ការធ្វើវិសោធនកម្មច្បាប់ភូមិបាលប្រឈមនឹងតម្លៃដីឡើងថ្លៃ

ការដកដង្ហើមធំនោះកើតចេញពីអ្នកយកព័ត៌មានវ័យក្មេងម្នាក់ ដែលមានការងារមានស្ថិរភាព និងប្រាក់ចំណូលមធ្យម ប៉ុន្តែនៅតែមិនហ៊ានស្រមៃចង់បានកន្លែងតាំងលំនៅក្នុងរាជធានី។

ការគិតមមៃនោះកំពុងក្លាយជាការពិតសម្រាប់យុវវ័យរាប់លាននាក់នៅក្នុងទីក្រុងធំៗដូចជា ហាណូយ ឬទីក្រុងហូជីមិញ ដែលតម្លៃផ្ទះល្វែងជាមធ្យមបានកើនឡើងដល់កម្រិតខ្ពស់ដែលមិនអាចនឹកស្មានដល់។

ក្នុងឆ្នាំ 2024 តែមួយប៉ុណ្ណោះ យោងតាម ក្រសួងសំណង់ តម្លៃផ្ទះល្វែងនៅទីក្រុងហាណូយបានកើនឡើងពី 40-50% បើប្រៀបធៀបទៅនឹងឆ្នាំមុន ជាមួយនឹងគម្រោងជាច្រើនកើនឡើងខ្ពស់ជាងនេះ។ នៅទីក្រុងហូជីមិញ តម្លៃមិនងាយដកដង្ហើមទេ ដោយមានការកើនឡើងជាមធ្យម ២០-៣០%។

ត្រឹមតែកន្លះឆ្នាំក្រោយមក ឥឡូវនេះ អាផាតមិនដែលបានសាងសង់កាលពីមួយទស្សវត្សមុន ជាមួយនឹងតំបន់តិចតួចក៏បានហក់ឡើងដល់ 70-80 លានដុង/m²។ អាផាតមិនប្រណិតអាចមានតម្លៃដល់ទៅ ១៥០លាន ហើយកន្លែងខ្លះថែមទាំងដាក់តម្លៃលើសពី ២០០លានដុង/ម៉ែតការ៉េ។

តម្លៃនោះមិនត្រឹមតែមិនអាចទាក់ទាញបានសម្រាប់មនុស្សវ័យក្មេងប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែថែមទាំងធ្វើឲ្យអ្នកថ្នាក់កណ្តាលខាតបង់ផងដែរ។

វាចាំបាច់ក្នុងការបញ្ជាក់ពីគំនិតនៃ "តម្លៃដីទីផ្សារ" ហើយបំបែកវាពី "តម្លៃប៉ាន់ស្មាន" ឬ "តម្លៃពពុះ" ។ រូបថត៖ Hoang Ha

ស្ថានភាពនេះបើយោងតាម សេដ្ឋវិទូ បានជំរុញឱ្យពេលវេលាប្រមូលផ្តុំដែលត្រូវការដើម្បីទិញផ្ទះរហូតដល់ 60 ឆ្នាំ - ទ្វេដងនៃកម្រិត 30 ឆ្នាំដែល IMF ចាត់ទុកថាជាសញ្ញានៃពពុះអចលនទ្រព្យ។

ម្យ៉ាងវិញទៀត ជាមួយនឹងប្រាក់ចំណូលជាមធ្យមនាពេលបច្ចុប្បន្ន ជនជាតិវៀតណាមម្នាក់នឹងចំណាយពេលពេញមួយជីវិតរបស់ពួកគេធ្វើការដោយមិនមានលទ្ធភាពមានផ្ទះសម្បែង មិនគិតពីការចំណាយលើការរស់នៅ ការចិញ្ចឹមកូន ឬបញ្ហាហិរញ្ញវត្ថុផ្សេងទៀតក្នុងជីវិត។

កាលពីដើមខែកក្កដា ក្រសួងធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថានបានព្រមានថានឹងមានការឡើងចុះនៃតម្លៃដីនៅពេលខាងមុខ ដោយសារតំបន់ជាច្រើននឹងចេញតារាងតម្លៃដីថ្មី យោងតាមច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024 ។

តើតម្លៃដីនឹងបន្តទៅណាទៀត?

ហេតុអ្វីបានជាតម្លៃអចលនទ្រព្យកើនឡើងយ៉ាងលឿន?

