부동산 시장의 '새로운 플레이어'

'새로운 플레이어'는 기업이 아니라, 국민의 구매력에 맞는 주택 공급을 목표로 하는 정책입니다. 이 정책이 제대로 시행된다면, 가까운 미래에 부동산 시장의 불합리한 상황을 바꿀 수 있을 것입니다.

하노이 김충 신도시 내 탕롱그린시티 사회주택 단지 - 사진: B.NGOC

"신규 참여자"는 많은 "선물"을 손에 쥐고 있습니다. 즉, 각 지역에 사회주택 건설에 대한 구체적인 목표를 설정하여 100만 가구의 사회주택 건설 목표를 달성하고, 대량 건설을 통해 수익을 증대시킬 수 있는 샘플 모델을 설계하여 기업들의 사회주택 건설을 장려하는 것입니다.

3월에는 국민주택기금을 설립해야 하며, 법적으로 어려움을 겪고 있는 부동산 사업의 어려움을 해소하기 위한 여러 정책이 마련될 예정입니다.

출처: 건설부 - 그래픽: T.DAT

슬픈 현실: 아파트 가격은 계속 오르고 있다

주택 수요는 너무 높은 반면 공급은 제한적입니다. 공급은 주로 중급, 고급, 고급 상업용 주택 개발 프로젝트에서 이루어지며, 이로 인해 아파트 가격은 실제 가치를 훨씬 넘어섭니다.

NHS Trung Van 사회주택 프로젝트(하노이 남투리엠 구)에 대한 Tuoi Tre 의 기록에 따르면, 같은 건물 내에서 사회주택 아파트와 상업용 아파트의 매매 가격 사이에 엄청난 차이가 있습니다.

하노이 건설부는 2023년 5월 NHS Trung Van 건물의 사회주택 판매 가격을 약 1,950만 VND/ ^m2 로 발표한 반면, 상업용 아파트 펀드(프로젝트 전체 아파트 수의 약 20%)의 판매 가격은 6,000~7,000만 VND/ ^m2 에 판매되고 있습니다.

동일한 프로젝트와 동일한 인프라 및 건설 품질에서 상업용 아파트의 매매 가격은 사회 주택 아파트의 매매 가격보다 3배 높습니다.

마찬가지로, 우디크 에코타워 하딘 사회주택 프로젝트(우딕 인프라 개발 투자 회사가 하노이 탄트리 구 탄트리우 코뮌 하딘 신도시 1번 구획에서 방금 공사를 시작함)의 판매 가격은 하노이 건설부가 2025년 2월에 약 2,500만 VND/ ^m2 , 임대 가격 150,000 VND/ ^m2 /월, 임대-매매 가격 390,000 VND/ ^m2 /월로 발표했습니다.

한편, 에코그린시티, D3비나코넥스2빌딩, QMS토후, 더참안훙 등 사회기반시설과 교통망이 유사한 인근 지역의 상업용 아파트 매매가는 5,500만~7,500만동/ ^m2 에 분양이 공고되고 있다.

위 상황은 현재 주택 시장의 문제점을 보여줍니다. 국가가 관리하는 사회주택(투자자 이익률 10%)의 가격은 대다수 중·저소득층이 감당할 수 있는 수준(약 2천만~2천5백만 동/ ^m² )으로 유지되는 반면, 상업용 주택(부족으로 인해)의 가격은 사업주들의 공급 가격에 따라 결정되는데, 주택의 질은 크게 다르지 않음에도 불구하고 공급 가격은 비정상적으로 높은 수준(5천5백만~7천5백만 동/ ^m² )으로 치솟습니다.

아파트 가격이 꾸준히 오르는 상황도 5~10년 동안 사용되어 편의시설이 그대로이거나 노후화된 아파트의 경우 2024년에는 가격이 1.5~2배까지 오를 것으로 예상된다.

NHS Trung Van 사회주택 지역(하노이 Nam Tu Liem) - 사진: BN

아파트가 많이 팔리고 있는데, 가격은 계속 오를까요?!

정부는 중·저소득층과 산업단지 근로자의 대다수 소득에 적합한 사회주택과 저렴한 상업주택의 공급을 대폭 늘리기 위해 2025년 3월까지 국민주택기금 설립을 완료할 것을 관계부처와 각 부문에 요청했습니다.

많은 전문가들은 사회주택 개발을 촉진하기 위한 일련의 솔루션과 함께 국가주택기금을 설립하면 앞으로 저렴한 주택 공급을 늘리는 데 도움이 될 것이며, 이를 통해 주택 시장이 재편되고 향후 몇 년 동안 주택 가격이 낮아질 것이라고 믿고 있습니다.

베트남 부동산 중개업 협회 회장인 응우옌 반 딘 씨는 장기적으로 국민 주택 기금을 설립하면 시장 안정을 이루고 국민의 최소 주택 수요를 충족시킬 수 있지만, 주택 공급이 이루어지기까지는 시간이 걸릴 것이라고 말했습니다.

그러나 단기적으로는 국민주택기금 설립에 대한 정보가 시장에 신뢰를 주고, 근로자와 저소득층은 저렴한 주택을 구매할 수 있을 것이라는 믿음을 갖게 될 것입니다.

