Müssen den „Knoten“ der Grundstückspreisliste lösen:

Insbesondere verfügen die Menschen aufgrund der neuen hohen Grundstückspreise nicht über ausreichende finanzielle Mittel, um ihren Verpflichtungen bei einer Änderung der Landnutzung nachzukommen.

über die Kapazität der Menschen hinaus

Die Tatsache, dass die Menschen nicht über genügend Geld verfügen, um die Kosten für die Umnutzung ihres Landes zu tragen, ist ein Grund zur Sorge hinsichtlich der Unterschiede zwischen den Grundstückspreisen und der Erschwinglichkeit, insbesondere in ländlichen und bergigen Gebieten.

Ein typischer Fall ist die Familie von Herrn Dinh Cong Phuong, der im Dorf Coc Dong Tam in der Gemeinde Minh Quang (heute Gemeinde Ba Vi) lebt. Im März 2025 erließ das Volkskomitee des Bezirks Ba Vi einen Beschluss, der es Herrn Phuong gestattete, die Nutzung von mehr als 210 m² Land für mehrjährige Nutzpflanzen in ländliches Wohngrundstück mit einer langfristigen Nutzungsdauer umzuwandeln.

Die Umstellung der Flächennutzung nach den örtlichen Bodenpreislisten übersteigt derzeit die Möglichkeiten vieler Haushalte. Illustratives Foto

Gemäß der in Artikel 8 des Dekrets Nr. 103/2024/ND-CP festgelegten Berechnungsmethode beläuft sich die von Herrn Phuong zu zahlende finanzielle Verpflichtung jedoch auf die Differenz zwischen dem Preis für Wohngrundstücke und landwirtschaftlichen Grundstücken in der Grundstückspreisliste, was 4.337.000 VND/m² entspricht. Der Gesamtbetrag beläuft sich somit auf fast 900 Millionen VND. Dieser Betrag übersteigt die Möglichkeiten eines Haushalts in einer Bergregion wie der Gemeinde Ba Vi. Nach reiflicher Überlegung konnte Herr Phuong seiner finanziellen Verpflichtung nicht nachkommen und bat darum, den Verwendungszweck nicht weiter zu ändern.

Aufgrund der Petition der Bevölkerung beschloss das Volkskomitee des Bezirks Ba Vi (vor der offiziellen Einführung des Zwei-Ebenen-Regierungsmodells am 1. Juli), die Entscheidung zur Genehmigung der Umnutzung des Landes zu widerrufen und aufzuheben.

Ähnliche Situationen gibt es vielerorts. Herr Tran Duy Dong und seine Frau Nguyen Thi Hong aus der Stadt Vinh ( Nghe An ) berichteten, dass sie, als sie die Umwandlung von 300 Quadratmetern Gartenland neben dem Friedhof in Wohngrundstück beantragten, überrascht waren, eine Mitteilung zu erhalten, in der sie fast 4,5 Milliarden VND an Landnutzungsgebühren zu entrichten hatten. „Meine Familie hat nichts gegen die Steuerpflicht, aber bei einer solchen Steuerlast von fast 15 Millionen VND pro Quadratmeter reicht es nicht, ein Leben lang zu sparen“, erklärte Herr Dong.

Geschichten wie die oben genannte zeigen, dass die aktuellen Grundstückspreise vielerorts nicht die tatsächliche sozioökonomische Situation und die Zahlungsfähigkeit der Menschen widerspiegeln, insbesondere in ländlichen, bergigen und benachteiligten Gebieten.

Gute Nachrichten

Laut Mai Van Phan, stellvertretender Direktor der Abteilung für Landverwaltung (Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt), ist die Abschaffung des Grundstückspreisrahmens im Rahmen des Grundstücksgesetzes von 2024 ein wichtiger Schritt nach vorn. Er trägt dazu bei, die Grundstückspreise marktnäher zu gestalten und Transparenz bei der Immobilienverwaltung und -entwicklung zu gewährleisten. In der Realität haben jedoch viele Gemeinden die Entwicklung der Grundstückspreise auf dem Markt nicht verfolgt, was zu nicht aktualisierten und nicht realitätsnahen Grundstückspreislisten führt.

