Auffälligkeiten, Nachteile und Instabilität der Grundstücksauktion im „Thu Thiem-Stil“ in den Vororten von Hanoi – Teil 2
Wenn nicht aufgeklärt wird, dass die jüngsten Grundstücksauktionen in den Vororten von Hanoi von Spekulanten und Grundstücksmaklern manipuliert wurden, wird dies weitreichende Folgen für den Immobilienmarkt und die Wirtschaft haben.
Seit der Wiedereröffnung der Grundstücksauktionen in den Vororten zu Beginn des Jahres sind die Unregelmäßigkeiten bei den Grundstücksauktionen unschwer zu erkennen. Es besteht der Verdacht auf Manipulation durch Spekulanten und Grundstücksmakler. Dadurch besteht die Gefahr, dass die Bemühungen der Regierung zur Senkung der Immobilienpreise und zur Gewährleistung der sozialen Sicherheit gestört werden. Gleichzeitig führt dies aufgrund der Psychologie des Wartens auf hochpreisige Grundstücksverkäufe zu einer Stagnation der gesamten Wirtschaft.
Teil 2: Dunkle Motive und der wiederkehrende „Albtraum“ von Thu Thiem Land
Die jüngsten Grundstücksauktionen, die in den Vororten Hanois für Aufregung sorgten, haben gemeinsam, dass zahlreiche Gruppen von Einzelspekulanten, nicht einmal Einheimische, die Grundstückspreise auf ein unverhältnismäßiges, nicht marktübliches Niveau treiben und prophezeien, dass es zu keinerlei realen Transaktionen kommen wird. Viele Marktteilnehmer fragen sich: „Stecken hinter den Tricks bei den jüngsten Grundstücksauktionen dunkle Motive?“ Welche Rolle spielt die staatliche Verwaltungsbehörde, wenn sie zulässt, dass Grundstücksmakler den Markt monopolisieren und manipulieren?
Wenn Spekulanten das Fieber der Versteigerung von Grundstücken anfachen
Nach Ansicht vieler Experten ist das Potenzial für Preissteigerungen im Auktionsgebiet kurzfristig sicherlich nicht groß, da es ausschließlich den Wohn- und Investitionsbedürfnissen der Bewohner dieses Gebiets dient. Nach den beiden jüngsten „fieberhaften“ Auktionen in der Gemeinde Tien Yen (Hoai Duc) und davor in der Gemeinde Thanh Cao (Thanh Oai) stellt sich jedoch die Frage, wie viel Prozent der Einheimischen die Auktion gewonnen haben.
In zahlreichen Online-Forengruppen geht aus Aufzeichnungen der Zeitung Dau Tu hervor, dass viele Personen, die sich als Anwohner ausgaben, erklärten, sie hätten das Glück gehabt, bei der jüngsten Auktion gewonnen zu haben, weil sie das Objekt nicht brauchten und es deshalb zu einem etwas höheren Preis, einige hundert Millionen Dong mehr, verkaufen wollten. In Wirklichkeit handelte es sich bei den meisten von ihnen jedoch nicht um Personen mit festem Wohnsitz in der Gegend, wie die lokalen Aufzeichnungen zeigen.
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| Nach der Grundstücksversteigerung in Tien Yen (Hoai Duc) gab es Informationen über die Übertragung mit einem Preisunterschied von „mehreren hundert Millionen Dong“. |
So gab es beispielsweise bei der jüngsten Auktion in der Gemeinde Thanh Cao laut Nguyen Cong Quang, Direktor des Land Fund Development Center des Distrikts Thanh Oai, nur zwei Käufer aus Thanh Oai, deren Grundstückspreis bei fast 80 Millionen VND/m2 lag. Im Distrikt Me Linh (Hanoi) gab es einige Käufer, die viele Grundstücke ersteigerten, und im Distrikt Chuong My (Hanoi) gab es einen einzigen Auktionsgewinner. Die meisten Auktionsgewinner kamen aus Bac Ninh, Bac Giang, Hai Duong und Phu Tho.
Inzwischen bestätigten auch viele Personen, die an der Auktion in der Gemeinde Tien Yen (Hoai Duc) teilnahmen, dass bis zu 99 % der Personen in der endgültigen Gewinnergruppe keine Einwohner der Gemeinde Tien Yen waren, sondern Investorengruppen aus anderen Orten wie Ba Vi, Kim Chung (Hanoi), Hai Duong, Bac Ninh, Bac Giang usw. waren. Unter den Investoren, die teilnahmen, aber nicht das „Glück“ hatten, die Auktion zu gewinnen, waren ebenfalls nur sehr wenige Einheimische, hauptsächlich Investoren in Gruppen, die gleichzeitig an der Auktion von 7 bis 19 Grundstücken teilnahmen.
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| Außerordentlicher Professor, Dr. Dinh Trong Thinh, ehemaliger Leiter der Abteilung für internationale Finanzen, Academy of Finance |
Neben den Auktionsteilnehmern im Hoai Duc District Gymnasium versammelten sich auch zahlreiche Immobilienmakler, um die Grundstücksauktion ab dem Morgen des 19. August zu verfolgen. Einige Makler schalteten Live-Videostreams auf Social-Media-Plattformen ein, um über die Atmosphäre rund um das Auktionsgelände zu berichten.
