ទីផ្សារការិយាល័យនឹងកត់ត្រាការធ្លាក់ចុះនៃតម្លៃជួល

យោងតាមរបាយការណ៍របស់ ក្រសួងសំណង់ នៅក្នុងត្រីមាសទី 4 ឆ្នាំ 2023 តម្លៃជួលការិយាល័យនៅក្នុងទីក្រុងធំៗមាននិន្នាការធ្លាក់ចុះពី 9 ទៅ 22% បើប្រៀបធៀបទៅនឹងត្រីមាសមុន។ ជាមួយគ្នានេះ ស្ថានភាពនៃការវិលត្រលប់មកវិញ និងនិន្នាការនៃការផ្លាស់ប្តូរការិយាល័យពីតំបន់កណ្តាលទៅកាន់តំបន់ជុំវិញក៏មានការកើនឡើងផងដែរ។

នៅទីក្រុងហូជីមិញ ស្ថានភាពនៃការវិលត្រលប់មកវិញ និងផ្លាស់ប្តូរការិយាល័យទៅកាន់តំបន់ជុំវិញកណ្តាលទីក្រុងបានកើនឡើងបើធៀបនឹងត្រីមាសមុន។ នេះបាននាំឱ្យអត្រាកាន់កាប់របស់ការិយាល័យមួយចំនួននៅក្នុងស្រុកកណ្តាលដូចជា Tan Binh និង Phu Nhuan កើនឡើងដល់ 15-25% ។ ដើម្បីទប់ទល់នឹងស្ថានភាពនេះ អគារជាច្រើនត្រូវបង្កើនការលើកទឹកចិត្ត កាត់បន្ថយតម្លៃជួល ឬផ្តល់ពេលវេលាបន្ថែមទៀតសម្រាប់កិច្ចសន្យាជាក់លាក់នីមួយៗ។

ការកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំងនៃការផ្គត់ផ្គង់បានបណ្តាលឱ្យការិយាល័យជាច្រើនសម្រាប់ជួលនៅតំបន់កណ្តាលត្រូវបានបោះបង់ចោលក្នុងរូបភាពទី 1 ។ — ស្ថានភាពនៃការិយាល័យទំនេរកំពុងកើនឡើងនៅក្នុងស្រុកកណ្តាល។

យោងតាមការស្រាវជ្រាវរបស់ CBRE ឆ្នាំ 2023 នឹងក្លាយជាឆ្នាំនៃកំណើនខ្ពស់បំផុតក្នុងការផ្គត់ផ្គង់ការិយាល័យនៅទីក្រុងហូជីមិញ ចាប់តាំងពីឆ្នាំ 2019 ជាមួយនឹងផ្ទៃដីជួលថ្មីជិត 170,000 ម៉ែត្រការ៉េត្រូវបានបញ្ចប់ ដែលភាគច្រើននៅក្នុងគម្រោងការិយាល័យលំដាប់ A ដែលមានទីតាំងងាយស្រួល។ ពេញមួយឆ្នាំនៃឆ្នាំ 2023 ទីក្រុងហូជីមិញបានកត់ត្រាផ្ទៃដីការិយាល័យជិត 80,000 ម៉ែត្រការ៉េ ហើយជាង 90% នៃតំបន់នេះបានមកពីអគារលំដាប់ A ចំនួន 4 ដែលទើបបញ្ចប់ថ្មីៗ។

ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយ ក្នុងឆ្នាំកន្លងទៅ ប្រតិបត្តិការផ្លាស់ប្តូរទីលំនៅនៅតែមានសមាមាត្រដ៏ធំជិត 48% ។ ប្រតិបត្តិការទាំងនេះភាគច្រើនមានគោលបំណងផ្លាស់ប្តូរទៅការិយាល័យថ្មីដែលមានគុណភាពល្អជាងមុន ជាមួយនឹងតម្លៃជួលដែលប្រកួតប្រជែង។ ដូច្នោះហើយ អត្រាទំនេរនៃគម្រោងថ្នាក់ A នៅតែកើនឡើង 12.5 ភាគរយដល់ 18.6% និងថ្នាក់ B កើនឡើង 1.4 ភាគរយធៀបនឹងឆ្នាំមុនដល់ 10.1% ។

