តើការរក្សាវិធីសាស្ត្រអតិរេកធ្វើឱ្យការវាយតម្លៃដីគម្រោងកាន់តែមានតម្លាភាពទេ?

ក្រសួងធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថាន នៅតែចង់បញ្ឈប់ការប្រើប្រាស់វិធីសាស្ត្រអតិរេក

ដូចដែលបានរាយការណ៍ដោយ Thanh Nien ថ្មីៗនេះ ក្រសួងធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថានបានបញ្ជូនសេចក្តីព្រាងអនុក្រឹត្យលេខ ៤៤/២០១៤/ND-CP ចុះថ្ងៃទី ១៥ ខែ ឧសភា ឆ្នាំ ២០១៤ របស់រដ្ឋាភិបាលគ្រប់គ្រងតម្លៃដី (សេចក្តីព្រាងអនុក្រឹត្យលេខ ៤៤) ទៅកាន់ ក្រសួងយុត្តិធម៌ ដើម្បីវាយតម្លៃមុននឹងដាក់ជូនរដ្ឋាភិបាល។

ជាការកត់សម្គាល់ ក្រសួងធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថានបានស្នើក្នុងសេចក្តីព្រាងអនុក្រឹត្យលេខ ៤៤ មិនឲ្យប្រើប្រាស់វិធីសាស្ត្រអតិរេកក្នុងការវាយតម្លៃដីធ្លី។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ នៅក្នុងសិក្ខាសាលានៅរសៀលនេះ អ្នកជំនាញភាគច្រើនបាននិយាយថា ចាំបាច់ត្រូវរក្សាវិធីសាស្ត្រអតិរេកក្នុងការវាយតម្លៃដីធ្លី។

Giữ lại phương pháp thặng dư có khiến định giá đất dự án được khai thông? - Ảnh 1. — លោក Dao Trung Chinh ចែករំលែកនៅក្នុងសិក្ខាសាលា

ថ្លែងក្នុងសិក្ខាសាលានេះ លោក Dao Trung Chinh ប្រធាននាយកដ្ឋានផែនការ និងអភិវឌ្ឍន៍ធនធានដី (ក្រសួងធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថាន) បានលើកឡើងពីទិដ្ឋភាពជាច្រើន និងលើកឡើងពីមូលហេតុដែលក្រសួងស្នើឱ្យបោះបង់ចោលនូវវិធីសាស្ត្រអតិរេកនៅពេលវាយតម្លៃដី។

ទស្សនៈរបស់តំណាងក្រសួងធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថានក្នុងសិក្ខាសាលានៅតែដដែលដូចពេលឆ្លើយបទសម្ភាសន៍ជាមួយកាសែត Thanh Nien ក្នុងអត្ថបទ ថា តើ រដ្ឋាភិបាល នឹងសម្រេចរក្សាទុក ឬបោះបង់វិធីសាស្ត្រអតិរេក? ចេញផ្សាយនៅថ្ងៃទី 26 ខែកក្កដា។

យោងតាមលោក Chinh គ្មាននរណាម្នាក់អាចបដិសេធឧត្តមភាពនៃវិធីសាស្ត្រអតិរេកបានទេ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយនៅក្នុងបរិបទនៃប៉ារ៉ាម៉ែត្របញ្ចូលនៅពេលអនុវត្តវិធីសាស្រ្តនេះក្នុងការវាយតម្លៃដីធ្លីនៅក្នុងប្រទេសរបស់យើងវាមិនមានស្តង់ដារដែលនាំឱ្យមានលទ្ធផលមិនត្រឹមត្រូវ។

លោក Chinh បានចែករំលែកនៅក្នុងសិក្ខាសាលាថា "ខ្ញុំបានចូលរួមក្នុងការវាយតម្លៃដីធ្លីនៅក្នុងករណីមួយចំនួននាពេលថ្មីៗនេះ ហើយបានរកឃើញថាអ្នកវាយតម្លៃភ័យខ្លាចហានិភ័យផ្លូវច្បាប់នៅពេលអនុវត្តវិធីសាស្ត្រអតិរេក។