ច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024 តម្រូវឱ្យតារាងតម្លៃដីក្នុងស្រុកមាន "ជិតតម្លៃទីផ្សារ"។ បញ្ជីតម្លៃដី ដែលជាឧបករណ៍ថ្មីដែលរំពឹងថានឹងឆ្លុះបញ្ចាំងពីតម្លៃទីផ្សារដោយស្មោះត្រង់ ជាអកុសលធ្វើឱ្យស្របច្បាប់នូវជំងឺគ្រុនក្តៅដីដោយសារតែការរំពឹងទុក និងការដេញថ្លៃដែលបានរៀបចំ។

ហេតុអ្វី?

តើតម្លៃប៉ុន្មានដែលជិតនឹងតម្លៃទីផ្សារ? អ្វីដែលគេហៅថា “តម្លៃទីផ្សារ” សព្វថ្ងៃនេះ ជារឿយៗត្រូវបានបង្កើតឡើងពីប្រតិបត្តិការនិម្មិត គ្រុនក្តៅប៉ាន់ស្មានរយៈពេលខ្លី តម្លៃដេញថ្លៃខ្ពស់មិនធម្មតា និងបំប៉ោងដីផ្ទាល់ខ្លួន – ហើយបន្ទាប់មកប្រើជាមូលដ្ឋានសម្រាប់ដាក់លើតំបន់ទាំងមូល។

លើសពីនេះ តារាងតម្លៃដីឡើងថ្លៃបាននាំឱ្យមានការកើនឡើងនូវពន្ធ ថ្លៃសេវា និងការគិតថ្លៃដែលពាក់ព័ន្ធទាំងអស់។ អាជីវកម្មដែលដាក់ពាក្យផ្លាស់ប្តូរគោលបំណងប្រើប្រាស់ដីធ្លី អ្នកដែលដាក់ពាក្យពុះ ឬបញ្ចូលដីឡូត៍ ឬសូម្បីតែគ្រាន់តែសាងសង់ផ្ទះ សុទ្ធតែត្រូវបានបង់ពន្ធលើតម្លៃដី។

មានករណីជាច្រើនដែលវាមិនអាចទៅរួចទេក្នុងការផ្លាស់ប្តូរគោលបំណងនៃការប្រើប្រាស់នៅលើដីរបស់មនុស្សម្នាក់ដោយសារតែមនុស្សម្នាក់មិនអាចមានលទ្ធភាពទទួលបានភាពខុសគ្នាផ្នែកហិរញ្ញវត្ថុដ៏ធំ។

មនុស្សគ្រប់រូបត្រូវជាប់គាំងនៃតម្លៃដី៖ មនុស្សមិនអាចទិញផ្ទះបានទេ។ អាជីវកម្មលែងមានកម្លាំងចិត្តក្នុងការវិនិយោគទៀតហើយ។ ជាលទ្ធផល សេដ្ឋកិច្ចបាត់បង់ប្រភពថាមពលដ៏ធំមួយពីការប្រើប្រាស់ និងផលិតកម្ម។

តម្លៃដីខ្ពស់ហួសហេតុបានលុបបំបាត់ការលើកទឹកចិត្ត ជំនួសឱ្យការក្លាយជាធនធានសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍន៍។

ក្នុងសន្និសីទបូកសរុបរយៈពេល៣ឆ្នាំនៃការអនុវត្តសេចក្តីសម្រេចចិត្តលេខ១៨ និងរយៈពេល១ឆ្នាំនៃការអនុវត្តច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ២០២៤ ដែលប្រព្រឹត្តទៅនាព្រឹកថ្ងៃទី១០ ខែកក្កដា នាយករដ្ឋមន្ត្រី Pham Minh Chinh បានចង្អុលបង្ហាញពីបញ្ហាជាប់គាំងសំខាន់ៗ៖ នីតិវិធីសម្រាប់ការស្តារដីធ្លី ការបែងចែក និងការជួលនៅតែមានភាពយឺតយ៉ាវ។ ការវាយតម្លៃដីធ្លីខ្វះតម្លាភាព; ការដេញថ្លៃត្រូវបានកេងប្រវ័ញ្ចដើម្បីគ្រប់គ្រងតម្លៃ; គោលនយោបាយហិរញ្ញប្បទានដីធ្លីមិនទាន់មានលក្ខណៈពេញលេញនៅឡើយទេ។

