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Entfesseln Sie Immobilienprojekte

Báo Tuổi TrẻBáo Tuổi Trẻ25/11/2024

Viele Experten sind davon überzeugt, dass der Pilotmechanismus, mit dem Unternehmen Landnutzungsrechte mit Privatpersonen aushandeln können, um gewerbliche Wohnbauprojekte durchzuführen, die Projektbindung aufheben, das Wohnungsangebot erhöhen und zur Lösung des Wohnungsmangels beitragen wird.


'Cởi trói' cho các dự án bất động sản - Ảnh 1.

Die Regierung schlug der Nationalversammlung außerdem vor, Unternehmen die Errichtung gewerblicher Wohnbauprojekte auf dem Gelände der wegen Umweltverschmutzung verlegten Fabrik zu gestatten. Auf dem Foto: Das erstklassige Grundstück der Hanoi Soap Factory im Industriegebiet Cao-Xa-La in der Nguyen-Trai-Straße 233, 233B, 235 (Bezirk Thanh Xuan, Hanoi) stellt auch nach vielen Jahren der Verlegung noch immer keine Verschwendung von Landressourcen dar – Foto: DANH KHANG

Der Resolutionsentwurf zu diesem Pilotmechanismus wurde gerade von der Nationalversammlung kommentiert und soll in der Sitzung, die Ende November endet, angenommen werden.

Angesichts der aktuellen Lage des Wohnungsangebots auf dem Markt, das sich auf die Segmente Mittelklasse, Oberklasse und Luxuswohnungen konzentriert, deuten einige Meinungen jedoch auch darauf hin, dass der Pilotmechanismus eine klare Ausrichtung haben sollte, bei der die Vereinbarung über den Erhalt von Landnutzungsrechten zur Entwicklung des Segments bezahlbarer Wohnungen und bezahlbarer Wohnungen zur Deckung des tatsächlichen Wohnungsbedarfs der Mehrheit der Menschen im Vordergrund stehen sollte.

Hunderte von Immobilienprojekten warten auf ihre Lösung

Im März 2024 teilte das Bauministerium bei einer Sitzung der Arbeitsgruppe des Premierministers zur Überprüfung, Förderung und Anleitung der Beseitigung von Schwierigkeiten und Hindernissen bei der Umsetzung von Immobilienprojekten mit, dass in Ho-Chi-Minh-Stadt 143 Immobilienprojekte, in Hanoi 246 Projekte, in Hai Phong 4 Projekte, in Binh Dinh 16 Projekte und in Can Tho 34 Projekte darauf warten, dass die Arbeitsgruppe, die Ministerien, Zweigstellen und Kommunen die Hindernisse beseitigen.

Es ist ersichtlich, dass im ganzen Land noch immer Hunderte von Immobilienprojekten „eingefroren“ sind.

Viele dieser Projekte können nicht umgesetzt werden, weil es an Bauland mangelt. Investoren, die Geld für den Kauf von Bauland ausgeben, können das Projekt nicht umsetzen, weil ihnen ... 1 m² Bauland fehlt.

Darüber hinaus hat die Regierung in dem der Nationalversammlung zur Prüfung und Genehmigung vorgelegten Pilot-Resolutionsentwurf vorgeschlagen, dass die Nationalversammlung Unternehmen die Errichtung gewerblicher Wohnbauprojekte auf Grundstücken gestatten solle, auf denen Betriebe liegen, die aufgrund von Umweltverschmutzung bzw. aufgrund von Bau- und Stadtplanungsvorschriften verlegt werden müssen.

In Hanoi selbst verschmutzen viele Produktionsstätten die Umwelt im Innenstadtbereich. Nach der Verlagerung der Fabriken in Vororte oder benachbarte Provinzen wurden viele jahrzehntelang verlassene „Goldgruben“ freigelegt.

Typischerweise besteht der Cluster aus drei Fabriken (Sao Vang-Gummifabrik, Hanoi-Seifenfabrik und Thang Long-Tabakfabrik) mit einer Gesamtfläche von etwa 150.000 m² , nachdem sie in die Vororte verlegt wurden und viele Jahre lang brach lagen.

