2024년 토지법 시행, 자원 확보 기대

박닷안(Bach Dat An) 회사의 도시 개발 사업에 참여한 토지 매수자들은 수년간 시행에도 불구하고 아직 등기부등본을 받지 못했습니다. 사진: H. QUANG

토지 중개업과 '푸른 쌀' 판매 시대는 끝났다

바흐닷안 회사가 투자한 프로젝트에서 발생하는 문제를 처리하기 위해 지방 기관이 시민과 약 200회에 걸쳐 회의를 가진 것은 소위 도시 개발 프로젝트의 '폭발적' 기간에 나타난 결과를 보여주는 전형적인 사례입니다.

지금까지 당국은 많은 노력과 책임을 지고, 지방의 최고 지도자들은 '최후통첩'을 내렸지만, 바흐닷안 사건을 완전히 처리하려면 아직 시간이 좀 더 걸릴 것으로 보입니다.

바흐닷안 지역뿐만 아니라, 현재 기업이 투자한 이 지방의 약 200개 주거 및 도시 지역 프로젝트 중 다수가 다양한 측면에서 문제에 직면해 있습니다.

국가, 국민, 심지어 기업에 가해진 피해 규모(추정치조차)는 아직 아무도 계산하지 못했습니다. 하지만 막대한 자원, 특히 토지 자원의 낭비와 그에 따른 사회적 파장은 명백한 현실입니다. 그리고 모든 계층의 당국이 프로젝트가 도처에 널려 있던 시대의 결과를 해결하는 데는 훨씬 더 오랜 시간이 걸릴 것입니다!

2024년 8월 1일부터 시행되는 2024년 토지법과 부동산사업 및 주택에 관한 법률(개정)은 모든 시·읍·면의 구획분할 및 토지매매를 전면 금지하도록 규정하고 있습니다.

동시에 도시 및 주택 건설 프로젝트는 인허가 단계부터 시행 절차까지 엄격하게 관리됩니다. 특히, 프로젝트 시행의 적법성, 규모 및 진행 상황에 대한 포괄적인 정보 공개 및 여론의 투명성 확보가 요구됩니다.

"토지 껴안기" 프로젝트 철회

2024년 토지법에 따르면, 토지를 사용하지 않거나 투자 프로젝트에 기록된 일정에 비해 토지 사용 일정이 지연되는 프로젝트 투자자는 최대 24개월 동안 토지 사용 연장을 허가받고, 연장 기간에 대한 토지 사용료와 토지 임대료에 해당하는 추가 금액을 국가에 지불해야 합니다.

투자자가 장기간 토지를 사용하지 않을 경우 국가는 토지, 토지에 부착된 자산 및 토지에 대한 나머지 투자비용에 대한 보상 없이 토지를 회수해야 합니다.

전문가 분석에 따르면, 새로운 법적 규정에 따라 부동산 투자자에 대한 엄격한 '심사'가 이루어질 것이며, 재정 자원이 부족한 소규모 사업체, 기회주의적이고 비전문적인 사업체는 시장에서 제외될 것입니다.

"녹색 쌀"을 영리 목적으로 판매하는 상황은 더 이상 존재하지 않을 것입니다. 기업은 국가에 대한 의무를 완전히 이행하고 규정된 인프라 조건을 충족한 경우에만 프로젝트를 판매할 수 있기 때문입니다.

개정된 부동산사업법은 아마추어 부동산 중개인과 프리랜서(오랫동안 대중에게 "토지 중개인"으로 불려 왔습니다)의 활동도 금지합니다. 석공과 채소 상인이 토지를 "매매"하는 상황을 방지하고, 오랫동안 흔히 볼 수 있었던 부동산 "중개인"이 시골에서 도시로 광범위하게 확산되는 것을 방지합니다.

도시적 사고

2024년 8월 1일부터 국가는 도시 및 군(郡) 내 토지 구획 사업에 대한 허가를 더 이상 부여하지 않습니다. 토지 사업 투자자들은 도시 및 군(郡) 외곽의 농촌 지역에 집중할 수밖에 없습니다.

개발 공간에 대한 상당한 제한과 부동산 사업 프로젝트에 대한 더욱 엄격한 법적 제약으로 인해 분석가들은 가까운 미래에 토지 가격이 상승할 것으로 예측하고 있으며, 이는 주거용 토지에 대한 실질적인 필요가 있는 저소득층에게 불리하게 작용할 것입니다.

특히, 제13기 중앙집행위원회 제18호 결의에 따른 "주택과 토지가 많으면서도 효과적으로 활용하지 않는 사람에게 높은 세금을 부과한다"는 정책이 법률로 제도화되지 않은 이상, 토지 투기는 여전히 많은 사람들에게 매력적으로 다가갈 가능성이 있습니다.

광남성은 최근 난무하는 도시 개발로 인해 심각한 피해를 입었으며, 분명 많은 귀중한 교훈을 얻게 될 것입니다.

가장 분명한 것은 인프라가 완성되었음에도 불구하고 많은 도시 지역에서 광범위하고 지속적인 사막화가 일어나고 있다는 것입니다. 대부분 사람들이 주로 사업 투자 목적으로 프로젝트에서 토지를 매수하는 상황입니다. 프로젝트가 수년간 중단되고 황폐해지면서 생산을 위한 토지가 손실되고 있습니다. 정착하고 생계를 유지해야 할 필요성에 대해 매우 좌절감을 느끼는 많은 가구와 개인의 사회적 이야기이지만 토지 가격은 너무 높습니다.

도시화와 도시 개발은 필연적인 추세입니다. 하지만 각 발전 단계에 맞는 어떻게, 어떤 방향으로, 그리고 로드맵을 수립하는지는 각 지역이 당의 방향에 따라 토지 자원을 가장 효과적으로 활용하고 사회 문제를 조화롭게 해결하기 위해 고려해야 할 문제입니다.

2024~2025년 광남성 투자유치 프로젝트 목록 및 투자유치 우선순위(2024년 5월 21일자 광남성 인민위원회 결정 제1221-QD/UBND호)에 따르면, 지방의 233개 프로젝트 중 도시 개발에 대한 투자를 유치하는 프로젝트가 최대 40개이며, 대부분이 시장 지역, 도시 주거 지역(토지 사업) 형태입니다.

실제로 필요하고 긴급한 프로젝트가 몇 개나 되는지, 대상(사업 투기자 또는 지역 주민의 주택 수요)은 무엇인지, 프로젝트의 투입-산출 문제는 무엇인지 등을 판단하기는 어렵지만, 지방 자치 단체가 이미 너무 "인지"하고 토지 분할 및 프로젝트 매각으로 대가를 치러야 했기 때문에 이러한 문제는 무시할 수 없을 것입니다.

위에서 언급한 토지 관련 3가지 법률이 시행되면 전문가들은 산업용 부동산이 앞으로 국내외 투자자들의 관심을 끌 것이라고 예측합니다.

광남성은 2030년까지 1만 헥타르 이상의 산업단지를 개발하기로 계획했습니다. 실제 사례를 보면 산업용지는 가장 높은 효율성을 촉진하고 수익을 창출하며 지역 사회 경제적 발전에 가장 크게 기여하는 것으로 나타났습니다.

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3과: 농경지 가 '풀려날 때'

출처: https://baoquangnam.vn/thi-hanh-luat-dat-dai-2024-ky-vong-khoi-thong-nguon-luc-bai-2-dep-loan-thi-truong-bat-dong-san-3139127.html