Dringender Bedarf an Sozialwohnungen - Letzter Artikel: Hinzufügen neuer Mechanismen

Laut Prognose des Bauministeriums wird die Nachfrage nach Wohnraum im Zeitraum 2021–2030 weiter steigen, insbesondere in städtischen Gebieten. Der Anteil der städtischen Bevölkerung beträgt derzeit etwa 40 % und wird bis 2030 auf etwa 45 % steigen. Bei der aktuellen Bevölkerungswachstumsrate und der Wohnungsnachfrage müssen jedes Jahr etwa 70 Millionen Quadratmeter städtischer Wohnraum geschaffen werden.

Insbesondere im sozialen Wohnungsbau in Vietnam ist das Entwicklungspotenzial und der Spielraum noch groß. Die Politik ist jedoch in der Praxis wenig attraktiv, sodass die meisten Immobilienunternehmen diesem Segment weiterhin gleichgültig gegenüberstehen. Bürger und Unternehmen erwarten eine Reihe neuer Richtlinien, die dazu beitragen sollen, verfahrenstechnische und finanzielle Hindernisse zu beseitigen und den sozialen Wohnungsbau zu fördern.

Herr Nguyen Hoang Nam – Generaldirektor von G-Home:

Wenn ein Investor derzeit Sozialwohnungen bauen möchte, muss das Unternehmen 20 % des Wohnungsfonds für die Miete zurücklegen und darf die Wohnung erst nach fünf Jahren verkaufen. Derzeit müssen Unternehmen für den Bau von Sozialwohnungen sehr hohe Kosten aufwenden, während die Mietpreise aufgrund bestimmter „Rahmenbedingungen“ nicht hoch sein können.

Alle Verkaufs- und Mietpreise für Sozialwohnungen sind auf dem Informationsportal des Bauministeriums der jeweiligen Standorte veröffentlicht. Die geschätzte Miete für Sozialwohnungen in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt beträgt rund 100.000 VND/m²/Monat. In anderen Provinzen und Städten liegt sie bei rund 30.000 – 50.000 VND/m²/Monat.

Ganz zu schweigen davon, dass der Mieter, wenn er eine Sozialwohnung mieten möchte, viele Bedingungen erfüllen muss; mindestens eine Mietdauer von einem Jahr. Darüber hinaus sieht die Regelung vor, dass man, wenn man einmal Anspruch auf Sozialwohnungen hatte, diese nicht ein zweites Mal in Anspruch nehmen kann. Wenn man also offiziell für einen Monat mietet, kann der Mieter in Zukunft keine Sozialwohnung mehr kaufen.

Viele Länder weltweit haben das Modell des Mietwohnungsbaus erfolgreich und flächendeckend umgesetzt, da die langfristigen Kapitalkosten niedrig sind. Unternehmen müssen lediglich Kredite zu einem Zinssatz von etwa 3 % aufnehmen, können also problemlos investieren und erzielen bei der Vermietung weiterhin Gewinne.

In Vietnam hingegen müssen Unternehmen derzeit Kapital zu Zinssätzen von etwa 12 bis 15 % aufnehmen und ständig Reservegebühren hinterlegen, was die Umsetzungskosten erhöht. Mit dem aktuellen Finanzierungsmechanismus gibt es keine Geldquelle zur Unterstützung von Unternehmen, wenn die Zinssätze und Inputkosten sehr hoch sind.

Gleichzeitig beträgt die Gewinnspanne des Unternehmens nur 10 %, im Durchschnitt beträgt der Gewinn nur 2 % pro Jahr. Dies macht es schwierig, Unternehmen für Investitionen in den Bau von Sozialwohnungen zu gewinnen.

Frau Duong Thuy Dung – Senior Director von CBRE Vietnam:

Ab 2021 gilt für den Investitionskapitalsatz für den sozialen Wohnungsbau der gleiche Investitionskapitalsatz wie für den gewerblichen Wohnungsbau des Bauministeriums. Am 13. Juli 2022 erließ das Bauministerium jedoch die Entscheidung Nr. 610/QD-BXD zur Bekanntgabe des Investitionskapitalsatzes für Bauarbeiten und des Gesamtbaupreises der Strukturkomponenten von Arbeiten im Jahr 2021.

