Warten die Anleger auf eine Änderung des Mechanismus?

"Herumrennen", um das Projekt zum Bau von mindestens 1 Million Sozialwohnungen abzuschließen

Vor Kurzem hat die Regierung das Projekt genehmigt, im Zeitraum 2021–2030 mindestens eine Million Sozialwohnungen für Geringverdiener und Arbeiter in Industrieparks zu bauen.

Das Projekt ist in zwei Phasen unterteilt: In Phase 1 (2021–2025) sollen rund 428.000 Einheiten fertiggestellt werden. In Phase 2 (2025–2030) sollen rund 634.200 Sozialwohnungen fertiggestellt werden.

Investoren ermöglichen den Änderungsmodus von Bild 1.

Der Bericht des Bauministeriums zeigt jedoch, dass von 2021 bis Mitte Mai 2023 landesweit 41 Sozialwohnungsprojekte in städtischen Gebieten fertiggestellt und dabei schätzungsweise mehr als 19.500 Wohnungen übergeben wurden. Es wird erwartet, dass von jetzt an bis 2025, dem Ende der ersten Phase des Projekts, etwa 294 Projekte abgeschlossen und fast 288.500 Wohnungen übergeben werden.

Wenn diese Projekte planmäßig abgeschlossen werden, wird das Gesamtangebot an Sozialwohnungen in Phase 1 des Projekts etwa 308.000 Wohnungen betragen, was 30,8 % entspricht. Diese Zahl deckt nicht die Ausgaben der Regierung in Phase 1.

In Phase 2, also von 2015 bis 2030, müssen sich die Gemeinden also beeilen, um die restlichen 69,2 % der Wohnungen fertigzustellen, was 692.000 Wohnungen entspricht. Dabei sind Fälle von Verzögerungen oder absichtlicher Nichtumsetzung der Projekte gemäß den Vorschriften noch gar nicht berücksichtigt, was die Umsetzung der Projektaufgaben zunehmend erschwert.

Viele Probleme beim Bau von Sozialwohnungen in städtischen Gebieten

Laut einer Erklärung des Bauministeriums gibt es bei der Umsetzung dieses Projekts zahlreiche Schwierigkeiten und Herausforderungen, wie etwa begrenzte Kapitalquellen, fehlende Einrichtung eines Grundstücksfonds und wenig attraktive Mechanismen und Strategien zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus.

Allerdings gibt es gewisse Schwierigkeiten im Dekret 49 der Regierung aus dem Jahr 2021, das sich auf die Frage bezieht, ob Investoren, die gewerbliche Wohnungen und städtische Gebiete bauen, verpflichtet sind, 20 % des Grundstücksfonds für Investitionen in den Bau von Sozialwohnungen zurückzuhalten.

Konkret schreibt das Dekret 49 vor, dass gewerbliche Wohnungsbauprojekte in besonderen städtischen Gebieten mit Grundstücksfonds von zwei Hektar oder mehr 20 % ihrer Grundstücksfonds für den sozialen Wohnungsbau reservieren müssen. Für kleinere städtische Gebiete müssen nur Projekte in städtischen Gebieten mit Grundstücksfonds von mehr als fünf Hektar beantragt werden.

Nach Angaben des Volkskomitees von Hanoi gibt es in der Stadt derzeit viele kommerzielle Wohnbauprojekte mit einer Fläche von über 2 Hektar in Vororten und abgelegenen Gebieten wie Ba Vi, Ung Hoa, My Duc usw. Daher ist es nicht angemessen, auf über 20 % des in diesen Projekten verfügbaren Landfonds Sozialwohnungen zu errichten.

Darüber hinaus müssen bei gewerblichen Wohnungsbauprojekten mit einer Größe von mehr als zwei Hektar, aber einer kleinen Baulandfläche gemäß den Vorschriften immer noch 20 % der gesamten Wohngrundstücksfläche, die in den Bau technischer Infrastruktur investiert wird, für den Bau von Sozialwohnungen reserviert werden.

Daher ist die Bereitstellung von Landfonds für den sozialen Wohnungsbau im Rahmen des Projekts unangemessen und fragmentarisch. Gemäß den Vorschriften ist es jedoch erforderlich, dem Premierminister Bericht zu erstatten, wenn bei diesen Projekten keine Landfonds für den sozialen Wohnungsbau bereitgestellt werden.

Dem Volkskomitee der Provinz Dong Nai zufolge gibt es einen Fall, in dem ein Investor ein gewerbliches Wohnungsbauprojekt (Level-I-Projekt) abgeschlossen hat und nun mit dem 20-prozentigen Grundstücksfonds dieses gewerblichen Wohnungsbauprojekts (Level-II-Projekt) in Sozialwohnungen investieren möchte. Dem Investor ist es jedoch nicht gestattet, den 20-prozentigen Grundstücksfonds in ein eigenständiges Sozialwohnungsprojekt aufzuspalten, sondern er muss seine Investitionspolitik anpassen und den Baufortschritt fortsetzen.

In vielen Fällen kann jedoch eine Verlängerung des Fortschritts von Level-I-Projekten nicht in Betracht gezogen werden, da bei einigen Level-I-Projekten die Investitionsperiode von mehr als 24 Monaten abgelaufen ist.

