산업단지 부동산은 여전히 ​​임대료 가격의 이점과 장기적 개발 정책으로 '희망스러운 지역'입니다.

투자 유치의 장점

통계청 자료에 따르면, 2023년 5월 20일 기준 신규 외국인 직접투자(FDI) 프로젝트는 962건으로, 등록 자본금은 52억 6천만 달러에 달했습니다. 이는 전년 동기 대비 프로젝트 수 기준 66.4%, 등록 자본금 기준 27.8% 증가한 수치입니다. 산업단지(IP) 부동산과 FDI의 밀접한 관계를 고려할 때, 베트남으로 유입되는 자본 규모는 이러한 유형의 개발 잠재력이 여전히 매우 크다는 것을 보여줍니다.

또한, 위험 분산을 위해 중국 외 생산 공장을 이전하는 추세로 인해 베트남의 많은 산업 단지는 여전히 많은 외국 기업들의 관심을 끌고 있습니다. 정치적 안정과 중요한 입지 조건을 갖춘 베트남은 전 세계 많은 대기업들에게 매력적인 투자처입니다.

외국인투자청(외국인투자청)-기획투자부 보고서에 따르면 2023년 1~5월 베트남의 총 등록 외국인 투자 자본은 52억 6천만 달러를 넘어섰으며, 이는 2022년 동기 대비 27.8% 증가한 수치입니다. 현재 베트남에 투자하는 국가 및 지역은 82개입니다. 싱가포르는 총 투자 자본이 25억 3천만 달러 이상으로 베트남 총 투자 자본의 23.3% 이상을 차지하며 1위를 차지하고 있으며, 일본, 중국, 대만, 홍콩, 한국 등이 그 뒤를 따르고 있습니다. 투자 유치에 유리한 지역과 도시에 집중하고 있습니다.

베트남은 그 고유한 장점 덕분에 여전히 많은 대기업을 유치하고 있습니다.

베트남의 강점은 역내 여러 국가에 비해 매력적인 임대료에서도 찾을 수 있습니다. 일부 보고서에 따르면 베트남의 산업단지 임대료는 현재 인도네시아, 말레이시아, 태국보다 30~36% 저렴하며, 필리핀과 비슷한 수준입니다. 환율 측면에서도 미국 달러/동화의 변동 폭이 다른 국가에 비해 크지 않아 투자자들이 투자 결정 시 손실을 최소화하는 데 도움이 됩니다.

이러한 유형은 정부에서도 관심을 갖고 있으며, 교통 인프라 구축에 활용되고 있습니다. 이는 물류 분야의 잔여 문제 해결에 기여하고 산업단지 부동산 산업을 직접적으로 지원합니다. 베트남의 물류 비용은 상품 가치의 약 16.8%를 차지하는 반면, 전 세계적 으로는 약 10.6%에 불과합니다.

점점 더 발달하는 교통 인프라에 따라 호치민시의 3번 순환도로, 하노이 의 4번 순환도로, 특히 남북 고속도로 건설 프로젝트가 추진되고 있으며, 이는 베트남 산업단지 부동산의 경쟁력을 높이고 장기적인 개발을 목표로 하는 데 도움이 될 것입니다.

교통 인프라의 개발은 산업단지 부동산 개발에 큰 도움이 됩니다.

베트남 투자 전망에 대해, 콜리어스 베트남(Colliers Vietnam)의 부동산 서비스 및 관광 부문 이사이자 싱가포르 상공회의소(Singapore Chamber of Commerce) 베트남 상무이사인 모건 울라가나탄(Morgan Ulaganathan) 씨는 베트남이 기업들의 운송비 절감을 크게 지원할 수 있는 잠재력을 바탕으로 물류 중심지로 성장할 수 있는 전략적 위치에 있다고 말했습니다. 베트남의 노동 생산성은 역내 다른 국가들에 비해 상대적으로 경쟁력이 높습니다. 또한, 베트남은 비교적 안정적인 정치 체제, 양호한 내수 소비, 그리고 경제 개방성을 갖추고 있습니다.

이 전문가에 따르면, 베트남의 토지 임대료는 다른 신흥시장에 비해 상당히 경쟁력이 있어 산업용 부동산에 큰 이점이 될 수 있습니다. 하지만 최근 글로벌 최저세와 지경제적 분열과 같은 일부 사태는 베트남을 포함한 신흥시장으로의 외국인 직접투자(FDI) 유입에 분명히 영향을 미칠 것입니다.

앞으로는 많은 과제가 남아 있습니다.

다른 부동산 유형과 마찬가지로 엄청난 잠재력과 장점을 지닌 산업단지 부동산은 법적 절차 문제로 인해 공급 문제에 직면해 있습니다.

