Country Garden - ពីជើងឯកលក់ផ្ទះរហូតដល់ជំពាក់បំណុលគេ

ដោយមានការលក់ផ្ទះដ៏ធំបំផុតនៅក្នុងប្រទេសចិនអស់រយៈពេលជាច្រើនឆ្នាំមក Country Garden ឥឡូវនេះកំពុងឈានទៅដល់ការក្ស័យធន ហើយមិនឃើញវិធីដើម្បីធ្វើឱ្យមានតុល្យភាពលំហូរសាច់ប្រាក់របស់ខ្លួនឡើយ។

នៅពេលដែលវិបត្តិអចលនទ្រព្យរបស់ចិនកាន់តែស៊ីជម្រៅ មានការព្រួយបារម្ភកាន់តែខ្លាំងឡើងថាជនរងគ្រោះបន្ទាប់អាចជាក្រុមហ៊ុន Country Garden Holdings ដែលជាអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ជំនាញលើអចលនទ្រព្យលំនៅដ្ឋាននៅក្នុងទីក្រុងលំដាប់ទីបី និងទីបួន។

Country Garden គឺជាក្រុមហ៊ុនអភិវឌ្ឍន៍ដ៏ធំបំផុតនៅក្នុងប្រទេសចិនអស់រយៈពេលជាច្រើនឆ្នាំមកហើយ នេះបើយោងតាមព័ត៌មានអចលនទ្រព្យរបស់ប្រទេសចិន ក្នុងចំណោមអ្នកអភិវឌ្ឍន៍កំពូលទាំង 100 ដោយការលក់។ តិចជាងមួយឆ្នាំមុន Country Garden ត្រូវបានអ្នកវិនិយោគមើលឃើញថាជាអ្នកទទួលផលដ៏ធំបំផុតមួយនៃវិធានការគាំទ្រជាបន្តបន្ទាប់ដែលចេញដោយរដ្ឋាភិបាលចិនដើម្បីជំរុញវិស័យអចលនទ្រព្យ។

អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ដែលមានគម្រោងលំនៅដ្ឋាននៅក្នុងទីក្រុងដែលមិនសូវរីកចម្រើនជាច្រើនរបស់ប្រទេសនេះបានរាយការណ៍អំពីប្រតិបត្តិការប្រហែល 50 ពាន់លានដុល្លារនៅទូទាំងប្រទេស។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយនៅក្នុងឆមាសទីមួយនៃឆ្នាំ 2023 ក្រុមហ៊ុនបានធ្លាក់មកចំណាត់ថ្នាក់ទី 6 ក្នុងចំណោម 100 កំពូល។

ដឹកនាំដោយប្រធាន និងនាយកប្រតិបត្តិ Yang Huiyan ដែលជាអតីតស្ត្រីមានបំផុតរបស់ប្រទេសចិន ក្រុមហ៊ុនដែលមានមូលដ្ឋាននៅក្វាងទុងបានខកខានការទូទាត់ការប្រាក់ចំនួន 45 លានដុល្លារលើមូលបត្របំណុលចំនួនពីរដែលនឹងត្រូវផុតកំណត់នៅថ្ងៃទី 7 ខែសីហា។ អ្នកអភិវឌ្ឍន៍អចលនទ្រព្យនៅតែមានរយៈពេលអនុគ្រោះរយៈពេល 30 ថ្ងៃ មុនពេលវាត្រូវបានដាក់ឈ្មោះថា "លំនាំដើម" ។

Sandra Chow សហប្រធានផ្នែកស្រាវជ្រាវអាស៊ី -ប៉ាស៊ីហ្វិក នៅ CreditSights បាននិយាយថា Country Garden កំពុងតស៊ូក្នុងការទូទាត់ការប្រាក់ ជាជាងការសងប្រាក់ដើមទាំងស្រុងនៃមូលបត្របំណុលរបស់ខ្លួន ដែលបង្ហាញពីសាច់ប្រាក់ងាយស្រួល។

មានការព្រួយបារម្ភអំពីការលំបាកផ្នែកហិរញ្ញវត្ថុរបស់ Country Garden ។ នៅដើមឆ្នាំ នៅពេលដែលទីផ្សារអចលនទ្រព្យបានងើបឡើងវិញក្នុងរយៈពេលខ្លីបន្ទាប់ពីការដកការរឹតបន្តឹងប្រឆាំងនឹងការរីករាលដាល ភាគហ៊ុនរបស់ក្រុមហ៊ុននៅលើផ្សារហ៊ុនហុងកុងបានកើនឡើងដល់ 3.24 ដុល្លារហុងកុង (41 សេន) ។ នៅចុងខែកក្កដា ពួកគេបានធ្លាក់ចុះមកនៅត្រឹម 1.58 ដុល្លារហុងកុង (20 សេន)។

