부동산 공급 문제 해결

상업용 주택사업을 추진하기 위해서는 토지이용권 양도조건을 확대할 필요가 있다.

정부는 제15대 국회 (NA) 8차 회의에서 도시 지역(20헥타르 미만) 규모의 NƠTM 사업에 대한 법적 어려움을 해소하기 위해 토지사용권 수여 협정(QSDD) 또는 전국적 적용 범위를 갖는 QSDD를 통해 상업용 주택 사업(NƠTM)을 시범적으로 시행하는 결의안 초안을 국회에 제출했습니다. 국회의 승인을 받으면 2025년 1월 1일부터 5년 이내에 시행될 예정입니다.

많은 프로젝트를 풀어내다

천연자원환경부 도 득 주이(Do Duc Duy) 장관에 따르면, 2015년 7월 1일부터 시행된 2014년 주택법은 토지법과 다른 규정을 적용합니다. 따라서 신농촌개발사업 시행을 위한 토지 사용 조건은 주거용 토지 또는 주거용 토지와 기타 토지를 사용할 수 있는 권리를 보유하는 것입니다. 토지 사용권을 취득하는 경우, 반드시 주거용 토지여야 합니다.

이 규정은 2024년 토지법 제127조 제1항 b호 및 제6항에서 계속 계승되어 도시 지역, 특히 신설 지역과 주거용 토지가 없는 지역에서 NƠTM 프로젝트를 시행하는 사례를 좁혔습니다.

“실제로 가구와 개인이 시간적으로 할당받을 수 있는 최대 토지 한도는 400제곱미터이고, 나머지는 같은 부지 내 농경지 이기 때문에 투자자가 주거지역에서 토지이용권을 양도받더라도 이를 할 수 없습니다.”라고 천연자원환경부 장관이 말했습니다.

또한 대부분의 부동산 프로젝트는 원래 주거용 토지가 아닌 토지에서 시행되고 있으며, 프로젝트의 세부 계획에는 주거용 토지, 교통용 토지, 녹지 등 다양한 유형의 토지가 포함되어 있습니다. 따라서 2024년 토지법 제127조 제1항 제b목의 규정에 따라 많은 프로젝트가 실제로 시행될 수 없습니다.

이 결의안 초안은 부동산 가격 상승으로 인한 부동산 프로젝트 공급의 어려움을 해결하기 위해 마련되었으며, 이는 부분적으로 투자자들의 토지 접근 어려움으로 인한 것입니다. 두 득 주이(Do Duc Duy) 장관은 "새로운 농촌 프로젝트 시행을 위해 토지 사용권 이전 조건을 확대하여 주민들의 불만을 최소화하고, 투자자와 지역 주민 간의 토지 접근의 공정성을 보장하며, 새로운 농촌 프로젝트의 안정적인 공급을 유지하는 것이 필요하다"고 말했습니다.

호치민시 7군의 상업용 주택 지역. 사진: HOANG TRIEU

정부의 제출에 따르면, 이 결의안은 전국적으로 4가지 경우의 부동산 사업체 사업에 적용됩니다. 토지 이용권 수령, 토지 이용권 보유, 토지 이용권 보유 및 토지 이용권 수령, 환경 오염으로 인해 이전이 필요한 시설, 건설 계획 및 도시 계획에 따라 이전이 필요한 시설의 토지 구역에서 NƠTM 사업 시행.

토지이용권 수혜계약 또는 토지이용권 보유계약을 통한 신농촌개발사업 시행조건과 관련하여, 투자자는 농업용지, 주거용지를 제외한 비농업용지, 주거용지와 토지이용권 수혜계약의 경우와 동일한 토지구획에 있는 기타 토지 등 1종 이상의 토지에 대하여 신농촌개발사업을 시행하여야 하며, 이에 더하여 특정 기준을 충족하여야 한다.

