価格が突然、急騰するだけでなく、不動産の底値があり、その背後にはプロジェクト投資家がいて、彼らはまた、あいまいな情報を使って人為的に希少性を作り出し、価格をつり上げ、買い手を迷路に誘い込むのです。
商品の不足を作り出し、価格を吊り上げるもう一つの策略
VTCニュースの記者は、ハドン区、バクトゥーリエム区、ホアンマイ区のプロジェクトを高額で購入したいという勧誘の電話を次々と受けています。第一期販売開始済みのプロジェクトの中には、1平方メートルあたり8,000万～9,000万ドンを超える価格で顧客を驚かせているものもあり、その他のほとんどのプロジェクトは1平方メートルあたり3,900万ドン以上の価格となっています。
不動産ブローカーは買い手を安心させるために、顧客を迷路に誘い込むさまざまなトリックも使います。
スタッフのクオンが、日本風のSakura Building（Tay Mo, Nam Tu Liem）を紹介しました。クオンは、お客様に2種類の支払い方法をご用意しました。
具体的には、オプション1の場合、お客様が自己資金による分割払いを選択した場合、8%の割引が適用されます。割引後のマンションの総額は21億100万ドンで、7回に分けて支払います。1回目の分割払いは売買契約締結時に15%を支払い、2回目から5回目の分割払いは2～4ヶ月間隔で行います。
分割払いは毎回5～10%です。6回目の分割払いは2023年10月に行われ、残りの50%は住宅の引渡し時に支払われます。このオプションを選択した場合、アパートの価値は1平方メートルあたり4,920万ドン以上になります。
物資不足でマンション価格が高騰（イラスト写真）。
クオンが顧客に提供するオプション2は、銀行からの融資です。銀行融資を選択した場合、42.7㎡のマンションの総額は22億8,400万ドンとなり、顧客はマンション価格の25%を2回に分けて支払うことになります。分割払いの15%は売買契約締結時に、2回目の分割払いは1回目の分割払いから45日後に10%を支払います。残りの70%は、24ヶ月以内の元金と利息の支払いを免除する方針で銀行が融資します。2024年10月に住宅を受け取る時点でも、顧客は元金と利息を支払う必要はありません。銀行融資を選択した場合、マンション価格は1㎡あたり5,350万ドンに相当します。
記者たちはまた、一時は28％の割引で売りに出されていたハノイ・メロディ・リン・ダム・プロジェクトを購入するよう勧誘する電話を継続的に受けていた。
このプロジェクトの1階にあるプロジェクト営業オフィスに足を踏み入れると、顧客とフロアスタッフが行き交う賑やかな光景が目に浮かび、モデルハウスを見に来た人々はまるで不動産を「所有」していた時代を懐かしんでいるかのようです。しかし、しばらく座ってみると、そこにいる顧客の4分の3が仲介業者とプロジェクトコンサルタントであることに気づきます。
ファム・ドゥック・デュイという不動産ブローカーは、近い将来に新規開発許可が下りないため、ハノイでは高級マンションプロジェクトがますます不足していると述べた。特に、ハノイ・メロディ・リン・ダム・プロジェクトには、スイミングプール、多目的運動場、ウォーキングガーデン、幼稚園があり、すぐ隣にはチュー・ヴァン・アン小学校がある。
このプロジェクトは、モダンで洗練されたデザインの 29 階建てのマンション タワー 4 棟で構成され、面積が 68 ～ 145 平方メートル、機能も 2 ～ 3 ベッドルームの 2,000 戸以上の高級マンションが入居します。
「現時点ではほとんどのアパートが完売しており、購入を希望する顧客は投資家から買い戻す必要があります。価格差は最低でも1戸あたり2億ドンです。残りのアパートについては、すぐに契約を締結しないと、来月投資家が再び値上げするでしょう。現在、南東向きのアパートを2戸所有しており、価格は内金です。もし購入されるなら、投資家に支援を要請します」とデュイ氏は述べた。