Unter ihnen ist das „goldene Land“ der Hanoi-Seifenfabrik, das schon seit vielen Jahren verlegt wurde, auf dem aber bis heute immer noch Gras wächst, weil es keinen Mechanismus gibt, um es in Land für den gewerblichen Wohnungsbau umzuwandeln.

'Cởi trói' cho các dự án bất động sản - Ảnh 2.

Ein Projekt in der Mai-Chi-Tho-Straße, Bezirk An Phu, Stadt Thu Duc, Ho-Chi-Minh-Stadt – Foto: NGUYEN VAN TRUNG

Unternehmen und Grundeigentümer sind zufrieden

Im Gespräch mit Tuoi Tre erklärte Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt, dass der Pilotmechanismus, der es Unternehmen ermöglicht, mit Privatpersonen über die Erlangung von Landnutzungsrechten zu verhandeln, die nicht auf Wohngrundstücken beruhen, um gewerbliche Wohnbauprojekte durchzuführen, eine weitere Möglichkeit für Unternehmen darstellt, die in Immobilien investieren, an Land zu gelangen.

Dieser Mechanismus gewährleistet außerdem das Verhandlungsrecht der Landnutzer und verringert so die Zahl der Beschwerden beim Landerwerb zur Projektumsetzung.

„Obwohl der derzeitige Mechanismus zur Landrückgewinnung viel besser ist als der vorherige (die Entschädigungshöhe ist zufriedenstellender und marktorientierter), ist er nicht so gut wie der Pilotmechanismus für Unternehmen und Personen mit Landnutzungsrechten zur Aushandlung von Landübertragungen“, betonte Herr Chau.

Im dritten Bezirk von Ho-Chi-Minh-Stadt beispielsweise entstanden in den letzten Jahren 48 alte Wohnhäuser. Bislang haben sich Unternehmen bereit erklärt, bei fünf alten Wohnhäusern 100 % der alten Wohnungen von den Bewohnern zurückzukaufen, um das Projekt zum Bau neuer gewerblicher Wohnhäuser umzusetzen. Es gab jedoch keine Beschwerden, da es sich um einen fairen Kauf- und Verkaufsmechanismus handelt.

Es gibt immer noch 43 alte Wohnhäuser, die noch nicht renoviert wurden, weil wir keinen Mechanismus haben, um Investoren zu Verhandlungen über den Rückkauf alter Wohnungen zu ermutigen.

Laut Herrn Chau stecken derzeit viele gewerbliche Wohnungsbauprojekte fest, weil die Unternehmen über Grundstücke verfügen, die nicht als Wohngrundstücke dienen, sodass keine Bauarbeiten durchgeführt werden können.

Während es auf dem Wohnungsmarkt (aufgrund eines Mangels an Wohnbauprojekten) an Wohnraum mangelt, wird die Zahl der lizenzierten gewerblichen Wohnbauprojekte steigen und damit auch das Angebot an Wohnraum in der kommenden Zeit. Dies würde bedeuten, dass die Nationalversammlung Unternehmen die Möglichkeit geben würde, über den Kauf von Nichtwohngrundstücken für gewerbliche Wohnbauprojekte zu verhandeln.

Herr Nguyen Huu Cuong, Vorsitzender des Hanoi Real Estate Club, kommentierte, dass die Pilotpolitik, die es Unternehmen ermöglicht, über den Kauf von Nichtwohngrundstücken von Privatpersonen zu verhandeln, um gewerbliche Wohnprojekte zu errichten, eine offene Richtung für die Entwicklung des Wohnungsmarktes darstelle.

Dieser Mechanismus ermöglicht es Immobilienunternehmen auch, mit Landnutzern zusammenzuarbeiten, indem sie Landnutzungsrechte übertragen und Anteile an Land einbringen, um gewerbliche Wohnbauprojekte umzusetzen.

