순환도로 4호선 건설 시작, 하노이 부동산에 파장이 있을까?

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총 투자액이 85조 8,130억 VND 이상, 길이가 112.8km로 하노이 , 흥옌, 박닌 등 3개 성과 도시를 통과하는 수도권 순환도로 4호선은 6월 25일에 공사가 시작되었습니다.

거의 즉각적으로 그 지역의 부동산은 붐을 이루었습니다.

메린구 부동산 중개인 쩐 반 안 씨는 6월 말 이후 메린 지역 프로젝트에 관심 있는 고객 수가 다시 증가했다고 밝혔습니다. 안 씨는 매일 가격 문의 전화와 프로젝트 방문 등록을 받는 고객들을 받고 있습니다. 하지만 고객들은 법적으로 문제가 없고, 가격도 합리적이며, 할인율도 높은 프로젝트에만 관심을 보입니다.

" 지난 주말에는 메린(Me Linh)에 있는 인접한 두 필지를 투자자 두 명에게 매각했습니다. 연초부터 시장은 거의 얼어붙었지만, 4번 순환도로 건설이 시작된 이후 거래가 활발해지기 시작했습니다. 예전만큼 활발하지는 않지만, 상당히 활기를 띠고 있습니다. "라고 안 씨는 말했습니다.

닷산미엔박(Dat Xanh Mien Bac) 회사 직원인 하이(Hai) 씨에 따르면, 그의 회사는 현재 메린(Me Linh) 지역에서 프로젝트를 분양하고 있다고 합니다. 이전에는 한 달에 1~2필지밖에 팔지 못했지만, 4번 순환도로 공사가 시작된 지 일주일 만에 주당 7~8필지를 판매했습니다.

하이 씨는 링로드 4라는 요소 외에도 이 프로젝트는 이미 인프라가 완성되어 있고, 적신호가 켜진 프로젝트라 현재 가격은 너무 높게 올라가지 않았으며, m2당 3,000~4,000만 동으로, 조기에 대금을 지불하고 제품 가치의 10%를 지불하고 즉시 계약서에 서명하는 고객에게는 연간 최대 19%의 공제가 적용된다고 말했습니다.

소셜 미디어 부동산 그룹과 포럼에는 4번 순환도로 인근 토지 매매 정보가 끊임없이 올라오고 있습니다. 예를 들어, 한 중개인은 " 현금 흐름을 두 배 또는 다섯 배로 늘릴 수 있는 골든타임이 실제로 존재합니다. 4번 순환도로 프로젝트가 공식적으로 시작되었습니다. 송프엉-호아이득 부지는 탕롱 대로에서 2km 떨어진 4번 순환도로 인근에 위치하며, 가격은 m²당 200만 동부터 시작합니다. 50년형 정원용지는 용도 변경을 기다리고 있습니다. 적등기부등본은 소유주 명의로 이전되었습니다. 즉시 연락 주세요 ..."라고 적었습니다.

또는: " 500만 동(VND) 남짓, 4번 순환도로 인근, 차량 3대 통과 가능. 소유주 명의의 빨간 등기부등본" 또는: "자금이 필요해서 4번 순환도로 프로젝트 옆, 방금 착공된 아주 좋은 부지를 팔아요. 면적은 정사각형이고, 뒤편으로 확장 가능하며, 주택이나 상업 시설로 활용 가능성이 있습니다. "

매매가와 관련해 많은 중개업자와 투자자들은 전국의 여러 핫스팟의 투기적 토지 시장이 20~40% 하락한 것과 비교해 수도권 4번 순환도로 인근 지역의 토지 가격은 토지 열풍기에 비해 10~15% 하락해 가장 낮은 수준을 기록했다고 밝혔습니다.

Batdongsan.com.vn에 따르면, 2023년 6월까지 메린 지역과 하퐁, 시엔코 5 등 일부 도시 지역의 주요 입지 토지 가격은 최고치 대비 약 15% 하락하는 경향을 보이며, 일반적으로 4,500만~5,500만 동/m² 사이에서 변동합니다. 하동 지역의 옌응이아 토지와 같이 하노이 순환도로 4호선 사업의 수혜를 받는 지역도 약 6,300만~7,000만 동/m²에서 일반적으로 5,800만~6,300만 동/m²로 하락했습니다.

한편, 시엔코 5호선과 4호선 순환도로 교차로 인근 꾸케 지역(탄오아이)의 토지 가격은 2022년 말 대비 약 10~12% 하락한 5,500만~6,000만 동/m²로 유지되고 있다. 한편, 빈민(Binh Minh) 토지는 매매가 4,000만 동/m²로, 토지 과열기에 비해 약 5~10배 하락했다.

