'대기업'은 이득, 중소기업은 '버려짐'

(CLO) 부동산 시장은 2024년을 긍정적인 회복세로 마무리했습니다. 그러나 한 해 동안 시장 회복세는 고르지 않았지만, 부문, 지역, 제품 유형 및 공급업체별로 뚜렷한 차이를 보였습니다.

부동산 시장이 분열되고 있습니다.

베트남 부동산중개인협회(VARs) 보고서에 따르면 베트남 부동산 시장은 분명히 회복세를 보이고 있습니다. 그러나 부동산 시장의 회복세는 부문, 지역, 제품 유형, 심지어 공급업체 간에도 뚜렷한 차별화가 존재하기 때문에 여전히 많은 미흡한 점이 있습니다.

VAR은 2024년에 저층 주택 판매가 증가할 것으로 분석했지만, 아파트는 여전히 주요 유형으로, 2024년 전체 신규 주택 공급의 최대 70%를 차지할 것으로 예상했습니다. 신규 아파트 공급은 주로 고급 럭셔리 부문으로, m²당 5,000만 달러 이상의 가격대로 전체 공급의 65%를 차지합니다.

베트남 부동산 시장은 지속 가능한 발전을 이루지 못하고 분열되고 있다. (사진: MC)

지역별로 보면, 2024년 신규 주택 공급의 60%는 북부 지역 사업에서 발생할 것으로 예상됩니다. 반면 남부와 중부 지역은 각각 29%와 11%에 불과할 것으로 예상됩니다. 공급은 주로 교외 지역과 두 특별시 지역에 인접한 성·시의 거대 도시 개발 사업에서 이루어질 것입니다.

남부 지역의 신규 공급 개시 건수는 2024년 4분기에 대규모 프로젝트가 잇따라 출시되면서 크게 늘어났지만, 여전히 북부 지방과 도시의 공급 증가율을 '따라잡지' 못했습니다.

공급자 측면에서는 신규 주택 공급의 62%가 대형 투자자와 외국인 투자 기관에서 나옵니다. 특히 대기업 생태계가 두드러집니다.

이 문제를 자세히 설명하기 위해 VAR들은 국회 에서 통과된 새로운 법률들이 대기업에 많은 기회와 이점을 제공한다고 말했습니다. 예를 들어, 2024년 토지법의 새로운 조항에 따르면 상업용 주택 프로젝트의 토지 회수는 동기식 인프라를 갖춘 대규모 프로젝트에만 적용되기 때문에 많은 중소 규모 프로젝트, 특히 대도시의 저렴한 주택 부문을 대상으로 하는 프로젝트가 시행되지 못하고 있습니다.

VAR에 따르면, 중소 부동산 기업들은 대규모 사업을 추진할 재정적 여력이 부족하고, 부지 인허가 담당자들과의 협상 어려움으로 인해 다른 상업용 주택 사업 개발에도 어려움을 겪고 있습니다. 이러한 기업들은 국가가 지원하는 토지 자금에 대한 경매 및 입찰에서 경쟁할 역량과 경험이 부족합니다.

풀어야 할 "매듭"

VARS는 시장이 안정적이고 지속 가능하게 발전하려면 베트남이 시장에 새로운 공급을 촉진하는 지원 정책, 특히 저렴한 상업용 주택과 사회 주택이 필요하다고 생각합니다.

첫째, 어려움을 겪고 있는 부동산 프로젝트를 지속적으로 검토하고 원인별, 담당 기관별로 분류하는 것이 필요합니다. 동시에, 적체된 프로젝트는 과감하게 회수하여 처리해야 합니다.

둘째, 각 상황에 맞는 세부적이고 구체적인 평가 절차와 프로세스에 대한 규정을 마련하여 지방자치단체와 평가회사가 쉽게 시행할 수 있도록 하고, 토지 가격 결정 시간을 단축하며, 진행 중인 부동산 프로젝트에 대한 토지 사용료를 계산하는 기초로 활용하고, 미완성 프로젝트가 '활성화'되어 시장에 새로운 공급을 가져올 수 있도록 합니다.

셋째, 중소 규모 부동산 프로젝트에 대한 투자 정책을 시급히 승인해야 합니다. 저렴한 주택 공급을 확대하기 위해 저렴한 주택 부문 프로젝트의 부지 정리를 지원하는 계획을 검토하고 연구해야 합니다.

넷째, 부동산 프로젝트 양도를 받는 기업이 양도인의 이전 재정적 의무를 완수할 책임을 지도록 하는 계획을 연구하여 프로젝트 실행을 촉진하고 시장에 공급을 가져옵니다.

현행 규정에 따르면 투자자는 프로젝트 부지에 대한 국가에 대한 재정적 의무를 완수한 경우에만 프로젝트를 이전할 수 있습니다. 대부분의 기업은 재정적 의무를 완수할 만한 충분한 여력이 없음에도 불구하고 프로젝트를 이전해야 하는 상황에 놓입니다.

많은 투자자, 특히 미완성 부동산 프로젝트를 '활성화'하려는 능력과 의욕을 갖고 대규모 저렴한 상업용 주택 프로젝트를 개발해야 할 필요성을 지닌 외국인 투자자는 법적 문제와 토지 접근성으로 인해 어려움에 직면해 있습니다.

사회주택 부문의 경우, 사회주택에 대한 새로운 법적 규정의 시행을 지속적으로 촉진하는 것과 더불어 사회주택에 대한 생각을 보다 적극적이고 긍정적인 방향으로 바꿔야 합니다.

따라서 국가 관리 기관은 계획 수립에 있어 결단력을 발휘해야 합니다. 각 지자체는 도시 계획 및 산업단지 계획을 시급히 검토하고 보완하여 사회주택 개발을 위한 충분한 부지를 확보해야 합니다. 사회주택 사업 투자 정책을 시급히 승인해야 합니다.

투자 정책이 승인된 지역은 건설 투자자를 시급히 선정해야 합니다. 공공 투자를 확대하고, 국가 예산을 활용하여 사회주택 개발 예정 지역 주변 기반 시설에 투자하며, 사회주택을 위한 청정토지 기금을 조성해야 합니다.

기업의 경우, 국가 관리 기관과 적극적으로 협력하여 사업의 장애물을 제거하는 것 외에도, 올바른 개발 방향을 설정하기 위해 새로운 법을 "준수"해야 합니다. 중소 규모 투자자는 주변 시장, 즉 토지 자금이 풍부하고 가격이 너무 높지 않은 신시장에서 "저렴한" 사업을 연구하고 개발할 수 있습니다.

출처: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-viet-nam-ong-lon-huong-loi-doanh-nghiep-nho-bi-bo-roi-post330118.html