법적 규제 없어 미니아파트 95% 허가 없이 건설

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VTC 뉴스 에 따르면, EZ 부동산 투자 및 개발 주식회사(EZ Property)의 Pham Duc Toan 사장은 현재 미니 아파트는 법으로 규제되지 않는 주택 유형의 개념 교환이라고 확인했습니다.

미니 아파트는 매매용 주택으로 인정받을 법적 근거가 없습니다. 실제로 대부분의 미니 아파트는 토지를 매입한 후 개별 주택 건축 허가를 신청하여 이를 독립형 아파트로 분할하여 분양하는 개인사업자입니다. 이는 부동산의 일부 매매에 대한 규정이 없기 때문에 매매 계약이 아닌 민사 합의에 해당합니다.

토안 씨는 예를 들어, 한 개인이 약 200~300제곱미터 너비의 토지를 소유하고 있다고 가정해 보겠습니다. 고층 건물을 짓고 아파트를 분양할 때, 이러한 아파트 소유주들은 별도의 등기부등본을 받지 않고, 공동 등기부등본에 공동으로 등재됩니다.

" 미니 아파트 건물에 인증서가 부여된다는 것은 그것이 일반적인 상업용 아파트 프로젝트 형태라는 것을 의미하며, 프로젝트를 수립하고 투자 정책을 수립하고 토지 사용료를 납부해야 합니다... "라고 토안 씨는 말했습니다.

부동산 전문가들은 미니 아파트가 매매용 주택으로 인정받을 법적 근거가 없다고 말한다. (사진: 콩히에우)

토안 씨는 또한 현재 시중에 나와 있는 소형 아파트의 최대 95%가 허가 없이 지어지고 있으며, 투자자들은 개별 주택을 건설할 수 있는 허가를 받았지만 법을 위반하고 있다고 지적했습니다. 제대로 짓지 않으면 투자자들은 시작도 하기 전에 손실을 보게 될 것이기 때문입니다.

" 200m² 면적의 토지를 100억 원에 매입했지만, 5층만 건축하고 면적의 70%인 700m²만 지을 수 있다면, 토지비와 건축비를 합쳐 m²당 약 2,200만 동이 듭니다. 반면 10층 건축면적은 1,400m²이므로 m²당 건축비는 1,400m²에 불과합니다. m²당 2,500만 동에 매각한다면, 투자자는 5층 건축으로는 수익을 낼 수 없지만, 10층 건축으로는 큰 수익을 낼 수 있다는 것은 분명합니다 ."라고 토안 씨는 분석했습니다.

하지만 10층 건축 허가를 신청할 경우, 방화 시설이 의무적으로 설치되어야 하지만, 방화 비용이 매우 높고 승인도 매우 어렵습니다. 특히, 관련 규정에 따라 연면적이 1,200m²를 초과하는 경우, 투자자는 방화 시설을 의무적으로 설치해야 합니다. 따라서 투자자는 1,200m² 미만의 건축 허가를 신청하여 해당 주택을 일반 주택으로 간주하고 방화 시설이 필요하지 않은 것으로 간주함으로써 법규를 우회할 수 있습니다.

" 최근 미니 아파트가 널리 개발된 것은 각급 당국의 관리 소홀 때문이라고 생각합니다. 앞서 말씀드렸듯이 미니 아파트의 최대 95%가 위법 사항이지만, 당국이 눈감아주기 때문에 여전히 위법 사항이 존재합니다. 각 구의 건축 명령 관리팀은 매우 엄격해서 모래주머니와 시멘트 자루만 집에 가져가면 바로 누군가 와서 질의를 합니다. 그런 식으로 조용히 짓고 운영하는 미니 아파트의 "코끼리"들은 말할 것도 없습니다 ."라고 토안 씨는 말했습니다.

많은 부동산 전문가들은 미니 아파트의 유형이 아직 구체적으로 규제되지 않았다고 언급했으며, 미니 아파트를 구매할 때 두 가지 경우가 있다고 합니다.