デュイ氏が提示したこのプロジェクトの内部価格は、82㎡のアパートメントで内向きの部屋が32億ドン（約32億円）で、基本的な家具付きで1㎡あたり約3900万ドンに相当する。しかし、記者が現地で調査したところ、このプロジェクトは今年初めから何らかの理由で一時的に建設を中断せざるを得なかったという。
話をしながら、この従業員は携帯電話を取り出し、スクリーンショットを撮りました。「たった今、お客様がアパートの契約を終えました。」そのお客様が「本当にアパートが2つしか残っていないのなら、なぜお客様に長い列に並んで登録させるのですか？ 」と苛立ちを露わにしたのを見て、従業員はすぐにお客様に手付金を要求し、Ngau月が終わったら投資家が新たな販売を開始できるようにしてほしいとささやきました。
「湖に面したバルコニー付きのアパートが欲しいなら、投資家向けの第二期販売を待って、5,000万ドンの頭金を支払う必要があります。第二期の価格は第一期の価格と比べて5～10%上昇すると予想されています。第一期はわずか2週間で完売しました」とコンサルタントは語った。
品不足を煽るという同じ戦略は、ハドン区の高級マンションプロジェクト「ザ・テラ・アンフン」が、南東バルコニーに面した3ベッドルームのアパートメントが全室完売したと突然発表した際にも用いられました。価格は階数によって3,851万VND/m²からとなっています。
「残りのフロアも間もなく販売開始予定ですが、価格は上昇すると予想されます。居住目的でも投資目的でも、ハノイ中心部で当社のようなプロジェクトはもうないので、利益が出るでしょう」と、クエットという名の不動産ブローカーは語った。
過大評価され、買い手を見つけるのが難しい
不動産市場は、商品と資金の不足により麻痺状態にあった時期を経て、突如として復活し、業界関係者を驚かせたようだ。
8月20日朝、VTCニュースの取材に対し、ベトナム不動産協会副会長兼ベトナム不動産仲介協会会長のグエン・ヴァン・ディン氏は、ハノイとホーチミン市では現在新規物件がないため、物件が不足していると述べた。また、物件所有者、特にフロアオーナーや仲介業者グループが、偽の希少性を演出し、必要な人に「なくなる前に今すぐ買おう」と思わせる心理効果を狙っていることも、物件不足の原因となっている。
物件を内覧に来たものの、価格が高騰しているため、敷金の支払いをためらう顧客が多かった（イラスト写真）。
「現在のアパート価格は非常に高いですが、25億～50億ドンの範囲で、多くの人にとってまだ購入可能な範囲です。一方、不動産価格は100億ドンを超えており、ほとんどの労働者にとって支払い能力を超えているため、非常に困難です。そのため、アパートは非常に適した商品であり、価格が上昇するのは当然のことです」とディン氏は述べた。
「昔は、旧暦の7月は、特に不動産などの売買や取引はしてはいけないとされていました。しかし今は考え方が変わりました。購入は問題ありません。人々は、購入できるプロジェクトについて知る機会にもなっています。」
また、多くのブローカーや取引事務所もこの心理に陥り、住宅、不動産、アパートのプロジェクトが「停滞」した期間の後に利益を上げるために商品の不足を作り出し、価格を吊り上げているとディン氏は付け加えた。
ディン氏によると、今後、政府が新たなプロジェクトの開発のための条件を整えなければ、商品が不足し、アパートの価格が上昇するだろう。
「もちろん、高価格は一定の限度内で、支払える範囲内であり、実質的な価値に近いものです。しかし、実質的な価格が高すぎる場合、人々や投資家は再計算し、すぐに購入を急がないようにしなければなりません。しかし、現在、1平方メートルあたり4,000万ドン以上の価格は非常に高く、さらに高くなり、マンション価格が土地価格と同額になった場合、間違いなく買い手はいないでしょう」とディン氏は断言した。
ファム・デュイ
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