លោក Chinh បានបន្ថែមថា ប្រសិនបើរដ្ឋាភិបាលសម្រេចរក្សាវិធីសាស្ត្រអតិរេក ចាំបាច់ត្រូវស្រាវជ្រាវ និងពិនិត្យ ដើម្បីបង្កើតស្តង់ដារធាតុចូលសម្រាប់ប៉ារ៉ាម៉ែត្រ និងសន្ទស្សន៍នៃវិធីសាស្ត្រនេះ។ មានតែការបញ្ចូលស្តង់ដារប៉ុណ្ណោះដែលលទ្ធផលនឹងមានភាពត្រឹមត្រូវ អ្នកវាយតម្លៃនឹងមានទំនុកចិត្តក្នុងការចុះហត្ថលេខា ហើយភាពជាប់គាំងក្នុងការវាយតម្លៃដីធ្លី ជាពិសេសសម្រាប់គម្រោងអាចត្រូវបានដោះស្រាយ។

"ការបោះបង់វិធីសាស្ត្រអតិរេក គឺជាជំហានថយក្រោយក្នុងការវាយតម្លៃដីធ្លី"

បន្ទាប់ពីការចែករំលែករបស់តំណាងក្រសួងធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថាន អ្នកជំនាញ និងសហគ្រាសជាច្រើនផ្ទាល់ ឬបានផ្ញើឯកសារដែលបង្ហាញពីទស្សនៈរបស់ពួកគេអំពីតម្រូវការក្នុងការរក្សាវិធីសាស្ត្រអតិរេកក្នុងការវាយតម្លៃដីធ្លី។ ប្រសិនបើត្រូវបានដកចេញ វាអាចនឹងបង្កឱ្យមានការលំបាក និងការកកស្ទះកាន់តែខ្លាំង ការវាយតម្លៃដីយឺត ហើយទីផ្សារអចលនទ្រព្យនឹងបន្តមានការខ្វះខាតក្នុងការផ្គត់ផ្គង់យូរអង្វែង។

Giữ lại phương pháp thặng dư có khiến định giá đất dự án được khai thông? - Ảnh 2. — មេធាវី Nguyen Hong Chung អនុប្រធានក្លឹបអចលនទ្រព្យ ហាណូយ បានសម្តែងទស្សនៈថាវិធីសាស្ត្រអតិរេកគួរតែត្រូវបានរក្សាទុក។

លោកមេធាវី Nguyen Hong Chung អនុប្រធានក្លឹបអចលនទ្រព្យហាណូយបានមានប្រសាសន៍ថា វិធីសាស្ត្រអតិរេកគឺជាវិធីសាស្រ្តកំណត់តម្លៃដីដោយផ្អែកលើគោលបំណងនៃការប្រើប្រាស់ជាមួយនឹងសក្តានុពលសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍន៍នាពេលអនាគត មិនមែនផ្អែកលើគោលបំណងនៃការប្រើប្រាស់បច្ចុប្បន្នដូចវិធីសាស្ត្រប្រៀបធៀប ឬវិធីសាស្ត្រចំណូលនោះទេ។

វិធីសាស្ត្រអតិរេកឆ្លុះបញ្ចាំងពីតម្លៃទីផ្សារនៃដីដែលត្រូវវាយតម្លៃ រួមទាំងកត្តាខាងក្រោម៖ គោលបំណងប្រើប្រាស់ដី; ពាក្យប្រើប្រាស់ដី; ដង់ស៊ីតេសំណង់; កម្ពស់អគារ; មេគុណការប្រើប្រាស់ដី; ឆ្លុះបញ្ចាំងពីតម្លៃលំហូរសាច់ប្រាក់ក្នុងការវិនិយោគ ផលិតកម្ម និងអាជីវកម្ម ជាមួយនឹងការអនុវត្តជាក់ស្តែងខ្ពស់។