Dadurch wird der Grundstücksfonds für den Wohnungsbau aufgestockt und der Wohnungsbedarf der Bevölkerung gedeckt. „Unternehmen direkte Verhandlungen zu ermöglichen und den Rückkauf von Landnutzungsrechten zu ermöglichen, ist sicherlich deutlich günstiger, als Ausschreibungen und Auktionen für Landnutzungsrechte für den Bau gewerblicher Wohnprojekte durchzuführen. Direkte Verhandlungen zwischen den beiden Parteien vermeiden „virtuelle Preise“ bei Grundstücksauktionen“, kommentierte Herr Cuong.

Viele Immobilienexperten äußerten zudem die Ansicht, dass das Pilotprojekt, das es Unternehmen ermöglicht, über den Kauf landwirtschaftlicher Flächen und anderer Grundstücke von Privatpersonen zu verhandeln, um gewerblichen Wohnraum zu errichten, auch die derzeitige Landverschwendung in städtischen Gebieten verhindern würde.

Tatsächlich gibt es in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt viele nicht zu Wohnzwecken genutzte Grundstücke, die seit Jahren brachliegen. Durch die Pilotierung von Kauf- und Umwandlungsvereinbarungen können Grundstücke effizienter genutzt werden, während der Staat weiterhin Landnutzungsgebühren und Steuern erhebt und die Menschen mehr Möglichkeiten haben, Häuser zu kaufen.

Förderung von kostengünstigem Gewerbewohnungsbau

'Cởi trói' cho các dự án bất động sản - Ảnh 3.

Obwohl das Pilotprojekt, das Unternehmen die Aushandlung von Nutzungsrechten für Nichtwohngrundstücke für gewerblichen Wohnungsbau ermöglicht, von vielen Experten unterstützt wird, sind sie der Ansicht, dass bei dem Pilotprojekt, das Unternehmen die Aushandlung des Kaufs von Nichtwohngrundstücken für gewerbliche Wohnungsbauprojekte ermöglicht, erschwingliche gewerbliche Wohnungsbauprojekte priorisiert werden sollten, die an die örtlichen Gegebenheiten angepasst sind.

Herr Dinh Minh Tuan, Regionaldirektor Süd von Batdongsan.com, empfiehlt, diesen Pilotmechanismus zu nutzen, um bezahlbaren Wohnraum und preiswerte Gewerbewohnungen zu entwickeln und so das Wohnungsangebot zu erhöhen und den tatsächlichen Wohnungsbedarf der Mehrheit der Menschen zu decken.

Herr Tuan ist der Ansicht, dass die Erhöhung des Wohnungsangebots durch den Pilotmechanismus mit den praktischen Bedürfnissen im Einklang stehen muss. Wenn es keine klare Richtung gibt und sich die Unternehmen, nachdem sie sich bereit erklärt haben, den Menschen Land abzukaufen, nur auf die Entwicklung von hochpreisigen Gewerbewohnungen (ca. 50 Millionen VND/ m2 ) konzentrieren, um wie in der Vergangenheit hohe Gewinne zu erzielen, wird das Ziel, Angebot und Nachfrage auf dem Markt auszugleichen, nicht erreicht werden.

Ein weiterer Punkt ist laut Herrn Tuan, dass das Pilotprogramm für Unternehmen, die Privatpersonen nicht-wohnwirtschaftliche Grundstücke zum Bau gewerblicher Wohnprojekte abkaufen möchten, die Situation vermeiden muss, dass einige Investoren mit finanziellem Potenzial diese Regelung ausnutzen, um Grundstücke zu kaufen und sie dort zu belassen, bis der Preis steigt, um sie dann an andere Unternehmen zu übertragen.

Es müssen Vorschriften hinzugefügt werden, die vorschreiben, dass Unternehmen, die über Grundstücke verhandeln und diese von Privatpersonen kaufen, innerhalb von zwei bis drei Jahren gewerbliche Wohnbauprojekte umsetzen müssen. Andernfalls müssen sie das Grundstück an einen anderen Investor übertragen, der das Projekt umsetzt, andernfalls wird das Land zurückgefordert.

Das Resolutionsduo wird Hindernisse für den Immobilienmarkt beseitigen.

