ホックモンとクチの土地市場に損失削減の「波」が現れる

[広告1]

倍増の段階を過ぎて

2021年初頭、ホックモン地区とクチ地区の不動産市場は比較的「穏やか」でしたが、2022年初頭には投資家の注目を集めるようになりました。2022年初頭までに、この地域の土地は購入価格の2倍、3倍の利益を上げ始め、ホーチミン市の不動産市場のハイライトとなりました。

多くの専門家は、この熱狂的な上昇について、ホーチミン市中心部の衝撃的な価格上昇が不動産市場全体の上昇を押し上げたと指摘しています。その後、郊外の市場も発展し、開発の余地がまだ残っていることから価格上昇競争に加わっています。

さらに、クチ地区をホーチミン市直轄市に昇格させるという提案も、ホーチミン市の不動産市場を活性化させています。即座に新たな価格が設定され、その多くが半年以上前と比べて1.2倍から1.5倍に上昇しました。

中でも、多くの投資家の関心を集めるクチの「ホットスポット」がいくつかあります。例えば、グエン・ティ・ラン通り（アンニョン・タイ村）は2～3倍の820万～850万ドン/㎡に上昇し、ブイ・ティ・ディエット通り（ヌアン・ドゥック村）は4倍の720万ドン/㎡に上昇しました。統計によると、クチ地区のインフラ整備が進んだ地域では、土地価格が1,750万ドン/㎡程度に達するところもあります。

時間が経つにつれて土地区画の市場は拡大し、砂州も現れました（写真1）。 — みんなで誘い合ってホーチミン市郊外の土地を見に行く時代は終わりました。

ホックモン地区では、ホーチミン市人民委員会がホックモン地区、ビンチャン地区、ニャーベ地区の3地区を区に昇格させる計画を発表したという情報が2020年に広まって以来、地価が上昇傾向にあります。多くの投資家がここで大量の土地を安価に購入し、その後、驚異的な取引によって価格を押し上げました。それ以来、ホックモン地区は土地熱の震源地の一つとなっています。ファム・ティ・ザイ通り、ダン・トゥック・ヴィン通り、チン・ティ・ミエン通り、グエン・アイン・トゥ通りなどの道路沿いでは、ホックモン地区の地価がかなり高騰しています。

2020年、ホックモン地区のレ・ティ・ハ通りの最低地価は2,500万～2,700万ドン/㎡でした。最高値は4,500万ドン/㎡で、前面面積は約3,000㎡で、この土地の価値は最大135億ドンに達しました。国道22号線に並行する道路、チャン・ヴァン・ムオイ通り、グエン・ティ・ソック通りなどは、ホックモン地区で最も地価が上昇している道路です。特に、国道22号線に並行する道路は、1,300万～1,400万ドン/㎡から1,700万～1,800万ドン/㎡へと価格上昇率が最も低くなっています。

時間の経過とともに市場の人気が高まり、砂丘も現れました（写真2）。 — 交通インフラが整備されたクチ地区の角地は、かつては投資家の間で人気があり、争奪戦が繰り広げられていた。

価格上昇に伴い、クチ地区とホックモン地区の不動産物件もオンライン不動産市場の検索結果で上位にランクインしました。一部の検索エンジンの統計によると、2022年の旧正月以降、2区と9区の土地に加え、ホックモン地区とクチ地区も取引フロアで頻繁に検索されるキーワードとなっています。

当時、市場の過熱により、価格下落の予測を巡る懸念が高まっていました。ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長は報道陣に対し、一部の人々が会合の情報を利用して利益を得ていると指摘しました。チャウ会長によると、投機家、土地仲介業者、あるいは不正な業者がクチ区とホクモン区の土地価格を「暴騰」させたとのことです。

さらに、多くの専門家は、土地の実際の価値が過度に押し上げられた場合、市場の欺瞞によって土地投資家が苦い果実を飲み込む可能性があると警告していました。現在、この地域の土地が至る所で赤字で売却されているという多くの情報から、その警告は現実のものとなったようです。

損失を削減する理由は様々

一部の不動産市場やSNS上の仲介業者グループを見ると、「息詰まるような価格での物件売却」「損失を早期に切り詰める」「銀行の借金返済のために土地を売却する」といったフレーズを使った記事が数多く投稿されています。多くの売主は、銀行の借金返済、罰金回避のための他地域への資金拠出、清算など、様々な理由で土地価格の30～40%の損失を出してでも資金を回収しようとしています。

例えば、グエン・ヴァン・カー通りでは、123㎡の土地が15億2000万ドン（1㎡あたり1200万ドン以上）で売出されています。オーナーによると、この土地は美しい土地であり、工業団地やその他のアメニティにも近いため、5億ドンという価格設定は損切り価格とのことです。さらに、購入者はより良い価格で交渉することも可能です。

時間が経つにつれて市場の人気が高まり、砂も写真3に現れました。 — クチやホックモン地域ではこのような損失削減のニュースを目にすることは珍しくありません。

また、省道8号線（クチ地区）にある90㎡の角地も10億ドンの損失で売却されています。この区画も、インフラが整備され、多くのアメニティを備えた新興住宅地計画地域に位置しています。地主は銀行への返済資金が必要なため、この区画を安く売却せざるを得ず、仲介業者が迅速に買い手を見つけられるように高額な手数料を負担しても構わないと述べています。

ホックモン地区では、2021年から2022年にかけて50億ドン以上の価値がある土地が、地主によって過去2ヶ月間40億ドンで売りに出されているものの、問い合わせは全くありません。これは、活況期に土地を保有し続けた多くの投資家に共通する状況です。

調査によると、これらの地域の土地市場は2022年末から2023年1月にかけて5～15%下落しました。現在、全体的な下落率は20～35%に達しており、多くの地主が銀行からの圧力を受けているため、今後下落率がさらに上昇する兆候が見られます。一部の土地区画では「底値釣り」取引が見られ、急激に下落したケースもあり、最大50%下落したケースもあります。しかしながら、市場の大部分は流動性が低く、特に大規模な土地についてはその傾向が顕著です。

専門家はこの状況について、不動産市場全体の影響も一因だと指摘しています。キャッシュフローは短期的な収益性の高い他の投資チャネルに流れているのです。特に、多くの投資家が足元の底値をまだ見据えているため、流動性の改善が遅れています。損切りの波はホーチミン市中心部から郊外や隣の省へと広がり、市場の選択肢が過剰になり、流動性のない地域さえも生まれています。

さらに、ホーチミン市人民委員会が2022年末に郊外地区に対し、区または市への昇格申請を行わないよう要請したため、ホックモン地区とクチ地区の市場も大きな影響を受けました。これは、この地域における投資や取引の意思決定に大きな心理的影響を与え、不動産市場の流動性を大幅に低下させました。

しかし、データによると、現在の損切り価格でも、2019年から2020年にかけての物件を保有する多くの投資家は依然として大きな利益を上げています。つまり、損切り価格で販売されている土地の100%が実際に損失を出しているわけではなく、物件を売却するために利益を減らし、より高い利益が得られる次の投資期間に備えて資金を準備しているだけなのです。

[広告2]
ソース