Diese Investorengruppen scheuen sich nicht, Geld auszugeben, um die Preise für Auktionsgrundstücke in die Höhe zu treiben, und zwar über die Vorstellungskraft der Einheimischen hinaus. Sie folgen dem Grundsatz: „Wenn die Infrastruktur noch begrenzt ist, wird es später besser sein. Wenn Ackerland später urbanisiert wird. Wenn es nicht viele besondere wirtschaftliche Vorteile gibt, werden die Leute sie haben. Aber wenn sie jetzt kein Land kaufen, wird es viele Jahre lang nicht verfügbar sein.“
Der „Schatten“ des Thu Thiem-Landauktionsalbtraums
Laut einer Umfrage von Batdongsan.com.vn sind die Preise für zum Verkauf stehende Grundstücke in der Gemeinde Thanh Cao (Thanh Oai, Hanoi) in den letzten Jahren gestiegen, wie aus einem kürzlich von der Technologieplattform Batdongsan.com.vn veröffentlichten Bericht hervorgeht. Dem Preisverlaufstool dieser Einheit zufolge ist der durchschnittliche Grundstückspreis in dieser Ortschaft in den letzten vier Jahren um etwa 80 % gestiegen – vom üblichen Niveau von 15 Millionen VND/m2 im Jahr 2020 auf 27 Millionen VND/m2 im Jahr 2024. In den letzten zwei Wochen ist die Preisspanne vieler neuer, auf dieser Website zum Verkauf stehender Grundstücke auf ein neues Niveau von 43 Millionen VND/m2 gestiegen, was einem Anstieg von etwa 60 % gegenüber dem alten Preis entspricht.
Unterdessen ist auch in der Gemeinde Tien Yen (Hoai Duc, Thanh Cao) gemäß den Verkaufsdaten des Maklers auf dieser Website in den letzten Jahren ein deutlicher Anstieg zu verzeichnen, und zwar von rund 10 Millionen VND/m² auf rund 40 Millionen VND/m², seit bekannt wurde, dass dieser Bezirk die Umwandlung in einen Bezirk vorbereitet und gleichzeitig die Ringstraße 4 durch ihn verläuft. Doch nur wenige Wochen nach der Grundstücksversteigerung in Thanh Cao sind die Grundstückspreise in Tien Yen und einigen umliegenden Gemeinden schnell um 30–40 % gestiegen und liegen nun bei rund 55–60 Millionen VND/m².
Der Druck durch die Grundstücksversteigerungen hat offensichtlich einen enormen Einfluss auf die Psyche von Investoren und Anwohnern, da viele Menschen glauben, dass es keinen Grund gibt, warum ihr Grundstückspreis nicht entsprechend angepasst werden könnte, wenn der Auktionserlös so hoch ist.
In meiner Rolle als Person, die in der Gemeinde Thanh Cao ein Grundstück für gewerbliche Zwecke kaufen möchte, sagte ich im Gespräch mit vielen Maklern: „Derzeit ist die Nachfrage nach Grundstücken in Thanh Cao sehr hoch, es sind fast keine Grundstücke verfügbar. Wenn Sie ein gutes Grundstück haben möchten, müssen Sie warten oder sogar mehr Geld hinterlegen, bis der Makler den vorherigen Käufer davon überzeugt hat, es aufzugeben. Dann haben Sie vielleicht eine Chance.“
Ähnlich verhält es sich in der Feuerpfanne „Hoai Duc“. In den letzten Tagen war es für Investoren, die Land in der Gegend von Long Khuc kaufen wollten, um von den Auktionsangeboten zu profitieren, fast unmöglich, die alten Grundstücke zurückzukaufen, die die Investoren zuvor besaßen. Sie mussten eine enorme Differenz von mehreren hundert Millionen bezahlen. Es gibt nicht nur schlechte Grundstücke in Gassen, die hauptsächlich zum Wohnen, aber auch zum Geschäftlich-Tun dienen, sondern sie sind auch nicht so leicht zu finden, wie man es sich vorstellt.
Laut Herrn Nguyen Chi Thanh, Vizepräsident der Vietnam Association of Realtors (VARS), besteht die größte Sorge bei Grundstücksauktionen mit „ungewöhnlich“ hohen Gewinnergebnissen wie dieser darin, dass Investorengruppen mit unklaren Motiven die Preise in die Höhe treiben.
Dies ist ungewöhnlich, da nach der jüngsten schwierigen Marktphase viele Investoren selbst bei Produkten mit guter Infrastruktur, klarer Planung und Lage in Gebieten mit Wachstumspotenzial immer noch sehr vorsichtig sind, die Grundstückspreise in Thanh Oai oder Hoai Duc jedoch astronomisch hoch sind.