하노이 법학대학교 이사회 부회장인 응우옌 꽝 뚜옌(Nguyen Quang Tuyen) 부교수에 따르면, 정부는 부동산 시장의 문제점, 즉 수요에 비해 공급이 너무 부족하다는 점을 정확히 파악했습니다. 이전에는 국가가 정책만 내놓았을 뿐, 공급 증가는 투자자의 수요에 달려 있었기 때문에, 저렴한 주택을 공급할 자금이 부족했습니다.

정부는 현재 매년 사회주택 지출을 지방자치단체에 할당하고 있습니다. 이를 엄격하게 시행한다면 공급량은 확실히 증가할 것입니다. 이는 많은 국가에서 시행하고 있는 해결책이기도 합니다.

"이러한 해결책은 시장에 영향을 미치고 규제하여 수요와 공급의 불균형을 줄일 것입니다. 이러한 해결책을 엄격하게 시행하는 것이 중요합니다. 동시에 시장을 투명하게 하고, 부동산에 대한 완전한 데이터 시스템을 구축하고, 개인이 소유한 주택 수를 파악하고, 부동산세와 같은 규제 수단을 활용해야 합니다."라고 투옌 씨는 강조했습니다.

호치민시 나베구 레반르엉 거리 아파트 건물에 가구를 옮기는 세입자들 - 사진: 투 트룽

호치민시, 사회주택 저축기금 설립 제안

2021년부터 2030년까지 저소득층과 산업단지 근로자를 위해 최소 100만 가구의 사회주택을 건설하는 투자 프로젝트에 따라 호치민시는 2030년까지 약 7만 가구의 사회주택을 개발하는 목표를 설정했습니다. 이 중 2021년부터 2025년까지 약 2만 6천 가구가 건설되고, 2026년부터 2030년까지 약 4만 4천 가구가 건설될 예정입니다.

이를 실행하기 위한 자본을 확보하려면 여러 가지 방법이 필요한데, 그중에는 급여를 공제하여 사회주택을 구매할 자격이 있는 주체를 동원하는 방법도 있지만, 이를 실행할 수 있는 메커니즘은 없습니다.

따라서 사회주택 저축 기금(싱가포르 모델과 유사)을 설립하기 위한 연구는 사회적 자원을 극대화하고, 주택이 필요한 사람들을 위한 재정적 절약에 대한 인식을 제고하고, 동시에 이러한 집단과 특정 프로젝트 영역을 관리하는 것을 목표로 합니다.

호찌민시 인민위원회는 정부에 지역 사회주택 저축 기금 설립을 허용할 것을 제안했습니다. 정부의 승인을 받으면, 호찌민시 인민위원회는 재무부 및 건설부와 협력하여 이 운영 모델을 통일할 것입니다.

싱가포르 모델을 참조하세요

베트남 국립농업대학교 자연자원환경학부 강사인 팜 푸옹 남 박사는 저소득층이 살 수 있는 환경을 조성하기 위해 대도시의 저가 주택 개발을 위한 국민주택기금 설립이 시급하다고 말했습니다. 기금 개발 모델은 싱가포르의 중앙적립기금(CPF)을 참고할 수 있습니다.

이 기금은 1955년에 설립되었으며, 주로 사회주택 대출 목적으로 사용됩니다. 설립 당시 기여율은 월급여의 10%(고용주와 근로자 각각 5%)였습니다. 현재 고용주와 저소득층 근로자 및 공무원은 각각 월급여의 17%와 20%를 CPF에 기여해야 합니다. CPF는 주택 가치의 최대 90%까지 매우 낮은 이자율로 대출해 주며, 25~30년 분할 상환 방식으로 운영됩니다.

CPF 외에도 싱가포르 주택개발위원회는 저소득 주택 구매자에게 주택 가격의 80%에 해당하는 주택담보대출을 제공하며, 대출 기간은 대출인의 나이를 뺀 최대 55년 또는 30년 중 먼저 도달하는 기간으로 정해집니다.

또한, 사람들이 주택을 구매할 수 있도록 정부는 사람들이 월 소득의 20% 미만으로 주택 구입 비용을 충당할 수 있도록 대출을 제공해야 합니다. 민간 ​​주택 대출은 시중은행과 기타 금융기관에서 제공합니다.

싱가포르 정부는 주택 시장을 규제하고, 주택 가격 상승을 통제하며, 투기를 제한하기 위해 주택 구매에 대한 최대 대출 기간을 줄이고, 대출 금액을 제한하고, 부동산 구매자에 대한 세금을 인상하는 등 여러 가지 효과적인 조치를 시행했습니다.

주택 시장 개발 정책의 성공으로 싱가포르는 세계에서 가장 높은 주택 소유율(현재 90% 이상)을 가진 국가 중 하나가 되었습니다.

"국가는 특히 중요한 역할을 합니다. 특히 저렴한 주택 개발을 위한 특별 규정을 신속하게 제정하는 동시에, 시행 과정에서 발생하는 문제를 이행하고 모니터링하며 신속하게 해결하는 것이 매우 중요합니다.

남 씨는 "개인 투자자, 즉 투자자도 특정 지원 정책, 특히 재정 및 토지 정책을 통해 이 주택 기금 개발에 참여하도록 장려해야 한다"고 말했습니다.

출처: https://tuoitre.vn/tay-choi-moi-tren-thi-truong-bat-dong-san-20250309082511783.htm