프로젝트 정리를 위한 적절한 토지 가치 평가

2023년 7월 27일 투자신문이 주최한 "적절한 토지 가치 평가로 프로젝트 원활하게 진행"이라는 주제의 과학 워크숍에서 부동산 전문가와 기업은 다음과 같이 말했습니다. "올바른 방법이 있다면 프로젝트가 순조롭게 진행될 것이고, 그렇지 않으면 사회 자원 순환을 늦추고 경제 발전을 저해하는 큰 장벽이 될 것입니다."

컨퍼런스 장면.

총리는 천연자원환경부 장관과 지방 및 중앙 직할시의 인민위원회 위원장에게 토지 평가의 어려움과 장애물을 시급히 제거해 줄 것을 요청하는 공식 공문 제634/CD-TTg를 발표했습니다.

공보에 따르면, 천연자원환경부는 2023년 7월 31일 이전에 토지 가격을 규제하는 2014년 5월 15일자 법령 제44/2014/ND-CP호를 개정 및 보완하는 법령을 정부 에 제출하여 심의 및 공포해야 합니다. 동시에 토지 평가 방법, 토지 가격표 ​​개발 및 조정, 특정 토지 평가 및 토지 평가 컨설팅에 대한 세부 내용을 기술한 2014년 6월 30일자 회람 제36/2014/TT-BTNMT호를 개정 및 보완해야 합니다.

현재 천연자원환경부는 법령 44호와 시행규칙 36호 개정안 초안을 관련 부처, 지부 및 기관과 협의하고 있습니다. 초안 작성 기관이 개정을 제안하는 현행 토지 가치 평가 방식, 특히 가장 큰 논란을 불러일으키고 있는 "잉여금" 방식의 폐지를 둘러싼 다양한 의견이 제시되고 있습니다.

초안 작성 기관이 초안법에서 제안한 잉여금 평가 방식을 폐지하라는 권고는 엄청난 영향을 미칠 수 있으며 토지 평가가 2007년 이전으로 회귀하게 되어 이미 어려운 이 과제를 더욱 어렵게 만들 수 있다고 베트남 경제대학교 부동산학 전공의 Tran Xuan Luong 박사는 말했습니다. "예상되는 결과는 부동산 시장의 많은 부문에서 적절한 가격이 책정되지 않아 베트남의 프로젝트 개발 수요가 막대한 상황에서 시장 혼잡이 초래될 것이라는 것입니다."

"잉여토지평가법은 과학적이며 세계적으로 인정받고 있습니다. 이 방법은 시장, 비용, 소득의 접근 방식을 결합하여 전 세계 각국에서 국제 평가 기준 또는 각국의 평가 기준으로 자리 잡았으며, 국가의 토지 및 자산 평가 실무에 널리 적용되고 있습니다. 국가 예산 수입 손실을 방지하고 기업의 신속한 프로젝트 수행을 지원하기 위해 이 방법을 유지하는 것이 합리적입니다."라고 Tran Xuan Luong 박사는 단언했습니다.

그러나 루옹 박사는 모든 토지 평가 방법은 정확하게 계산하더라도 여전히 시장 데이터에 의존해야 하며, 향후 법령과 통지문에서 평가 방법을 그에 따라 추가하거나 줄이기 위해 다시 "수정, 수정"할 필요가 없다면 이는 반드시 해결해야 할 근본적인 문제라고 덧붙였습니다.

"잉여법은 포기할 수 없는 과학적 방법이며, 제안된 포기의 근거는 여전히 더욱 신중하게 검토되어야 합니다. 반면, 프로젝트(다수의 토지 - 다양한 제품; 토지 이용 계획, 건설 계획, 부동산 사업, 토지 면적 규모에 따른 개발 잠재력)의 경우, 이 방법만이 지가를 정확하게 산정할 수 있습니다."라고 호치민시 변호사 협회의 Tran Duc Phuong 변호사는 분석했습니다. Phuong 변호사는 "천연자원환경부는 개정령 초안 작성 시 '잉여법'과 '감산법' 두 가지 방법을 계속 유지할 필요가 있음을 고려해야 하며, 동시에 현재 관행에서 더 쉽게 시행할 수 있도록 더욱 상세하고 완전한 규정을 추가해야 합니다."라고 말했습니다.

VCCI 법무부 응우옌 티 디에우 홍(Nguyen Thi Dieu Hong) 변호사에 따르면, 잉여가치법은 비교법이나 소득법처럼 현재 용도가 아닌 미래 개발 가능성이 있는 용도를 기준으로 토지 가격을 산정합니다. 현재 우리나라의 토지 데이터베이스는 시장 현실을 제대로 반영하지 못하고 있습니다. 따라서 초안처럼 세 가지 평가 방법만 적용할 경우 시행 과정에서 어려움을 겪을 수 있습니다.

호치민시 부동산협회 회장인 레 황 짜우 씨는 호치민시 부동산 프로젝트의 87.5%에 초과분 평가법이 적용되고 있다고 밝혔습니다. 이는 44호 법령 시행 이후 8년 넘게 토지 가치 평가의 주요 방법이었습니다. 이는 다른 평가 방법을 적용하기가 매우 어렵기 때문입니다.

베트남 부동산협회(VARS) 상임부회장 응우옌 치 탄(Nguyen Chi Thanh) 씨는 기업들이 프로젝트 시행 시 효율성을 계산할 수 있기 때문에 잉여금 계산법을 자주 사용한다고 말했습니다. 이 방법이 효과적이지 않으면 어떤 투자자도 참여하지 않을 것입니다. 다른 방법들은 실질적인 문제를 해결하지 못하기 때문에 세계 여러 나라에서도 이 방법을 사용하고 있습니다.

"우리는 시장 가격을 따르도록 토지법을 개정하고 있으며, 가격의 등락이 있습니다. 하지만 현재의 세 가지 방식은 모두 가격의 상승만 결정할 뿐, 하락은 결정하지 않습니다. 신규 개발 사업은 항상 유사 사업과 동일하거나 더 높은 가격을 책정해야 하기 때문입니다. 이로 인해 토지 가격이 상승하고, 이는 사람들의 주택 소유 능력에 영향을 미칩니다. 우리는 토지 가격이 시장 가격을 따르도록, 가격의 등락이 결정되도록 제안합니다. 이를 통해 부동산 상품의 가격을 결정하는 주체는 바로 사람들이 됩니다. 수익을 극대화하고 가격을 높게 유지하려면 사고방식을 바꿔야 합니다."라고 탄 씨는 제안했습니다.

국가 관리 기관의 관점에서, 천연자원환경부 계획 및 토지자원개발국장 다오 쭝 친 씨는 흑자법을 엄격하게 적용하지 않을 경우, 감정평가사, 감정평가사, 그리고 지역 지도자들의 주관적인 의지가 감정평가 결과에 큰 영향을 미칠 것이라고 말했습니다. 부동산 가격 상승률에 따라 결정되는 것은 말할 것도 없고, 현재로서는 모니터링 기관도 없고 충분한 정보도 확보하지 못하고 있습니다.

친 장관은 또한 해당 부서가 시장의 의견을 계속 경청하고 이를 종합하여 천연자원환경부와 정부에 시장 상황에 맞춰 제출할 것이라고 말했습니다.

탄 부이