소규모로 시범적으로 실시되어야 함

이 문제에 대해 논의하면서, 많은 국회 의원들은 신농촌 지역에서 투자 프로젝트 시행 및 사업 운영의 어려움과 장애를 해소하기 위한 결의안 발표의 필요성에 기본적으로 동의했습니다. 쩐 황 응안(호치민시 대표단) 의원은 이 정책의 시범 시행이 국가의 사회경제적 발전을 지원하는 데 파급 효과를 가져올 것이라고 인정했습니다. 특히 신농촌 지역 건설의 어려움을 해소하고, 토지 이용자와 투자자가 신농촌 지역 및 도시 개발 프로젝트 시행에 적극적으로 나설 수 있는 유리한 여건을 조성하여, 국민의 주거용 토지 및 주택 수요 해결에 기여할 것입니다.

하지만 우려 사항도 많습니다. 도 반 옌(바리아붕따우 대표단) 대표는 결의안 초안에서 제안된 매우 광범위한 토지 시범 운영은 토지법에 부합하지 않는다고 말했습니다. 또한, 시범 운영을 시행하려면 전국적으로 확대하기보다는 주택 수요가 시급한 지방과 도시에 집중하여 더 좁은 범위로 시행해야 한다고 강조했습니다.

옌 대표는 또한 정부가 영향을 평가하고, "농경지를 징수하기 위한 정책을 악용"하거나 "위반 행위를 합법화"하는 상황을 피해야 하며, 이를 통해 더 엄격하고 합리적이며 효과적인 규제를 마련해야 한다고 제안했습니다.

응우옌 티 투 하(꽝닌성 대표단) 의원은 모든 지역의 NTM 현황을 재평가할 필요가 있다는 의견을 표명하며, 아직 채워지지 않았거나, 비어 있거나, 방치되었거나, 법적 절차가 완료되지 않은 많은 프로젝트, 공사, 그리고 NTM이 있다고 강조했습니다. NTM 시장의 수요와 공급은 여전히 ​​각 지역에 따라 다르며, "모든 지역에 수요가 있는 것은 아닙니다".

하 의원은 초안 승인에 앞서 신농촌개발구역의 현황을 평가하여 각 지역 시장의 수요와 공급을 파악해야 한다고 제안했습니다. 정부와 관계 기관은 철저한 평가를 거쳐 시범사업 대상 지역 또는 적합한 지역이나 구역을 선정하고 구체적인 주소를 확보해야 합니다.

하 여사는 "초안에 제시된 시범사업은 토지를 매매, 양도, 징수, 합병하는 등의 행위를 통해 토지를 효과적으로 활용하지 않고, 생산자재를 투입재로 전환해 신농촌개발사업 시행을 미루는 조직, 개인, 부동산 사업체 등이 생길 수 있다"고 경고했다.

경제위원회 위원장인 부 홍 탄(Vu Hong Thanh)은 검토 보고서에서 위원회 내에서 새로운 농촌 개발 사업 시행을 위해 주거용 토지 이외의 토지 사용권을 받는 계약을 허용하면 농경지를 비롯한 다양한 유형의 토지에 대한 가격 폭등으로 이어질 수 있다는 우려의 의견이 있다고 밝혔습니다. 이는 개인과 기업뿐 아니라 국가가 토지를 회수하고 보상해야 할 때에도 많은 어려움을 초래할 수 있습니다.

경제위원회 위원장은 정부가 정책 남용을 피하기 위해 농업 및 비농업 토지(상업용 및 서비스용) 사용권 수령 또는 사용권 보유에 대한 협정을 통해 시범 메커니즘의 적용을 검토하고 명확히 할 것을 제안했습니다.