ជាពិសេស បើតាមលោកនាយករដ្ឋមន្ត្រី តួនាទីរបស់រដ្ឋជាអ្នកតំណាងកម្មសិទ្ធិដីធ្លីសម្រាប់ប្រជាពលរដ្ឋទាំងមូល មិនទាន់ត្រូវបានបង្កើតឡើងច្បាស់លាស់ ដែលនាំឲ្យស្ថានភាព «អ្នកណាកាន់អំណាច កាន់ដី» និង «អ្នកណាកំណត់តម្លៃ ជាអ្នកកំណត់ទីផ្សារទាំងមូល»។

នៅក្នុងសន្និសិទនេះ ប្រតិភូក៏បានទទួលស្គាល់ដោយត្រង់ថា ការយល់ដឹងអំពីរបបនៃការកាន់កាប់ដីសាធារណៈ "នៅមានកម្រិតនៅឡើយ"។

តាមពិតការកាន់កាប់ដីរបស់ប្រជាពលរដ្ឋទាំងមូលមិនត្រូវបានគេបញ្ជាក់ឱ្យច្បាស់ក្នុងន័យខ្លឹមសារទេ។ រដ្ឋគឺជាម្ចាស់តំណាង ប៉ុន្តែតាមពិត មានតែភ្នាក់ងារមួយចំនួន ឬសូម្បីតែមន្ត្រីរាជការមួយក្រុមប៉ុណ្ណោះ ដែលមានសិទ្ធិកំណត់ដោយផ្ទាល់នូវរាល់បញ្ហាទាក់ទងនឹងដីធ្លី៖ ចាប់ពីការធ្វើផែនការ ការបែងចែកដី ការផ្លាស់ប្តូរគោលបំណងប្រើប្រាស់ដី រហូតដល់ការវាយតម្លៃ។ នៅពេលដែលអំណាចនេះមិនត្រូវបានគ្រប់គ្រងយ៉ាងតឹងរ៉ឹង ដីអាចក្លាយជាឧបករណ៍បម្រើផលប្រយោជន៍ក្នុងស្រុកយ៉ាងងាយស្រួល។

ការរើសអើងតម្លៃដីក៏ជាអយុត្តិធម៌ដ៏ធំមួយដែរ។ អ្នកវិនិយោគបរទេស ឬសហគ្រាស "ពេញចិត្ត" អាចត្រូវបានបែងចែកដីក្នុងតម្លៃទាប ទោះបីជាមានការលើកទឹកចិត្តពេញលេញក៏ដោយ។ ទន្ទឹមនឹងនេះ សហគ្រាសឯកជនក្នុងស្រុកភាគច្រើនត្រូវទិញដីក្នុងតម្លៃខ្ពស់ហួសហេតុ ហើយត្រូវទទួលនូវរាល់ការចំណាយ "ដាក់ស្លាកទីផ្សារ" គ្រប់ប្រភេទ។ នេះបង្ខូចបរិយាកាសធុរកិច្ច បណ្តាលឱ្យដី ដែលជាធនធានពិសេស ប្រើប្រាស់ដោយគ្មានប្រសិទ្ធភាព និងបណ្តាលឱ្យមានកាកសំណល់ធ្ងន់ធ្ងរ។

តើត្រូវធ្វើអ្វីនៅពេលធ្វើវិសោធនកម្មច្បាប់ភូមិបាល?

ជាដំបូង ចាំបាច់ត្រូវបញ្ជាក់ពីគោលគំនិតនៃ "តម្លៃដីទីផ្សារ" ហើយបំបែកវាចេញពី "តម្លៃប៉ាន់ស្មាន" ឬ "តម្លៃពពុះ" ។ បញ្ជីតម្លៃដីមិនអាចយកចេញពីការដេញថ្លៃមិនទៀងទាត់ ឬប្រតិបត្តិការដែលបានរៀបចំនោះទេ ប៉ុន្តែត្រូវតែផ្អែកលើទិន្នន័យប្រតិបត្តិការពិតប្រាកដ ជាមធ្យមរយៈពេលវែង ត្រួតពិនិត្យដោយឯករាជ្យ។

ទី២ តួនាទីរបស់រដ្ឋក្នុងនាមជាតំណាងនៃកម្មសិទ្ធិដីធ្លីរបស់ប្រជាពលរដ្ឋ ត្រូវមានលក្ខណៈជាស្ថាប័នជាពិសេស។ រដ្ឋមិនត្រឹមតែជា “អ្នកកំណត់តម្លៃ” ប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែក៏ជា “អ្នកការពារយុត្តិធម៌” ផងដែរ។ គោលនយោបាយបែងចែកដី និងកំណត់តម្លៃត្រូវមានសាធារណៈតម្លាភាព និងមានយន្តការត្រួតពិនិត្យសង្គមច្បាស់លាស់។