ក្រុមហ៊ុនបានព្រមានកាលពីថ្ងៃទី 31 ខែកក្កដាថា ខ្លួននឹងប្រកាសការខាតបង់នៅក្នុងឆមាសទីមួយនៃឆ្នាំនេះ ដែលរងផលប៉ះពាល់ដោយការធ្លាក់ចុះនៃប្រាក់ចំណេញនៅក្នុងអាជីវកម្មអចលនៈទ្រព្យរបស់ខ្លួន ការគិតថ្លៃអន់ថយកាន់តែខ្ពស់លើគម្រោងលំនៅដ្ឋានចំពេលការលក់ធ្លាក់ចុះ និងការខាតបង់រូបិយប័ណ្ណបរទេសដោយសារតែអត្រាប្តូរប្រាក់ប្រែប្រួល។ កាលពីឆ្នាំមុន ក្រុមហ៊ុនបានខាតបង់ចំនួន 6.1 ពាន់លានយន់ (907 លានដុល្លារ) ដែលជាការខាតបង់លើកដំបូងចាប់តាំងពីការចុះបញ្ជីក្នុងឆ្នាំ 2007 ។

Country Garden មិនបានបង្ហាញពីទំហំនៃការខាតបង់នៅឆមាសទីមួយដែលរំពឹងទុកនោះទេ ប៉ុន្តែការធ្លាក់ចុះនៃការលក់ផ្ទះបង្ហាញថាវានឹងមានសារៈសំខាន់។ ឯកសារមូលបត្របង្ហាញថាការលក់របស់ក្រុមហ៊ុនក្នុងរយៈពេលប្រាំមួយខែកន្លងមកនេះបានធ្លាក់ចុះ 30% ពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំមកនៅត្រឹម 128.8 ពាន់លានយន់ (ជិត 18 ពាន់លានដុល្លារ)។

និមិត្តសញ្ញា Country Garden នៅទីក្រុងសៀងហៃ ថ្ងៃទី 25 ខែមិថុនា ឆ្នាំ 2022។ រូបថត៖ VCG — និមិត្តសញ្ញា Country Garden នៅទីក្រុងសៀងហៃ ថ្ងៃទី 25 ខែមិថុនា ឆ្នាំ 2022។ រូបថត៖ *VCG*

ការព្រួយបារម្ភកើតឡើង

ភាគហ៊ុនរបស់ក្រុមហ៊ុនបានបន្តធ្លាក់ចុះនៅថ្ងៃទី 8 ខែសីហា ដោយបិទនៅតម្លៃ HK$1.13 (14 សេន)។ តម្លៃនៃមូលបត្របំណុលនៅលើគោក និងនៅឈូងសមុទ្រដែលចេញដោយ Country Garden ក៏ធ្លាក់ចុះផងដែរ ខណៈពេលដែលទិន្នផលបានកើនឡើងដោយសារការព្រួយបារម្ភកាន់តែខ្លាំងឡើងអំពីហានិភ័យនៃការទូទាត់របស់ក្រុមហ៊ុន។

មូលបត្របំណុលអន្តរជាតិមួយក្នុងចំណោមមូលបត្របំណុលដែលផុតកំណត់ក្នុងខែមករាឆ្នាំ 2024 បានជួញដូរនៅតម្លៃ 22.8 សេននៅថ្ងៃទី 8 ខែសីហា ធ្លាក់ចុះជាង 70% ពីពាក់កណ្តាលខែមិថុនា ខណៈដែលតម្លៃនៃមូលបត្របំណុលមួយយន់ដល់ឆ្នាំ 2026 បានធ្លាក់ចុះមកនៅត្រឹម 25.4 យន់ ពីកម្រិតខ្ពស់បំផុតនៃ 97.5 យន់ក្នុងខែមករា។

ក្រុមហ៊ុនមិនអាចទូទាត់ការប្រាក់បានទេ ដោយសារការធ្លាក់ចុះនៃការលក់នាពេលថ្មីៗនេះ និងកង្វះដើមទុនដែលអាចរកបាន នេះបើយោងតាមអ្នកនាំពាក្យ Country Garden ។

