Erwägen Sie, die Überschussmethode bei der Grundstücksbewertung nicht aufzugeben

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Auf der Grundlage der Meinungen von Unternehmen und Verbänden hat die vietnamesische Industrie- und Handelskammer (VCCI) schriftlich auf die offizielle Mitteilung Nr. 5080/BTNMT-QHPTTND des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt geantwortet. Es ging um die Bitte um Kommentare zum Entwurf eines Dekrets zur Änderung und Ergänzung des Dekrets 44/2014/ND-CP vom 15. Mai 2014 der Regierung zur Regulierung der Grundstückspreise und zum Entwurf eines Rundschreibens zur Änderung und Ergänzung einer Reihe von Artikeln des Rundschreibens Nr. 36/2014/TT-BTNMT vom 30. Juni 2014 des Ministers für natürliche Ressourcen und Umwelt zur detaillierten Beschreibung von Methoden zur Grundstücksbewertung; Entwicklung und Anpassung von Grundstückspreislisten; spezifischer Grundstücksbewertung und Beratung zur Grundstücksbewertung (nachfolgend „Entwurf“ genannt).

Methode zur Grundstücksbewertung

Im Vergleich zu den geltenden Vorschriften wurden im Verordnungsentwurf und im Rundschreibenentwurf die Methoden zur Grundstücksbewertung angepasst. Demnach gibt es bei der Grundstücksbewertung nur noch drei Methoden: Vergleichsmethode, Ertragswertmethode und Methode des Grundstückspreisanpassungskoeffizienten. Das bedeutet, dass bei der Grundstücksbewertung die Überschussmethode und die Abzugsmethode nicht mehr angewendet werden.

Einige Unternehmen sind der Ansicht, dass man zu einem bestimmten Zeitpunkt über die Abschaffung der Überschussmethode aus den Methoden zur Grundstücksbewertung nachdenken sollte.

Erstens verursacht es Schwierigkeiten bei der Grundstücksbewertung.

Derzeit gehen Unternehmen davon aus, dass bei einer Abkehr von der Überschussmethode die verbleibenden Methoden in vielen Fällen der Grundstücksbewertung mit einigen Einschränkungen konfrontiert sein werden. So ist beispielsweise die Überschussmethode eine Methode zur Bestimmung des Grundstückspreises auf Grundlage des Nutzungszwecks mit Potenzial für zukünftige Entwicklung und nicht auf Grundlage des aktuellen Nutzungszwecks wie die Vergleichsmethode und die Ertragsmethode.

Für diese Art von Grundstücken mit Entwicklungspotenzial gibt es üblicherweise keine ähnlichen oder vergleichbaren Vermögenswerte, die erfolgreich auf dem Markt gehandelt wurden, um die Vergleichsmethode anzuwenden (unter der Voraussetzung, dass es mindestens drei vergleichbare Grundstücke gibt, die auf dem Markt übertragen wurden oder bei der Auktion für Landnutzungsrechte den Zuschlag erhalten haben).

Die Vergleichsmethode weist hinsichtlich der Vergleichsdaten Einschränkungen auf, da sich Transaktionsinformationen häufig nur schwer mit der zu bewertenden Immobilie abgleichen lassen. Es sind zahlreiche klare und genaue Transaktionsinformationen erforderlich, während in der Realität in vielen Fällen der Transaktionspreis auf dem Papier und der tatsächliche Transaktionspreis voneinander abweichen.

Die Methode des Bodenpreisanpassungskoeffizienten wird angewendet, indem der Bodenpreis in der Bodenpreistabelle mit dem Bodenpreisanpassungskoeffizienten multipliziert wird. Der Bodenpreisanpassungskoeffizient wird vom Volkskomitee der Provinz durch Analyse und Vergleich des Bodenpreises in der Bodenpreistabelle mit dem üblichen Bodenpreis auf dem Markt ermittelt. Da die Bestimmung des Anpassungskoeffizienten ebenfalls auf Vergleichsdaten basiert, weist sie wie die Vergleichsmethode Mängel hinsichtlich der Informations- und Eingabedaten auf.

