Dringender Bedarf an Sozialwohnungen - Letzter Artikel: Hinzufügen neuer Mechanismen

Laut Prognose des Bauministeriums wird die Nachfrage nach Wohnraum im Zeitraum 2021–2030 weiter steigen, insbesondere in städtischen Gebieten. Der Anteil der städtischen Bevölkerung beträgt derzeit etwa 40 % und wird bis 2030 auf etwa 45 % steigen. Bei der aktuellen Bevölkerungswachstumsrate und der Wohnungsnachfrage müssen jedes Jahr etwa 70 Millionen Quadratmeter städtischer Wohnraum geschaffen werden.

Insbesondere im sozialen Wohnungsbau in Vietnam ist das Entwicklungspotenzial und der Spielraum noch groß. Die Politik ist jedoch in der Praxis wenig attraktiv, sodass die meisten Immobilienunternehmen diesem Segment weiterhin gleichgültig gegenüberstehen. Bürger und Unternehmen erwarten eine Reihe neuer Richtlinien, die dazu beitragen sollen, verfahrenstechnische und finanzielle Hindernisse zu beseitigen und den sozialen Wohnungsbau zu fördern.

Herr Nguyen Hoang Nam – Generaldirektor von G-Home:

Wenn ein Investor derzeit Sozialwohnungen bauen möchte, muss das Unternehmen 20 % des Wohnungsfonds für die Miete zurücklegen und darf die Wohnung erst nach fünf Jahren verkaufen. Derzeit müssen Unternehmen für den Bau von Sozialwohnungen sehr hohe Kosten aufwenden, während die Mietpreise aufgrund bestimmter „Rahmenbedingungen“ nicht hoch sein können.

Alle Verkaufs- und Mietpreise für Sozialwohnungen sind auf dem Portal des Bauministeriums der jeweiligen Standorte öffentlich verfügbar. Der geschätzte Mietpreis für Sozialwohnungen in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt beträgt rund 100.000 VND/m²/Monat. In anderen Provinzen und Städten liegt er bei rund 30.000 – 50.000 VND/m²/Monat.

Darüber hinaus muss der Mieter für die Anmietung einer Sozialwohnung viele Bedingungen erfüllen; er muss mindestens für ein Jahr mieten. Darüber hinaus besagt die Regelung, dass man nach der Inanspruchnahme der Sozialwohnungsregelung kein zweites Mal davon profitieren kann. Wenn der Mieter also offiziell für einen Monat mietet, kann er in Zukunft keine Sozialwohnung mehr kaufen.

Viele Länder weltweit haben das Modell des Mietwohnungsbaus erfolgreich und flächendeckend umgesetzt, da die langfristigen Kapitalkosten niedrig sind. Unternehmen müssen lediglich Kredite zu einem Zinssatz von etwa 3 % aufnehmen, können also problemlos investieren und erzielen bei der Vermietung weiterhin Gewinne.

In Vietnam hingegen müssen Unternehmen derzeit Kapital zu Zinssätzen von etwa 12 bis 15 % beschaffen und ständig Reservegebühren zahlen, was die Umsetzungskosten erhöht. Mit dem aktuellen Finanzierungsmechanismus fehlt es an Geld, um Unternehmen zu unterstützen, wenn die Zinssätze und Inputkosten sehr hoch sind.

Gleichzeitig beträgt die Gewinnspanne der Unternehmen lediglich 10 %, im Durchschnitt erzielen sie jährlich nur einen Gewinn von 2 %. Dies erschwert es, Unternehmen für Investitionen in den Bau von Sozialwohnungen zu gewinnen.

Frau Duong Thuy Dung – Senior Director von CBRE Vietnam:

Ab 2021 gilt für den Investitionskapitalsatz für den sozialen Wohnungsbau der gleiche Investitionskapitalsatz wie für den gewerblichen Wohnungsbau des Bauministeriums. Am 13. Juli 2022 erließ das Bauministerium jedoch die Entscheidung Nr. 610/QD-BXD zur Bekanntgabe des Investitionskapitalsatzes für Bauarbeiten und des Gesamtbaupreises der Strukturkomponenten von Arbeiten im Jahr 2021.

