不動産信用はどこに流れるのでしょうか?

新しいプロジェクトがまだ少しずつ入ってきています

具体的には、ベトナム国家銀行（SBV）第2地方支店によると、4月末までにホーチミン市の不動産信用残高は総額1,116兆ドンに達し、前月比0.34%増、2024年末比2.85%増となった。不動産信用の規模は引き続き維持されており、同地域の総信用残高の約28%を占めている。特に、自己使用グループ向けの不動産信用（住宅購入、住宅建設のための土地使用権譲渡、住宅修繕のためのローンなど）は依然として不動産信用残高の大きな割合を占め、65%を占め、727兆ドンに達し、前月比0.05%増、2024年末比0.65%増となった。

Tín dụng bất động sản chảy vào đâu?- Ảnh 1. — 信用の増加にもかかわらず、市場から流出するキャッシュフローはごくわずかです。

数字は良好ですが、実際には取引も新規プロジェクトも「低調」です。そのため、1兆億ドンを超える不動産融資は一体どこへ消えたのかと疑問に思う人も多いでしょう。

ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長は、不動産融資の伸びは非常に大きいものの、誰がその恩恵を受けたのかわからないと述べた。企業が法的書類の処理に苦労し、資金調達に苦労していた当時、不動産購入のために借り入れをする人は多くなかったからだ。具体的には、今年の最初の4ヶ月間で、ホーチミン市で資金調達の対象となるプロジェクトはわずか3件で、アパートメントは合計3,286戸で、すべて高級アパートメントだった。今年の最初の4ヶ月間では、プロジェクトが譲渡されなかった。これは、法律により、プロジェクトは財務上の義務を履行してからでないと、他のパートナーに売却できないためである。

「市場が活況を呈した2017年と比べると、現在の供給量はわずか10%に過ぎません。実際には、特に手頃な価格の住宅、特に公営住宅の供給は依然として不足しており、不動産価格は依然として着実に上昇しています。年初から市場に投入されたアパートの総数は非常に少なく、取引件数もそれほど多くありませんが、国家銀行が報告する信用の伸びは非常に奇妙です。ホーチミン市だけでなく、全国的に増加しているにもかかわらず、私も理解できません」とレ・ホアン・チャウ氏は述べ、現在、企業は依然としてキャッシュフローと資金繰りに苦戦しており、特に2025年8月から12月頃に社債の償還を迎える企業への対応に苦慮していると付け加えました。これにより、企業は引き続き苦境に立たされ、顧客との債務返済延長交渉を余儀なくされています。

情報科学・応用経済研究所所長のディン・テ・ヒエン博士も、現実には企業は依然として資金不足に陥っており、資金調達が困難で、市場に流入する資金も限られていると断言した。そのため、不動産信用が増加すれば、組織や個人が過去の債務の返済や債務の借り換えのために借入を行う可能性がある。金利上昇と在庫原価の上昇が相まって、信用残高はそれに応じて増加するだろう。

「上場企業約100社を対象とした調査で、不動産・建設業界における信用の伸びが継続的に減少していることがわかりました。不動産業界のキャッシュフローは、主に事業キャッシュフローと財務キャッシュフローという2つの源泉から成り立っています。しかし、これら2つの源泉が困難に直面しているため、不動産会社は今年も依然として多くの困難に直面しています」とディン・テ・ヒエン博士は分析しました。

人々の間の取引が盛んになり、流通市場が活況を呈している

全体的に、ベトナム不動産ブローカー協会のグエン・ヴァン・ディン会長は次のようにコメントしました。旧正月以降、南部市場は成長の兆しを見せており、2024年よりも好調に推移しています。新規プロジェクトは多くありませんが、人々の間の取引も好調です。統計によると、不動産取引件数の急増により、ホーチミン市の土地収入は高い水準に達し、2025年第1四半期には2兆2,000億ドンに達し、同期間に5,400億ドン以上増加しました。さらに、不動産ビジネスサービスからの収入も3月に25兆5,470億ドンに達し、前月比9％増加しました。今年の最初の3か月間で、この業界の収入は72兆3,210億ドンに達し、16％増加しました。これは投資家の関心の高さによって明確に示された前向きな増加であり、不動産市場の回復を示しています。

そのため、グエン・ヴァン・ディン博士によると、供給が限られているためプライマリーマーケットの取引量は少ないものの、セカンダリーマーケットや個人間の不動産取引は非常に活発に行われている。これが、力強い信用成長の理由かもしれない。さらに、ホーチミン市ではここ数ヶ月、プロジェクト数は少ないものの、ロンアン省、ドンナイ省、バリア・ブンタウ省、ビンズオン省などの周辺地域では、完成済みまたは開業済みのプロジェクト数が非常に多い。一方、ホーチミン市に「所在」する企業は、市内で借入を行い、地方への投資を行っている可能性がある。さらに、近年の不動産価格の急騰も、融資額の増加を引き起こしている。「しかし、一つ明らかなことがあります。現在の市場には実需が少なく、投資と投機が盛んであるため、信用資本はプロジェクトへの流入よりもこれらのグループに多く流入しているのです」とディン博士は分析した。

経済専門家のフイン・フオック・ギア氏も同様の見解を示し、信用の伸びは主に住宅購入、修繕、建設のための個人向け融資によるもので、新規プロジェクトは年初から供給が非常に少ないため「減少」していると述べた。これは、住宅購入、住宅建設のための土地使用権譲渡、住宅修繕のための融資などが依然として不動産融資残高の大きな割合を占めているとの中央銀行の報告書とも一致している。さらに、近年の信用の伸びは、市場へのキャッシュフローが非常に低いため、再編や住宅ローンに関連している。ホーチミン市のプロジェクトは法的行き詰まりにより融資を受けるのが難しいかもしれないが、企業は省内のプロジェクトやその他の商品を利用してホーチミン市での融資を担保することができる。

供給と価格がともに上昇

建設省が発表した2025年第1四半期の不動産市場報告によると、マンション、戸建住宅、土地区画の3つのタイプの不動産取引量は、2024年第4四半期と比較して増加傾向にある。そのうち、マンションと戸建住宅部門では33,585件の取引が成立し、2024年第4四半期と比較して132%に相当。土地区画部門では101,049件の取引が成立し、2024年第4四半期と比較して116.4%に相当。一方、四半期全体では、完成したマンションの規模が約3,813戸のプロジェクトが14件あり、2024年の同時期と比較して140%に相当。新たに認可されたプロジェクトは26件あり、マンションの規模が約15,780戸で、2024年第4四半期と比較して144%、2024年の同時期と比較して136%に相当。全国で建設中のプロジェクトは994件、戸数は約399,873戸です。一方、将来販売可能なプロジェクトは59件、戸数は約19,760戸で、2024年第4四半期比で96.7%、2024年同時期比で155.2%に相当します。

出典: https://thanhnien.vn/tin-dung-bat-dong-san-chay-vao-dau-185250522212250198.htm