ទី៣ គឺត្រូវធ្វើកំណែទម្រង់គោលនយោបាយហិរញ្ញវត្ថុដីធ្លីឲ្យបានទូលំទូលាយ។ តម្លៃដីខ្ពស់មិនអាចប្រើជាឧបករណ៍ដើម្បីបង្កើនចំណូលថវិកាបានទេ។ ប្រសិនបើរដ្ឋចង់មានធនធានពីដីធ្លី ត្រូវតែដើរទន្ទឹមគ្នាជាមួយនឹងកំណែទម្រង់ដ៏ទូលំទូលាយលើការវាយតម្លៃ ពន្ធលើការប្រើប្រាស់ដីធ្លី និងការលើកទឹកចិត្តវិនិយោគ ស្របតាមគោលការណ៍យុត្តិធម៌ និងប្រសិទ្ធភាព។

ទី៤ ការធ្វើផែនការប្រើប្រាស់ដីធ្លីគួរតែត្រូវបានបង្កើតឡើងតាមគំរូរដ្ឋាភិបាលពីរជាន់ ដែលមានចក្ខុវិស័យរយៈពេលវែង និងភ្ជាប់យ៉ាងជិតស្និទ្ធទៅនឹងយុទ្ធសាស្ត្រអភិវឌ្ឍន៍សេដ្ឋកិច្ចសង្គម។ មូលដ្ឋានទិន្នន័យដីធ្លីគួរតែត្រូវបានបញ្ចប់ និងភ្ជាប់គ្នាទៅវិញទៅមក បង្កើតមូលដ្ឋានគ្រឹះសម្រាប់ការត្រួតពិនិត្យ និងធ្វើការសម្រេចចិត្តត្រឹមត្រូវ។

ចុងក្រោយប៉ុន្តែមិនបានយ៉ាងហោចណាស់ – គឺត្រូវប្រគល់ដីទៅកន្លែងត្រឹមត្រូវរបស់ខ្លួនវិញ៖ ធនធានពិសេស មិនមែនជាកម្មវត្ថុនៃការវាយតម្លៃទីផ្សារប៉ាន់ស្មាន មិនមែនជាកម្មវត្ថុនៃការបង្ខូចទ្រង់ទ្រាយដោយការសម្រេចចិត្តនៃការស្នើសុំ និងការផ្តល់។

សន្និសីទមជ្ឈិមលើកទី ១២ អាណត្តិទី ១៣ នាពេលថ្មីៗនេះ បានបញ្ជាក់យ៉ាងច្បាស់ថា វិសោធនកម្មច្បាប់ភូមិបាលត្រូវមានគោលបំណង “ធានានូវតម្លាភាព យុត្តិធម៌ ប្រសិទ្ធភាព និងភាពសុខដុមរមនានៃផលប្រយោជន៍រវាងរដ្ឋ ប្រជាជន និងធុរកិច្ច”។ នោះមិនត្រឹមតែជាការតម្រង់ទិសគោលនយោបាយប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែក៏ជាការសន្យានៃយុត្តិធម៌ដល់មនុស្សរាប់លាននាក់ដែលកំពុងដកដង្ហើមធំចំពោះក្តីសុបិនរបស់ពួកគេក្នុងការដោះស្រាយ។

ដោយគ្មានសកម្មភាពរហ័ស និងការសម្រេចចិត្ត ក្តីសុបិន្តនៃការមានផ្ទះនឹងនៅតែជាប្រណីតសម្រាប់ជំនាន់ទាំងមូល។ សិទ្ធិទទួលបានដីសម្រាប់ផលិតកម្ម និងអាជីវកម្មនឹងនៅឆ្ងាយសម្រាប់សហគ្រាសវៀតណាម។

នេះគឺជាបញ្ហាដែលទាក់ទងនឹងប្រព័ន្ធទាំងមូលនៃការបែងចែកធនធានអយុត្តិធម៌ និងមិនមានទីផ្សារ មិនត្រឹមតែទីផ្សារអចលនទ្រព្យប៉ុណ្ណោះទេ។ ច្បាប់ភូមិបាលដែលបានកែសម្រួលត្រូវដោះស្រាយតម្រូវការទាំងនេះ។

Vietnamnet.vn

ប្រភព៖ https://vietnamnet.vn/sua-doi-luat-dat-dai-truoc-bai-toan-gia-dat-tang-vot-2425800.html