Vorschlag, die Überschussmethode bei der Grundstücksbewertung nicht vorzuschreiben

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Benötigen Sie ein „Sperrventil“, um die Genauigkeit der Ergebnisse der Grundstücksbewertung zu kontrollieren

Am Morgen des 15. Januar diskutierte die Nationalversammlung im Rahmen der Fortsetzung des Programms der 5. außerordentlichen Sitzung im Saal eine Reihe neuer Inhalte bzw. unterschiedlicher Meinungen zum (geänderten) Entwurf des Bodengesetzes.

Der Abgeordnete der Nationalversammlung, Nguyen Hoang Bao Tran (Delegation von Binh Duong ), gab weitere Erläuterungen zu einigen Inhalten des Gesetzesentwurfs und würdigte die Arbeit des Redaktionsausschusses bei der Entgegennahme und Überarbeitung wichtiger Inhalte sowie des erläuternden Berichts des Wirtschaftsausschusses.

In den Ausführungen in Absatz 5, Artikel 158 des Gesetzentwurfs heißt es: „Die in Punkt c der Überschussmethode bei der Grundstücksbewertung aufgeführten Methoden zur Grundstücksbewertung werden umgesetzt, indem die gesamten geschätzten Entwicklungserlöse abzüglich der gesamten geschätzten Entwicklungskosten des Grundstücks berechnet werden.“

Die Delegierten empfahlen dem Redaktionsausschuss, die Überschussmethode bei der Grundstücksbewertung nicht vorzuschreiben, und zwar aus folgenden Gründen:

Erstens gibt es viele Methoden zur Grundstücksbewertung, aber die Grundstücksbewertung mit unterschiedlichen Methoden führt für das jeweilige Grundstück zu ähnlichen Ergebnissen.

Allerdings basieren die Ergebnisse der Grundstücksbewertung bei Anwendung der Überschussmethode auf Annahmen und Schätzungen, und in Gebieten mit begrenzten tatsächlichen Informationen und Ertragskosten als Grundlage für die Schätzung ist die Zuverlässigkeit nicht hoch.

Darüber hinaus besteht das Potenzial, dass der Wert des Grundstücks im Laufe der Zeit aufgrund historischer Prozesse, kommerzieller Aktivitäten und anderer Tätigkeiten auf dem Grundstück selbst steigt.

Dialog - Vorschlag, die Überschussmethode bei der Grundstücksbewertung nicht vorzuschreiben — Delegierter der Nationalversammlung, Nguyen Hoang Bao Tran.

„Es ist jedoch nicht sinnvoll, den Wert immer schrittweise zu erhöhen, da der Wert des Grundstücks in einer Rezession oder bei ungünstigen Wirtschaftsfaktoren sinken kann. Derzeit ist beispielsweise der Markt für Immobilienprojekte nahezu eingefroren, sodass sich Risikofaktoren und negative Auswirkungen auf die Wirtschaft mit dieser Methode nicht genau messen lassen“, kommentierte Frau Tran.

Zweitens ist die Berechnung der oben angenommenen Faktoren sehr kompliziert, die Bewertungsergebnisse sind unsicher, ungenau und weisen große Fehler auf.

Laut dem Delegierten ändert sich das Bewertungsergebnis für dasselbe Grundstück, wenn wir nur einen Indikator in den angenommenen Faktoren ändern müssen. Dies ist die Hauptursache für Verwirrung und Verzögerungen bei der Ermittlung, Bewertung und Entscheidung über bestimmte Grundstückspreise in der Vergangenheit, und das Verständnis jeder Person ist unter verschiedenen Umständen und zu verschiedenen Zeiten unterschiedlich.

Darüber hinaus sei die Überschussmethode zwar im Regierungserlass Nr. 44/2014 und im Rundschreiben Nr. 36/2014 des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt festgelegt, doch sei es bei der Umsetzung im Laufe der Zeit zu zahlreichen Schwierigkeiten und Problemen gekommen, so der Delegierte. Die Faktoren zur Schätzung des Gesamtertrags und der gesamten angenommenen Entwicklungskosten des Immobilienprojekts werden auf Grundlage von Untersuchungen, Erhebungen und der Sammlung von Informationen zu Verrechnungspreisen, Mietpreisen und Faktoren geschätzt, die den Ertrag und die Kosten von Projekten mit ähnlichen Merkmalen wie das zu bewertende Projekt ausmachen.

Die Faktoren, die Umsatz und Kosten ausmachen, sind im Allgemeinen noch immer reguliert, ohne dass es spezifische Standards, Normen oder Kriterien gibt, sodass die Preisgestaltung noch immer schwierig ist.

Darüber hinaus ist die Beschreibung des Investitionsprojekts eines der wichtigen Dokumente, das als Grundlage für die Verwendung der in der Überschussmethode verwendeten Daten zum Projektdurchführungsfortschritt, Geschäftsfortschritt und Investitionskapitalsatz dient, wobei diese Indikatoren eine entscheidende Rolle bei den Bewertungsergebnissen spielen.

