Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt schlägt in neuem Entwurf vier Methoden zur Grundstücksbewertung vor

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Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt arbeitet an einem Erlass zur Änderung und Ergänzung mehrerer Artikel des Regierungserlasses Nr. 44/2014/ND-CP vom 15. Mai 2014 zur Regulierung der Grundstückspreise und des Regierungserlasses Nr. 10/2023/ND-CP vom 3. April 2023 zur Änderung und Ergänzung mehrerer Artikel der Erlasse zur Umsetzung des Grundstücksgesetzes.

Derzeit gibt es gemäß Dekret Nr. 44/2014/ND-CP fünf Methoden zur Grundstücksbewertung: die Direktvergleichsmethode, die Abzugsmethode, die Einkommensmethode, die Überschussmethode und die Methode des Grundstückspreisanpassungskoeffizienten.

Allerdings schlug das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt im Entwurf vier Methoden zur Grundstücksbewertung vor.

Zunächst wird die Vergleichsmethode angewendet, indem der Preis von Grundstücken mit demselben Nutzungszweck, die erfolgreich auf den Markt übertragen wurden, angepasst wird. Dabei werden die bei der Versteigerung der Landnutzungsrechte (Vergleichsgrundstücke) gewonnenen Grundstücke analysiert und verglichen, wobei die Faktoren, die den Grundstückspreis beeinflussen, nach Abzug des Werts der mit dem Grundstück verbundenen Vermögenswerte (sofern vorhanden) analysiert und verglichen werden, um den Preis des zu bewertenden Grundstücks zu bestimmen.

Zweitens wird die Einkommensmethode berechnet, indem das durchschnittliche jährliche Nettoeinkommen pro Landfläche durch den durchschnittlichen Sparzinssatz (r) von 12-Monats-Einlagen in vietnamesischen Dong (VND) bei Geschäftsbanken mit mehr als 50 % des Stammkapitals im Besitz des Staates in der Provinz für 3 aufeinanderfolgende Jahre (berechnet vom 1. Januar bis 31. Dezember) vor dem Bewertungszeitpunkt geteilt wird.

Drittens wird die Überschussmethode angewendet, indem die gesamten geschätzten Entwicklungserlöse abzüglich der gesamten geschätzten Entwicklungskosten des Grundstücks oder der Grundstücksfläche auf der Grundlage der effizientesten Landnutzung (Landnutzungskoeffizient, Baudichte, maximale Anzahl der Stockwerke des Gebäudes) gemäß der von der zuständigen staatlichen Behörde genehmigten Landnutzungsplanung und detaillierten Bauplanung ermittelt werden.

Viertens wird die Methode des Bodenpreisanpassungskoeffizienten angewendet, indem der Bodenpreis in der Bodenpreistabelle mit dem Bodenpreisanpassungskoeffizienten multipliziert wird. Der Bodenpreisanpassungskoeffizient wird vom Volkskomitee der Provinz oder zentral verwalteten Stadt (Provinzvolkskomitee) durch Vergleich des Bodenpreises in der Bodenpreistabelle mit dem üblichen Bodenpreis auf dem Markt festgelegt.

Bedingungen für die Anwendung von Bodenbewertungsmethoden

Die Vergleichsmethode wird zur Ermittlung der Grundstückspreise angewendet, wenn mindestens 3 vergleichbare Grundstücke vorhanden sind, die auf den Markt gebracht wurden oder bei der Versteigerung von Landnutzungsrechten den Zuschlag erhalten haben, mit Ausnahme der in den Absätzen 2 und 3 sowie den Punkten a, b, c und d, Absatz 4, Artikel 5 genannten Fälle.

Bei der Ermittlung der Einkünfte und Aufwendungen aus der Grundstücksnutzung wird das Ertragswertverfahren zur Bewertung von Grundstücken angewendet, mit Ausnahme der in den Absätzen 1 und 3 sowie den Buchstaben a, b, c und d des Absatzes 4 des Artikels 5 genannten Fälle.

Die Überschussmethode wird zur Bewertung von Grundstücken und Grundstücksflächen mit Entwicklungspotenzial aufgrund von Änderungen der Landnutzungszwecke oder Planungsänderungen angewendet, wenn die gesamten Entwicklungserlöse und die gesamten Entwicklungskosten ermittelt werden, mit Ausnahme der in den Absätzen 1 und 2 und den Punkten a, b, c und d, Absatz 4, Artikel 5 genannten Fälle.

Die Methode des Bodenpreisanpassungskoeffizienten wird in folgenden Fällen zur Bestimmung des Preises von Grundstücken und Landflächen angewendet: In den in Artikel 114 Absatz 4 Punkt a und Artikel 189 Absatz 3 des Bodengesetzes genannten Fällen; Berechnung der jährlichen Bodenmiete in Fällen, in denen der Staat Land verpachtet, ohne Landnutzungsrechte zu versteigern; Ausgangspreis für die Versteigerung von Landnutzungsrechten, wenn der Staat Land zuweist oder pachtet, in Fällen, in denen Grundstücke und Landflächen gemäß detaillierter Bauplanung in technische Infrastruktur investiert wurden. Mit dieser Bestimmung schlägt das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt zwei Optionen vor:

Option 1: Bestimmen Sie den Grundstückspreis des zu bewertenden Grundstücks oder der zu bewertenden Landfläche mit einem Gesamtwert, der gemäß dem Grundstückspreis in der Grundstückspreisliste für das Gebiet berechnet wird, das Landnutzungsgebühren und Grundrenten unterliegt, und zwar von weniger als 90 Milliarden VND für zentral verwaltete Städte, weniger als 30 Milliarden VND für Berg- und Hochlandprovinzen, weniger als 60 Milliarden VND für die übrigen Provinzen in den in den Punkten b und d, Klausel 4, Artikel 114, Klausel 2, Artikel 172 des Bodengesetzes genannten Fällen und im Fall der Berechnung der Grundrente, die in einer Pauschalsumme für die gesamte Pachtdauer gezahlt wird, wenn der Staat Land pachtet, ohne Landnutzungsrechte zu versteigern;

Option 2: Bestimmen Sie den Grundstückspreis des Grundstücks oder der Landfläche, die zur Berechnung der Landnutzungsgebühren und der Landmiete für Haushalte und Einzelpersonen in den in Punkt b, Absatz 4, Artikel 114; Absatz 2, Artikel 172 des Bodengesetzes genannten Fällen und im Fall der Berechnung der in einer Pauschale gezahlten Landmiete für die gesamte Pachtdauer zu bewerten ist, wenn der Staat Land verpachtet, ohne Landnutzungsrechte zu versteigern.

Legen Sie spezifische Grundstückspreise fest, um die Entschädigung zu berechnen, wenn der Staat in Fällen, in denen gemäß den Bestimmungen des Bodengesetzes eine Entschädigung zusteht, die in Absatz 1, Artikel 5 vorgeschriebene Methode zur Grundstücksbewertung jedoch nicht angewendet werden kann, Land zurückfordert.

Weisheit

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Quelle