Derzeit spiegelt die Grundstücksdatenbank unseres Landes die Realität des Marktes nicht wirklich wider. Daher kann die Anwendung von nur drei Bewertungsmethoden wie im Entwurf aufgrund der oben genannten Mängel zu Schwierigkeiten im Umsetzungsprozess führen.

Die Residualmethode hingegen basiert auf der theoretischen Annahme, dass der aktuelle Wert einer Immobilie der Restwert ist, der sich aus der Schätzung der angenommenen Entwicklung abzüglich aller für die Entwicklung angefallenen Kosten ergibt. Der Kern dieser Methode besteht darin, den Grundstückspreis rückwärts zu berechnen, d. h. ausgehend vom Verkaufserlös der fertiggestellten Entwicklungsprodukte in der Zukunft abzüglich der für die Entwicklung dieses Produkts erforderlichen Entwicklungskosten. Mit dieser Methode werden Grundstücke mit Entwicklungspotenzial bewertet, während andere Bewertungsmethoden nicht anwendbar sind.

Zweitens: Konsistenz zwischen den Vorschriften zur Immobilienbewertung.

Die Überschussmethode ist eine von professionellen Bewertungsorganisationen angewandte Methode zur Immobilienbewertung und gilt als eine der Bewertungsmethoden für Immobilien mit Entwicklungspotenzial (unbebaute Brachflächen oder bebaute Grundstücke, die renoviert oder abgerissen werden können, um neue Gebäude zu errichten und so die bestmögliche und effektivste Nutzung zu erzielen). Die Überschussmethode ist im vietnamesischen Bewertungsstandard Nr. 11 festgelegt, der mit dem Rundschreiben 145/2016/TT-BTC herausgegeben wurde.

Die Abschaffung der Überschussmethode bei der Grundstücksbewertung durch den Entwurf führt dazu, dass die Vorschriften zur Immobilienbewertung in den einschlägigen Rechtsdokumenten nicht einheitlich sind.

Drittens: Ziele der Staatsverwaltung.

Einer der Gründe für die Abschaffung der Überschussmethode aus der Methode zur Grundstücksbewertung besteht darin, dass „es sich hierbei um eine Methode zur Immobilienbewertung handelt, die Managern als Berechnungsgrundlage für Investitionsentscheidungen dient (der Grundstückspreis muss zunächst verfügbar sein) und nicht für die Aufgabe der Grundstücksbewertung im Dienste der staatlichen Verwaltung von Grundstücken geeignet ist.“

Wenn diese Methode nur zur Berechnung der Investitionseffizienz verwendet wird, bedeutet dies, dass der Grundstückswert so berechnet wurde, dass die beste und effektivste Nutzung erreicht wird und dieser Grundstückspreis den Marktprinzipien entspricht. Daher verwendet der Staat diese Bewertungsmethode, um die Arten von Grundstücken mit Entwicklungspotenzial zu bestimmen, den Grundstückspreis im Einklang mit dem Marktpreis zu bestimmen und so die finanziellen Verpflichtungen zu bestimmen, die Investoren gegenüber dem Staat erfüllen müssen.

„Aufgrund der obigen Analyse schlagen die Unternehmen vor, dass der Redaktionsausschuss erwägt, die Überschussmethode bei der Grundstücksbewertung nicht zu streichen“, sagte VCCI.