"វិធីសាស្ត្រអតិរេកឆ្លុះបញ្ចាំងយ៉ាងច្បាស់ពីលក្ខណៈហិរញ្ញវត្ថុនៃគម្រោងអចលនទ្រព្យ៖ តើការចំណាយ ចំណូល និងប្រាក់ចំណេញ មានលក្ខណៈវិទ្យាសាស្ត្រ និងវត្ថុបំណង។ វិធីសាស្ត្រនេះឆ្លុះបញ្ចាំងយ៉ាងច្បាស់ពីវិធីនៃការកេងប្រវ័ញ្ច បែងចែក និងចែករំលែកភាពខុសគ្នានៃការជួលដី។ នេះក៏ជាវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យទំនើបស្របតាមការអនុវត្តអន្តរជាតិ។

ការអះអាងរបស់ក្រសួងធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថានថា ដោយសារកង្វះមូលដ្ឋានទិន្នន័យសម្រាប់ការវាយតម្លៃ ការវាយតម្លៃត្រូវតែផ្អែកលើកត្តាសម្មតិកម្ម ខ្វះភាពត្រឹមត្រូវ ដូច្នេះការបោះបង់វិធីសាស្ត្រនេះ តាមគំនិតរបស់ខ្ញុំគឺមិនគួរឱ្យជឿនោះទេ។ ប្រសិនបើបញ្ហាគឺកង្វះមូលដ្ឋានទិន្នន័យ ដំណោះស្រាយត្រូវតែបង្កើតប្រភពមូលដ្ឋានទិន្នន័យប្រកបដោយគុណភាព ដែលអាចទុកចិត្តបាន ជំនួសឱ្យការបោះបង់វិធីសាស្ត្រអតិរេក (បំផ្លាញម៉ាស៊ីនផលិត)។ ដូច្នេះ ប្រសិនបើការបោះបង់វិធីសាស្ត្រអតិរេកក្លាយជាការពិត វានឹងជាជំហានថយក្រោយក្នុងការងារវាយតម្លៃដីធ្លី»។

ជាមួយគ្នានេះ បើតាមលោកមេធាវី Chung សេចក្តីព្រាងអនុក្រឹត្យលេខ ៤៤ មានតែវិធីវាយតម្លៃ ៣ យ៉ាងប៉ុណ្ណោះ៖ ការប្រៀបធៀបចំណូល និងមេគុណការកែសម្រួលតម្លៃដី ដែលមិនគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់ជំនួសវិធីសាស្ត្រអតិរេកនៅពេលវាយតម្លៃគម្រោងវិនិយោគដោយប្រើប្រាស់ដី៖ តំបន់ទីក្រុង តំបន់សេវាកម្មពាណិជ្ជកម្មចម្រុះ។ល។

ប្រសិនបើវិធីសាស្ត្រអតិរេកត្រូវបានបោះបង់ចោល វានឹងពិបាកក្នុងការកំណត់តម្លៃនៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីដែលអ្នកវិនិយោគត្រូវចំណាយសម្រាប់គម្រោងដែលបានបង្កើតឡើងនាពេលអនាគត នៅពេលដែលការងារហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធសង្គម និងបច្ចេកទេសទាំងអស់មិនទាន់ត្រូវបានបញ្ចប់។ វិនិយោគិននឹងមិនអាចគណនាបញ្ហាហិរញ្ញវត្ថុបានទេ នៅពេលអនុវត្តគម្រោងអចលនទ្រព្យ…

Giữ lại phương pháp thặng dư có khiến định giá đất dự án được khai thông? - Ảnh 3. — សាស្ត្រាចារ្យ Hoang Van Cuong សមាជិកគណៈកម្មាធិការហិរញ្ញវត្ថុ និងថវិកានៃរដ្ឋសភា ចែករំលែកអំពីគុណសម្បត្តិ និងគុណវិបត្តិនៃវិធីសាស្ត្រអតិរេក។

វាមានសារៈសំខាន់ណាស់ក្នុងការធ្វើស្តង់ដារប៉ារ៉ាម៉ែត្របញ្ចូលនៃវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃនីមួយៗ។

