Wie ist die Methode der Grundstücksbewertung geregelt?

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Grundsätze, Grundlagen und Methoden der Grundstücksbewertung

Der Vorsitzende der Nationalversammlung , Vuong Dinh Hue, unterzeichnete die Verkündung des Landgesetzes (Gesetz Nr. 31/2024/QH15). Das geänderte Landgesetz regelt die Eigentumsverhältnisse, die Befugnisse und Pflichten des Staates, der das gesamte Volkseigentum an Land vertritt und das Land einheitlich verwaltet, die Landverwaltungs- und -nutzungsregelung sowie die Rechte und Pflichten der Bürger und Landnutzer in Bezug auf Land innerhalb des vietnamesischen Staatsgebiets.

Insbesondere legt Artikel 158 die Grundsätze, Grundlagen und Methoden der Grundstücksbewertung fest. Insbesondere muss die Grundstücksbewertung die folgenden Grundsätze gewährleisten: Die Bewertungsmethode für Grundstücke muss den Marktprinzipien entsprechen; die Methoden, Ordnungen und Verfahren für die Grundstücksbewertung müssen strikt eingehalten werden; Ehrlichkeit, Objektivität, Öffentlichkeit und Transparenz müssen gewährleistet sein; die Unabhängigkeit der Beratungsorganisationen für Grundstücksbewertungen, des Rates für die Bewertung von Grundstückspreislisten, des Rates für die Bewertung spezifischer Grundstückspreise und der zuständigen Behörden oder Personen, die über die Grundstückspreise entscheiden, muss gewährleistet sein; die Interessenharmonie zwischen Staat, Landnutzern und Investoren muss gewährleistet sein.

Die Grundlage für die Grundstücksbewertung umfasst: den Zweck der Grundstücksnutzung für die Bewertung; die Dauer der Grundstücksnutzung. Bei landwirtschaftlichen Flächen, die der Staat Haushalten und Einzelpersonen gemäß der Zuteilungsgrenze für landwirtschaftliche Flächen zuweist, und bei landwirtschaftlichen Flächen innerhalb der Übertragungsgrenze für landwirtschaftliche Flächen wird die Dauer der Grundstücksnutzung nicht berücksichtigt; Eingangsinformationen für die Grundstücksbewertung gemäß den Bewertungsmethoden; andere Faktoren, die den Grundstückspreis beeinflussen; relevante gesetzliche Bestimmungen zum Zeitpunkt der Grundstücksbewertung.

Dialog - Bodenrecht (novelliert): Wie ist die Bodenbewertungsmethode geregelt? — Bei der Grundstücksbewertung müssen Ehrlichkeit, Objektivität, Öffentlichkeit und Transparenz gewährleistet sein … (Foto: Huu Thang).

Zu den Eingabeinformationen für die Grundstücksbewertung gemäß den in Punkt c, Absatz 2 dieses Artikels angegebenen Methoden der Grundstücksbewertung gehören: in der nationalen Grundstücksdatenbank und der nationalen Preisdatenbank erfasste Grundstückspreise; in Verträgen zur Übertragung von Landnutzungsrechten erfasste Grundstückspreise; der Höchstpreis bei einer Auktion von Landnutzungsrechten nach Erfüllung der finanziellen Verpflichtungen; durch Untersuchungen und Erhebungen ermittelte Grundstückspreise in Fällen, in denen die in Punkt a und b dieses Absatzes angegebenen Grundstückspreisinformationen fehlen; Informationen zu Einnahmen, Ausgaben und Erträgen aus der Landnutzung.

Zu den Methoden der Grundstücksbewertung gehören: Die Vergleichsmethode wird umgesetzt, indem die Preise von Grundstücken mit demselben Nutzungszweck angepasst werden, bestimmte Ähnlichkeiten bei den Faktoren, die den auf dem Markt gehandelten Grundstückspreis beeinflussen, festgestellt werden und der Gewinner der Auktion von Landnutzungsrechten, bei der der Gewinner der Auktion seine finanziellen Verpflichtungen gemäß der Entscheidung über den Auktionsgewinn erfüllt hat. Dies geschieht durch Analyse und Vergleich der Faktoren, die den Grundstückspreis beeinflussen, nachdem der Wert der mit dem Grundstück verbundenen Vermögenswerte (sofern vorhanden) ausgeschlossen wurde, um den Preis des zu bewertenden Grundstücks zu bestimmen.