남부 시장은 연초 공급 급증 이후 2022년 하반기부터 산업단지 신규 공급이 전혀 없었습니다. 2023년에는 신규 사업 추진에 어려움을 겪을 것으로 예상됩니다. 북부 시장은 향후 개발로 인해 북부 시장의 산업단지 부지는 여전히 풍부하고 가격도 합리적입니다.

VNDirect의 최근 보고서에서 지적된 바와 같이, 공급 부족의 원인은 산업단지 개발 계획 및 결정이 지역별로 분산되어 있기 때문입니다. 특히 최근 여러 지역의 고위 경영진이 교체되면서 사업 승인 절차가 지연되었습니다. 이로 인해 부지 인허가 지연 및 계획 중복이 발생하고 있습니다. 최근 이러한 상황을 개선하기 위한 사업이 더 많이 승인되었지만, 공급 부족은 최소 2023년 말까지 지속될 것으로 예상됩니다.

또한, 산업단지 부동산 업계에 새로운 과제가 등장했는데, 바로 "글로벌 최저세(Global Minimum Tax)"입니다. 이는 경제협력개발기구(OECD)가 추진하고 140개국 이상이 합의한 세원잠식 및 소득이전 프로그램(BEPS)의 두 가지 주요 축 중 하나입니다.

이 유형은 앞으로도 노동 비용, 공급 또는 새로운 "세계 최저세" 문제 등 많은 과제를 안고 있습니다.

이에 따라 글로벌 최저세율은 15%이며, 최근 4년 연속 총매출이 7억 5천만 유로(또는 8억 달러) 이상인 다국적 기업에 적용됩니다. OECD는 2번째 기둥을 적용하면 다국적 기업의 글로벌 총세수입이 2,200억 달러로 증가할 것으로 추산합니다.

글로벌 최저세 정책은 2024년 1월 1일부터 적용되어야 합니다. 전문가에 따르면, 15%의 글로벌 최저 법인세율은 대응이 느릴 경우 투자 지역의 전략적 혼란, 다국적 기업의 운영 방식, FDI 유치 전략에 많은 우려를 불러일으킬 것입니다.

현재 베트남은 투자 분야, 산업, 규모 및 위치에 따라 10%, 15%, 17%의 세율을 적용하여 외국인 투자자를 유치하기 위한 재정적 레버리지 수단으로 관세 인센티브를 활용하고 있습니다. 일부 특별한 경우에는 5%, 7%, 9%의 세율이 적용될 수 있습니다. 그러나 글로벌 최저세 정책이 적용되면 이러한 인센티브는 더 이상 유효하지 않게 되어 향후 베트남의 FDI 유치 전망에 영향을 미칠 수 있습니다.

또한, 베트남의 낮은 인건비 우위는 크게 약화되었습니다. 2013-2014년 베트남 근로자의 평균 임금은 월 162달러로 인도의 75%, 인도네시아의 69%, 태국의 44%에 해당했습니다. 한편, 2022년에는 베트남 근로자의 평균 임금이 월 277달러로 상승하여 인도의 84%, 인도네시아의 74%, 태국의 72%에 해당합니다. 베트남의 2023년 예상 임금 인상률은 5.9%로 동남아시아 지역을 선도하며 인도(8.7%)에 이어 두 번째로 높았지만, 베트남 근로자의 노동 생산성은 기업들이 예상한 만큼 증가하지 않았습니다.

현재 전국 61/63개 성·시에 약 563개의 산업단지가 계획되어 있으며, 397개의 산업단지가 조성되어 있습니다. 292개의 산업단지가 운영 중이며, 총 자연면적은 약 8만 7,100헥타르가 넘고, 공업용지는 약 5만 8,700헥타르가 넘습니다. 또한, 약 2만 3,800헥타르 규모의 106개 산업단지가 건설 중입니다.

2023년 1분기 말까지 전국 1급 공업단지 입주율은 지속적으로 증가하여 80%를 넘어설 것으로 예상되며, 이 중 남부지역이 평균 85%(전국 1위)에 이를 것으로 전망된다.

북부와 남부 주요 시장의 산업단지 입주율은 2022년에도 90% 이상을 유지할 것으로 예상됩니다. 하노이, 호치민시, 동나이성, 박닌성, 박장성, 빈증성의 일부 산업단지는 거의 만실입니다. 빈증성은 입주율이 95%를 넘어 가장 높습니다.

원천: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-khu-cong-nghiep-van-la-diem-sang-voi-loi-the-gia-thue-va-chinh-sach-phat-trien-dai-han-post251681.html