Immobilienspekulationen zurückdrängen

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DNVN – Immobilienrechtsexperte Pham Thanh Tuan erklärte, der Vorschlag im geänderten Einkommensteuergesetzentwurf des Finanzministeriums ziele vor allem darauf ab, Immobilienspekulationen zu verhindern. Der Vorschlag, die derzeitige Regelung zu ersetzen, sieht die Anwendung eines allgemeinen Steuersatzes von 2 % auf den Übertragungspreis vor.

Laut Immobilienrechtsexperte Pham Thanh Tuan löste der Plan, persönliche Einkünfte aus Immobilienübertragungen auf der Grundlage der Haltedauer zu besteuern, wie jeder andere Vorschlag im Zusammenhang mit Immobilien sofort Kontroversen aus.

Gegner befürchten, dass sich die Steuer nach ihrer Einführung auf Mieten und Verkaufspreise auswirken und es für diejenigen, die kein Zuhause haben oder keins besitzen, schwieriger machen könnte. Befürworter hoffen, dass diese Lösung die Spekulation einschränkt, das „Angebot“ an die Bedürftigen zurückgibt und dadurch die Immobilienpreise senkt.

Die heutige Besteuerung von Immobilien bedarf sorgfältiger Überlegungen und muss mit Blick auf die spezifischen Probleme des vietnamesischen Immobilienmarktes erfolgen.

Die Länder erheben typischerweise Grundsteuern in Form progressiver Steuern, die proportional zur Größe des Eigentums sind, Steuern, die für die Nichtnutzung des Eigentums erhoben werden, und höherer Steuern für kurzfristige Immobilienbesitzer.

Die Immobilienbesteuerung ist nach wie vor schwierig.

Bei der progressiven Besteuerung proportional zur Anzahl der Immobilien besteht der Ansatz der Länder, die diese Form anwenden, darin, dass diejenigen, die mehr Immobilien besitzen, einen höheren Steuersatz zahlen als diejenigen, die weniger besitzen. Großbritannien erhöht die Steuer um 3 %, wenn ein Zweitwohnsitz erworben wird. Singapur erhebt 20 % Steuern auf den Zweitwohnsitz, 30 % auf den Drittwohnsitz.

Was die Steuern betrifft, die auf die Nichtnutzung von Immobilien erhoben werden, so erhebt Kanada eine Steuer von 1 % auf leerstehende Häuser, Großbritannien erhebt eine zusätzliche Steuer auf Häuser, die seit mindestens einem Jahr leer stehen …

Die Anwendung höherer Steuersätze für kurzfristige Immobilienbesitzer ist weit verbreitet. In Singapur wird die Wertdifferenz zwischen Grundstückskauf und -verkauf im ersten Jahr typischerweise mit 100 % und nach zwei Jahren mit 50 % besteuert. Taiwan erhebt in den ersten zwei Jahren einen Steuersatz von 45 % auf den Weiterverkauf von Immobilien, nach zwei bis fünf Jahren von 35 % und nach fünf bis zehn Jahren von 20 %. Auch in Korea beträgt der Steuersatz 70 % auf den Weiterverkauf von Immobilien im ersten Jahr.

In Vietnam verlangt die Zentrale Resolution Untersuchungen zur „Vorschrift höherer Steuersätze für Personen, die große Landflächen und viele Häuser nutzen, an Grundstücksspekulationen, langsamer Landnutzung und Landaufgabe beteiligt sind“. Somit werden künftig höhere Steuersätze auf drei Gruppen angewendet: „Nutzer großer Landflächen und vieler Häuser“ (basierend auf der Menge), „Grundstücksspekulation“ (basierend auf der Besitzdauer) und „langsamer Landnutzung, Landaufgabe“ (wobei das Land nicht genutzt wird) – ähnlich den aktuellen Regelungen in vielen Ländern.

Der Vorschlag im Entwurf des überarbeiteten Einkommensteuergesetzes des Finanzministeriums zielt vor allem darauf ab, spekulatives Verhalten zu verhindern. Er ersetzt die derzeitige Regelung, die einen allgemeinen Steuersatz von 2 % auf den Übertragungspreis anwendet, unabhängig von der Haltedauer. Das Finanzministerium geht davon aus, dass die Nationalversammlung , falls der Entwurf in das Gesetzgebungsprogramm aufgenommen wird, bis Ende 2025 ihre Stellungnahme abgeben und die Verabschiedung des Entwurfs in der Sitzungsperiode Mitte 2026 in Erwägung ziehen wird.

„Obwohl noch nicht im Detail, halte ich diese Lösung für sinnvoller als die Anwendung einer progressiven Steuer auf Immobilienbesitzer. Hohe Steuersätze bei kurzfristigem Besitz können theoretisch dazu beitragen, Spekulationen einzuschränken und den Versuch zu verhindern, Immobilien zu einem höheren Preis zu verkaufen“, erklärte Herr Tuan.

Laut Herrn Tuan nutzen Spekulanten ihre finanzielle Hebelwirkung in der Regel kurzfristig. Die Notwendigkeit, Immobilien über einen langen Zeitraum zu halten, führt zu finanziellem Druck für sie. Hohe Steuersätze erhöhen die Kosten und verringern die Attraktivität der Immobilienspekulation. Die Liquidität bei Käufen und Verkäufen sinkt daher.

Damit dieses Steuerinstrument jedoch wirksam sein kann, müssen mindestens die folgenden Bedingungen erfüllt sein: die Vervollständigung der nationalen Datenbank zu Grundstückspreisen und die Sicherstellung der IT-Infrastruktur.

Die Vervollständigung der nationalen Datenbank zu Grundstückspreisen ist auch eine Anforderung des Bodengesetzes von 2024. Wenn die „Zwei-Preis-Situation“ bei Immobilientransaktionen und Barzahlungen nicht gelöst wird, wird die Besteuerung weiterhin nicht einfach sein und es wird schwierig sein, Fairness zu gewährleisten.

Gleichzeitig ist die Sicherstellung einer vollständigen IT-Infrastruktur für die Registrierung von Grundstücks- und Immobilientransaktionen die Grundlage dafür, dass die Steuerbehörden Informationen über die Haltedauer von Immobilien erhalten, um diese präzise anwenden zu können.

„Wenn diese Grundvoraussetzungen erfüllt sind, wird das Steuerinstrument zur Begrenzung der Immobilienspekulation wirklich ‚richtig‘ und ‚zielführend‘ sein, da es das Ziel der Marktregulierung erfüllt und Spekulanten ins Visier nimmt“, betonte Herr Tuan.

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