In der Nacht vom 19. auf den frühen Morgen des 20. August 2024 endete die Versteigerung von 19 Grundstücken in der Gemeinde Tien Yen im Bezirk Hoai Duc mit einem „finalisierten“ Grundstückspreis von 133 Millionen VND/m2, 30-mal höher als der Startpreis.
Die Versteigerung von Grundstücken in den Vororten von Hanoi dauerte 18 Stunden und sorgte in den sozialen Netzwerken für Aufregung. Bilder von Hunderten von Investoren, die Schlange standen und sich geschäftig anmeldeten, um an der Auktion teilzunehmen, waren zu sehen.
Die Grundstücksversteigerung dauerte bis fast 4:00 Uhr am 20. August 2024 (Foto: Huu Thang).
Die beiden Grundstücke mit dem niedrigsten Zuschlagspreis bei dieser Auktion lagen bei 91,3 Millionen VND/m2, was aber immer noch 12,5-mal höher war als der Startpreis.
Dieses Bild ist nicht allzu neu, denn vor knapp einem halben Monat etablierte die „Feuerpfanne“ der Grundstücksauktionen in Thanh Oai auch ein neues Preisniveau für das vorstädtische Grundstückssegment.
Die Landauktion, die letztes Wochenende im Bezirk Thanh Oai in Hanoi stattfand, zog Tausende von Teilnehmern an. Der höchste Zuschlagspreis lag bei über 100 Millionen VND/m² und war damit achtmal höher als der ursprüngliche Startpreis von nur 8,6 Millionen VND/m² bis 12,5 Millionen VND/m².
Makler übertragen das Land direkt nach der Auktion (Foto: Huu Thang).
Demnach belief sich der Gesamtbetrag, den der Bezirk Thanh Oai bei der jüngsten Auktion einnahm, auf 404,6 Milliarden VND. Die Differenz zum Startpreis betrug 349 Milliarden VND und war damit etwa achtmal höher als der ursprüngliche Startpreis.
Was Hoai Duc betrifft, so erwartet dieser Bezirk, bei der Auktion mehr als 186 Milliarden VND einzunehmen, also mehr als das Elffache des Startpreises.
Vorstädtischer Grundstücksmarkt vor der Auktion, Grundstücke zum Verkauf für 20-30 Millionen VND/m2
Laut der aktuellen Marktumfrage von Nguoi Dua Tin und dem zusammenfassenden Bericht einiger elektronischer Handelsplattformen wie Batdongsan.com.vn ist der Verkaufspreis von Grundstücken in der Gemeinde Thanh Cao (Bezirk Thanh Oai, Hanoi) in den letzten Jahren tatsächlich tendenziell gestiegen.
Allerdings ist der durchschnittliche Grundstückspreis in dieser Gegend in den letzten vier Jahren nur um etwa 80 % gestiegen – vom üblichen Niveau von 15 Millionen VND/m2 im Jahr 2020 auf 27 Millionen VND/m2 im Jahr 2024, ohne dass es zu einem plötzlichen Anstieg um das Dutzendfache wie bei der oben genannten Auktion gekommen wäre.
Der erfolgreiche Grundstückspreis bei der Auktion in Hoai Duc ist zwei- bis dreimal höher als das übliche Preisniveau (Foto: Huu Thang).
Im Vergleich zum üblichen Verkaufspreis von 27 Millionen VND/m2 im zweiten Quartal 2024 ist der Auktionspreis von 63 bis 100 Millionen VND/m2 für Grundstücke in der Gemeinde Thanh Cao bei der Auktion am 10. August 2024 also 2,3 bis 3,7 Mal höher.
In den benachbarten Gebieten des Bezirks Thanh Oai schwanken die Preise ebenfalls im Bereich von 20 bis 30 Millionen VND/m2.
Für die Region Tien Yen, Hoai Duc und Hanoi wurde im zweiten Quartal 2024 der höchste Verkaufspreis für das Grundstückssegment mit nur 43 Millionen VND/m2 verzeichnet, mit einer Wachstumsrate von über 48 % im letzten Jahr.
Der bei der jüngsten Auktion erzielte Grundstückspreis lag jedoch immer noch zwei- bis dreimal über dem üblichen Preisniveau.
Für benachbarte Gebiete im Bezirk Hoai Duc beträgt der Preis im zweiten Quartal 2024 nur 22 bis 62 Millionen VND/m2.
Die explodierenden Grundstückspreise sind Ausdruck des „Durstes“ auf dem Markt.
Herr Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von Batdongsan.com.vn, erklärte zur oben genannten Situation, dass sich der Grundbesitz ab dem zweiten Quartal 2025 wieder erholen werde. Die aktuellen Erholungswellen seien in einigen Gebieten nur lokal begrenzt.