특히, 댄프엉 지역의 토지는 탄랍 거리의 경우 m²당 4,800만~5,500만 동 가격을 유지하고 있지만, 이는 작년 중반에 비해 3~6배 하락한 가격이며, 탄호이 거리의 토지도 약 5배 하락한 m²당 5,000만 동을 기록했습니다.

다시 '열이 나기' 힘들어요

전문가에 따르면, 링로드 4가 건설되기는 했지만 이 지역 주변 부동산이 다시 활기를 띠거나 새로운 붐을 일으키기는 어려울 것으로 보인다.

VTC 뉴스 에 따르면, Dat Xanh Mien Bac 부동산 및 서비스 주식회사(Dat Xanh Mien Bac)의 대표이사인 Vu Cuong Quyet 씨는 일대일로가 하노이뿐만 아니라 박닌, 박장 , 흥옌 등과 같은 지방 간 지역과도 높은 연결성을 갖추고 있다고 말했습니다.

링로드 3 주변 프로젝트는 거의 완료되었고, 인구는 급속히 증가하고 있으며, 하노이로 이주하는 인구도 상당히 많습니다. 따라서 링로드 4 주변 부동산의 성장 전망은 매우 크지만, 가격이 급격히 상승하기는 매우 어렵고, 인프라 개발에 달려 있습니다.

" 현재 시장 상황은 매우 조용합니다. 링로드 4 주변 부동산 가격이 최근 급등했습니다. 투자자들의 심리는 안전한 부동산을 찾는 데 집중되어 있어 현재로서는 시장이 큰 변동을 보이기는 어려울 것입니다. 향후 2~3년 안에 링로드 4가 완공되면 이 지역 부동산 가격이 상승하고 안정될 것입니다."라고 쿠엣 씨는 예측했습니다.

하노이 부동산 클럽 부회장 응우옌 테 디엡(Nguyen The Diep) 씨는 투자자와 대형 부동산 기업들에게 이는 기회라고 말했습니다. 어려운 부동산 시장 상황에도 불구하고, 전략적 비전과 안정적인 자본을 갖춘 일부 대기업들에게는 지금이 4번 순환도로 주변 지역을 개발하기에 이상적인 시기입니다.

" 몇몇 기업이 '경쟁'에 참여하면 해당 지역의 인프라가 개발되어 부동산 가격이 상승할 것입니다. 이와 함께 다른 기업들도 '따라가', 4번 순환도로 주변의 아름다운 경관을 자랑하는 지역이 하노이와 프로젝트가 진행되는 지방의 부동산 '핫스팟'으로 부상할 것입니다 ."라고 디엡 씨는 말했습니다.

디엡 씨는 또한 주택 및 투자 수요가 여전히 매우 높기 때문에 회복은 시간문제일 뿐이라고 예측했습니다. 특히 해당 지역의 기반 시설이 동시에 개발되고 있기 때문입니다. 특히 개정 토지법과 정책 메커니즘은 4번 순환도로 주변 부동산 가격이 다시 상승하는 데 도움이 될 여러 가지 유리한 요소들을 갖추고 있습니다. 심지어 도시 동부와 서부 지역의 가격 수준을 새롭게 정립하는 것도 가능할 것입니다.

좀 더 신중한 관점에서, 베트남 부동산중개업협회 회장 응우옌 반 딘 박사는 시장에 "물결을 일으키기" 위해 "운전자"들이 종종 좋은 정보에 의존하여 가격을 올리고 토지 열풍을 일으킨다고 솔직하게 말했습니다. 따라서 투자자들은 극도로 신중해야 하며, 시장의 "맥박을 주의 깊게 읽고", 자본 매몰 위험을 피하기 위해 계획과 유동성을 이해해야 하며, 동시에 가장 기본적인 두 가지 문제를 파악해야 합니다. 첫째는 가격 상승 여력이고, 둘째는 인프라 구축의 진척입니다.

" 투자자들은 '지갑을 열기' 전에 현재 가격의 적정성을 평가해야 합니다. 특히 투자자들이 고려해야 할 두 가지 요소는 지난 1~2년간 해당 프로젝트의 거래 가격과 인프라 개발 여건입니다. 다음으로, 투자자들은 이 지수를 전체 시장의 평균 가격 변동률과 비교하여 현재 가격의 적정성을 객관적으로 평가할 수 있습니다 ."라고 딘 씨는 말했습니다.

응옥 비

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