Die Einkommensmethode wird umgesetzt, indem das durchschnittliche jährliche Nettoeinkommen pro Landfläche durch den durchschnittlichen Sparzinssatz für 12-monatige Termineinlagen in vietnamesischen Dong bei Geschäftsbanken geteilt wird, bei denen der Staat mehr als 50 % des Stammkapitals oder der gesamten Stimmrechte im Provinzgebiet hält, und zwar für drei aufeinanderfolgende Jahre bis zum Ende des letzten Quartals mit Daten vor dem Zeitpunkt der Grundstücksbewertung;

Die Überschussmethode wird angewendet, indem die gesamten geschätzten Entwicklungserlöse abzüglich der gesamten geschätzten Entwicklungskosten des Grundstücks oder der Grundstücksfläche auf der Grundlage der effektivsten Landnutzung (Landnutzungskoeffizient, Baudichte, maximale Anzahl der Stockwerke des Gebäudes) gemäß der von der zuständigen Behörde genehmigten Landnutzungsplanung und detaillierten Bauplanung berechnet werden.

Die Methode des Bodenpreisanpassungskoeffizienten wird durch Multiplikation des Bodenpreises in der Bodenpreistabelle mit dem Bodenpreisanpassungskoeffizienten umgesetzt. Der Bodenpreisanpassungskoeffizient wird durch Vergleich des Bodenpreises in der Bodenpreistabelle mit dem Marktbodenpreis ermittelt.

Die Fälle und Bedingungen für die Anwendung der Methode zur Grundstücksbewertung sind wie folgt festgelegt: Die Vergleichsmethode wird zur Bewertung in Fällen angewendet, in denen mindestens drei Grundstücke mit demselben Nutzungszweck vorhanden sind, bestimmte Ähnlichkeiten bei den Faktoren vorliegen, die den auf dem Markt gehandelten Grundstückspreis beeinflussen, und in denen der Gewinner der Auktion von Landnutzungsrechten die finanziellen Verpflichtungen gemäß der Entscheidung über den Auktionsgewinn erfüllt hat.

Das Ertragswertverfahren wird bei der Bewertung in Fällen angewendet, in denen es sich bei dem Grundstück oder landwirtschaftlichen Grundstücken oder nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken nicht um Wohngrundstücke handelt und das zu bewertende Grundstück oder Grundstück die Bedingungen für die Anwendung des Vergleichsverfahrens nicht erfüllt, die Einnahmen und Ausgaben aus der Landnutzung jedoch entsprechend dem zu bewertenden Landnutzungszweck ermittelt werden können;

Die Überschussmethode wird zur Bewertung von Grundstücken und Landflächen für Investitionsprojekte angewendet, die die Bedingungen für die Anwendung der Vergleichsmethode oder der Ertragsmethode nicht erfüllen, aber die gesamten Entwicklungserlöse und die gesamten Entwicklungskosten des Projekts schätzen können.

Die Methode des Bodenpreisanpassungskoeffizienten wird angewendet, um speziell die Entschädigung zu bestimmen, wenn der Staat Land zurückfordert, wenn es sich um die Rückforderung vieler benachbarter Grundstücke mit demselben Nutzungszweck handelt und deren Bodenpreise in der Bodenpreisliste angegeben sind, aber die Bedingungen für die Anwendung der Vergleichsmethode nicht erfüllen.

Zur Ermittlung konkreter Grundstückspreise und zur Erstellung von Grundstückspreistabellen werden die in Absatz 5 dieses Artikels genannten Methoden zur Grundstücksbewertung herangezogen. Werden die in Absatz 5 Buchstaben a, b und d dieses Artikels genannten Methoden zur Grundstücksbewertung zur Ermittlung konkreter Grundstückspreise angewendet und ist das Ergebnis niedriger als die in der Grundstückspreistabelle angegebenen Grundstückspreise, so sind die in der Grundstückspreistabelle angegebenen Grundstückspreise heranzuziehen.