លោក Iris Chen អ្នកវិភាគនៅក្រុមហ៊ុន Nomura បាននិយាយថា ការពន្យារពេលក្នុងការទូទាត់ការប្រាក់បង្ហាញពីស្ថានភាពសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលជាងការរំពឹងទុក។ Country Garden នឹងត្រូវធ្វើការទូទាត់មូលបត្របំណុលផ្សេងទៀតនៅខែក្រោយ។ Iris Chen បានព្យាករណ៍ថា ខ្លួននឹងស្នើសុំឱ្យម្ចាស់បំណុលសម្រាប់ពេលវេលាបន្ថែមទៀតដើម្បីធ្វើការទូទាត់ដើម្បីការពារការខកខាន។

ក្រុមហ៊ុន Guangdong Tengyue Construction Engineering ដែលជាក្រុមហ៊ុនបុត្រសម្ព័ន្ធរបស់ Country Garden បានគ្រប់គ្រងដើម្បីសងប្រាក់ 800 លានយ័ននៃសញ្ញាប័ណ្ណរយៈពេលមធ្យមដែលកំណត់ដោយយន់នៅលើច្រាំងនៅថ្ងៃទី 7 ខែសីហា បន្ទាប់ពីម្ចាស់បំណុលបានប្រើជម្រើសរបស់ពួកគេ សិទ្ធិក្នុងការតម្រូវឱ្យអ្នកបោះផ្សាយប្រគល់ប្រាក់ដើមវិញមុនពេលដែលសញ្ញាប័ណ្ណនេះផុតកំណត់។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ នេះមិនគ្រប់គ្រាន់ដើម្បីធានាដល់អ្នកវិនិយោគនៅក្នុងមូលបត្របំណុលរបស់ Country Garden នោះទេ។ មូលបត្របំណុលដែលកំណត់ដោយប្រាក់យន់មួយចំនួនបានធ្លាក់ចុះជាង 10% នៅថ្ងៃទី 8 ខែសីហា ដោយខ្លះបានធ្លាក់ចុះជាង 20%។

"លំហូរសាច់ប្រាក់អវិជ្ជមានជារៀងរាល់ខែ និងសេវាបំណុល។ តើវាមាននិរន្តរភាពប៉ុណ្ណា?" បានសួរនាយកប្រតិបត្តិនៅទីភ្នាក់ងារវាយតម្លៃឥណទានយ៉ាងជិតស្និទ្ធតាម Country Garden ។ អ្នកជំនាញបាននិយាយថា អ្នកអភិវឌ្ឍន៍នឹងមានសមត្ថភាពតិចតួចក្នុងការដោះស្រាយជាមួយនឹងសម្ពាធបំណុលរយៈពេលខ្លីដោយខ្លួនឯង។ សូម្បីតែជំនួយផ្នែកហិរញ្ញវត្ថុពីម្ចាស់ភាគហ៊ុនក៏ប្រហែលជាមិនគ្រប់គ្រាន់ដែរ។

ប្រភពនៃវិបត្តិ

ដូចអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ចិនជាច្រើនដែលបានរីកដុះដាលមុនពេលនិយតករដាក់កម្រិតលើការផ្តល់ហិរញ្ញប្បទានតាមរយៈគោលនយោបាយ "បន្ទាត់ក្រហមបី" Country Garden បានរីកចម្រើនលើបំណុល។ អស់រយៈពេលជាងមួយទស្សវត្សរ៍រហូតដល់ឆ្នាំ 2019 វាបានប្រមូលមូលនិធិយ៉ាងងាយស្រួលជារៀងរាល់ឆ្នាំដើម្បីសងបំណុលចាស់ទុំ និងផ្តល់មូលនិធិដល់ប្រតិបត្តិការរបស់ខ្លួន។

ប៉ុន្តែគោលនយោបាយ "បន្ទាត់ក្រហមបី" ដែលមានគោលបំណងកំណត់ហានិភ័យរបស់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ដែលប្រើលើសកម្រិត បានបញ្ចប់គំរូហិរញ្ញវត្ថុសម្រាប់ Country Garden ។ លំហូរសាច់ប្រាក់របស់ក្រុមហ៊ុនពីសកម្មភាពផ្តល់ហិរញ្ញប្បទានបានប្រែជាអវិជ្ជមានក្នុងឆ្នាំ 2020 ដោយទុកឱ្យវាពឹងផ្អែកលើដំណើរការលក់។

