Experten „schauen genau hin, sprechen ehrlich“ über die Immobilienlage im Jahr 2024

Sozialer Wohnungsbau braucht die Hand des Staates

PV: 2023 ist ein Jahr mit vielen Schwierigkeiten und Herausforderungen für die vietnamesische Wirtschaft im Allgemeinen und den Immobiliensektor im Besonderen. Die Regierung hat zahlreiche Maßnahmen zur Unterstützung des Marktes erlassen. Wie bewerten Sie die politische Unterstützung des Immobilienmarktes in letzter Zeit?

Herr Nguyen Van Duc: Die von der Regierung in letzter Zeit erlassenen Maßnahmen hatten alle einen positiven Einfluss auf den Immobilienmarkt. Allerdings dienten die von der Regierung erlassenen Maßnahmen lediglich der Beruhigung der Stimmung und nicht dazu, wirklich tiefgreifend, direkt und gründlich einzugreifen und so die Gesundheit der am Immobilienmarkt beteiligten Akteure zu beeinträchtigen.

Immobilienexperte Nguyen Van Duc.

Meiner Meinung nach liegt die „Krankheit“ des Immobilienmarktes jedoch nicht in der Politik, sondern in den Unternehmen selbst (falsche Segmentinvestitionen, falsche Zielinvestitionen, Unternehmen, die „Hühner hüten“ – PV). Bei falschen Investitionen leihen sich Unternehmen hohe Kredite bei Banken und sind nicht in der Lage, das Problem zu lösen. Dann kann sie keine Politik „retten“. Darüber hinaus haben Richtlinien oder Gesetze eine gewisse Verzögerung, sodass sie nicht über Nacht umgesetzt werden können.

PV: Viele Meinungen besagen, dass das (geänderte) Wohnungsbaugesetz den Engpass im sozialen Wohnungsbau beseitigt hat. Was denken Sie darüber?

Herr Nguyen Van Duc: Sozialwohnungen sollen armen Menschen eine Unterkunft ermöglichen. Das ist eine gute Maßnahme, aber entscheidend ist, wie sie umgesetzt wird.

Die neuen Regelungen im (geänderten) Wohnungsbaugesetz sind offener und erleichtern armen Menschen den Zugang zu Sozialwohnungen. Meiner persönlichen Meinung nach braucht der soziale Wohnungsbau jedoch die Unterstützung des Staates, anstatt sich auf Unternehmen zu verlassen.

Tatsächlich haben viele Unternehmen, darunter auch wir, in Sozialwohnungen investiert, konnten aber nach einiger Zeit nicht überleben. Damals gab es beim Bau von Sozialwohnungen Verwaltungsverfahren, steigende Preise, Bankzinsen und lange Bauzeiten, was den Unternehmen doppelte Verluste bescherte. Deshalb investieren heute nur noch sehr wenige Unternehmen in Sozialwohnungen.

Wir haben uns das Ziel gesetzt, bis 2030 eine Million Sozialwohnungen zu schaffen, aber uns fehlen das Kapital und die Mittel, um dies zu erreichen. Meiner Meinung nach wird es für uns schwierig werden, die Ziellinie wie geplant zu erreichen.

Meiner Meinung nach sollten wir den Mietwohnungsmarkt ausbauen und Verordnungen und Standards für die Entwicklung dieses Segments erlassen. Mietwohnungen müssen nicht so hochwertig sein wie gewerbliche Wohnungen, damit arme Menschen leichter Zugang zu bezahlbarem Wohnraum haben.

Wird der Immobilienmarkt der Flaute entkommen?

PV: Viele Meinungen besagen, dass der Immobilienmarkt viele positive Faktoren erhält und derzeit genügend gute Informationen für den Beginn eines neuen Zyklus vorliegen. Wie beurteilen Sie die Immobilienlage im Jahr 2024?

Herr Nguyen Van Duc: Der Immobilienmarkt verschlechtert sich seit 2022 und hält bis 2023 an. Viele Menschen gehen davon aus, dass es bis Ende 2023 wieder bergauf gehen wird. Es war jedoch ein düsteres Jahr für den Markt, wie die Tatsache zeigt, dass viele Menschen und Unternehmen Insolvenz angemeldet haben und ihre Konten gesperrt wurden …

Meiner Meinung nach ist 2023 ein „dunkles“ Jahr für den Immobilienmarkt. Diese schwierige Situation führt dazu, dass Immobilienunternehmen ständig bei den Behörden um „Rettung“ bitten, um ein Einfrieren und einen Zusammenbruch des Marktes zu verhindern.

Experten gehen davon aus, dass der Immobilienmarkt auch im Jahr 2024 weiterhin düster bleiben wird.

In den letzten Jahren waren viele Menschen aufgrund der Auswirkungen von Covid-19 „ängstlich“ und mussten sogar ihre Ersparnisse ausgeben, um ihren Lebensunterhalt zu bestreiten. Sie haben keine Ersparnisse und kein Geld, um ein Haus zu kaufen.