Langsame Umsetzung des sozialen Wohnungsbaus auf über 20 % des Landfonds in städtischen Gebieten

Derzeit verzögern viele Investoren bewusst den Bau von Sozialwohnungen auf mehr als 20 % des städtischen Grundstücksfonds, um auf eine Änderung des Mechanismus zu warten und die Vorschriften zu „umgehen“ . Insbesondere in besonderen städtischen Gebieten wie Hanoi oder Ho-Chi-Minh-Stadt, wo die Grundstückspreise sehr hoch sind, halten sich nur wenige Investoren an diese Vorschriften.

Zuvor hatte das Bauministerium Ende 2022 vorgeschlagen, die Regelung aufzuheben, die Investoren, die gewerbliche Wohnungen und städtische Gebiete bauen, verpflichtet, 20 % des Bodenfonds für Investitionen in den Bau von Sozialwohnungen zu reservieren. Stattdessen forderte das Bauministerium die Hinzufügung einer Regelung, die besagt, dass die Zuweisung des Bodenfonds für den sozialen Wohnungsbau in die Zuständigkeit des Volkskomitees der Provinz fällt.

Im Gespräch mit Reportern der Zeitung „Journalist & Public Opinion“ sagte der Immobilienexperte Nguyen Trung Tuan: „Aufgrund dieses Vorschlags gibt es das Phänomen, dass Investoren absichtlich Zeit schinden, um auf politische Änderungen zu warten.“

„In besonderen städtischen Gebieten sind 20 % des zwei Hektar großen Grundstücksfonds sehr wertvoll. Daher ist der Bau von Sozialwohnungen auf diesem Land für manche Investoren eine Verschwendung. Sozialwohnungsprojekte sind nur begrenzt rentabel. Sobald sich der Mechanismus ändert und diese Regelung aufgehoben wird, können sie andere kommerzielle Wohnprojekte mit höheren Gewinnen bauen“, sagte Herr Tuan.

Auch das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt vertritt diese Ansicht und erklärte: „In der Stadt gibt es viele städtische und gewerbliche Wohnungsbauprojekte mit großen Grundstücksflächen von über 2 Hektar, sogar Projekte mit über 10 Hektar. Für diese Projekte sind 20 % der Grundstücksflächen für den Bau von Sozialwohnungen vorgesehen, aber die Projektinvestoren sind mit der Umsetzung der Entschädigung und der Räumung des Geländes langsam oder haben nicht in den Bau der technischen Infrastruktur investiert, sodass sie noch nicht in den Bau von Sozialwohnungen investiert haben.“

Angesichts dieser Situation wird das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt die Regelung überprüfen und strikt umsetzen, wonach 20 % des in die technische Infrastruktur in gewerblichen Wohnbauprojekten und städtischen Gebieten investierten Wohngrundstücksfonds für Investitionen in die Entwicklung von Sozialwohnungen gemäß dem Wohnungsbaugesetz reserviert werden sollen.

Das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt wird die Inspektion, Untersuchung, Überwachung und Behandlung von Gesetzesverstößen bei der Entwicklung von Sozialwohnungen und Arbeiterwohnungen in der Region verstärken, einschließlich der Bereitstellung von Sozialwohnungsgrundstücksfonds in kommerziellen Wohnprojekten und städtischen Gebieten.

Gleichzeitig werden Investoren von gewerblichen Wohnungsbauprojekten und städtischen Gebieten dazu aufgefordert, gemäß dem genehmigten Zeitplan 20 % des Grundstücksfonds dieser Projekte in den Bau von Sozialwohnungen zu investieren.

„Falls der Investor dies nicht umsetzt, wird das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt die Rückforderung von 20 % des Landfonds in Erwägung ziehen, um diese auszuwählen und an andere Investoren zu übertragen“, betonte der Stadtführer.

Auch Bauminister Nguyen Thanh Nghi forderte kürzlich, dass große Immobilienunternehmen und Konzerne neben der Entwicklung von Stadt- und Wohnungsbauprojekten mehr Wert auf Investitionen in den Bau von Sozialwohnungen für Menschen mit niedrigem Einkommen und Arbeiter in Industriegebieten legen sollten, um die soziale Sicherheit zu gewährleisten und die im Projekt festgelegten Ziele zu erreichen.

Darüber hinaus forderte das Bauministerium die Unternehmen auf, ihrer Verpflichtung, 20 % des Grundstücksfonds in gewerblichen Wohnungsbauprojekten und von Unternehmen investierten Stadtgebieten in Sozialwohnungen zu investieren, strikt nachzukommen.

In der kommenden Zeit werden das Bauministerium und die Kommunen die Inspektion, Untersuchung, Überwachung und Behandlung von Gesetzesverstößen bei der Entwicklung von Sozialwohnungen und Arbeiterwohnungen in der Region verstärken.

Insbesondere wird die Regelung, 20 % des in die technische Infrastruktur von gewerblichen Wohnbauprojekten und städtischen Gebieten investierten Wohngrundstücksfonds zu reservieren, überprüft und strikt umgesetzt, um gemäß dem Wohnungsbaugesetz in die Entwicklung von Sozialwohnungen zu investieren.

„Fordern Sie Investoren gewerblicher Wohnungsbauprojekte auf, gemäß dem genehmigten Zeitplan in den Bau von Sozialwohnungen auf diesem Grundstücksfonds zu investieren“, betonte der Bauminister.

Dinh Tran

Quelle