Zusätzlich zu der Pilotresolution, die es Unternehmen ermöglicht, über die Übertragung von Nichtwohngrundstücken von Privatpersonen zu verhandeln, um damit gewerbliche Wohnprojekte zu errichten, plant die Regierung außerdem, der Nationalversammlung eine spezielle Resolution zur Behandlung landbezogener Probleme, der Verlagerung umweltverschmutzter Fabriken, der Neuanordnung der Zentralen staatlicher Behörden sowie von Projekten, die Inspektionen, Prüfungen, Untersuchungen und Gerichtsurteilen unterliegen, zur Prüfung und Genehmigung vorzulegen.

Diese beiden Beschlüsse werden die Vermögenswerte, die derzeit in Hunderten von auf Eis gelegten Wohnungs- und Stadtentwicklungsprojekten im ganzen Land stecken, wiederbeleben. Mit dem Mechanismus der Beschlüsse der Nationalversammlung erhalten Unternehmen eine Grundlage, um Projektinvestitionsverfahren abzuschließen, weiterhin Wohnungsbauprojekte umzusetzen, das Wohnungsangebot zu erhöhen und zum Ausgleich von Angebot und Nachfrage auf dem Markt beizutragen.

Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt DO DUC DUY:

„Von lokalen Entscheidungsträgern falsch gemachte Projekte werden gerettet“

Die zuständige Behörde hat in Bezug auf die thematische Resolution angeordnet, dass Projekte, die aufgrund von Fehlverhalten der lokalen Behörden und Führungskräfte ins Stocken geraten sind, gelöst werden, damit die Unternehmen ihre Projekte weiter umsetzen können. Bei Projekten dieser Art wurden die meisten lokalen Führungskräfte, die gegen das Gesetz verstoßen haben, bestraft.

Projekte, bei denen Unternehmen absichtlich Fehler machen, werden widerrufen, um eine Verschwendung von Landressourcen zu vermeiden.

Ich frage mich immer noch nach den Geschäftsbedingungen

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Apartmentprojekt in der Straße Le Van Luong, Gemeinde Nhon Duc, Bezirk Nha Be, Ho-Chi-Minh-Stadt – Foto: NGUYEN VAN TRUNG

Ein Immobilienprojektinvestor in Ho-Chi-Minh-Stadt sagte, dass die Regierung die Pilotresolution nicht nur der Nationalversammlung zur Prüfung und Genehmigung vorlege, sondern dass Ho-Chi-Minh-Stadt auch die Anzahl der Unternehmen prüfe, deren Grundstücke aufgrund von Vorschriften nicht mehr genehmigungsfähig seien und die keine Projekte umsetzen könnten. Der Überprüfung zufolge sind allein auf dieses Unternehmen fast 20 Grundstücke im Bezirk Binh Chanh, Bezirk 8, Thu Duc, gesperrt.

Diese Person sagte, dass es sich bei dem Großteil des Landes um landwirtschaftliche Flächen, nicht um landwirtschaftliche Flächen und nicht um Wohngrundstücke handele und dass das Unternehmen die Übertragung von der Bevölkerung abgeschlossen habe, das Projekt jedoch nicht durchgeführt werden könne, da dies gesetzlich nicht zulässig sei.

Der Immobilienmarkt war in letzter Zeit schwierig. Unternehmen können die verfügbaren Grundstücke jedoch nicht für weitere Projekte nutzen und haben keine Möglichkeit, sie zu verkaufen, um Geld zu verdienen. Daher ist die Situation sehr schwierig. Gleichzeitig müssen Unternehmen weiterhin Zinsen für Bankkredite zahlen, was die Lage noch weiter verschärft.

Dieses Unternehmen ist nach Lektüre des Resolutionsentwurfs, der demnächst zur Genehmigung vorgelegt werden soll, der Ansicht, dass es sich hierbei um eine notwendige Maßnahme zur Beseitigung von Schwierigkeiten für Unternehmen und den Markt handelt und dass es bald die Möglichkeit haben wird, zur Genehmigung vorgelegt zu werden.

