Am Morgen des 13. November diskutierte die Nationalversammlung in Gruppen den Resolutionsentwurf zur Pilotierung der Umsetzung kommerzieller Wohnungsbauprojekte durch Vereinbarungen über den Erhalt oder Besitz von Landnutzungsrechten.
Gruppe 15 umfasst Delegationen der Nationalversammlung aus den Provinzen Quang Tri, Yen Bai , Binh Phuoc und Binh Thuan. Der stellvertretende Leiter der Delegation der Nationalversammlung der Provinz Binh Thuan, Nguyen Huu Thong, leitete die Diskussionsrunde.
Beseitigung der Engpässe beim Landzugang
Nachdem er den Abgeordneten der Nationalversammlung zugehört hatte, die über die Vervollständigung des Resolutionsentwurfs zur Pilotierung der Umsetzung kommerzieller Wohnungsbauprojekte durch Vereinbarungen über den Erhalt oder Besitz von Landnutzungsrechten diskutierten und Ideen einbrachten, ergriff der Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt, Do Duc Duy, das Wort und erläuterte und klärte einige für die Abgeordneten besorgniserregende Punkte.
Minister Do Duc Duy betonte, dass die Veröffentlichung dieses Pilot-Resolutionsentwurfs sehr notwendig sei. Der Zweck des Resolutionsentwurfs bestehe darin, eine Methode für den Landzugang bei der Umsetzung kommerzieller Wohnungsbauprojekte zu ergänzen. Zuvor gab es gemäß den Bestimmungen des Bodengesetzes von 2003 und des Wohnungsbaugesetzes von 2005 für die Umsetzung kommerzieller Wohnungsbauprojekte zwei Mechanismen zur Übertragung von Landnutzungsrechten: den Mechanismus der obligatorischen Übertragung und den Mechanismus der freiwilligen Übertragung.
Der Mechanismus der obligatorischen Übertragung besteht darin, dass der Staat Land zurückfordert und es durch Auktionen oder Ausschreibungen an Investoren übergibt, um Investitionsprojekte auf dem Land umzusetzen. Der Mechanismus der freiwilligen Übertragung besteht darin, dass Investoren mit Personen, die Landnutzungsrechte besitzen, über Landmittel für die Umsetzung gewerblicher Wohnbauprojekte verhandeln oder Investoren mit Landnutzungsrechten die zuständigen staatlichen Stellen um die Erlaubnis bitten, die Landnutzung zu ändern, um gewerbliche Wohnbauprojekte umzusetzen. Es gibt also zwei Übertragungsmechanismen über vier Formen des Landzugangs.
Das Wohnungsbaugesetz von 2010 und das Bodengesetz von 2013 erlaubten weiterhin alle vier Formen des Landzugangs zur Umsetzung gewerblicher Wohnbauprojekte, wie es auch das Bodengesetz von 2003 und das Wohnungsbaugesetz von 2005 taten. Mit der Verabschiedung des Wohnungsbaugesetzes von 2014 durch die Nationalversammlung wurden jedoch die Formen der Übertragung von Landnutzungsrechten oder der Änderung der Landnutzung eingeschränkt. Insbesondere schreibt das Wohnungsbaugesetz von 2014 vor, dass im Falle einer Übertragung nur Wohngrundstücke übertragen werden können. Und wenn man bereits Landnutzungsrechte besitzt und den Staat um eine Änderung der Landnutzung ersucht, muss dieses Gebiet einen Teil der Wohnfläche umfassen.
„Dies schränkt die Fälle des Landzugangs in Form der Übertragung von Landnutzungsrechten sowie des Besitzes von Landnutzungsrechten im Vergleich zum Bodengesetz von 2003 und dem Wohnungsbaugesetz von 2005 ein“, betonte der Minister und erklärte gleichzeitig, dass das Bodengesetz von 2013 die Fälle, in denen der Staat Land zurückfordert, um es an Investoren zu übergeben, indem er die Landnutzungsrechte durch Ausschreibungen auswählt und versteigert, nicht regelt oder kontrolliert. Das heißt, der Umfang des Projekts kann groß oder klein sein, obwohl es im Vergleich zum vorherigen Zeitraum nicht in Richtung des Erhalts von Landnutzungsrechten oder des Besitzes von Landnutzungsrechten durch Investoren geht, sondern der Staat kann Land mit Projekten zurückfordern, die hinsichtlich des Flächenumfangs nicht begrenzt sind.
