Sollten wir jetzt am Tiefpunkt der Immobilienmärkte kaufen?

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Herr Vo Hong Thang, stellvertretender Direktor von R&D DKRA Vietnam, kommentierte die aktuellen Immobilienpreise und sagte, dass die Sekundärpreise in den meisten Segmenten wie Grundstücken, Häusern und Villen um 6 bis 25 % gesunken seien. Sogar bei vielen Projekten in Ho-Chi-Minh-Stadt und der südlichen Region seien die Preise sowohl auf dem Sekundär- als auch auf dem Primärmarkt um 40 bis 45 % gesunken.

Auch in den Vororten von Hanoi ist der Abkühlungstrend deutlich zu erkennen. Insbesondere im Bezirk Dong Anh werden Grundstücke in den Straßen Dong Hoi, Xuan Canh, Tien Duong und Nguyen Khe mit deutlichen Rabatten von 40 bis 50 Millionen VND/m² angeboten. Im Vergleich zur Zeit des „Landfiebers“ Anfang letzten Jahres werden die Grundstückspreise in den genannten Gebieten alle ab 60 Millionen VND/m² oder mehr angeboten, wobei einige Grundstücke auf 70 bis 110 Millionen VND/m² hochgeschraubt werden.

Ähnlich verhält es sich in Hoai Duc: Die Preise für Dienstleistungsgrundstücke in Di Trach, Van Canh, Lai Xa und Kim Chung sind im Vergleich zur Hochphase um 20–30 % gesunken und werden derzeit von Investoren zu Preisen zwischen 60 und 70 Millionen VND/m2 angeboten.

Sollten wir jetzt am Tiefpunkt der Immobilienpreise kaufen? - 1 — Viele Käufer warten auf einen starken Rückgang der Immobilienpreise. (Abbildung: Internet)

Trotz angemessener Preise bleibt die Liquidität auf dem Immobilienmarkt gering.

Laut einer Umfrage von Batdongsan.com.vn verzeichnete der Grundstückssektor im ersten Quartal 2023 67.268 erfolgreiche Transaktionen, was einem Rückgang von fast 55 % gegenüber dem Vorquartal und 56 % gegenüber dem gleichen Zeitraum entspricht. Vergleicht man diese Zahl mit der Zeit, als der Markt am aktivsten war (zweites Quartal 2022; die Zahl der Grundstückstransaktionen lag bei 213.018), so sank die Zahl der Grundstückstransaktionen um 68,4 %.

Einer der Gründe für diese Situation liegt laut Herrn Vo Hong Thang darin, dass derzeit viele Käufer warten, bis der Markt seinen Tiefpunkt erreicht hat, bevor sie sich für eine Geldausgabe entscheiden.

Auf die Frage, ob man derzeit Immobilien am Tiefpunkt kaufen sollte, antwortete Vu Cuong Quyet, Generaldirektor von Dat Xanh North, dass die Psychologie der Kunden darin bestehe, zu hoffen, dass der Markt seinen Tiefpunkt erreicht, wenn sich ein Abwärtstrend abzeichnet. Das Problem sei jedoch, dass niemand genau sagen könne, wo und wann der Tiefpunkt erreicht sei.

In letzter Zeit werden Immobilien immer wieder mit Verlust angeboten. Herr Quyet ist der Ansicht, dass dies nur ein lokales Phänomen sei und vom jeweiligen Marktsegment abhänge. So seien die Preise auf dem Wohnungsmarkt im Allgemeinen nicht gesunken, sondern lägen nach wie vor auf hohem Niveau, so Herr Quyet.

Um diese Gelegenheit nicht zu verpassen, muss jeder Kunde den niedrigsten Preis selbst bestimmen, den er akzeptieren kann. Wenn es zu diesem Zeitpunkt ein gutes Produkt zu einem für den Kunden akzeptablen Preis gibt, sollte er Geld dafür ausgeben, es zu kaufen.