Für Unternehmen ist es jedoch bedenklich, dass der Resolutionsentwurf die Bedingungen für die Umsetzung kommerzieller Wohnbauprojekte durch Vereinbarungen über den Erhalt bzw. Besitz von Landnutzungsrechten festlegt.

Dementsprechend dürfen Immobilienunternehmen, die gewerbliche Wohnungsbauprojekte durch Vereinbarungen über den Erhalt von Landnutzungsrechten umsetzen oder über Landnutzungsrechte verfügen, wie in dieser Entschließung vorgeschrieben, den Nutzungszweck für eine oder mehrere Arten von Grundstücken ändern, um das Projekt umzusetzen. Dazu gehören landwirtschaftliche Flächen, nicht landwirtschaftliche Flächen, die kein Wohngrundstück sind, sowie Wohngrundstücke und andere Grundstücke auf demselben Grundstück im Falle von Vereinbarungen über den Erhalt von Landnutzungsrechten.

Diese Regelung kann so ausgelegt werden, dass Unternehmen, die bereits über Land verfügen, den Zweck landwirtschaftlicher Flächen oder nichtlandwirtschaftlicher Flächen, die nicht als Wohngrundstücke dienen, für Projekte ändern können. Bei einer Übertragung müssen sie jedoch Grundstücke übertragen, die sowohl Wohngrundstücke als auch andere Grundstücke auf demselben Grundstück umfassen.

Wenn der Beschluss also angenommen und wie vom Unternehmen verstanden umgesetzt wird, wird die Entfernung nicht vollständig sein.

Diese Person erklärte weiter, dass es derzeit neben Unternehmen, die im Rahmen ihrer Geschäftsnutzungsrechte über verfügbare Landmittel verfügen, auch Fälle gebe, in denen Unternehmen zuvor Einzelpersonen im Unternehmen den Kauf landwirtschaftlicher Flächen gestattet hätten, diese aber aufgrund rechtlicher Probleme noch nicht in die Geschäftsnutzungsrechte aufgenommen hätten; oder es gebe Unternehmen mit ausreichenden Ressourcen, die von Einzelpersonen Landübertragungen erhalten möchten, um Projekte durchzuführen.

Wenn man das oben Gesagte versteht, können Unternehmen nur Gebiete kaufen, die sowohl Wohngrundstücke als auch andere Grundstücke enthalten, was den Zugang des Unternehmens zu Landressourcen einschränkt.

„Der Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt hat die Nationalversammlung kürzlich auf die Unzulänglichkeit hingewiesen, da in Wirklichkeit die meisten Immobilienprojekte auf Grundstücken umgesetzt werden, die ursprünglich nicht als Wohngebiete genutzt werden, und die detaillierte Planung der Projekte zudem viele verschiedene Arten von Grundstücken umfasst, wie etwa Wohngebiete, Verkehrsflächen, Grünflächen … sodass die Bestimmungen des Bodengesetzes in der Praxis nicht umgesetzt werden können. Daher muss die Redaktion dies überdenken“, schlug er vor.

Sollte eine Phrase entfernen

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt, äußerte die gleichen Bedenken und sagte, dass die Formulierung „für Fälle einer Vereinbarung über den Erhalt von Landnutzungsrechten“ aus der Verordnung über Wohngrundstücke und andere Grundstücke auf demselben Grundstück gestrichen werden sollte, um Missverständnisse bei der Umsetzung der Resolution zu vermeiden.

Dies bedeutet, dass Unternehmen, die bereits über Land verfügen oder von Anfang an eine Übertragung erhalten haben, drei Arten von Land nutzen können: landwirtschaftliche Flächen; nicht landwirtschaftliche Flächen, die keine Wohnflächen sind; Wohnflächen und andere Flächen auf demselben Grundstück, um gewerbliche Wohnprojekte durchzuführen, solange sie der Planung, dem Flächennutzungsplan und anderen Kriterien im Beschluss entsprechen.

„Nur so können wir den Engpass beseitigen und Landressourcen freisetzen“, sagte Chau.


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Quelle: https://tuoitre.vn/coi-troi-cho-cac-du-an-bat-dong-san-20241125080112795.htm

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