Landverwaltungs-Oberbefehlshaber(1).jpg — Die stellvertretende Direktorin der Abteilung für Landverwaltung (Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt), Mai Van Phan, besprach die Grundstückspreisliste der Ortschaften. Foto: Linh Linh

In naher Zukunft werden viele Gemeinden neue Grundstückspreislisten gemäß dem Bodengesetz von 2024 herausgeben, bei denen mit erheblichen Schwankungen zu rechnen ist. Das Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt hat dem Finanzministerium einen Bericht mit zahlreichen Lösungsvorschlägen zur Steuerung der Grundstückspreise von jetzt an bis Ende 2025 übermittelt. Insbesondere wird darin die Forderung hervorgehoben, dass Gemeinden die Marktentwicklungen genau beobachten und Grundstückspreisschwankungen zeitnah aktualisieren müssen; schrittweise für jedes Grundstück eine Grundstückspreisdatenbank aufbauen müssen; die aktuelle Grundstückspreisliste gemäß den Anweisungen in Artikel 17, Dekret Nr. 71/2024/ND-CP anpassen müssen, wenn sie nicht mehr geeignet ist; und umfassende Konsultationen organisieren müssen, um bei der Erstellung einer neuen Preisliste gemäß dem Bodengesetz von 2024, in Kraft ab 1. Januar 2026, einen Konsens sicherzustellen.

Gleichzeitig schlug das Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt vor, den Anwendungsbereich und die Anwendungsgebiete der Grundstückspreistabellen zu erweitern, die Fälle einzugrenzen, in denen bestimmte Grundstückspreise ermittelt werden müssen, die Verantwortlichkeiten der einzelnen Behörden bei der Berechnung der finanziellen Verpflichtungen klar zu definieren und die einschlägigen Gesetze zu überprüfen, um die Gesamtauswirkungen auf den Immobilienmarkt zu beurteilen.

Wenn die Grundstückspreise steigen, ohne dass sich die Einkommen der Menschen, insbesondere in ländlichen Gebieten, entsprechend verbessert haben, führt dies natürlich dazu, dass viele Haushalte in die Situation geraten, „umzuwandeln, aber nicht können“. Tatsächlich kann das Problem der Grundstückspreise nicht einfach eine Frage technischer Berechnungen oder der Einhaltung gesetzlicher Vorschriften sein, sondern muss im Gesamtkontext der Lebensbedingungen, der Bezahlbarkeit und der sozialen Gerechtigkeit betrachtet werden.

Die Fertigstellung der Bodenpreisliste muss mit der Zugänglichkeit für die Bevölkerung einhergehen, um zu vermeiden, dass gute Maßnahmen nicht umgesetzt werden oder zur Belastung werden. Der Vertreter des Ministeriums für Landwirtschaft und Umwelt betonte, dass die Anpassung der Bodenpreisliste einen vernünftigen Fahrplan erfordere, der für jede Art von Land geeignete Gebiete und Standorte identifiziere und von der Gesellschaft akzeptiert werden müsse.

Als Reaktion auf diese Entwicklung erklärte die Vertreterin des Finanzministeriums, die stellvertretende Direktorin der Abteilung für öffentliche Vermögensverwaltung (Finanzministerium), Nguyen Thi Thoa, dass das Ministerium nach der Zusammenfassung der Berichte aus den Gemeinden eine umfassende Bewertung vornehmen und sich mit dem Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt abstimmen werde, um die gesetzlichen Bestimmungen zu überprüfen und Änderungen vorzuschlagen. In naher Zukunft bittet das Finanzministerium um Stellungnahmen zum Verordnungsentwurf zur Änderung und Ergänzung mehrerer Artikel der Verordnung Nr. 103/2024 (Vorschriften zu Landnutzungsgebühren und Grundrente). Insbesondere schlägt das Ministerium vor, Artikel 52 um Klausel 6 zu ergänzen, um Übergangsfälle zu regeln.

Konkret gilt dieser Zuschlag für Haushalte und Einzelpersonen, die den Nutzungszweck des Landes von landwirtschaftlichen Flächen auf demselben Grundstück mit einem Haus (zuvor als Gartenland identifiziert, Teichland auf demselben Grundstück mit einem Haus, aber nicht als Wohnland anerkannt) auf Wohnland ändern.

Das Finanzministerium schlug vor, dass die Landnutzungsgebühren in Höhe von 50 % der Differenz zwischen den auf Wohngrundstückspreisen und den auf landwirtschaftlichen Grundstückspreisen basierenden Landnutzungsgebühren erhoben werden sollten, und zwar zu dem Zeitpunkt, an dem die zuständige Behörde eine Entscheidung zur Genehmigung der Änderung des Landnutzungszwecks erlässt.

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