사회주택을 구매하고자 하는 사람들은 저금리 대출을 받는 데 어려움을 겪고 있습니다.

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주택 구매자를 위한 대출 장애물 제거 필요

이에 따라 총리는 매년 베트남 사회정책은행(Bank for Social Policies)에서 사회주택을 구매하거나 임대하는 경우 연 4.8%의 우대 대출금리를 적용하는 결정을 내립니다. 또한, 국가은행 총재는 국가은행이 지정한 상업은행에서 사회주택을 구매하거나 임대하는 경우 연 4.8~5%의 우대 대출금리를 적용하는 결정을 내렸습니다.

그러나 최근 들어 대부분의 사회주택 구매자들이 우대 대출을 받지 못하고 연 9% 정도의 금리를 받는 상업 대출을 받아야 한다는 의견이 많습니다. 2014년 주택법은 아직 국가가 지정한 신용기관이 사회주택을 구매하거나 임대할 가구와 개인에게 우대 대출을 제공하는 것을 허용하지 않기 때문입니다.

또한 국회 상임위원회는 사회정책은행과 국가은행이 지정한 4개 시중은행의 재융자 및 이자 보조를 위한 국가 예산 지출을 아직 배정하지 않았습니다. 이로 인해 주택 구매자는 우대 대출을 받기 어려워 연 9% 정도의 금리를 받는 시중은행 대출을 받아야 합니다.

사회주택을 구매하고자 하는 사람들은 자본 조달에 어려움을 겪고 있으며, 이자율도 낮습니다. — 우선 대출은 사회주택 개발을 촉진하는 중요한 요소입니다.

또한, 2013년 1월 7일자 정부 결의안 02/NQ-CP에 따라 30조 VND(약 3조 5천억 원) 규모의 우대 신용 패키지에 따라 10억 5천만 VND 미만의 사회주택 및 상업주택을 구매하는 경우, 우대 대출 잔액이 있는 경우에만 우대 대출 금리가 계속 적용됩니다. 실제로 많은 사회주택 사업의 매매가는 상기 수준보다 상당히 높은 반면, 입지 조건이 좋은 일부 사업의 경우에도 매매가는 상업주택 사업보다 약간 낮은 수준입니다.

호치민시 부동산 협회는 제기된 문제에 직면하여 최근 정부와 국회 상임위원회에 2021년 7월 28일자 국회 결의안 29/2021/QH15호에 대한 보충안을 국회에 제출하는 것을 고려하라는 문서를 제출했습니다. 보충안은 사회 정책 은행에 대한 재자본화 지출과 2025년까지 사회 주택에 대한 우대 대출을 시행하기 위해 국가 은행이 지정한 상업 은행에 대한 이자율 보조금을 할당하고 2021-2020년 기간에 100만 개의 사회 주택을 개발하는 목표를 달성하기 위한 것입니다.

주택 구매자를 위한 이자율 외에도, 100만 채의 사회주택을 개발하는 프로젝트는 여전히 몇 가지 문제점을 안고 있습니다. 구체적으로, 건설 허가를 받은 사회주택과 근로자 주택 프로젝트 100개 중 대출 자격이 있는 프로젝트는 24개에 불과하며, 총 자본금은 약 12조 5,000억 VND에 달합니다.

많은 지자체가 저소득층 근로자를 위한 사회주택 개발을 중장기 자본 재원 확보를 위한 투자 항목으로 고려하고 있지만, 사업 추진 과정에서 새로운 문제들이 발생하고 있습니다. 그중에서도 사업 추진을 위한 토지 자금 확보, 투자자 유치, 부지 정리 등은 매우 어려운 문제입니다.

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사회주택 개발 촉진의 걸림돌을 점진적으로 해소하기 위해, 최근 관련 기관들은 적극적으로 관련 법규를 검토하고 반영하여 실질적인 실정에 맞게 조정 및 개정하고 있습니다. 예를 들어, 저소득층 지원 정책과 관련하여 건설부는 현재 사회주택 구매자와 임차인을 지원하는 두 가지 신용 프로그램을 운영하고 있습니다.