Ermitteln Sie die Preise für Gemeinschaftsgrundstücke auf dem Markt

Gemäß den Bestimmungen in Absatz 1, Artikel 1 des Entwurfs ist „der gängige Marktpreis für Grundstücke der Preis, der am häufigsten bei Transaktionen auf dem Markt auftritt, bei denen Auktionen für Landnutzungsrechte an Grundstücken mit demselben Nutzungszweck in einem Gebiet und innerhalb eines bestimmten Zeitraums gewonnen werden.“

Um den „häufigsten Preis“ zu ermitteln, muss der Grundstücksgutachter alle Transaktionspreise auf dem Markt in einem bestimmten Zeitraum sammeln. Diese Tätigkeit kann nur von staatlichen Stellen mit Informationsquellen wie Grundbuchämtern und Steuerbehörden synthetisiert werden.

Den Rückmeldungen zufolge werden Beratungsorganisationen (mit Ausnahme der öffentlichen Dienstleistungseinheiten, die ihre zugewiesenen Funktionen und Aufgaben erfüllen) Schwierigkeiten haben, in vollem Umfang auf diese Informationsquelle zuzugreifen.

Um die Arbeit von Beratungsorganisationen zu erleichtern, empfiehlt VCCI dem Redaktionsausschuss, Vorschriften hinzuzufügen, die diesen Organisationen den Zugriff auf die oben genannten Informationsquellen ermöglichen.

Anwendung von Methoden zur Grundstücksbewertung

Die Bestimmungen im Entwurf sowie im Dekret 44/2014/ND-CP haben die Methode zur Grundstücksbewertung für die folgenden Fälle nicht klar definiert: „Grundstücke, nicht landwirtschaftliche Flächen sind Wohngrundstücke ohne ausreichende Informationen zu mindestens 3 Grundstücken.“ Dieser Fall erfüllt gemäß den Vorschriften weder die Bedingungen für die Anwendung der Vergleichsmethode gemäß Klausel 1, Artikel 5 (geändert), noch ist er ein Fall der Anwendung der Bestimmungen in Klausel 8, Artikel 5c, wenn nicht ausreichend Informationen zu mindestens 3 Grundstücken mit demselben Nutzungszweck vorliegen, weil das Land nicht nicht landwirtschaftlich genutzt wird.

Im Falle eines „Grundstücks oder einer Grundstücksfläche mit einem gemäß der Grundstückspreisliste berechneten Wert von über 200 Milliarden VND muss die Grundstückspacht in einer Pauschale für die gesamte Pachtdauer gezahlt werden.“ Dieser Fall fällt nicht unter die Fälle der Anwendung der Vergleichsmethode und der Methode des Grundstückspreisanpassungskoeffizienten, die in Artikel 5 (geändert) vorgeschrieben sind.

Hinweise zur Anwendung von Bodenbewertungsverfahren

Gemäß den Bestimmungen von Artikel 5b des Verordnungsentwurfs sind Informationen über Grundstückspreise zur Anwendung der Vergleichsmethode und der Methode des Grundstückspreisanpassungskoeffizienten Informationen innerhalb eines Zeitraums von höchstens 24 Monaten ab dem Zeitpunkt der Grundstücksbewertung und davor, die aus Quellen wie den auf dem Markt übertragenen Grundstückspreisen bei Grundbuchämtern, Steuerbehörden, Volkskomitees auf Gemeindeebene; Gewinnpreise bei Auktionen von Landnutzungsrechten bei Organisationen, die Auktionen von Landnutzungsrechten durchführen
Die oben gesammelten Informationsquellen scheinen nicht auszureichen, um genaue Informationen zu den Grundstückspreisen zu ermitteln. Derzeit gibt es bei Immobilientransaktionen auf dem Markt zwei Preise. Die im Vertrag über die Übertragung der Landnutzungsrechte (Informationen des Grundbuchamts, der Steuerbehörde) angegebenen Preise entsprechen möglicherweise nicht dem tatsächlichen Transaktionspreis.

Um genauere Informationen zu gewährleisten, empfiehlt VCCI dem Redaktionsausschuss, die Informationsquellen zu erweitern, beispielsweise: Transaktionspreise auf Immobilienbörsen; von Gutachtern durch Untersuchungen und Erhebungen ermittelte Preise.

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