Dementsprechend hat das Bauministerium einen Rahmen für Investitionskapital für den Bau von Sozialwohnungsprojekten in Form von Mehrfamilienhäusern herausgegeben. Bei der Überprüfung stellte sich heraus, dass das Investitionskapital für den Bau von Sozialwohnungsprojekten etwa 25 % niedriger ist als das Investitionskapital für den Bau von gewerblichen Mehrfamilienhäusern.

Daher wird bei der Preisgestaltung für Sozialwohnungsprojekte ab 2021 der vom Bauministerium festgelegte Investitionssatz zugrunde gelegt. Dementsprechend ist der Investitionssatz für den Bau von Sozialwohnungen niedriger als für gewerbliche Wohnungen. Um jedoch eine gute Qualität zu gewährleisten und vorbildliche Sozialwohnungsgebiete zu errichten, muss der Investitionssatz erhöht werden.

Derzeit sind nicht nur die Kosten für Sozialwohnungen, sondern auch für die Entwicklung aller Immobilienprodukte in Vietnam hoch. Daher besteht das Problem, wie Investoren Verluste vermeiden und Gewinne bei Geschäftsaktivitäten erzielen können.

Die Nachfrage nach Wohnraum ist nach wie vor sehr hoch, insbesondere im Segment der bezahlbaren Wohnungen und insbesondere im sozialen Wohnungsbau. Unternehmen sollten daher den Markt aufmerksam beobachten, Chancen nutzen und kostengünstige Produkte anbieten. Erfahrungen in einigen Ländern zeigen zudem, dass Investoren Wohnungen nicht zum Kauf anbieten, sondern sie für ein bis drei Jahre mieten. Im Mietvertrag ist eine Kaufklausel enthalten. Bedürftige Menschen haben in diesen drei Jahren mehr Möglichkeiten, Geld zu sparen und auszuwählen.

Herr Le Hoang Chau – Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt:

Gemäß Dekret Nr. 100/2015/ND-CP dürfen Investoren in Sozialwohnungsprojekte die Baudichte oder den Flächennutzungskoeffizienten auf das 1,5-fache des Standards erhöhen. Im jüngsten Dekretsentwurf zur Entwicklung und Verwaltung von Sozialwohnungen hat das Bauministerium diese Bestimmung jedoch gestrichen.

Der Verordnungsentwurf zur Entwicklung und Verwaltung von Sozialwohnungen muss die Regelung wieder aufnehmen, dass Investoren von Sozialwohnungsprojekten die Baudichte oder den Flächennutzungskoeffizienten im Vergleich zu den Baustandards und -normen um das 1,5-Fache anpassen dürfen. Dies soll die Machbarkeit gewährleisten und Investoren ermutigen, über den Erhalt oder die Nutzung von Landnutzungsrechten für die Umsetzung von Sozialwohnungsprojekten zu verhandeln.

Dies ist auch einer der politischen Mechanismen, um Investoren anzuziehen. Investoren von Sozialwohnungsprojekten sollten die Möglichkeit haben, die Baudichte oder den Landnutzungskoeffizienten im Vergleich zu den aktuellen Baustandards und -vorschriften der zuständigen Behörden um das 1,5-fache anzupassen. Dies gilt im Falle einer Ausschreibung zur Auswahl von Investoren, wenn für das Grundstück oder die Landfläche nur ein Bebauungsplan im Maßstab 1:2000 vorliegt oder wenn der Investor das Recht hat, das Land zur Umsetzung des Sozialwohnungsprojekts zu nutzen.

Denn ohne diesen politischen Mechanismus werden sich Investoren dafür entscheiden, ihre vorhandenen Grundstücksfonds für die Umsetzung gewerblicher Wohnbauprojekte zu nutzen, die einfacher und effektiver sind, statt für die Umsetzung sozialer Wohnbauprojekte, die vielen Vorschriften unterliegen.

Da der Staat nicht über die nötigen Landmittel verfügt, um Sozialwohnungen zu entwickeln, ist es außerdem notwendig, Investoren zu ermutigen, über ihre eigenen Landnutzungsrechte zu verhandeln oder Landnutzungsrechte zu erwerben, um Sozialwohnungsprojekte umzusetzen.

Laut VNA

Quelle: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-cuoi-them-co-che-moi/20240813042623478