Daten von Batdongsan.com.vn zeigen außerdem, dass die Nachfrage nach Grundstücken im zweiten Quartal 2024 landesweit im Vergleich zum ersten Quartal 2024 um 33 % gestiegen ist.
Der Experte kam jedoch zu dem Schluss, dass es sich dabei nur um eine lokale Verbesserung in einigen Gebieten, insbesondere in den nördlichen Provinzen, handele. In Hanoi sei das Interesse an Grundstücken um 75 % gestiegen.
„Insbesondere das hohe Interesse und der Preisanstieg in den Vororten von Hanoi sind auf Planungsfaktoren und Auktionsaktivitäten zurückzuführen“, sagte Herr Quoc Anh.
Herr Nguyen Quoc Anh – Stellvertretender Generaldirektor von Batdongsan.com.vn.
Insbesondere in der ersten Hälfte des Jahres 2024 verzeichneten die Suchanfragen für Grundstücke in Dong Anh, Gia Lam, Hoai Duc, Thach That und Quoc Oai einen Anstieg von 48 % auf 104 %, was zu einem Anstieg der Grundstückspreise in diesen Vorstadtbezirken von 4 % auf 24 % im Vergleich zur zweiten Hälfte des Jahres 2023 führte.
Herr Nguyen Quoc Anh sagte, dass es drei Hauptfaktoren gebe, die den Grundstücksmarkt stark beeinflussten, darunter die regionale Wirtschaft oder, noch makroökonomischer, die nationale Wirtschaft; Infrastrukturplanung und Bevölkerung sowie die Anbindung an andere Orte.
„Neben den traditionellen Märkten steigen die Preise in vielen neuen Märkten, in denen Informationen zur Infrastrukturplanung bekannt gegeben werden, üblicherweise um 10 bis 30 Prozent, und an manchen Orten steigen die Grundstückspreise in kurzer Zeit um das Zwei- bis Dreifache.“
Derzeit werden in großem Umfang Planungsinformationen veröffentlicht, das ganze Land gleicht einem Großprojekt, das mit synchroner Planung umgesetzt wird. Diese positiven Informationen beflügeln die Liquidität und den Preis des Grundstückssegments“, analysierte der Experte.
Herr Quoc Anh betonte jedoch auch, dass es bei der Risikoanalyse anhand von Infrastrukturinformationen Orte gebe, an denen die Grundstückspreise je nach Nachfrage und Potenzial steigen, aber auch Orte, an denen die Preise aufgrund von Gerüchten steigen und sich negativ auf den Markt auswirken können.
Herr Nguyen Van Dinh sagte, dass die hohen Grundstückspreise den Durst des Immobilienmarktes widerspiegeln.
Aus einer anderen Perspektive sagte Dr. Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der Vietnam Association of Real Estate Brokers (VARS), dass Grundstücksauktionen die Aufmerksamkeit vieler Teilnehmer auf sich ziehen und die Preise dramatisch in die Höhe getrieben werden, was den „Durst“ der Menschen nach Grundstücken deutlich zeige.
In den letzten Jahren ist die Zahl der Projekte, Grundstücke und Immobilienprodukte mit „sauberen“ Rechtsdokumenten äußerst gering, sie kommen nur in sehr geringen Mengen auf den Markt und sind praktisch nicht vorhanden.
Daher wird der Start eines Projekts mit vollem Rechtsstatus und unter staatlicher Verwaltung große Aufmerksamkeit bei Investoren erregen, die bereit sind, enorme Summen zu zahlen, um das Land zu „behalten“.
Versteckte Risiken durch das „Umarmen“ von Land
Obwohl er glaubt, dass die hohen Grundstückspreise teilweise auf den „Durst“ des Marktes zurückzuführen sind, mahnte Herr Dinh die Anleger auch zur Vorsicht, denn obwohl Grundstückstransaktionen zu einem Hotspot geworden sind, handelt es sich bei ihnen noch immer nicht um ein Segment mit hoher Liquidität. In manchen Gegenden ist der Markt heiß begehrt, in anderen gibt es jedoch auch Gebiete, in denen Preisinflation mit der Absicht auftritt, den Markt zu manipulieren.
„Es ist durchaus möglich, dass sich Investoren zusammentun, um an Auktionen teilzunehmen und dadurch die Grundstückspreise in benachbarten Gebieten näher an das neue Preisniveau zu treiben, um Profit zu machen. Ganz zu schweigen davon, dass Hanoi ein wichtiges Stadtgebiet mit begrenzten Grundstücken und dichter Bevölkerung ist. Das Immobilienangebot reicht nie aus, um die Nachfrage zu decken. Daher ist es durchaus möglich, dass Investoren diese Psychologie ausnutzen, um Profit zu machen.