첫 번째 경우, 사업에 투입되는 아파트의 경우, 투자자는 프로젝트를 수립하고 투자, 건설, 계획, 토지 및 부동산 사업에 관한 법률의 규정을 준수해야 합니다. 투자자가 프로젝트를 완료하여 사업에 투입될 자격을 갖추는 데는 일반적으로 2년에서 5년이 소요됩니다.

두 번째 사례는 투자자가 소형 아파트를 건설하지만 건축, 방화 및 소화 등 법적 요건을 충족하지 못해 허가를 받지 못하는 경우입니다. 이 경우, 소형 아파트 매수자는 투자자 및 기타 관계자들과 함께 등기부등본에 자신의 이름을 기재할 수 있습니다.

운 나쁘게도, 많은 사람들이 손으로 쓴 서류로 매매를 하고, 빨간 책에 이름이 없는 경우가 많습니다. 10년 가까이 거주했지만 여전히 빨간 책이 없는 경우도 있습니다. 이는 분쟁 발생 시 쉽게 위험으로 이어질 수 있습니다.

현재 법률에 따라 미니 아파트 구매자는 주택 내 각 아파트에 대한 소유권을 국가로부터 인정받을 수 있습니다. 그러나 레드북을 발급받고 레드북을 분리하려면 미니 아파트가 엄격한 법률 규정을 완전히 준수해야 합니다.

반면, 하노이 의 대부분의 미니 아파트는 이러한 규정을 충족하지 못하기 때문에 각 아파트에 대한 별도의 인증서를 받을 수 없습니다.

법적인 관점에서, 하노이 변호사 협회의 응우옌 티 민 투 변호사는 현행법에는 미니 아파트라는 개념이 없다고 말했습니다. 상업용 주택 프로젝트의 한 유형으로 미니 아파트를 언급한 기록이 없기 때문에, 미니 아파트는 개별 주택으로 간주됩니다.

정부 의 2014년 주택법 일부 조항의 세부 규정 및 시행을 안내하는 법령 제99/2015/ND-CP호 제6조 2항에 따라, 여러 층과 여러 아파트로 설계 및 건설된 개인 주택을 포함하여 합법적으로 설립된 주택을 소유한 조직 및 개인 가구는 최소 30제곱미터 이상의 면적을 가지고 폐쇄형으로 설계되었으며 아파트 건물의 요건을 충족하는 경우, 각 아파트의 소유주에게 유능한 국가 기관이 소유권 증명서를 부여하여 소유주의 합법적 권리와 이익을 보장해야 합니다.

소유자가 이 주택의 아파트를 베트남에서 주택을 소유할 자격이 있는 다른 기관, 가구 또는 개인에게 매각, 임대, 기부 또는 상속하는 경우, 이 주택에 딸린 토지를 사용할 권리는 아파트를 구매, 임대, 수령 또는 상속한 주체의 공동 사용에 속합니다.

" 따라서 미니 아파트 유형인 개별 주택의 경우, 규정된 조건을 충족하는 경우 각 아파트에 대해 증명서가 발급됩니다. 미니 아파트가 규정된 조건을 충족하지 못하는 경우, 전체 건물에 대해 증명서가 하나만 발급되며 공동 소유주의 이름이 포함될 수 있습니다."라고 Thu 변호사는 말했습니다.

민 투 변호사에 따르면, 소형 아파트는 개별 주택 형태일지라도 건축 공사가 계획 및 화재 안전 규정을 준수하도록 법적 기준을 충족해야 합니다. 만약 건축 공사가 화재 안전 규정을 위반하여 심각한 결과(인명 및 재산 피해)를 초래하는 경우, 아파트 매도인/임차인은 위반으로 인해 발생한 인명 및 재산 피해에 대해 책임을 져야 합니다.

2020년 건설부는 지방 자치단체에 다층·다세대 주택 관리 강화를 요청하는 공식 공문을 발표했습니다. 해당 공문은 화재 및 폭발 위험 증가, 인구 밀도 증가로 인한 교통 체증, 환경 위생 및 도시 미관 미흡 등의 결과를 지적했습니다. 그러나 구체적인 제재와 규정이 없어 관리가 여전히 어려운 상황입니다. 수많은 소형 아파트가 계속해서 생겨나고 있습니다.

차우 안

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