អ្នកជំនាញធ្វើអត្ថាធិប្បាយគួរឱ្យភ្ញាក់ផ្អើលអំពីផ្នែកដីនៅឆ្នាំនេះ។

(Dan Tri) - អ្នកជំនាញជឿថា សម្រាប់ផ្នែកដីឆ្នាំនេះ បាតុភូត "គ្រុនក្តៅដី" នឹងមិនកើតឡើងយ៉ាងទូលំទូលាយទេ ប៉ុន្តែនឹងលេចឡើងតែក្នុងស្រុកប៉ុណ្ណោះ។

អ្នកជំនាញ៖ ទីផ្សារដីធ្លីកំពុងធ្លាក់ចុះ

យោងតាមរបាយការណ៍របស់ ក្រសួងសំណង់ នៅក្នុងត្រីមាសទី 4 ឆ្នាំ 2024 ចំនួននៃប្រតិបត្តិការអាផាតមិន និងផ្ទះបុគ្គលបានកើនឡើងដល់ជាង 25,400 យូនីត ធ្លាក់ចុះ 33.8% បើធៀបនឹងត្រីមាសមុន។ ចំនួននៃការទិញលក់ដីដែលទទួលបានជោគជ័យបានកើនឡើងដល់ ៨៦.៧៩៦ ឡូត៍/ឡូត៍ ធ្លាក់ចុះ ១៥,៧% បើធៀបនឹងត្រីមាសមុន។

នៅឆ្នាំ 2024 ចំនួននៃប្រតិបត្តិការជោគជ័យនៃអាផាតមិន និងផ្ទះបុគ្គលនឹងមានច្រើនជាង 125,500 យូនីត ធ្លាក់ចុះ 11.2% បើធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នា។ ចំនួននៃប្រតិបត្តិការដីធ្លីនៅឆ្នាំ 2024 នឹងកើនឡើងដល់ជាង 412,400 ឡូតិ៍/ឡូតិ៍ កើនឡើង 33.6% បើធៀបនឹងឆ្នាំ 2023។

កាលពីឆ្នាំមុន ក្រៅពីអាផាតមិន ផ្នែកដីនៅជាយក្រុង ហាណូយ និងតំបន់ជិតខាងមួយចំនួនត្រូវបានគេវាយតម្លៃថាមានសញ្ញាវិជ្ជមាន។ ទោះជាយ៉ាងណានៅកន្លែងជាច្រើនផ្នែកដីនៅតែប្រឈមនឹងការលំបាកឬបានងើបឡើងវិញបន្តិច។

ដោយវាយតម្លៃផ្នែកដីធ្លីនាពេលថ្មីៗនេះ លោក Le Dinh Chung ដែលជាអ្នកជំនាញផ្នែកអចលនទ្រព្យបាននិយាយថា ដីបានបង្ហាញពីសញ្ញានៃការងើបឡើងវិញចាប់តាំងពីខែមេសា ឆ្នាំ 2024 ទំហំប្រតិបត្តិការបានកើនឡើងយ៉ាងឆាប់រហ័សនៅក្នុងខែឧសភា ប៉ុន្តែបានធ្លាក់ចុះនៅក្នុងខែកញ្ញា។ មូលហេតុគឺឥទ្ធិពលទូទៅនៃទីផ្សារហាណូយ នៅពេលសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលយឺត តម្លៃធ្លាក់ចុះ ហើយខេត្តក៏រងផលប៉ះពាល់ផងដែរ។

បន្ទាប់ពីពេលវេលាដែលតម្លៃដីនៅទីក្រុងហាណូយកើនឡើងនៅចុងឆ្នាំ 2024 ឥឡូវនេះអ្នកវិនិយោគជាច្រើនបានកាត់បន្ថយតម្លៃលក់របស់ពួកគេ។ ទីផ្សារដីនៅទីក្រុងហាណូយនៅទ្រឹង។ នៅខេត្តជាប់ព្រំដែនហាណូយ ដូចជា Bac Ninh, Bac Giang , Hung Yen, Hai Duong ជាដើម លែងមានបាតុភាពនៃការលក់ខាតទៀតហើយ តម្លៃដីបានកើនឡើងម្តងទៀតចាប់តាំងពីឆ្នាំ 2024។

ជាពិសេស តម្លៃដីនៅ Hung Yen បានកត់ត្រានូវកំណើនខ្លាំងបំផុត Bac Giang ក៏ស្ទុះងើបឡើងវិញក្នុងកម្រិតតម្លៃបើធៀបនឹងកំពូលនៅឆ្នាំ 2022។ សម្រាប់តំបន់ចាប់ពី Thanh Hoa ទៅភាគខាងត្បូង ទីផ្សារនៅតែខ្សោយ តម្លៃគឺទាបជាងកំពូលមុន។