ការធ្លាក់ចុះនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យដែលបានចាប់ផ្តើមនៅឆ្នាំ 2021 នៅពេលដែលប្រទេសចិនបានប្រយុទ្ធប្រឆាំងនឹងជំងឺរាតត្បាត Covid មានន័យថាលំហូរសាច់ប្រាក់ពីការលក់ផ្ទះថ្មីបានចាប់ផ្តើមធ្លាក់ចុះ។ ការលក់របស់ Country Garden គឺអាក្រក់ជាពិសេស ដោយសារតែក្រុមហ៊ុនផ្តោតលើផ្ទះនៅក្នុងទីក្រុងលំដាប់ទី 3 និងទី 4 ដែលការដួលរលំទីផ្សារគឺធ្ងន់ធ្ងរជាងនៅទីក្រុងលំដាប់ទី 1 និងទី 2 ។

កម្មករដើរកាត់ការដ្ឋានសំណង់ Country Garden ក្នុងទីក្រុង Kunming ខេត្ត Yunnan ប្រទេសចិន កាលពីថ្ងៃទី១៧ ខែកញ្ញា ឆ្នាំ២០១៩។ រូបថត៖ Reuters — កម្មករដើរកាត់ការដ្ឋានសំណង់ Country Garden ក្នុងទីក្រុង Kunming ខេត្ត Yunnan ប្រទេសចិន កាលពីថ្ងៃទី១៧ ខែកញ្ញា ឆ្នាំ២០១៩។ រូបថត *៖ Reuters*

ការធ្លាក់ចុះនៃការលក់ផ្ទះគឺកាន់តែអាក្រក់នៅក្នុងទីក្រុងលំដាប់ទី 3 និងទី 4 ដែលការសាងសង់ហួសប្រមាណមានការកើនឡើង ហើយការផ្គត់ផ្គង់លើសគឺធ្ងន់ធ្ងរបំផុត។ នោះមានន័យថា Country Garden នឹងមានពេលវេលាលំបាកក្នុងការជំរុញការលក់ ដោយបង្កើនការព្រួយបារម្ភថាក្រុមហ៊ុននឹងលុបចោលសញ្ញាប័ណ្ណរបស់ខ្លួនជាយថាហេតុ។

Country Garden និងក្រុមហ៊ុនបុត្រសម្ព័ន្ធធំៗចំនួនពីររបស់ខ្លួននឹងត្រូវសងបំណុលជាង 18.5 ពាន់លានយន់ (2.5 ពាន់លានដុល្លារ) នៃសញ្ញាប័ណ្ណនៅលើដីដែលចាស់ទុំត្រឹមដំណាច់ឆ្នាំនេះ រួមទាំង 7.3 ពាន់លានយន់ (1 ពាន់លានដុល្លារ) ដែលនឹងត្រូវបង់ក្នុងខែកញ្ញានេះបើយោងតាមស្ថិតិ របស់ Bloomberg ។ គ្មានមូលបត្របំណុលនៅបរទេសចាស់ទុំនៅឆ្នាំនេះទេ។

នៅចុងឆ្នាំ 2022 ក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យយក្សនេះមានទ្រព្យសម្បត្តិសរុបចំនួន 1.7 ពាន់ពាន់លានយន់ (265 ពាន់លានដុល្លារ) និងបំណុលសរុបចំនួន 1.4 ពាន់ពាន់លានយន់ (219 ពាន់លានដុល្លារ) រួមទាំង 271.3 ពាន់លានយន់ (95 ពាន់លានដុល្លារ) នៅក្នុងបំណុលដែលមានការប្រាក់។ លើសពីនេះ បំណុលក្រៅតារាងតុល្យការអាចឈានដល់ 200 ពាន់លានយន់ នេះបើយោងតាមប្រភពដែលមានទំនាក់ទំនងជាមួយអ្នកអភិវឌ្ឍន៍។ ប្រភពដដែលបានបន្តថា ប្រសិនបើ Country Garden មិនដំណើរការ នោះផលប៉ះពាល់អាចនឹងធ្ងន់ធ្ងរដូចក្រុមហ៊ុន China Evergrande Group ដែរ។

Evergrande ដែលជាក្រុមហ៊ុនអភិវឌ្ឍន៍អចលនទ្រព្យដែលជំពាក់បំណុលគេបំផុត របស់ពិភពលោក បានបង្ហាញក្នុងខែកក្កដាថាបំណុលសរុបរបស់ខ្លួនមានចំនួនសរុប 2.4 ពាន់ពាន់លានយន់ (375 ពាន់លានដុល្លារ) គិតត្រឹមខែធ្នូ ឆ្នាំ 2022 រួមទាំងប្រាក់កម្ចីចំនួន 612.4 ពាន់លានយន់ (95 ពាន់លានដុល្លារ) ។ វាកំពុងព្យាយាមរៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធបំណុលរបស់ខ្លួនឡើងវិញ រួមទាំងមូលបត្របំណុលក្រៅប្រទេសចំនួន 19 ពាន់លានដុល្លារ។

តើ Country Garden ដំណើរការយ៉ាងដូចម្តេច?

