ANTD.VN - 부동산 프로젝트 문제의 최대 70%는 법적 문제와 관련되어 있어 신용 지급이 어려워지고 있으며, 주택 구매자의 신뢰가 감소하면서 부동산 소비자 신용에 대한 수요도 낮아지고 있습니다.
부동산 신용은 여전히 크게 증가
2023년 11월 13일, 베트남 국립은행(SBV)은 하노이에서 건설부 와 협력하여 부동산 및 사회주택 개발을 위한 신용에 관한 컨퍼런스를 개최했습니다.
중앙은행 총재에 따르면, 2023년 초부터 은행 업계는 고객의 어려움을 해소하고 신용 접근성을 개선하기 위한 솔루션을 적극적으로 시행해 왔습니다. 그 결과, 2023년 10월 31일까지 베트남 경제 신용 규모는 1,280억 동(VND)을 넘어섰으며, 이는 2022년 말 대비 7.39% 증가한 수치입니다.
부동산 부문과 관련하여, 국가은행은 신용 기관이 저가 상업 주택, 사회 주택, 근로자 주택 부문에 자본 자원을 집중하도록 장려합니다. 동시에 부동산 사업 부문의 신용 위험을 통제하여 부동산 시장의 건전하고 지속 가능한 발전을 촉진합니다.
2023년 9월 30일까지 금융기관의 부동산 부문 미상환 신용잔액은 27억 4천만 동(VND)에 달할 것으로 예상되며, 이는 2022년 12월 31일 대비 6.04% 증가한 수치로, 전체 경제 미상환 신용잔액의 21.46%를 차지할 것으로 예상됩니다. 이 중 소비/자가 사용 목적의 부동산 신용잔액이 64%를 차지하고, 부동산 사업 활동 관련 미상환 신용잔액이 전체 부동산 부문 미상환 신용잔액의 36%를 차지합니다.
그러나 올해 첫 9개월 동안 부동산 사업 신용은 일반 신용 성장률 및 전년 동기 대비 높은 증가율을 기록했습니다. 이는 정부 , 은행권, 각 부처, 지자체가 부동산 시장의 어려움과 장애물을 해소하기 위해 기울인 노력과 해결책이 점차 효과를 보이고 있음을 보여줍니다.
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주립은행 임원들이 부동산 대출에 대해 알려드립니다. |
회의에서 기업과 은행 대표들은 현재 부동산 시장은 여전히 많은 어려움과 과제에 직면해 있으며, 토지, 계획, 건설 투자와 관련된 법적 절차 시스템의 문제(부동산 프로젝트 문제의 최대 70% 차지) 등 오랜 문제와 장애물이 많다고 말했습니다.
베트남 부동산협회 부회장 응우옌 반 딘(Nguyen Van Dinh) 씨는 정부와 각 부처가 최근 법적 문제를 단호하게 해결했지만, 시장 활성화를 위한 충분한 힘을 갖추지 못해 신규 부동산 공급 부족으로 이어지고 있다고 말했습니다. "전국적으로 1,200개의 프로젝트가 처리되지 않은 상태이며, 그중 약 500개의 프로젝트가 검토 중이고 나머지 800개의 프로젝트는 아직 처리되지 않고 있습니다."라고 딘 씨는 말했습니다.
이와 함께 세그먼트별 공급과 수요의 불균형이 있으며, 고급 주택과 빌라가 과잉 공급되는 반면 사회주택과 저가 주택은 여전히 제한적입니다. 일부 세그먼트의 시장 수요는 급격히 감소하고 있습니다.
기업의 재정 능력은 여전히 제한적이며 주로 대출, 채권, 주택 구매자의 동원과 같은 외부 자본 조달에 의존하고 있습니다. 다른 자본 동원 채널은 실제로 효과적이지 못했으며, 특히 자본 시장(회사채 시장, 주식 시장)은 몇 가지 문제가 있고 경제에 중장기 자본을 제공하는 역할에 걸맞게 발전하지 못했습니다. 주택 가격은 많은 사람의 재정 능력과 소득에 비해 높습니다.
주택 가격은 여전히 높은 수준을 유지하고 있으며, 주택 구매자 신뢰도는 하락하고 있습니다.
신용과 관련해 기업들은 은행에 대출 금리를 추가로 인하하고, 한도를 확대하고, 대출 기간을 연장하고, 절차를 간소화하고, 승인 시간을 단축하고, 부채 구조 조정 시간을 연장하고, 부동산 이외의 주식 등 다른 담보 자산을 수용할 것을 요구하는 등 여러 가지 권고안을 내놓았습니다.