Herr Le Dinh Hao, Direktor der Geschäftsabteilung von Batdongsan.com.vn, teilte die gleiche Meinung und sagte, dass es sehr schwierig sei, Ratschläge zum Grundfischen zu geben, da die Vorhersage, wo oben und wo unten ist, alles persönliche und subjektive Meinungen seien.

Jede Immobilienart hat ein gewisses Marktpotenzial, das von der jeweiligen Zeit und den jeweiligen politischen Rahmenbedingungen abhängt. Wenn Kunden also genügend Geld angespart haben und fertige oder zukünftige Wohnprodukte kaufen möchten, die ihren Wohnbedürfnissen oder ihrem Vermögensaufbau entsprechen, müssen sie sich nicht darum kümmern, ob der Preis für das jeweilige Haus am Tiefpunkt liegt oder nicht. Sobald sie eine Anpassung feststellen, können sie sofort kaufen.

Derzeit ergreift die Regierung eine Reihe von Maßnahmen zur Unterstützung des Marktes, beispielsweise Kredite, Gesetzesänderungen usw. Auch die Kommunen unterstützen schleppend voranschreitende Projekte aktiv, um rechtliche Schritte abzuschließen und Produkte auf den Markt zu bringen. Es ist wahrscheinlich, dass sich der Markt bald erholen und seinen dynamischen Rhythmus wiederfinden wird.

Herr Tran Khanh Quang, Generaldirektor der Viet An Hoa Company, erklärte, dass sich der Immobilienmarkt seit Ende März in der stärksten Preissenkungswelle der letzten fünf Jahre befinde. Aktuelle Umfragen zeigen, dass die durchschnittliche Preissenkung bei Immobilien 25 bis 30 Prozent beträgt, in einigen abgelegenen oder vorstädtischen Gebieten im Süden sogar 30 bis 50 Prozent. Die Welle der Immobilienpreissenkungen hat sich jedoch inzwischen ausgeweitet und ist zu einem normalen Rhythmus geworden und nicht mehr so schockierend wie in der ersten Phase.

Herr Quang schätzt, dass der Immobilienmarkt Mitte dieses Jahres seinen Tiefpunkt erreichen wird. Sollte die Preissenkungswelle stärker ausfallen und Käufer weiterhin draußen stehen und beobachten, bedeutet dies, dass der Tiefpunkttest-Zyklus noch nicht beendet ist. Sollte sich die Preissenkungswelle jedoch verlangsamen, Käufer bereit sein zu zahlen und Transaktionen beginnen, könnte dies ein Zeichen dafür sein, dass sich der Markt allmählich wieder erholt.

Laut der Vereinigung vietnamesischer Immobilienmakler ist dies nach zwei Jahren rasanter Entwicklung der richtige Zeitpunkt und eine „einmalige“ Gelegenheit, professionellen Investoren mit Erfahrung im Erfassen von Marktinformationen oder starkem Finanzpotenzial und ungenutztem Cashflow, die bereit sind, für drei bis fünf Jahre oder länger zu investieren und höhere Gewinne als die Bankzinsen zu erwarten, beim „Sammeln von Waren“ zu helfen, da sich der Verkaufspreis allmählich stabilisiert hat und es viele Optionen gibt, insbesondere auf dem Sekundärmarkt.

Für Menschen mit echtem Wohnungsbedarf ist dies auch eine Kaufgelegenheit, da in dieser Zeit viele Unternehmen umstrukturieren und die Verkaufspreise an den Gleichgewichtspunkt anpassen, um „überleben“ zu können.

Wenn Kunden über genügend Bargeld verfügen und ein fertiges Produkt oder ein zukünftiges Wohnprodukt (mit gutem Baufortschritt und Rechtsstatus) kaufen möchten, das ihren Bedürfnissen zum Wohnen oder Vermögensaufbau entspricht, müssen sie sich nicht darum kümmern, ob der Preis für das Haus am „Tiefpunkt“ ist oder nicht. Sobald sie eine Anpassung sehen, können sie es kaufen.

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