미래주택 보증금 규제에 대한 엇갈린 의견

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10월 31일 오전 국회 본회의장에서 부동산사업법(개정) 초안에 대한 일부 내용에 대해 의견이 엇갈리면서 논의가 진행되었는데, 장래 주택 및 건설공사의 사업 원칙(제23조)에 대한 내용이 국회의원들의 주목을 받았다.

주택 사업의 보증금과 미래 건설 프로젝트에 대해 논평하면서, 빈 투안 대표단의 Tran Hong Nguyen 대표는 옵션 1과 승인 및 설명 보고서에 명시된 주장에 동의한다는 의사를 표명했습니다.

따라서 이 옵션은 부동산 거래에서 약자인 고객에게 위험이 덜한데, 부동산이 사업에 적합한 자격을 갖추고 양 당사자가 정식으로 계약을 체결한 경우에만 계약금을 지불하기 때문에 분쟁 발생 가능성이 제한됩니다.

대표단은 국가 기관에서 프로젝트의 기본 설계를 평가하고 투자자가 두 번째 옵션에서 보여준 것처럼 토지 사용권에 대한 문서 중 하나를 받은 후 바로 보증금을 수령하는 데 걸리는 시간이 너무 길어서 보증금을 수령한 후 실제로 프로젝트를 구현하는 데까지 매우 오랜 시간이 걸리고, 이로 인해 고객에게 더 많은 위험이 발생한다는 것을 발견했습니다.

부동산 - 미래주택 보증금 규제에 대한 엇갈린 의견 — Tran Hong Nguyen 대표단, Binh Thuan 대표단.

한편, 최근 부동산 시장은 복잡한 양상을 띠고 있으며, 부동산 사업 투자자들이 여전히 보증금과 출자계약을 악용해 자의적으로 자금을 조달하는 경우가 많아 불안과 혼란이 빚어지고 있습니다.

"실제로 보증금을 받은 지 5년, 심지어 10년이 지나도 사업이 착공되지 않는 사업이 많습니다. 따라서 이러한 상황이 재발하지 않도록 더욱 엄격하게 관리 감독하는 규정이 필요합니다..."라고 응우옌 대표는 말했습니다.

법안 초안 제23조 5항의 규정과 관련하여, 응우옌 다이 탕( 흥옌 대표단) 대표는 옵션 2를 선택했습니다.

대표에 따르면, 이는 투자자가 고객과의 계약에 따라 보증금을 수령할 수 있는 경우를 명확히 규정하고, 보증금 계약의 내용과 보증금 금액을 명확히 규정하여 공개와 투명성을 보장하고, 주택, 임대 또는 건설 공사를 구매하는 계약을 체결한 조직과 개인의 권리와 합법적 이익을 보호하며, 부동산 사업 기업이 자금 조달 채널로 보증금을 수령하는 것을 제한하는 방안입니다.

탕 씨는 기초 기관에 앞으로 주택과 건설 공사가 형성될 조건을 연구하고 명확하게 결정하도록 요청했습니다.

동시에, 대표단은 주요 필수 인프라 프로젝트의 설계 승인 조건을 충족하고 예정대로 완공된 건설 프로젝트에 대해 투자자들이 향후 주택을 매각할 수 있도록 허용하는 결정을 제안했습니다. 동시에 "프로젝트 진행 상황에 따른 완공 요건"의 내용을 명확히 해야 합니다.

부동산 - 미래주택 보증금 규제에 대한 의견은 엇갈린다(그림 2). — 응우옌 다이 탕 대표, 흥옌 대표단.

의견 제시에 참여한 응우옌 티 비엣 응아( 하이즈엉 대표단) 대표는 제23조에 따라 부동산 프로젝트 투자자가 프로젝트가 기본 설계를 갖추고 국가 기관에서 평가를 받았으며, 투자자가 토지 사용권에 대한 서류 중 하나를 소지하고 있을 때에만 고객과의 계약에 따라 보증금을 수령할 수 있도록 계획에 따라 규정해야 한다고 말했습니다.

대표단에 따르면, 이러한 규제는 특히 부동산 사업이 많은 어려움에 직면해 있는 상황에서 기업과 투자자가 더욱 발전할 수 있는 여건을 조성할 것입니다. 프로젝트 투자에는 많은 자본이 필요하므로, 투자자들이 계약금을 조기에 회수할 수 있도록 하면 재투자할 수 있는 자본이 더 많아져 투자 기회를 늘리고 잠재 고객을 유치하는 데 도움이 될 것입니다.

"이 규정이 고객에게 더 큰 위험을 초래할 수 있지만, 대표는 관리를 강화하고 유능한 국가 관리 기관의 책임을 강화함으로써 이를 극복해야 한다고 강조했습니다. 특히 투자자 검토 및 선정 초기 단계부터 투자자들의 프로젝트 실행 역량과 능력을 확보해야 합니다."라고 응아 씨는 말했습니다.

응아 씨에 따르면, 부동산 프로젝트 투자자가 주택과 건설 공사가 사업에 적합한 자격을 갖췄을 때만 보증금을 받을 수 있도록 허용하여 옵션 1과 같은 위험을 제한하는 것은 사업 기회를 제한하고, 기업의 발전을 위한 메커니즘을 만들어내는 것일 뿐이라고 합니다.

국회 상임위원회는 부동산사업법(개정안) 주택사업 원칙 및 향후 건설공사(제23조)에 관한 설명, 수용 및 개정 보고서에서 2가지 방안을 제시했습니다.

옵션 1: “부동산 프로젝트 투자자는 주택 및 건설 공사가 사업에 투입될 수 있는 모든 조건을 충족하고 이 법의 규정에 따라 거래를 진행한 경우에만 고객에게서 보증금을 받을 수 있습니다.”

옵션 2: "부동산 프로젝트 투자자는 국가기관의 기본 설계 평가를 받고 본 법 제24조 제2항에 명시된 토지 사용권 관련 서류 중 하나를 소지한 경우에만 고객과의 계약에 따라 계약금을 수령할 수 있습니다. 계약금 계약서에는 주택의 매매가, 임대-매매가, 공사 내용이 명확하게 명시되어야 합니다. 최대 계약금은 정부 규정에 따라 정해지지만, 주택의 매매가, 임대-매매가, 공사 내용의 10%를 초과할 수 없으며, 각 시기 및 부동산 유형의 사회경제적 발전 조건을 준수해야 합니다 . "

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