សាស្ត្រាចារ្យ Hoang Van Cuong សមាជិកគណៈកម្មាធិការហិរញ្ញវត្ថុ និងថវិកានៃរដ្ឋសភាបានមានប្រសាសន៍ថា ក្នុងប៉ុន្មានឆ្នាំថ្មីៗនេះ គម្រោងជាច្រើនមិនត្រូវបានអនុម័ត។ មូលហេតុមួយគឺមិនអាចកំណត់តម្លៃដីបាន ទើបអាជ្ញាធរមូលដ្ឋានសម្រេចចិត្តប្រមូលលុយ ហើយអ្នកវិនិយោគអាចបង់លុយដើម្បីធ្វើការសម្រេចចិត្តបែងចែកដី។ ការវាយតម្លៃដីមិនត្រឹមត្រូវអាចជាកម្មវត្ថុ ឬគោលបំណង ពីព្រោះបទប្បញ្ញត្តិស្តីពីការវាយតម្លៃមិនជាក់លាក់ និងច្បាស់លាស់។

លោកសាស្ត្រាចារ្យ Cuong បានមានប្រសាសន៍ថា នៅលើពិភពលោកមានវិធីសាស្រ្តពេញនិយមចំនួន ៤ គឺការប្រៀបធៀបដោយផ្ទាល់ ការកាត់ប្រាក់ ចំណូល អតិរេក។ នៅប្រទេសវៀតណាម បច្ចុប្បន្ននេះមានវិធីសាស្រ្តចំនួន 4 ក្នុងចំណោមវិធីសាស្ត្រទាំងនេះ ហើយវិធីសាស្ត្របន្ថែមនៃមេគុណនៃការកែតម្រូវតម្លៃដីត្រូវបានចេញវេជ្ជបញ្ជា។

ការវិភាគលើវិធីសាស្ត្រមេគុណការកែសម្រួលតម្លៃដី វិធីសាស្ត្រមួយក្នុងចំណោមវិធីសាស្ត្រទាំងបី ដែលស្នើឡើងដោយក្រសួងធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថាន ក្នុងសេចក្តីព្រាងអនុក្រឹត្យលេខ ៤៤ លោកសាស្ត្រាចារ្យ គួង មានប្រសាសន៍ថា វិធីសាស្ត្រនេះនឹងមានសុវត្ថិភាពបំផុតសម្រាប់អ្នកវាយតម្លៃ ព្រោះរដ្ឋកំណត់ដូចនោះ គ្រាន់តែយកតារាងតម្លៃគុណនឹងមេគុណដើម្បីកំណត់តម្លៃដី។

លោក គួង បានទទួលស្គាល់ថា "ទោះជាយ៉ាងណាតម្លៃនេះមិនត្រឹមត្រូវទេ។ ដីជាប់គ្នាពីរដែលមានរាងផ្សេងគ្នាមានតម្លៃខុសគ្នាខ្លាំង ដោយមិននិយាយពីទិសដៅដី ទីតាំងដី ទិដ្ឋភាព... វិធីសាស្ត្រមេគុណនៃការកែសម្រួលតម្លៃដីគឺសមរម្យសម្រាប់តែភ្នាក់ងារគ្រប់គ្រងជាជាងសម្រាប់ប្រជាជន និងអាជីវកម្ម"។

លោក គួង បានវិភាគពីគុណសម្បត្តិ និងគុណវិបត្តិនៃវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃដីធ្លី៖ ការកាត់ប្រាក់ ប្រៀបធៀប និងចំណូល មុននឹងបញ្ចប់ដោយការសោកស្ដាយ៖ «លើលោកនេះ ដើម្បីឲ្យតម្លៃគម្រោងថ្មីជាច្រើន ប្រជាជនប្រើវិធីសាស្ត្រអតិរេក ព្រោះគ្មានអ្វីអាចប្រៀបធៀបជាមួយគម្រោងថ្មីបានឡើយ ប៉ុន្តែសេចក្តីព្រាងអនុក្រឹត្យលេខ ៤៤ បោះបង់វិធីសាស្ត្រនេះ…»។

