하노이, 토지 경매 계속 중단…투자자들, 토지 구획·주택 소유권 인정 조건 놓고 '주저'

하노이가 갑자기 많은 토지 경매를 중단하고, 매수자들의 신뢰가 토지 부문을 우울하게 만들고, 토지 가격에 "K계수"를 적용하면 많은 대규모 프로젝트를 "놓칠" 수 있다는 것이 최신 부동산 뉴스입니다.

최근 여러 부동산 연구 기관에서 발표한 보고서에 따르면 2022년 2분기부터 2023년 2분기까지 토지 부문에 대한 관심은 여전히 매우 저조한 것으로 나타났습니다. (출처: 티엔퐁)

토지 경매 잇따라 중단

최근 동안구(하노이시)에서는 동안구 반하사 토지이용권 경매구역 기술인프라 구축사업에 따른 토지이용권 경매를 잠정 중단한다는 공고를 지속적으로 게시했습니다.

구체적으로, 7월 21일 락비엣옥션주식회사와 베트남옥션주식회사는 동시에 동안군 반하읍 토지이용권 경매구역 기술인프라 구축사업의 LK1블록 토지 28필지와 LK3블록 토지 20필지에 대한 토지이용권 경매를 일시 중단한다는 공고를 게시했습니다.

경매 중단 사유는 동안현 인민위원회와 동안현 건설투자프로젝트 관리위원회가 LK1 및 LK3 구획의 토지 사용권 경매를 중단한다는 내용의 공식 공문 제1778/UBND-TNMT(7월 21일자)와 공식 공문 제755/QLDA-KHTH(7월 21일자)에 따른 것입니다.

앞서 LK1 블록 내 28개 필지(면적 130.8~276.65m²)가 7월 22일 경매를 위해 발표되었으며, m²당 2,970만~3,440만 동(VND)의 시작가로 경매에 부쳐졌습니다. 이에 따라 경매는 당초 발표된 공식 날짜보다 정확히 하루 앞서 갑자기 중단되었습니다.

LK3 블록의 나머지 20개 토지는 7월 29일에 경매에 부쳐졌으며, 면적은 126~270m2/플롯이고 시작 가격은 m2당 2,970만~3,440만 VND입니다.

공지에 따르면, 경매 서류를 구매하고 선불한 고객(있는 경우)은 공지일(7월 21일)로부터 영업일 기준 2일 이내에 서류를 환불받을 수 있습니다.

올해 4월 말, 동안구는 리엔하사, 하로마을 X6구역의 44개 토지에 대한 토지 경매를 일시적으로 중단한다고 발표했습니다.

이에 따라 44개 필지의 토지가 2단계로 나뉘어 운영될 예정이며, 각 단계마다 22개 필지가 경매될 예정입니다. 예정대로 1단계는 4월 23일, 2단계는 5월 6일에 진행될 예정입니다. 필지당 면적은 90~154m²이며, 시작가는 m²당 3,030만~3,330만 동입니다.

이전에 경매가 중단된 44개 토지는 3월 18일에 경매가 진행될 것이라고 발표되었습니다. 그러나 해당 토지는 4월 말과 5월 초에 다시 경매가 진행될 것이라고 발표되었고, 그 후 다시 경매가 중단된다고 발표되었습니다.

매수자 신뢰로 토지 가격 계속 부진

최근 여러 부동산 연구 기관에서 발표한 보고서에 따르면, 2022년 2분기부터 지금까지 토지 부문에 대한 관심 수준이 여전히 매우 낮은 것으로 나타났습니다.

시장이 "뜨거울" 때 토지는 많은 관심을 받고 매우 빠르게 흡수되는 부문이지만, 시장이 침체될 때 토지는 가장 큰 폭의 하락을 보입니다. 토지는 현금 흐름 활용의 필요성보다 투기성이 더 큰 부문이기 때문입니다.

일부 부동산 전문가들은 매수자들의 신뢰로 인해 토지 시장이 여전히 침체되어 있다고 평가합니다. 신용 한도와 금리 문제가 완전히 해결되지 않아 매수자들이 "망설이고" 있습니다.

Batdongsan.com.vn의 부사장인 응우옌 꾸옥 안(Nguyen Quoc Anh) 씨에 따르면, 부동산 거래는 판매자와 구매자 간의 기대치가 여전히 크게 다르기 때문에 성공하기 어렵다고 합니다.

구체적으로, 조사에 따르면 투자자가 부동산을 매각해야 하는 이유 중 49%는 투자 포트폴리오를 재구조화하기 위한 것이고, 23%는 사용할 필요가 없어서 재판매하기 위한 것이며, 단 22%만이 경제적 어려움으로 경제 문제를 해결하기 위해 부동산을 이전해야 하기 때문입니다.

"재정적 어려움으로 인해 '부동산을 처분해야 하는' 판매자 집단이 많지 않기 때문에 대부분은 여전히 수익을 내서 부동산을 판매하기를 희망하며, 수익률은 10% 내외로 변동합니다."라고 Quoc Anh 씨는 말했습니다.

유동성과 관련해 많은 전문가들은 이자율이 연 10% 미만으로 떨어지고 시장이 활성화되면 부동산 투자 붐이 다시 불붙을 수 있고, 기업의 현금 흐름이 더 풍부해질 수 있다고 믿고 있습니다.

반면, 대출 금리가 높게 유지되고 부동산 시장이 계속 침체되면 현금 흐름은 은행에 머물 가능성이 높습니다.

토지 가격에 'K계수'를 적용하면 많은 대규모 프로젝트를 '놓칠' 수 있을까?