은행들은 부동산 대출의 어려움을 지적해 왔습니다. 부동산 부채가 많은 많은 은행의 임원들도 부동산 시장의 공급 부족을 초래하는 프로젝트의 법적 문제가 주된 원인이라고 지적했습니다.
특히, 현재 높은 주택 가격은 주택 담보 대출 수요를 감소시키고 있습니다. "투자자와 주택 구매자 모두에게 대출 금리는 약 2.5% 하락했지만, 부동산 가격은 거의 하락하지 않아 주택 구매자에게 적합하지 않습니다. 부동산 거래는 주로 매매 목적으로 이루어지기 때문에 부동산 신용에 거품과 위험을 초래할 수 있습니다."라고 Vietcombank의 응우옌 탄 퉁(Nguyen Thanh Tung) 대표이사는 말했습니다.
뿐만 아니라, Vietcombank 경영진은 고객 신뢰도가 낮을 때 부동산 소비자 신용 수요가 급격히 감소했다는 점을 지적했습니다. 퉁 씨는 "Vietcombank는 개인 고객 기반에서 매우 좋은 성장세를 보이고 있습니다. 은행들이 지속적으로 금리를 인하하고 있음에도 불구하고 개인 고객들은 많은 돈을 예치하고 있으며, 주택 담보 대출은 크게 감소했습니다. 이는 고객들이 부동산 시장에 대한 신뢰를 잃고 집값이 더 하락하기를 기다리고 있기 때문입니다."라고 말했습니다.
BIDV 측에서는 레 응옥 람(Le Ngoc Lam) 총재가 부동산 소비자 신용의 매우 느린 성장세를 지적했습니다. 10월 말 기준 BIDV의 신용 성장률은 8.1%로, 중앙은행이 배정한 계획의 60%에 불과했습니다. 부동산 미상환 대출은 약 9% 증가하여 전체 미상환 대출의 약 18%를 차지했습니다. 이 중 소비자 부동산 미상환 대출은 약 4%로 매우 느리게 증가했으며, 매년 약 20%씩 증가해 왔습니다.
BIDV는 예금 및 대출 금리를 10배 인하했으며, 대출 금리는 이전 대비 20% 이상 하락했습니다. 사회주택 지원책을 적극적으로 모색하여 대출을 집행하고 있지만, 현재까지 승인된 금액은 3,850억 동(VND)에 불과하고, 집행된 금액은 250억 동(VND) 이상입니다.
또한, 저희는 매우 경쟁력 있는 금리로 저비용 상업용 주택 대출 패키지를 발행했습니다. 하지만 법적 문제가 있는 프로젝트가 많습니다. BIDV는 작년부터 약 26조 원을 승인하고 8조 원만 지급했으며, 나머지 1만 8천 원은 법적 절차에 따라 지급을 기다리고 있습니다."라고 레 응옥 람(Le Ngoc Lam) 씨는 말했습니다.
금리와 관련하여 은행들은 현재 금리 수준이 크게 하락했다고 밝혔습니다. 중장기 대출의 경우, 은행은 예금 금리가 하락할 경우 3~6개월마다 금리를 재평가하여 조정합니다.
또한 대출 금리는 은행의 능력, 저렴한 자본 구조, 부동산 대출의 부실채권 등에도 적합합니다.
"중장기 금리는 약 9~10%로 세계 시장 대비 매우 낮습니다. 기본적으로 은행의 대출은 손익분기점에 도달해 있으며, 이를 줄이는 데는 시간이 걸릴 것입니다. 은행이 자본 비용을 낮출 수 있을 때까지는 말입니다."라고 MB의 Pham Nhu Anh 사장은 말했습니다.
은행들은 대출 심사 절차가 복잡하고 시간이 오래 걸리는 것은 주로 프로젝트에 대한 법적 문제 때문이라고 밝혔다.
"은행은 위험한 사업이기 때문에 위험이 높을 경우 더욱 면밀히 평가해야 합니다. 기업 또한 정확하고 투명한 재무 정보를 제공해야 합니다. 때로는 기업이 은행에 가장 정확한 수치를 제공하는 경우가 있는데, 이는 은행의 어려움을 가중시키기도 합니다. 부동산 대출을 엄격하게 규제하려는 조치는 취하지 않았지만, 개인 대출로 확대했습니다."라고 팜 누 안 씨는 말했습니다.
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