첫 번째 프로그램은 정부 결의안 제11/2022호와 국회 결의안 제43/2022/QH15호에 따라 사회정책은행을 통해 개인 및 가구가 사회주택, 근로자 주택을 구매, 임대 구매하고, 사회주택 정책에 따라 주택을 신축 또는 개보수하고 보수할 수 있도록 지원하는 우대 대출 패키지입니다. 이 프로그램의 총 대출 한도는 15조 VND입니다.

베트남 사회정책은행 보고서에 따르면, 회복 프로그램에 규정된 법령 100/2015에 따른 사회주택 대출을 위한 자본금 15조 동을 포함하여, 2023년 8월 16일 기준 베트남 사회정책은행의 미지급 부채는 19,900명에 가까운 고객을 대상으로 7조 3,510억 동에 달했습니다.

두 번째 프로그램은 정부 결의안 제33/2023호에 따른 것입니다. 이 결의안은 사회주택 100만 호 건설 사업 시행을 위한 자본 지원을 목표로 120조 동(VND) 규모의 신용 패키지에 대한 해결책을 제시했습니다.

이 신용 패키지는 2023~2030년 기간에 걸쳐 지급될 예정이며, 대상은 투자자(공급 증대), 사회주택을 구매하거나 임대하기 위해 대출을 받는 개인 고객(수요 지원)입니다. 우대 기간 동안의 이자율은 상업은행의 평균 이자율보다 1.5~2% 낮습니다.

건설부는 또한 현재 베트남 국가은행, 베트남 사회정책은행, 각 부처, 지부, 지방 자치 단체와 긴밀히 협력하여 상기 신용 패키지의 시행을 촉구하고 지도하고 있다고 밝혔습니다.

특히 사회주택 가격 인하 문제와 관련해 건설부는 현재 정부가 주택법(개정안) 초안을 접수해 개정 중이라고 밝혔습니다.

이에 따라 초안 제84조는 사회주택의 임대, 할부매매 및 매매 가격을 다음과 같이 결정하도록 규정하고 있습니다. 매매 가격은 주택 건설을 위한 투자자본 회수에 드는 모든 비용(보상비, 지원비, 이주비, 사업 범위 내에서 기술 인프라 시스템 구축을 위한 투자비(있는 경우) 포함)을 계산하여 결정합니다.

사회주택 건설 분야의 기준 이익률은 10%이며, 여기에는 국가 지원금과 규정에 따라 매수자가 납부해야 하는 주택 관리비가 포함되지 않습니다. 임대료는 매매가로 산정되며, 주택법 규정에 따라 매수자가 납부해야 하는 주택 관리비는 포함되지 않습니다. 임대료는 투자자와 임차인이 합의하여 결정합니다.

초안법 제82조는 사회주택 건설 투자 프로젝트에 대한 투자자에 대한 인센티브를 구체적으로 규정하고 있습니다. 구체적으로는 토지 사용료 면제, 토지 임대료 면제, 세법에 따른 세금 인센티브, 토지 면적 또는 상업용 바닥 면적에 대한 인센티브, 사회주택 가격에 반영하지 않아도 됨 등이 있습니다.

위의 규정이 통과되면 투자자들이 사회주택 개발 시장에 참여하도록 장려될 것이며, 이를 통해 이러한 유형의 주택 가격이 더 적절해질 것이고, 저소득층도 선택할 수 있는 기회를 갖게 될 것입니다.

건설부에 따르면 현재까지 전국 지자체에서 181개의 사회주택 사업이 완료되었으며, 건설 규모는 약 94,390세대, 연면적은 480만m²입니다. 지자체에서는 291개의 사회주택 사업이 지속적으로 추진되고 있으며, 건설 규모는 약 271,500세대, 연면적은 약 1,452만m²입니다.
또한, 11개 지방자치단체는 약 12조 4,000억 VND의 대출 수요와 함께 120조 VND의 우대 신용 패키지를 빌릴 수 있는 24개 프로젝트 목록을 발표했습니다.

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