광범위한 전환을 피하세요

국회 과학기술환경위원회 응우옌 프엉 뚜언 부위원장은 지역 간 형평성을 보장하고, 기준 및 조건 규제의 복잡성을 피하며, "요청-부여" 메커니즘의 출현을 막기 위해 결의안이 전국적으로 시행되어야 한다는 데 동의했습니다. 그러나 그는 결의안 시행 후 토지 용도 변경이 광범위하게 이루어져 사회 보장뿐만 아니라 식량 안보에도 영향을 미치는 상황을 방지하기 위해 초안 작성 기관에 구체적인 규정을 마련할 것을 제안했습니다.

각 지자체 토지이용계획 검토

응우옌 쭉 선 의원(벤쩨 대표단)은 결의안 초안이 최근 국회에서 통과된 투자법(개정), 토지법(개정), 주택법(개정)과 몇 가지 차이점이 있다고 밝혔습니다. 시범 사업 추진 시에는 국가 토지 이용 계획, 토지 이용 계획, 특히 지방 토지 이용 계획을 검토해야 합니다. 주택용지 및 도시용지 계획에 포함되지 않는 사업들을 시범 사업으로 추진할 경우, 사업 타당성이 있을까요?

호치민시 부동산 협회(HoREA) 회장 LE HOANG CHAU 씨:

투자지역 결정에 대한 세부 규정

호치민시 부동산협회(HoREA)는 호치민시 인민위원회 결정 83/2024/QD-DT에 대한 의견을 제시할 것을 호치민시 인민위원회 및 관련 부서에 권고했습니다. 따라서 부동산 및 주택 프로젝트 투자자가 기술 인프라를 갖춘 토지 사용권을 개인에게 양도하여 코뮌 내에서 주택을 건설할 수 있도록 허용하는 지역을 구체적으로 정하는 방향으로 제2조 1항의 규정을 검토하고 개정할 필요가 있습니다. 단, 빈찬, 냐베, 혹몬, 구찌, 깐저 5개 현의 도시는 제외되며, 규정에 따라 주택 건설 프로젝트에 투자하기 위한 토지 사용권 경매 대상이 아닙니다.

2023년 부동산사업법 제31조 제6항에 따르면, 부동산 프로젝트 투자자와 주택 건설 투자 프로젝트는 구, 군, 시의 특급, 1급, 2급, 3급 도시 지역에 소재하지 않은 토지에 대해서는 기술 기반 시설을 갖춘 토지 사용권을 양도할 수 있으며, 주택 건설 투자 프로젝트는 토지법 규정에 따라 토지 사용권 경매 대상이 아닙니다. 나머지 지역에 대해서는 성급 인민위원회가 현지 실정에 따라 프로젝트 투자자가 개인이 주택을 건설할 수 있도록 기술 기반 시설을 갖춘 토지 사용권을 양도할 수 있는 지역을 결정합니다.

DRH Holdings 주식회사의 대표이사 NGO DUC SON 씨 :

주택 구매자를 위한 기회 창출

지금까지 NƠTM 사업 시행을 위해서는 지구 단위 토지 이용 계획 준수, 건설 계획 및 도시 계획 준수, 승인된 지역 주택 개발 프로그램 및 계획 준수라는 조건을 충족해야 했습니다. 하지만 현실적으로 토지법과 주택법의 중복 및 모순이 심화되고, 자본 및 부동산 시장이 왜곡되며, 기업과 투자자, 그리고 주택 수요자 모두에게 위험이 커지고 있습니다. 정부의 시범 사업 제안은 자본 시장을 개방하고, 기업의 자본 이용 단계에서 재정적 부담을 완화 및 안정화하는 데 기여하며, 사업 투자 준비에 드는 시간과 비용을 단축하고, 시장 투명성을 제고하며, 주택 구매자가 합리적인 가격으로 주택을 공급받을 수 있는 기회를 창출할 것입니다. 이러한 병목 현상이 해결된다면, 오랫동안 기다려온 수백만 개의 기업들을 "구할" 수 있을 것입니다.

S.Nhung이 녹음했습니다

출처: https://nld.com.vn/go-kho-nguon-cung-bat-dong-san-196241116212105284.htm