Chuyên gia nhận định bất ngờ về phân khúc đất nền trong năm nay - 1 — ដីមួយកន្លែងនៅជាយក្រុងហាណូយ (រូបថត៖ Duong Tam)។

និយាយអំពីសក្ដានុពលវិនិយោគនៃផ្នែកនេះនាពេលខាងមុខ លោក Chung បាននិយាយថា នៅមានឱកាសជាច្រើន ប៉ុន្តែមិនត្រឹមតែការទិញដីនៅទីក្រុងហាណូយទេ អ្នកវិនិយោគនឹងឈ្នះ ប៉ុន្តែត្រូវជ្រើសរើសតំបន់ដោយប្រុងប្រយ័ត្នជាមួយនឹងការតភ្ជាប់ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធចរាចរណ៍ និងដង់ស៊ីតេប្រជាជន។

បច្ចុប្បន្ន វិនិយោគិនជាច្រើនជ្រើសរើសតំបន់ដែលមានទិសដៅអភិវឌ្ឍន៍ច្បាស់លាស់ ឬបានក្លាយទៅជាទីក្រុង ឬទីក្រុង ដូច្នេះតម្លៃមូលដ្ឋាននឹងប្រែប្រួលចន្លោះពី 3 ទៅ 5 ពាន់លានដុង។

មនុស្សជាច្រើនមិនអាចមានលទ្ធភាពទិញផលិតផលណាមួយក្នុងតម្លៃនេះទេ ដូច្នេះពួកគេជ្រើសរើសវិនិយោគនៅខេត្តជុំវិញ។ តំបន់មួយចំនួនក្នុងអ័ក្សសេដ្ឋកិច្ចជាប់នឹងតំបន់ឧស្សាហកម្មដូចជា Bac Ninh, Bac Giang ឬ Hung Yen, Hai Duong, Hai Phong, Quang Ninh... កំពុងទាក់ទាញចំណាប់អារម្មណ៍របស់អ្នកវិនិយោគជាច្រើន។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយនៅពេលទិញដីអ្នកវិនិយោគត្រូវយកចិត្តទុកដាក់លើគម្រោងដែលត្រូវនឹងលក្ខខណ្ឌច្បាប់យ៉ាងហោចណាស់ចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចសន្យាលក់ឬមានសៀវភៅក្រហមហើយក្នុងពេលតែមួយចាំបាច់ត្រូវពិចារណាពីសមត្ថភាពរបស់អ្នកវិនិយោគ។ ជ្រើសរើសទីតាំងដែលបំពេញតម្រូវការ និងទាក់ទាញមនុស្សឱ្យរស់នៅទីនោះនាពេលអនាគត។

លោក Nguyen Anh Que អ្នកជំនាញផ្នែកអចលនទ្រព្យ បាននិយាយថា តម្លៃនៃផ្នែកអចលនទ្រព្យទាំងអស់នៅទីក្រុងហាណូយបានឡើងដល់កំពូលក្នុងខែតុលា ឆ្នាំ 2024។ សម្រាប់អាផាតមិន និងដីនៅទីក្រុងហាណូយ តម្លៃបាននៅទ្រឹង ហើយសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលបានធ្លាក់ចុះ។ លើសពីនេះទៀតអ្នកវិនិយោគដីធ្លីមួយចំនួននៅតំបន់ជាយក្រុងកំពុងស្វែងរកមធ្យោបាយដើម្បី "កម្ចាត់ទំនិញរបស់ពួកគេ" ។

«ជំងឺដី» នឹងមិនកើតឡើងយ៉ាងទូលំទូលាយទេឆ្នាំនេះ?

ការវាយតម្លៃផ្នែកដីធ្លីនៅឆ្នាំនេះ លោក Le Dinh Chung បានបញ្ជាក់ថា បាតុភូត “គ្រុនក្តៅដី” នឹងមិនកើតឡើងយ៉ាងទូលំទូលាយទេ គឺមានតែក្នុងស្រុកប៉ុណ្ណោះ។ សម្រាប់ខេត្តខាងលើ ចាប់ពីថាញ់ហូវទៅខាងត្បូង ទីផ្សារមិនមានភាពវិជ្ជមានទេនៅឆ្នាំនេះ។ ចំណែកខេត្តនៅតំបន់ទេសចរណ៍ដូចជា Da Nang និង Nha Trang ឆ្នាំនេះ មានសញ្ញាវិជ្ជមានកាន់តែច្រើន ដោយសារការងើបឡើងវិញនៃសេដ្ឋកិច្ចដែលនាំឱ្យកំណើនទេសចរណ៍។