Ganz zu schweigen davon, dass die Teilnehmer der Auktion in Thanh Oai hauptsächlich aus anderen Ortschaften stammten, sagte Herr Thanh, was ein weiterer Beweis dafür sei, dass es nicht um einen echten Wohnungsbedarf ging. Sogar viele Investoren, die unmittelbar nach dem Gewinn der Auktion schnell verkauften und dabei mehrere hundert Millionen Dollar Differenz einbüßten, wiesen dies noch einmal nach.
Angesichts der derzeit niedrigen Kautionshöhe, berechnet auf Basis des Startpreises (100 – 200 Millionen VND/Grundstück), sind Investoren bereit, auf die Kaution zu verzichten. Dies hat jedoch zur Folge, dass das Preisniveau rund um das versteigerte Grundstück in die Höhe getrieben wird, während die tatsächliche Kaufnachfrage gering ist. Der Staat erhält zwar nur einen kleinen Betrag aus der Kaution, wird aber durch die mit Sicherheit steigenden Entschädigungskosten für viele Projekte in der Region noch mehr verlieren.
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| Das Fieber der Grundstücksauktionen in einigen Vororten mit einer spekulativen Preisinflation wird sich negativ auf die sozioökonomische Entwicklung der Gegend auswirken und diese verlangsamen. |
Der Immobilieninvestmentberater Tran Minh teilt diese Ansicht und meint, das Beunruhigende sei, dass Makler und Investoren in Hanoi diese Informationen nutzten, um die Verkaufspreise von Projekten in anderen Gebieten zu vergleichen und zu erhöhen, was die Immobilienpreise in Hanoi noch weiter in die Höhe trieb. Gleichzeitig sei das Potenzial für kurzfristige Preissteigerungen im Auktionsgebiet sicherlich gering, da es lediglich den Kauf- und Investitionsbedürfnissen der dortigen Bewohner diene. Es gebe auch keine nennenswerten Pläne, die Preise zu erhöhen oder Menschen von anderswo anzulocken.
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| Herr Nguyen Quoc Hiep, Vorsitzender von GP Invest |
Diese „Rekord“-Auktionen könnten auf eine Kombination zweier Faktoren zurückzuführen sein.
Der erste Grund sind Gerüchte, die darauf abzielen, die Preise durch Auktionen zu „erhöhen“, um Profit zu machen. Der zweite Grund ist auf den Einfluss unwissender Personen zurückzuführen, die nicht über alle Informationen verfügen. Dies liegt daran, dass einige Gemeinden einen Entwurf einer neuen Grundstückspreisliste veröffentlicht haben, der sehr hoch ist und sich um das Fünf- bis Fünfzigfache erhöht. Daher ist diese Personengruppe wahrscheinlich besorgt über den bevorstehenden Anstieg der Grundstückspreise und nimmt an Auktionen teil, um „vorauszusteigen“.
Warten Sie daher nach dem Ergebnis dieser Auktion bis zum Ende der Einzahlungsfrist, um zu erfahren, ob der Preis tatsächlich virtuell ist oder nicht. 
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Die Ereignisse in Thanh Oai oder Hoai Duc, wenn auch in unterschiedlichem Ausmaß, erinnerten viele Menschen auch an die beispiellose Grundstücksversteigerung in Thu Thiem (HCMC) Ende 2021. Bei dieser Auktion gewann eine Tochtergesellschaft eines Konzerns für alle vier Grundstücke, nachdem der Preis weit über den Startpreis hinaus angehoben worden war, 24.500 Milliarden VND für eine Grundstücksfläche von mehr als 10.000 m2, also mehr als 2,4 Milliarden VND/m2. Glücklicherweise wurde der oben genannte Preis nicht festgelegt, da die siegreichen Unternehmen kurz darauf gleichzeitig die Stornierung ihrer Anzahlungen beantragten.
Doch gleich nach der Grundstücksauktion in Thu Thiem kam es zu Ausnutzungen des scheinbaren Zuschlagspreises, um „dem Strom zu folgen“ und die Grundstücks- und Immobilienpreise in der Umgebung in die Höhe zu treiben. Auch andere börsennotierte Unternehmen mit Grundstücksfonds in der Nähe profitierten, als der Wert von Anleihen und Aktien um ein Vielfaches stieg.
Laut Dr. Tran Xuan Luong, stellvertretender Direktor des Vietnam Real Estate Market Research and Evaluation Institute (VARS IEX), führt das Fieber der Grundstücksauktionen in einigen Vororten zu Spekulationen und steigenden Preisen. Dies wird sich negativ auf die sozioökonomische Entwicklung der Region auswirken und diese verlangsamen. Eine verlangsamte Urbanisierung wird auch die Attraktivität ausländischer und inländischer Investitionen verringern. Die langfristigen Folgen für die lokale Wirtschaft sind enorm.
„Wenn die Landversteigerungen zunehmen und sich ein neues Preisniveau etabliert, wird die staatliche Entschädigung bei der Landrückgewinnung für die Bevölkerung in Zukunft auf viele Hindernisse stoßen, was den Prozess der Grundstücksräumung und die Projektumsetzung erschwert. Der Staat muss in diesem Fall klare Richtlinien und Standpunkte haben“, sagte Dr. Tran Xuan Luong.
(Fortgesetzt werden)
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