천연자원환경부가 토지 가격을 규제하는 법령 제44/2014/ND-CP호를 개정 및 보완하는 법령 초안에 대한 의견과 완성을 요청하자, 호치민시 부동산협회(HoREA)는 토지 가격표 대비 2,000억 동 미만으로 평가되는 토지 구획 및 토지 면적에 토지 가격 조정 계수 방법(계수 K)을 적용하는 규정은 현실과 거리가 멀다고 밝혔습니다.

HoREA 회장인 레 황 짜우(Le Hoang Chau)는 협회가 총리, 천연자원환경부, 국회 경제위원회에 "토지가격 조정계수 방식"을 적용하여 모든 부동산 및 도시 프로젝트에 대한 토지 사용료와 토지 임대료를 계산하고 "2,000억 VND 미만의 토지 가격표에 따라 계산된 가치를 가진 토지"는 제한하지 않는 문서를 방금 보냈다고 밝혔습니다.

차우 씨에 따르면, 제44/2014/ND-CP 법령을 개정 및 보완하는 법령 초안(제44호 법령 초안)의 제4조는 비교법, 소득법, 토지 가격 조정 계수법을 포함한 3가지 토지 평가 방법을 규정하고 있으며, 이 법령 초안은 더 이상 "잉여법"을 규정하지 않았습니다.

이 중 초안 제5조 제3항은 “토지가격 조정계수법을 적용하여 토지가격을 결정한다”는 규정을 두고 있다. 토지가격표상의 토지가격에 따라 산정한 가액이 2,000억 동 미만인 토지 및 토지구역의 토지가격을 결정하는 경우.

그러나 호레아는 지가공시가격 대비 "2,000억 동 미만"의 가격을 가져야 하는 토지 및 토지구역에 "지가조정계수 방식"을 적용하는 규정은 규모가 큰 부동산 사업, 주택, 도시지역을 많이 "생략"하고 있어 현실과 맞지 않는다고 밝혔다.

차우 씨는 "초안 법령 44는 토지 가치 평가 방법을 3가지로만 규정하고 있어 토지 가치 평가를 적용할 적절한 방법이 없다. 이 중에서 비교 방법이나 소득 방법을 적용하여 2,000억 VND 이상의 가치가 있는 구획 및 토지 면적에 대한 토지 사용료와 토지 임대료를 계산할 수 없다"고 말했다.

따라서 차우 씨는 "지가목록상의 지가에 따라 산정된 가치가 2,000억 동 미만인 토지 및 토지구역" 또는 "2,000억 동 초과"인 토지 및 토지구역에 관계없이 모든 사업에 지가조정계수법을 적용하도록 규정하는 것이 투명성과 공정성을 확보하고 국가예산 수입 손실을 방지하는 데 기여할 것이라고 생각합니다.

HoREA 위원장은 분석에 근거하여, 모든 부동산 프로젝트, 상업용 주택 및 도시 지역에 지가 조정 계수 방식을 적용하고 실질적인 요건을 충족하기 위해서는 초안에서 "2,000억 동 미만" 규정을 삭제하여 "지가표에 있는 지가에 따라 계산된 가치가 있는 토지 구획 및 토지 면적" 또는 "2,000억 동 초과"에 관계없이 모든 프로젝트에 지가 조정 계수 방식을 적용해야 한다고 강조했습니다.

“2,000억 동 미만의 토지 구획 및 토지 면적에 대해 여전히 토지 가격 조정 계수 방식을 적용할 경우, 구체적인 토지 가격을 결정하고 개발 잠재력이 있고 규모가 큰 토지 구획 및 토지 면적에 대해 토지 사용료와 토지 임대료를 산정하는 잉여 방식을 유지해야 하며, 2,000억 동 이상의 토지 가격표에 있는 토지 가격에 따라 가치를 산정해야 한다”고 차우 씨는 제안했다.

2014년 주택법 제7조는 베트남에서 주택을 소유할 수 있는 주체를 국내 기관, 가구, 개인, 해외 거주 베트남인, 본 법 제159조 제1항에 명시된 외국 기관 및 개인 등 3가지로 명시하고 있습니다. (출처: BXD)

주택소유 인정 조건

2014년 주택법 제8조는 주택소유권 인정의 조건을 명확히 규정하고 있습니다.

베트남에서 주택을 소유할 수 있는 자격

2014년 주택법 제7조는 베트남에서 주택을 소유할 수 있는 주체를 국내 기관, 가구, 개인, 해외 거주 베트남인, 본 법 제159조 제1항에 명시된 외국 기관 및 개인 등 3가지로 명확히 규정하고 있습니다.

주택소유 인정 조건

주택 소유를 인정받으려면 첫 번째 조건은 해당 기관, 가구 또는 개인이 국내 거주자여야 한다는 것입니다. 해외 거주 베트남인의 경우, 베트남 입국이 허용되어야 하며, 외국 기관 및 개인의 경우, 2014년 주택법 제160조에 명시된 조건을 충족해야 합니다.

또한, 합법적인 주택을 확보하기 위해서는 다음과 같은 형태가 필요합니다. 국내 기관, 가구, 개인의 경우 건설 투자, 매수, 할부 매수, 증여, 상속, 자본금 출자, 주택 교환 및 기타 법률의 규정에 따른 형태가 있습니다.

해외에 거주하는 베트남 국민의 경우, 부동산 사업 기업 및 협동조합(이하 부동산 사업 기업이라 함)으로부터 상업용 주택을 매수 또는 임대하는 형태; 가구 및 개인으로부터 주택을 매수, 증여, 교환, 상속받는 형태; 법률의 규정에 따라 토지를 매각하여 주택 건설을 직접 조직할 수 있는 상업용 주택 건설 투자 프로젝트의 토지 사용권을 양도받는 형태.

외국 기관 및 개인의 경우, 2014년 주택법 제159조 제2항에 규정된 양식을 통해 신청할 수 있습니다.