Giữ lại phương pháp thặng dư có khiến định giá đất dự án được khai thông? - Ảnh 4. — អ្នកជំនាញ មេធាវី ធុរកិច្ចជាច្រើន... ដែលចូលរួមក្នុងសិក្ខាសាលាបានសម្តែងការគាំទ្ររបស់ពួកគេចំពោះការរក្សានូវវិធីសាស្ត្រអតិរេកក្នុងការវាយតម្លៃដីធ្លី។

ទោះយ៉ាងណា លោក គួង ក៏បានទទួលស្គាល់ដែរថា វិធីសាស្ត្រអតិរេកមានកម្រិតច្រើន។ ជាក់ស្តែង ប្រសិនបើកត្តាគណនាផ្ទៃដីដែលត្រូវវាយតំលៃមិនមានលក្ខណៈស្តង់ដារ មានន័យថាការបញ្ចូលមិនមានស្តង់ដារ វានឹងនាំអោយមានលទ្ធផលមិនត្រឹមត្រូវ។

ប្រទេសជាច្រើនក្នុងពិភពលោកតែងតែប្រើវិធីសាស្ត្រអតិរេក ហើយមិនទទួលរងការខាតបង់ទេ ពីព្រោះមិនមានការលក់លើស និងគេចពន្ធ។ បរិយាកាសធុរកិច្ច និងច្បាប់នៃប្រទេសទាំងនោះភាគច្រើនមានតម្លាភាព និងវិន័យ។ នៅក្នុងប្រទេសរបស់យើង ប៉ារ៉ាម៉ែត្រ និងសន្ទស្សន៍ទីផ្សារជាច្រើនដែលចូលរួមក្នុងវិធីសាស្ត្រអតិរេក នៅពេលដែលការវាយតម្លៃដីមិនមានស្តង់ដារ ដូច្នេះលទ្ធផលគឺពិបាកនឹងភាពត្រឹមត្រូវ មានហានិភ័យសម្រាប់អ្នកវាយតម្លៃ...

លោក Nguyen Quoc Hiep ប្រធានសមាគមអ្នកម៉ៅការសំណង់វៀតណាមបានសំដែងថា វិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃនីមួយៗមានគុណសម្បត្តិ និងគុណវិបត្តិរៀងៗខ្លួន។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ នៅក្នុងបរិបទបច្ចុប្បន្ននៃប្រទេសរបស់យើង ចាំបាច់ត្រូវរក្សានូវវិធីសាស្រ្តវាយតម្លៃដីធ្លីបច្ចុប្បន្នទាំងប្រាំ។ ចំណុចសំខាន់គឺធ្វើស្តង់ដារប៉ារ៉ាម៉ែត្របញ្ចូលនៃវិធីសាស្ត្រនីមួយៗ ដើម្បីកាត់បន្ថយកំហុសក្នុងការវាយតម្លៃដីធ្លី ក៏ដូចជាបង្កើនល្បឿនដំណើរការវាយតម្លៃ។ មានតែពេលនោះទេ ដែលភាពជាប់គាំងសម្រាប់គម្រោងអចលនទ្រព្យអាចត្រូវបានជម្រះ ហើយទីផ្សារនឹងមានការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីៗក្នុងពេលឆាប់ៗនេះ។

ទោះបីជាមានការទទូចលើការរក្សាវិធីសាស្ត្រអតិរេកក្នុងការវាយតម្លៃដីធ្លីក៏ដោយ ក៏អ្នកជំនាញ និងអ្នកដឹកនាំអាជីវកម្មភាគច្រើនដែលចូលរួមក្នុងសិក្ខាសាលានេះ មិនបានបង្ហាញពីផែនការដើម្បីពន្លឿនដំណើរការវាយតម្លៃដីធ្លី និងលុបបំបាត់ឧបសគ្គផ្គត់ផ្គង់សម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនោះទេ។

ប្រភពតំណ