Dementsprechend hat das Bauministerium einen Rahmen für Investitionskapital für den Bau von Sozialwohnungen herausgegeben. Bei der Überprüfung stellte sich heraus, dass das Investitionskapital für den Bau von Sozialwohnungen etwa 25 % niedriger ist als das Investitionskapital für den Bau von Gewerbewohnungen.

Daher wird bei der Preisgestaltung für Sozialwohnungsprojekte ab 2021 der vom Bauministerium festgelegte Investitionssatz zugrunde gelegt. Dementsprechend ist der Investitionssatz für den Bau von Sozialwohnungen niedriger als für gewerbliche Wohnungen. Um jedoch eine gute Qualität zu gewährleisten und vorbildliche Sozialwohnungsgebiete zu errichten, muss der Investitionssatz erhöht werden.

Derzeit sind nicht nur die Kosten für Sozialwohnungen, sondern auch für alle anderen Immobilienprodukte in Vietnam hoch. Daher stellt sich die Frage, wie Investoren Verluste vermeiden und Gewinne bei ihren Geschäftsaktivitäten erzielen können.

Die Nachfrage nach Wohnraum ist nach wie vor sehr hoch, insbesondere im Segment der bezahlbaren Wohnungen und insbesondere im sozialen Wohnungsbau. Unternehmen sollten daher den Markt aufmerksam beobachten, Chancen nutzen und kostengünstige Produkte auf den Markt bringen. Erfahrungen in einigen Ländern zeigen zudem, dass Investoren Wohnungen nicht zum Kauf anbieten, sondern für einen Zeitraum von ein bis drei Jahren mieten. Im Mietvertrag ist eine Kaufklausel enthalten. Bedürftige Menschen haben in diesen drei Jahren mehr Möglichkeiten, Geld anzusparen und auszuwählen.

Herr Le Hoang Chau – Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt:

Gemäß Dekret Nr. 100/2015/ND-CP dürfen Investoren von Sozialwohnungsprojekten die Baudichte oder den Flächennutzungskoeffizienten auf das 1,5-fache des Standards erhöhen. Im jüngsten Dekretsentwurf zur Entwicklung und Verwaltung von Sozialwohnungen hat das Bauministerium diese Bestimmung jedoch gestrichen.

Der Verordnungsentwurf zur Entwicklung und Verwaltung von Sozialwohnungen muss eine Bestimmung enthalten, die es Investoren in Sozialwohnungsprojekte erlaubt, die Baudichte oder den Flächennutzungskoeffizienten im Vergleich zu den Baunormen und -vorschriften um das 1,5-fache zu erhöhen. Dies soll die Machbarkeit gewährleisten und Investoren ermutigen, Landnutzungsrechte auszuhandeln oder über Landnutzungsrechte für die Umsetzung von Sozialwohnungsprojekten zu verfügen.

Dies ist auch einer der politischen Mechanismen, um Investoren anzuziehen. Investoren von Sozialwohnungsprojekten sollten die Möglichkeit haben, die Baudichte oder den Landnutzungskoeffizienten im Vergleich zu den aktuellen Baustandards und -vorschriften der zuständigen Behörden um das 1,5-fache anzupassen. Dies gilt im Falle einer Ausschreibung zur Auswahl von Investoren, wenn für das Grundstück oder die Landfläche nur ein Bebauungsplan im Maßstab 1:2000 vorliegt oder wenn Investoren derzeit das Recht haben, das Land zur Umsetzung von Sozialwohnungsprojekten zu nutzen.

Denn ohne diesen politischen Mechanismus werden sich Investoren dafür entscheiden, das ihnen zur Verfügung stehende Land für die Umsetzung gewerblicher Wohnbauprojekte zu nutzen, die einfacher und effektiver sind, statt für die Umsetzung sozialer Wohnbauprojekte, die vielen Vorschriften unterliegen.

Da der Staat nicht über die nötigen Landmittel für den Bau von Sozialwohnungen verfügt, ist es außerdem notwendig, Investoren zu ermutigen, selbst über die Erlangung von Landnutzungsrechten oder den Erwerb von Landnutzungsrechten zur Umsetzung von Sozialwohnungsprojekten zu verhandeln.

Laut VNA

Quelle: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-cuoi-them-co-che-moi/20240813042623478