វិនិយោគិនក៏ចាប់ផ្តើមស្វែងរកតំបន់ដែលមានការអភិវឌ្ឍន៍ទេសចរណ៍ខ្លាំង ជាពិសេស Nha Trang និង Da Nang ដែលមើលឃើញការងើបឡើងវិញកាន់តែច្បាស់នៅឆ្នាំ 2024។

លើសពីនេះ ជាមួយនឹងការផ្លាស់ប្តូរច្បាប់ដីធ្លី គម្រោងចាស់ៗដែលមានសារពើភ័ណ្ឌដែលនៅសល់ នឹងទទួលបានការចាប់អារម្មណ៍យ៉ាងខ្លាំងពីអ្នកទិញ។ ផលិតផលដែលមានតម្លៃក្រោម 3-4 ពាន់លានដុងនឹងទាក់ទាញអតិថិជនកាន់តែច្រើន។ មូលហេតុដែលគម្រោងចាស់កាន់តែមានភាពទាក់ទាញនោះគឺថាគម្រោងទាំងនេះត្រូវបានអនុវត្តមុនពេលបញ្ជីតម្លៃដីថ្មីចូលជាធរមាន ដូច្នេះតម្លៃដីកាន់តែទាប។ ទន្ទឹមនឹងនេះ គម្រោងដែលបានអនុវត្តទៅតាមតារាងតម្លៃដីថ្មីនឹងមាន "តម្លៃអតិផរណា"។

លោកបានបន្ថែមថា “ទោះបីជាដីឡូតិ៍នឹងមានភាពអ៊ូអរម្តងទៀតក៏ដោយ ប៉ុន្តែមិនមែនម្ចាស់ដីទាំងអស់នឹងទទួលបានអត្ថប្រយោជន៍នោះទេ។ ចិត្តរបស់អតិថិជនបានផ្លាស់ប្តូរ ដោយពួកគេជ្រើសរើសដោយប្រុងប្រយ័ត្នបំផុត ចាប់ពីកេរ្តិ៍ឈ្មោះរបស់អ្នកវិនិយោគ ភាពស្របច្បាប់នៃគម្រោង និងគុណភាពផលិតផល។ កាលពីមុនអ្នកវិនិយោគអាចលក់ភ្លាមៗបន្ទាប់ពីបញ្ចប់ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ ប៉ុន្តែឥឡូវនេះពួកគេត្រូវបន្ថែមទេសភាព និងបរិក្ខារដើម្បីទាក់ទាញអតិថិជន”។

Chuyên gia nhận định bất ngờ về phân khúc đất nền trong năm nay - 2 — ដីដេញថ្លៃនៅស្រុក Hoai Duc ទីក្រុងហាណូយ (រូបថត៖ Duong Tam)។

ទាក់ទងនឹងផលិតផលដីដែលបានដាក់លក់ដេញថ្លៃ លោក Chung បានព្យាករណ៍ថា ស្រុកជាយក្រុងហាណូយនឹងនៅតែទទួលបានការចាប់អារម្មណ៍ពីអ្នកវិនិយោគនៅឆ្នាំនេះ។ ដោយសារការផ្គត់ផ្គង់លំនៅឋានក្នុងទីផ្សារហាណូយក្នុងរយៈពេលខ្លីមិនទាន់បង្ហាញសញ្ញានៃភាពប្រសើរឡើងបើធៀបនឹងតម្រូវការជាក់ស្តែងរបស់ប្រជាជន។

លើសពីនេះទៅទៀត ជាមួយនឹងតម្លៃខ្ពស់នាពេលបច្ចុប្បន្ននៅក្នុងសង្កាត់ខាងក្នុងទីក្រុង អ្នកវិនិយោគមានទំនោរទៅរកផលិតផលនៅតំបន់ជាយក្រុង។ រសជាតិនៃអ្នកវិនិយោគនៅតែត្រូវ "តាមប្រមាញ់" ដីសម្រាប់លក់បន្ត ជាពិសេសដីលក់ដេញថ្លៃដែលរៀបចំដោយអាជ្ញាធរមូលដ្ឋាន ដោយសារតែសុវត្ថិភាពផ្លូវច្បាប់។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ នាពេលខាងមុខ ដីដែលបានដាក់លក់ដេញថ្លៃនៅទីក្រុងហាណូយ ឬខេត្តជុំវិញនឹងមិនត្រូវបានរុញច្រានភ្លាមៗដូចក្នុងរយៈពេលថ្មីៗនេះទេ ប៉ុន្តែការឡើងថ្លៃនឹងកាន់តែសមស្រប។ វិនិយោគិននឹងមានការប្រុងប្រយ័ត្នជាងមុន សិក្សាដោយប្រុងប្រយ័ត្នមុននឹងកំណត់តម្លៃដែលអាចទទួលយកបាន មិនត្រូវធ្វើតាមចិត្តគំនិតរបស់ហ្វូងមនុស្ស ឬត្រូវបានរុញច្រានដោយឥទ្ធិពលរបស់អ្នកប៉ាន់ស្មាននោះទេ។

