베트남 상공연합회 (VCCI)는 토지 사용권 수령 또는 다른 토지에 대한 토지 사용권에 대한 계약을 통해 상업용 주택 프로젝트 시행을 시범적으로 실시하는 결의안(이하 초안)을 개발하자는 제안에 대해 몇 가지 의견을 제시했습니다.
천연자원환경부는 2025년 1월 1일부터 5년간 시범 운영 기간을 제안할 계획입니다. 시범 운영은 도시 지역 및 도시 개발 계획이 승인된 지역에서 우선적으로 실시될 예정입니다.
VCCI에 따르면, 기업이 다른 토지 사용권을 양도받을 수 있도록 허용하고 다른 토지를 소유한 기업이 상업용 주택 프로젝트를 수행할 수 있도록 허용하는 것은 2024년 토지법 초안 작성 과정에서 기업이 제시한 주요하고 중요한 권고 사항 중 하나입니다.
2024년 신 토지법은 기업이 주거용 토지만을 양도받을 수 있도록 규정하는 데 그치고, 이미 주거용 토지 또는 주거용 토지와 기타 토지를 보유한 기업은 상업용 주택 건설 투자 프로젝트를 진행할 수 있도록 허용합니다.
VCCI는 기업이 다른 토지 사용권을 양도받아 다른 토지를 소유한 기업이 상업용 주택 사업을 진행할 수 있도록 허용하는 시범 결의안 개발에 적극 동의합니다. 이는 매우 필요한 규정으로, 실질적인 필요를 충족하고, 현재 직면한 여러 난관을 극복하며, 현재 진행 중인 여러 사업의 난관을 해소하는 데 기여합니다.
적용 대상에 관하여, 초안안은 적용 대상을 “부동산사업법의 규정에 따른 부동산사업 기능을 가진 기업, 토지법의 규정에 따른 토지사용자”로 정의하고 있습니다.
2024년 토지법 제4조에 규정된 "토지 이용자"에는 "부동산 사업 기능을 가진 기업"이 포함됩니다. 따라서 VCCI는 "부동산 사업 기능을 가진 기업"을 적용 대상으로 규정할 필요가 없다고 판단합니다.
양도되는 토지에 관하여, VCCI에 따르면, 2024년 토지법 제127조 제2항은 양도되는 토지 면적에 "국가 기관 및 단체가 관리하는 토지 면적이 있으나, 독립적인 사업으로 분리할 수 없는 경우, 국가 기관 및 단체가 관리하는 토지 면적은 사업 수립을 위한 총 토지 면적에 포함되어야 하며, 국가가 회수하여 투자자에게 할당하거나 임대하여 사업을 시행하도록 해야 하며, 토지 사용권 경매 형식을 거치지 않고, 토지를 사용하여 사업을 시행할 투자자를 선정하기 위한 입찰을 하지 않아도 된다"고 규정하고 있습니다.
결의안 초안은 2024년 토지법 제127조 제1항 b호에 규정된 토지사용권 수령 메커니즘과 유사한 상업용 주택 건설을 위한 기타 토지 양도 수령 메커니즘을 제공합니다. VCCI는 이행 과정을 원활하게 하기 위해 위에서 언급한 2024년 토지법 제127조 제2항의 규정과 유사한 토지 회수 메커니즘을 추가하는 것을 고려할 것을 제안합니다.
공통 기준 규제를 고려하는 제안
특히, 시행 지역과 관련하여 초안에서는 지방자치단체가 시범 실시가 허용되는 지역의 사업을 선정하기 위해 지역 현실에 적합한 면적, 투자자본 및 기타 기준에 대한 기준을 발표하도록 제안하고 있습니다.
이 제안이 시범 메커니즘을 적용할 투자 프로젝트를 결정할 때 요청-승인 메커니즘에 대한 우려를 야기할 수 있다는 점을 고려하여, VCCI는 결의안에 바로 일반적인 기준을 명시하고, 지자체가 이 기준에 따라 적합한 프로젝트를 결정할 것을 제안합니다.
천연자원환경부는 토지이용권 수령 또는 주거용 토지가 아닌 토지이용권에 대한 협정을 통해 상업용 주택 사업을 시범적으로 시행하는 것에 대한 국회 결의안을 개발할 것을 제안하고 있습니다.
이 부처에 따르면, 2024년 토지법이 시행된 이후 부동산 시장은 도시 건설 투자 프로젝트, 국가가 토지를 수용하여 형성하는 농촌 주거 지역 프로젝트 또는 2024년 토지법 제127조 6항에 따라 주거용 토지 및 기타 토지가 존재하여 토지 용도가 상업용 주택으로 전환된 프로젝트인 상업용 주택 프로젝트만 있을 것으로 전망됩니다.
이는 부동산 시장의 발전을 제한하고, 도시 및 상업 주택 프로젝트를 시행하기 위한 토지 사용권 양도에 있어 사람과 기업 간의 자체 협상 메커니즘을 계속 시행한다는 내용의 제18-NQ/TW 결의안의 정책을 충분히 이행하지 못하게 됩니다.
또한 2024년 토지법은 주거용 토지 또는 주거용 토지와 기타 토지를 사용할 권리가 있는 투자자만이 토지 용도를 변경하여 상업용 주택 건설 투자 프로젝트를 진행할 수 있도록 허용합니다(제127조 제2항 제6항).
이로 인해 국가가 주거용지로 토지이용계획을 조정한 산업단지나관광지 등의 생산·사업 프로젝트가 조정된 계획을 이행하지 못하게 되어, 토지이용계획 수립·조정 작업에 국가예산이 낭비되는 결과를 초래하게 됩니다.
천연자원환경부는 위 문제들을 해결하기 위해서는 토지이용권 수여 또는 주거용 토지가 아닌 토지이용권 수여에 관한 협정을 통해 상업용 주택사업을 시범적으로 시행할 수 있도록 국회 결의안을 마련하여, 관련 기관들이 이를 실제로 시행할 수 있도록 해야 한다고 생각합니다.
천연자원환경부는 2025년 1월 1일부터 5년간 시범 운영 기간을 제안할 계획입니다. 시범 운영은 도시 지역 및 도시 개발 계획이 승인된 지역에서 우선적으로 실시될 예정입니다.
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