Derzeit sind die Erklärungen zu Investitionsprojekten sehr lückenhaft und es fehlen Informationen, Daten oder unterstützende Daten. Angesichts unvollständiger Preisdatenbanken, unvollständiger Grundstücksdatenbanken, einschließlich Grundstückspreisdaten, und eines noch nicht vollständig entwickelten und transparenten Marktes für Landnutzungsrechte muss die Abschaffung einer Methode zur Grundstücksbewertung sorgfältig auf ihre Durchführbarkeit geprüft werden, um sicherzustellen, dass es nicht zu Verzögerungen bei der Umsetzung der Grundstücksbewertung kommt.

„Falls es notwendig ist, diese Methode beizubehalten, sollte es ein „Sperrventil“ geben, um die Genauigkeit und Angemessenheit der Ergebnisse der Grundstücksbewertung zu kontrollieren“, schlug Delegierter Tran vor.

Darüber hinaus werden derzeit im Rahmen der Entschädigungs- und Landgewinnungsarbeiten tatsächlich Projekte und Arbeiten zum Ausbaggern von Bächen, Gräben und Kanälen durchgeführt. Diese Arbeiten sind jedoch noch nicht durch das Bodengesetz und die Verordnungen und Rundschreiben zur Entschädigung und Räumung geregelt. Daher stehen diese Arbeiten vor großen Schwierigkeiten, da die Menschen nicht einverstanden sind und viele Petitionen eingereicht und sich sogar über die Entschädigungsentscheidungen des Staates beschwert haben, was zu Schwierigkeiten bei der Räumung führt. Daher schlug der Delegierte vor, diesen Inhalt zu überprüfen.

Erschließung von Landressourcen

Der Delegierte Nguyen Thi Ngoc Xuan (Delegation Binh Duong) trug zur Fertigstellung des Gesetzesentwurfs zur Freigabe von Landressourcen für die allgemeine Entwicklung des Landes bei und stellte die Meinungen zahlreicher Unternehmen in der Provinz Binh Duong zu den Bedingungen für die Umsetzung kommerzieller Wohnungsbauprojekte und zu Vereinbarungen über die Übertragung von Landnutzungsrechten unter Punkt b, Klausel 3, Artikel 122 und Punkt b, Klausel 1, Artikel 127 vor.

Dialog – Vorschlag, die Überschussmethode bei der Grundstücksbewertung nicht vorzuschreiben (Abbildung 2). — Der stellvertretende Vorsitzende der Nationalversammlung, Nguyen Duc Hai, leitete die Sitzung.

Die Delegierten schlugen vor, weitere Landfälle hinzuzufügen, sofern diese mit der genehmigten Planung vereinbar seien. Sie forderten die Nationalversammlung auf, diese Bestimmung sorgfältig zu prüfen und gesondert darüber abzustimmen oder die Regierung zu beauftragen, sie fünf Jahre lang zu testen, anschließend zusammenzufassen und der Nationalversammlung darüber Bericht zu erstatten.

Der Grund dafür liegt laut dem Delegierten in der bisherigen Praxis. Der Staat forderte Investitionen und wirtschaftliche Entwicklung. Viele Menschen und Unternehmen, die Geschäfte machen wollten, waren bereit, dem Staat verschiedene Arten von Grundstücken zu überlassen, darunter auch Wohngrundstücke, die für die Produktion und das Gewerbe zurückgepachtet werden sollten. Dadurch wurden Arbeitsplätze geschaffen und ein erheblicher Beitrag zum Entwicklungsprozess des Ortes geleistet.

Wenn der Staat heute die Planung ändert und das Stadtgebiet renovieren und verschönern möchte, muss es einen Prioritätsmechanismus geben, der ihm die Möglichkeit gibt, weiterhin auf dem Land zu investieren und es zu entwickeln, das er seit vielen Generationen bewahrt, produziert und auf dem er Geschäfte gemacht hat.

Andererseits verfügt unser Staat über ausreichende Grundlagen, um die Herkunft des Unternehmensgrundstücks eindeutig zu bestimmen. Wenn das Grundstück vor der Produktion und Geschäftsaufnahme Eigentum des Unternehmens war (aufgrund von Erbschaft, Schenkung oder Übertragung), muss diese Frage gründlich untersucht werden.

Darüber hinaus empfahlen die Delegierten, dass es bald notwendig sei, die gesetzlichen Regelungen zu Steuern und Finanzen zu ändern und zu vervollständigen, um die Vorteile aus der Umwandlung von Land für andere Nutzungszwecke in Wohnbauland zur Umsetzung gewerblicher Wohnbauprojekte für drei Subjektgruppen zu harmonisieren: Landnutzer, Investoren und den Staat, sodass der Staat die Vorteile proportional an die Landnutzer selbst umverteilen und in lokale sozioökonomische Entwicklungsprojekte investieren kann .

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Quelle