Unabhängig davon, ob der Grundstückspreis tatsächlich so hoch ist oder nicht, müssen wir uns darum kümmern, ob die erfolgreichen Investoren die Zahlung in Zukunft tatsächlich leisten werden. Die Geschichte der Auktion ohne Anzahlung bei Thu Thiem gibt uns immer noch ein realistischeres Bild dieser Grundstücksfieber-Situation“, erklärte Herr Dinh.
Experten äußern Bedenken hinsichtlich der potenziellen Risiken einer Landumarmung (Foto: Huu Thang).
Herr Nguyen Quoc Anh weist darauf hin, dass die hohen Preise bei den Landauktionen die Kosten für die Räumung des Geländes für neue Projekte verteuern werden. Er ist außerdem besorgt, dass die Landbesitzer in der Umgebung angesichts des zwei- bis dreimal höheren Auktionspreises als der Durchschnitt die Mentalität entwickeln werden, den Verkaufspreis ihres Landes in die Höhe zu treiben.
Die plötzlich hohen Grundstückspreise können auch einen Trend zur Grundstücksspekulation auslösen, da viele Menschen in der Hoffnung, vom weiteren Anstieg der Grundstückspreise zu profitieren, schnell Grundstücke kaufen.
Dies kann jedoch dazu führen, dass das Geld im Land stagniert, anstatt in anderen wirtschaftlichen Aktivitäten zirkuliert zu werden.
Nach einer schwierigen Marktphase werde die allgemeine Psychologie der Immobilienkäufer und -investoren vorsichtiger sein als zuvor, so der Experte.
Daher empfiehlt er Käufern und Investoren, den Markt sorgfältig zu untersuchen und sich anhand objektiver Informationsquellen über Preisschwankungen zu informieren, bevor sie sich entscheiden, Geld für ein Produkt auszugeben.
Die Grundstücksversteigerung in Thanh Oai ist völlig transparent und erfolgt nach dem korrekten Verfahren.
Als Reaktion auf widersprüchliche Informationen, denen zufolge die Projektumsetzung, die Festlegung des Startpreises und die Organisation der Versteigerung der Landnutzungsrechte für 68 Grundstücke im Gebiet Ngo Ba, Dorf Thanh Than, Gemeinde Thanh Cao, Bezirk Thanh Oai am 10. August nicht transparent gewesen seien, hat das Volkskomitee des Bezirks Thanh Oai dem Volkskomitee von Hanoi soeben einen Bericht zu der oben genannten Angelegenheit gesandt.
In dem Bericht heißt es, dass die Auktion gemäß den Bestimmungen des Landgesetzes von 2024, des Auktionsgesetzes von 2016 und den Entscheidungen des Volkskomitees von Hanoi im Zusammenhang mit der Verkündung von Vorschriften zu Auktionen von Landnutzungsrechten zur Zuteilung von Land mit Landnutzungsgebühren oder zur Pacht von Land in Hanoi organisiert wurde.
Die Überprüfung ergab, dass insgesamt 1.550 Kunden Registrierungsunterlagen zur Teilnahme an der Auktion eingereicht hatten, was 4.201 Dokumenten entspricht. Davon waren 1.439 Kunden zur Teilnahme an der Auktion berechtigt, was 3.923 Dokumenten entspricht.
Durch die Überprüfung und Durchsicht von Dokumenten und aktuellen Leitfäden kam das Volkskomitee des Distrikts Thanh Oai zu dem Schluss, dass der Umsetzungsprozess gemäß den Anweisungen durchgeführt wurde und dass Objektivität, Transparenz und die Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen gewährleistet waren. Zudem kam es zu keiner Landhortung, Preissteigerungen oder Wucher durch die jüngste Auktion in der Gemeinde Thanh Cao.
Das Volkskomitee des Distrikts Thanh Oai bestätigte, dass die Organisation der Projektumsetzung, des Landerwerbs, der Baurodung, des Infrastrukturbaus, der Festlegung des Startpreises und der Auswahl der Auktionsorganisation, der Veröffentlichung der Dokumente und der Organisation der Auktion der Landnutzungsrechte den gesetzlichen Bestimmungen entsprochen habe und dass die Auktion ehrlich, öffentlich, transparent, fair und objektiv organisiert worden sei.
Die Gebote der Kunden richten sich nach der Nachfrage und den Marktbedingungen. Die Auktion erfolgt gemäß den Verfahren unter Aufsicht der Strafverfolgungsbehörden und der Bevölkerung.
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Quelle: https://www.nguoiduatin.vn/dau-gia-dat-vung-ven-ca-tram-trieu-m2-bieu-hien-con-khat-dat-hay-chi-la-sot-ao-204240820122958289.htm
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