ដូចគ្នានេះដែរ នៅក្នុងរបាយការណ៍ថ្មីៗនេះរបស់សមាគមអ្នកអចលនទ្រព្យវៀតណាម (VARS) វាក៏ត្រូវបានបញ្ជាក់ផងដែរថា អត្រាកាន់កាប់អគារការិយាល័យបានថយចុះ ហើយកំពុងប្រឈមមុខនឹងការរំពឹងទុកនៃការផ្គត់ផ្គង់លើសចំណុះក្នុងរយៈពេលខាងមុខនេះ។ ហេតុផលគឺដោយសារទីផ្សារមានប្រភពផ្គត់ផ្គង់គុណភាពថ្មីៗជាច្រើន ខណៈដែលអគារការិយាល័យចាស់ៗមិនត្រូវបានជួសជុល និងកែលម្អយ៉ាងសកម្ម។ រលកនៃអាជីវកម្មត្រឡប់មកអគារវិញបានកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំង ជាពិសេសនៅចុងឆ្នាំដោយសារបញ្ហាហិរញ្ញវត្ថុ។

លើសពីនេះ ទំលាប់ និងទំនោរនៃការធ្វើការពីចម្ងាយ ក៏ដូចជាស្ថានភាពអាជីវកម្មខ្នាតតូចដែលបង់ថ្លៃអគារ សម្លឹងមើលការជួលអាផាតមិន និងផ្ទះឯកជនក្នុងតម្លៃទាប ដើម្បីសន្សំការចំណាយក៏ជះឥទ្ធិពលយ៉ាងខ្លាំងដល់អត្រាកាន់កាប់អគារការិយាល័យផងដែរ។

ការកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំងនៃការផ្គត់ផ្គង់បានបណ្តាលឱ្យការិយាល័យជាច្រើនសម្រាប់ជួលនៅតំបន់កណ្តាលត្រូវបានបោះបង់ចោលក្នុងរូបភាពទី 2 ។ — ការផ្លាស់ប្តូរពីតំបន់កណ្តាលទៅអគារការិយាល័យថ្មីក៏នាំឱ្យមានការធ្លាក់ចុះនៃតម្លៃជួលផងដែរ។

ទាក់ទងនឹងតម្លៃជួល VARS ជឿជាក់ថាតម្លៃនឹងបន្តមានស្ថិរភាព ទោះបីជាកើនឡើងបន្តិចនៅក្នុងអគារការិយាល័យដែលមានគុណភាពខ្ពស់ ឬតម្លៃបន្តនៃកិច្ចសន្យាពីមុនក៏ដោយ។

នៅ ទីក្រុងហាណូយ ការស្នើសុំជួលបន្ទប់ការិយាល័យកម្រិត A មានចាប់ពី 25-50 ដុល្លារ/ម2/ខែ ជាមួយនឹងតម្លៃសេវាចាប់ពី 4-8 ដុល្លារ/ម2/ខែ។ តម្លៃជួលសម្រាប់អគារថ្នាក់ទី B មានចាប់ពី 12-28 USD/m2/ខែ អាស្រ័យលើតំបន់។ ការជួលទីផ្សារទាំងមូលបានកើនឡើងបន្តិច 4% ពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ ដោយសារតែការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីជាការិយាល័យដែលមានគុណភាពខ្ពស់ជាចម្បង។

នៅទីក្រុងហូជីមិញ តម្លៃជួលការិយាល័យថ្នាក់ A មានចាប់ពី 35 ទៅ 70 ដុល្លារ/m2/ខែ។ តម្លៃជួលនៃអគារការិយាល័យថ្នាក់ B មានចាប់ពី 20 ទៅ 35 ដុល្លារ/m2/ខែ។ ការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីគឺភាគច្រើនមកពីអគារ Class A ដែលមានវិញ្ញាបនបត្រការិយាល័យពណ៌បៃតង ទាក់ទាញអ្នកជួលគុណភាពខ្ពស់ពីផ្នែកហិរញ្ញវត្ថុ ធនាគារ បច្ចេកវិទ្យា ជាពិសេសសហគ្រាសបរទេស។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ប្រសិនបើស្ថានភាពត្រឡប់មកវិញនៃទំហំការិយាល័យនៅតែបន្តកើនឡើង វានឹងនាំឱ្យមានការធ្លាក់ថ្លៃជួល ជាពិសេសអគារការិយាល័យចាស់ៗ។ វាប្រាកដជានឹងកើតឡើងនៅឆ្នាំ 2024។

ដូច្នេះ អង្គភាពអាជីវកម្មជួលការិយាល័យគួរសិក្សា និងបង្កើតយន្តការមួយដើម្បីអនុញ្ញាតឱ្យមានការបំប្លែងមុខងារការិយាល័យទៅជាលំនៅដ្ឋាន ដោយផ្តល់អាទិភាពដល់ផ្នែកលំនៅឋានតម្លៃសមរម្យ ទាំងកាត់បន្ថយសម្ពាធពីអតុល្យភាពរវាងការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការក្នុងទីផ្សារការិយាល័យ និងបង្កើតការផ្គត់ផ្គង់លំនៅឋានបន្ថែមទៀតដែលកាន់តែខ្វះខាត។

ប្រភព