លោក Nguyen Quoc Anh - អ្នកជំនាញផ្នែកអចលនៈទ្រព្យ បាននិយាយថា បន្ទាប់ពីរយៈពេលបញ្ច្រាស់ និងការបង្រួបបង្រួម ទីផ្សារនឹងឆ្ពោះទៅរករយៈពេលនៃការងើបឡើងវិញ ដែលរំពឹងថានឹងចាប់ផ្តើមពីត្រីមាសទី 2 ដល់ទី 4 ក្នុងឆ្នាំនេះ។ នៅពេលនេះ អ្នកវិនិយោគនឹងលែងផ្តោតខ្លាំងលើតម្លៃលក់ និងកត្តាផ្លូវច្បាប់ដូចពេលទីផ្សារអាប់អួរទៀតហើយ។

ផ្ទុយទៅវិញ សក្ដានុពលនៃការកើនឡើងតម្លៃគឺជាគន្លឹះក្នុងការសម្រេចចិត្តវិនិយោគ។ ដូច្នេះផ្នែកដែលរកប្រាក់ចំណេញដូចជាដី និងវីឡាគម្រោងត្រូវបានផ្តល់ការយកចិត្តទុកដាក់ជាពិសេសដោយអ្នកវិនិយោគ។

អ្នកជំនាញរូបនេះបានបន្តថា៖ «ក្នុងវដ្តមុនៗ ពេលទីផ្សារផ្លាស់ទៅដំណាក់កាលអភិវឌ្ឍន៍ រាល់ការវិនិយោគ ១០០ ដុង អាផាតមិនទទួលបានតែ ១៣៦ ដុង។ ប៉ុន្តែដីនឹងអាចរកចំណូលបានរហូតដល់ ៣០០ ដុង»។

យោងតាមគាត់ ច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024 ចូលជាធរមាន ទីផ្សារដីធ្លីមានការផ្លាស់ប្តូរធំៗជាច្រើនពីការផ្គត់ផ្គង់ដល់សកម្មភាពប្រតិបត្តិការ។ ផ្នែកដីមានការអភិវឌ្ឍន៍ក្នុងទិសដៅវិជ្ជមានជាងមុន ដោយកាត់បន្ថយស្ថានភាព "គ្រុនក្តៅដី" តម្លៃនិម្មិត បង្កើតរលកទីផ្សារ។ ផ្ទុយទៅវិញ មានវដ្តថ្មីមួយជាមួយនឹងផ្នែកដីដែលកំពុងអភិវឌ្ឍកាន់តែមានស្ថិរភាព តម្លាភាព និងនិរន្តរភាព។

ជាចុងក្រោយ ចាប់ពីត្រីមាសទីមួយនៃឆ្នាំ 2026 ដល់ត្រីមាសទី 4 ឆ្នាំ 2026 នេះនឹងក្លាយជាពេលដែលទីផ្សារចូលទៅក្នុងគន្លងមានស្ថិរភាព។ តម្លៃ និងសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលនឹងកើនឡើងតាមប្រភេទផ្សេងៗ។ នេះអាចត្រូវបានគេចាត់ទុកថាជាការរំពឹងទុកដ៏ល្អបំផុតនៃទីផ្សារបន្ទាប់ពីមានការជាប់គាំងជាយូរមកហើយ។

ដោយយល់ស្របនឹងមតិខាងលើ លោក Nguyen Anh Que បានបញ្ជាក់ថា ដីនឹងក្លាយជាចំណុចភ្លឺស្វាងពីឆ្នាំ 2025 ដល់ឆ្នាំ 2027 ប៉ុន្តែនឹងលែងកាន់កាប់តំណែង "ស្តេច" ដូចសម័យមុនទៀតហើយ។

លោកបានសង្កត់ធ្ងន់ថា "មានហេតុផលពីរយ៉ាងដែលដីលែងក្តៅដូចឆ្នាំ 2022។ ទី 1 នៅតំបន់ទីក្រុងប្រភេទទី 3 ឬខ្ពស់ជាងនេះ ការសាងសង់ត្រូវតែបញ្ចប់មុនពេលដែលអាចលក់បាន ធ្វើឱ្យការចំណាយលើការវិនិយោគកើនឡើង។ ទីពីរ នីតិវិធីសម្រាប់ការបែងចែកដីឡូតិ៍កាន់តែពិបាក។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ដីឡូតិ៍នឹងនៅតែមានភាពទាក់ទាញជាងផ្នែកផ្សេងទៀត" ។

ប្រភព៖ https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chuyen-gia-nhan-dinh-bat-ngo-ve-phan-khuc-dat-nen-trong-nam-nay-20250211040430015.htm