Country Garden បាននិយាយថា ខ្លួននឹង "ពិចារណាយ៉ាងសកម្មនូវវិធានការផ្សេងៗ ដើម្បីធានាសុវត្ថិភាពលំហូរសាច់ប្រាក់ រួមទាំង ប៉ុន្តែមិនកំណត់ចំពោះការកាត់បន្ថយចំណាយប្រតិបត្តិការ ការពន្លឿនការរៀបចំការប្រមូលបំណុល ការពង្រីកបណ្តាញហិរញ្ញវត្ថុយ៉ាងសកម្ម និងការគ្រប់គ្រង និងបង្កើនប្រសិទ្ធភាពនៃការរៀបចំការសងបំណុល"។ ក្រុមហ៊ុនក៏បាននិយាយផងដែរថា ខ្លួននឹងស្វែងរកការណែនាំ និងការគាំទ្រយ៉ាងសកម្មពី រដ្ឋាភិបាល និងនិយតករ។

វាក៏កំពុងព្យាយាមពង្រីកបណ្តាញហិរញ្ញវត្ថុរបស់ខ្លួនផងដែរ នេះបើយោងតាមប្រភព Caixin ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ នៅដើមខែនេះ ក្រុមហ៊ុនបានបដិសេធនូវរបាយការណ៍ដែលថាខ្លួនគ្រោងនឹងរៃអង្គាសប្រាក់បាន 2.34 ពាន់លានដុល្លារហុងកុង (300 លានដុល្លារ) តាមរយៈការផ្តល់ជូនភាគហ៊ុន។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយប្រភពបាននិយាយថាវាពិតជាកំពុងពិចារណា IPO ប៉ុន្តែពេលវេលាមិនត្រឹមត្រូវទេហើយវាកំពុងរង់ចាំឱកាសប្រសើរជាងមុន។

ខណៈពេលដែល Country Garden មិនទាន់បានលុបចោលជាផ្លូវការនូវមូលបត្របំណុលរបស់ខ្លួននៅឡើយ វានៅតែអាចខ្ចីពីធនាគារ និងចេញមូលបត្របំណុលថ្មី។ ប៉ុន្តែប្រភពឧស្សាហកម្មហិរញ្ញវត្ថុមួយបាននិយាយថា ខ្លួននៅតែមិនអាចរៃអង្គាសប្រាក់បានគ្រប់គ្រាន់ដើម្បីបំពេញចន្លោះដែលនៅសេសសល់ដោយការធ្លាក់ចុះការលក់ផ្ទះ។

Country Garden បានបង្កើតក្រុមការងារចំនួនបី ដើម្បីជំរុញការលក់។ វាក៏បានកាត់បន្ថយការទិញដី និងបញ្ឈប់បុគ្គលិក ដើម្បីសន្សំការចំណាយ។ ប្រភពមួយបាននិយាយថា ខ្លួនថែមទាំងបានកាត់បន្ថយការចំណាយលើពិធីសម្ពោធគម្រោងថ្មីទៀតផង។

នៅទីបំផុត អ្នកអភិវឌ្ឍន៍នឹងត្រូវព្យាយាមពន្យារកាលកំណត់នៃបំណុលរបស់ខ្លួន ឬទទួលបានការធានាពីរដ្ឋាភិបាលក្នុងតំបន់ ដើម្បីអាចចេញមូលបត្របំណុលបន្ថែមទៀត។ ប៉ុន្តែជាមួយនឹងការលក់នៅតែធ្លាក់ចុះ សូម្បីតែការចេញមូលបត្របំណុលដែលមានការធានានឹងមិនអាចដោះស្រាយបញ្ហាហិរញ្ញវត្ថុរបស់ខ្លួនបានទេ នេះបើយោងតាមអ្នកជំនាញមកពីស្ថាប័នហិរញ្ញវត្ថុដែលមានមូលដ្ឋាននៅទីក្រុងក្វាងទុង។

លោកបានបន្តថា៖ «ក្រុមហ៊ុន Country Garden បានធ្វើអ្វីគ្រប់យ៉ាងដែលក្រុមហ៊ុនអាចធ្វើបាន ប៉ុន្តែអ្វីៗមិនបានដូចការគ្រោងទុកនោះទេ»។

Phien An ( យោងតាម Caixin, WSJ )

ប្រភពតំណ