Wir müssen uns auch der Realität stellen: Solange die Menschen noch mit ihrem Alltag zu kämpfen haben, wird der Immobilienmarkt weiterhin düster bleiben und es wird schwierig sein, positive Veränderungen herbeizuführen. Aus meiner Sicht wird der Immobilienmarkt im Jahr 2024 daher nicht wie erwartet florieren können. Ich sage ganz offen: Der Markt wird weiterhin düster bleiben.

PV: Warum vertreten Sie die Ansicht, dass der Immobilienmarkt von der düsteren Lage nicht verschont geblieben ist?

Herr Nguyen Van Duc: Viele Jahre lang konzentrierten sich Immobilienunternehmen auf Investitionen in Luxusprodukte. Sie errichteten Villen, Geschäftshäuser, Resorts usw. zu hohen Preisen, deren Preise sich innerhalb kurzer Zeit um mehrere zehn Milliarden Dong erhöhten. Sie stellten Produkte für die Reichen her, die sich nur die Tycoons leisten konnten, ohne sich um Produkte für Menschen mit niedrigem Einkommen zu kümmern.

Diese Realität ist nicht nur in Ho-Chi-Minh-Stadt und Hanoi , sondern auch an vielen anderen Orten zu beobachten. Die massenhaft eröffneten Projekte nützen weder der Gemeinschaft noch der Gesellschaft, sondern dienen der Selbsterhaltung. Immobilienunternehmen entwickeln massiv Villen, Resorts, Geschäftshäuser usw. in der Hoffnung auf Profit. Diese Projekte sind jedoch groß angelegt und erfordern Bankkredite und die Ausgabe umfangreicher Anleihen.

Angesichts der schwierigen Wirtschaftslage sind Unternehmen jedoch gefährdet, da die Effizienz dieses Segments gering ist. Viele Immobilien werden gebaut, stehen dann aber leer und werden innerhalb von ein bis zwei Jahren für 0 VND vermietet. Geringe Liquidität, hohe Zinsen und hoher Fälligkeitsdruck machen den Unternehmen zu schaffen. Der Markt für Luxusimmobilien befindet sich bildlich gesprochen im Stillstand. Viele Projekte sind gescheitert, Investoren können ihr Geld nicht zurückerhalten. Ein Blick auf die Realität zeigt, dass der Immobilienmarkt eine schwierige Phase durchlebt hat, aber es gibt immer noch viele dunkle Wolken.

Darüber hinaus wird der Staat bald Häuser identifizieren und die Eigentümer von Zweitwohnungen besteuern – dies ist ein tödlicher Schlag für Spekulanten und Geldwäscher, die mit Immobilien Geld waschen. Dementsprechend werden diejenigen, die Immobilien „besitzen“, zum Verkauf und zur Flucht gezwungen sein.

Darüber hinaus hat der Staat in letzter Zeit die Kreditvergabe verschärft, was die Unternehmen in Schwierigkeiten bringt. Meiner Meinung nach ist diese Politik jedoch völlig richtig. Nehmen wir zum Beispiel den Fall Van Thinh Phat, wo Hunderte von Unternehmen Kredite aufnehmen mussten, was viele Konsequenzen hatte. Eine solche Verschärfung der Ausgabe von Anleihen und Bankkrediten ist notwendig.

Auch die Fälligkeit von Banken im Jahr 2024 stellt eine Belastung für Unternehmen dar. Viele Immobilienunternehmen müssen ihre Bank- und Anleihenschulden tilgen, während viele Cashflows fehlen. Derzeit gibt es meines Wissens nach Unternehmen, die keinen einzigen Dong einnehmen können. Denn sie investieren viel in das High-End-Segment, aber wer gibt schon noch Geld für Waren aus? Viele Unternehmen „verlängern ihre Laufzeit“, indem sie den Kunden raten, ihre Verträge um ein bis zwei Jahre zu verlängern oder auf nicht verkaufte Produkte umzusteigen. All diese Realitäten haben teilweise das Bild des Immobilienmarktes geprägt.

PV: Dennoch wird der Immobilienmarkt auch 2024 vor vielen Herausforderungen stehen. Müssen Immobilienunternehmen „gerettet“ werden?

Herr Nguyen Van Duc: Tatsächlich haben in letzter Zeit viele Unternehmen spekulativ und opportunistisch agiert und den Markt gestört. Sie verkaufen spekulative und ineffektive Produkte, und wenn wir sie „retten“, wäre das unfair gegenüber anderen Branchen.

Warum müssen wir Immobilienunternehmen „retten“, wenn sie spekulativen Zwecken dienen, ohne der Gemeinschaft einen Nutzen zu bringen? Meiner Meinung nach sollten Unternehmen gerettet werden, die erfolgreich wirtschaften, gute Projekte haben und darauf abzielen, Wohnraum für Menschen mit geringem Einkommen zu schaffen. Unternehmen, die nicht gut wirtschaften, sollten dem Markt überlassen werden.

PV: Vielen Dank für das Interview!

Ngan Giang

Quelle: https://www.nguoiduatin.vn/chuyen-gia-nhin-thang-noi-that-ve-buc-tranh-bat-dong-san-2024-a643498.html