Die Wahl der Methode zur Grundstücksbewertung wird von der Organisation vorgeschlagen, die die Grundstücksbewertung durchführt, und vom jeweiligen Landbewertungsrat entschieden.

Bodenpreisregulierung

Artikel 159 des Bodengesetzes legt die Bodenpreistabelle fest. Dementsprechend wird die Bodenpreistabelle in folgenden Fällen angewendet: Berechnung der Landnutzungsgebühren, wenn der Staat das Nutzungsrecht von Haushalten und Einzelpersonen an Wohngrundstücken anerkennt; Änderung des Landnutzungszwecks von Haushalten und Einzelpersonen; Berechnung der Bodenmiete, wenn der Staat Land verpachtet und eine jährliche Bodenmiete einzieht;

Berechnung der Grundsteuer; Berechnung der Einkommensteuer aus der Übertragung von Landnutzungsrechten für Haushalte und Einzelpersonen; Berechnung der Gebühren für Landverwaltung und -nutzung; Berechnung von Geldbußen für Verwaltungsverstöße im Landsektor; Berechnung der Entschädigung an den Staat für Schäden, die bei der Landverwaltung und -nutzung entstehen.

Dialog - Bodenrecht (geändert): Wie ist die Bodenbewertungsmethode geregelt? (Abbildung 2). — Die Grundstückspreisliste wird nach Fläche und Lage erstellt (Foto: Huu Thang).

Berechnung von Landnutzungsgebühren und Grundrenten, wenn der Staat Landnutzungsrechte in Form von Landzuteilung mit Erhebung von Landnutzungsgebühren, Landpacht mit einmaliger Erhebung von Grundrenten für die gesamte Pachtdauer für Haushalte und Einzelpersonen anerkennt;

Berechnung des Anfangspreises für die Versteigerung von Landnutzungsrechten bei der staatlichen Zuteilung oder Verpachtung von Grundstücken in Fällen, in denen Grundstücke oder Landflächen gemäß detaillierter Bauplanung in technische Infrastruktur investiert wurden; Berechnung der Landnutzungsgebühren in Fällen, in denen Grundstücke ohne Versteigerung von Landnutzungsrechten an Haushalte und Einzelpersonen zugeteilt werden; Berechnung der Landnutzungsgebühren in Fällen, in denen staatliche Häuser an bestehende Mieter verkauft werden.

Die Grundstückspreisliste wird je nach Gebiet und Standort erstellt. Für Gebiete mit digitalen Katasterkarten und Grundstückspreisdatenbanken wird für jedes Grundstück eine Grundstückspreisliste basierend auf der Wertfläche und der Standardgrundstücksgröße erstellt.

Das Volkskomitee auf Provinzebene erstellt die erste Bodenpreisliste und legt sie dem Volksrat auf derselben Ebene zur Entscheidung vor, damit sie ab dem 1. Januar 2026 veröffentlicht und angewendet werden kann. Das Volkskomitee auf Provinzebene ist jedes Jahr dafür verantwortlich, dem Volksrat auf Provinzebene Anpassungen, Änderungen und Ergänzungen der Bodenpreisliste zur Entscheidung vorzulegen, damit sie ab dem 1. Januar des folgenden Jahres veröffentlicht und angewendet werden kann.

Falls es notwendig ist, die Grundstückspreisliste im Laufe des Jahres anzupassen, zu ändern oder zu ergänzen, ist das Volkskomitee der Provinz dafür verantwortlich, sie dem Volksrat der Provinz zur Entscheidung vorzulegen.

Die Provinzbehörde für Landverwaltung ist dafür verantwortlich, das Volkskomitee der Provinz bei der Entwicklung, Anpassung, Änderung und Ergänzung der Bodenpreisliste zu unterstützen. Während des Umsetzungsprozesses kann die Provinzbehörde für Landverwaltung eine Bodenpreisberatungsorganisation mit der Entwicklung, Anpassung, Änderung und Ergänzung der Bodenpreisliste beauftragen .

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Quelle