전국 105개 도시와 마을에서는 토지를 구획하여 판매할 수 없게 되었습니다.

2025년 1월 1일부터 부동산 사업법(개정)이 시행되는데, 시장에 어느 정도 영향을 미칠 것으로 예상되어 특히 관심을 모으는 내용 중 하나는 토지의 분할 및 매매에 대한 규제입니다.

부동산사업법(개정)에서는 토지이용권은 주택을 직접 건설하는 자, 특구·군·시의 특구·1급·2급·3급 도시지역에서 토지를 구획하여 분양하는 자, 토지법의 규정에 따라 주택건설사업에 투자하기 위한 토지이용권 경매의 대상이 되는 자에게 양도할 수 없다고 규정하고 있습니다.

나머지 지역의 경우, 성(省) 인민위원회는 현지 상황을 고려하여 프로젝트 투자자들이 기술 인프라를 갖춘 토지 사용권을 개인에게 양도하여 주택을 건설할 수 있는 지역을 결정할 것입니다. 토지 분할 및 매각을 강화하는 조치가 2025년 1월 1일부터 시행됨에 따라, 전문가들은 남북 모두에 영향을 미칠 것이라고 전망합니다.

그러나 전문가들은 현재 148/2020/ND-CP 법령에 의해 개정된 43/2014/ND-CP 법령 제41조 2항은 중앙 정부 직속의 특별 도시 지역 및 1종 도시 지역, 조경 건축에 대한 요구 사항이 높은 지역, 중심 지역 및 도시 지역의 건축적 하이라이트인 작업 주변에서만 토지 분할 및 매각을 금지하고 있다고 지적합니다.

이에 따라 부동산사업법이 정식 시행되기 전에 토지를 분할해 팔려는 '도주' 현상이 횡행할 것이라는 우려도 적지 않다.

깐 토시 부동산협회(CaREA) 회장인 즈엉 꾸옥 투이(Duong Quoc Thuy) 씨는 특수 도시, 1종, 2종, 3종 도시 지역의 토지 분할 및 매매 금지가 부동산 상품 부문 구조에 큰 영향을 미친다고 언급했습니다. 가까운 미래에 토지 부문에서 시장 차별화가 뚜렷해질 것입니다.

현재의 법적 체계로는 3~5년 장기 프로젝트를 수립하기가 매우 어렵습니다. 사업자들은 개별 모델을 통해 직접 부지를 분할하는 방식을 선호할 것입니다. 이는 적합하고 간편하며 공급량도 늘어나고 프로젝트나 법인을 설립할 가능성도 낮아집니다.

따라서 새로운 규정으로 인해 향후 토지 분할을 통해 생산되는 토지의 수는 감소할 것입니다. 공급 부족은 토지 가격 상승을 초래합니다. 하지만 장기적으로는 이것이 시장이 더욱 건전하게 발전하는 데 도움이 될 것이라고 투이 씨는 분석했습니다.

건설부 통계에 따르면, 2023년 12월까지 전국의 도시 지역은 902개가 될 것으로 예상된다. 그 중 특별 도시 지역이 2개, 1종 도시 지역이 22개, 2종 도시 지역이 36개, 3종 도시 지역이 45개, 4종 도시 지역이 95개, 5종 도시 지역이 702개이다.

이에 따라 새로운 규정에 따라 105개 도시와 마을에서는 토지 분할 및 매매가 허용되지 않습니다. 이는 현재 규정보다 81개 도시와 마을이 늘어난 수치입니다.

토지 구획 및 매매 제한이 적용되는 하노이와 호치민시의 두 특별 도시 지역 외에도 3개의 중앙 도시(하이퐁, 다낭, 칸토)와 19개의 지방 도시(후에, 빈, 다랏, 나트랑, 꾸이년, 부온마투옷, 타이응우옌, 남딘, 비엣찌, 붕따우, 하롱, 타인호아 , 비엔호아, 미토, 투저우못, 박닌, 하이즈엉, 플레이쿠, 롱쑤옌)를 포함하여 22개의 1종 도시 지역이 있습니다.

또한 Phan Thiet, Ca Mau, Tuy Hoa, Uong Bi, Thai Binh, Rach Gia, Bac Lieu, Ninh Binh, Dong Hoi, Phu Quoc, Vinh Yen, Lao Cai, Ba Ria, Bac Giang, Phan Rang-Thap Cham, Chau Doc, Cam Pha, Quang Ngai, Tam Ky, Tra Vinh, Sa 지방의 도시를 포함하는 36개의 유형 II 도시 지역이 있습니다. 12월, 몽까이, 푸리, 벤트레, 하띤, 랑손, 손라, 탄안, 비탄, 까오란, 빈롱, 뚜옌꽝, 속짱, 꽁툼, 디안, 엔바이.

또한 29개 도시를 포함한 45개 유형 III 도시 지역이 있습니다: Dien Bien Phu, Hoa Binh, Hoi An, Hung Yen, Dong Ha, Bao Loc, Ha Giang, Cam Ranh, Cao Bang, Lai Chau, Tay Ninh, Bac Kan, Tam Diep, Song Cong, Sam Son, Phuc Yen, Ha Tien, Dong Xoai, Chi Linh, Long Khanh, Gia Nghia, Nga Bay, Thuan An, Hong Ngu, Tu Son, Pho Yen, Tan Uyen, Ben Cat, Go Cong.

그 외에도 Son Tay, Cua Lo, Phu Tho, Bim Son, La Gi, Song Cau, Long My, Tan Chau, Cai Lay, Quang Yen, Ky Anh, Binh Minh, Dong Trieu, Phu My, An Nhon, Kien Tuong 등 16개 마을이 있습니다.

Batdongsan.com.vn 남부 지역 이사인 Dinh Minh Tuan 씨는 이 정책의 영향에 대해 논평하면서 최근 몇 년 동안 2형과 3형 도시 지역에서 판매되는 토지 구획의 수가 급증하고 있다고 말했습니다.

부동산 사업법(개정)의 새로운 규정에 따른 세분화 강화는 남북 전체 시장에 영향을 미치지만, 영향을 받는 투자자의 90%는 2, 3류 도시에 거주합니다.

가격 조정은 자연스러운 일이지만, 토지 가격은 예전처럼 '과열' 국면에 빠지지는 않을 것이라고 투안 씨는 예측했습니다.

(베트남 통신/Vietnam+)

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