Laut Minister Do Duc Duy ist in Artikel 79 und Artikel 127 des Bodengesetzes von 2024 jedoch festgelegt, dass der Staat Land nur für Projekte zur Entwicklung städtischer Gebiete mit gleichzeitiger technischer und sozialer Infrastruktur sowie Wohnraum zurückerhält. Gemäß dem aktuellen Städtegesetz beträgt die Größenordnung also normalerweise 20 Hektar oder mehr, und in Fällen kleinerer Flächen, in denen keine gleichzeitigen städtischen Elemente gewährleistet sind, gibt der Staat kein Land zurück. Daher wird die Methode, bei der der Staat Land zurückerhält, um es an Investoren zu übergeben, nicht umgesetzt. Gleichzeitig werden die Bestimmungen für Fälle, in denen der Staat Investoren den Erhalt von Landnutzungsrechten gestattet oder Investoren, die derzeit Landnutzungsrechte besitzen, ebenso kontrolliert und eingeschränkt wie im Wohnungsbaugesetz von 2014. Das heißt, sie gelten nur für Fälle, in denen beim Erhalt von Landnutzungsrechten 100 % der erhaltenen Fläche Wohnland sein müssen oder, falls Landnutzungsrechte vorliegen, ein Teil davon Wohnland sein muss.
Dies führt zu Projekten in vorstädtischem Ausmaß. Wenn es sich bei dem Grundstück nicht um Wohngrundstücke handelt, gibt es keinen Zugang dazu, da es sich weder um eine Landrückgewinnung durch den Staat noch um eine Gewährung von Landnutzungsrechten durch den Staat handelt, noch um eine Änderung der Landnutzungsrechte. Dies führt zu Schwierigkeiten für Orte mit wenigen Großprojekten. Diese Pilotresolution, die der Nationalversammlung zur Verkündung vorgelegt wurde, zielt daher darauf ab, diese Schwierigkeiten zu beseitigen und den Engpass bei der Landbeschaffung für gewerbliche Wohnbauprojekte zu lösen“, so der Minister.
Name und Dauer des Piloten sind angemessen.
Ein weiterer Inhalt betrifft den Namen. Der Delegierte Hoang Sy Dong sagte, wir sollten die Meinung einiger Abgeordneter der Nationalversammlung im Inspektionsbericht des Wirtschaftsausschusses akzeptieren, in dem es um die „Erprobung der Umsetzung gewerblicher Wohnungsbauprojekte durch den Erhalt der Übertragung von Landnutzungsrechten oder den Besitz von Landnutzungsrechten geht, wobei es sich bei dem Land nicht um Wohngrundstücke handelt“. Minister Do Duc Duy sagte, der ursprüngliche Name bei der Registrierung der Regierung bei der Nationalversammlung sei richtig gewesen. Beim Entwurf der Resolution wurde jedoch festgestellt, dass eine derartige Regelung nicht alle Fälle abdecken würde. Denn es gibt Situationen, in denen Investoren eine Übertragung von Landnutzungsrechten erhalten, und bei dem Landanteil, der die Übertragungsrechte erhält, handelt es sich sowohl um Wohngrundstücke als auch um Nichtwohngrundstücke. Wenn wir in den Namen der Resolution sofort aufnehmen, dass nur Fälle, in denen es sich nicht um Wohngrundstücke handelt, die Übertragungsrechte erhalten können, wird es Probleme geben.
Laut dem Minister gibt es auch Meinungen, dass sich der Namensentwurf mit dem Bodengesetz überschneiden könnte. Denn auch das Bodengesetz sieht Fälle vor, in denen die Übertragung von Rechten zulässig ist. Im Resolutionsentwurf hat die Regierung jedoch einen zusätzlichen Absatz 5, Artikel 1, vorgesehen, um Projekte auszuschließen, denen die Übertragung von Landnutzungsrechten durch das Bodengesetz, insbesondere das Bodengesetz von 2024, gestattet war oder die bereits über Landnutzungsrechte verfügen. Falls ein Fall durch das Bodengesetz geregelt war, ist er vom Regelungsumfang dieser Resolution ausgenommen. Somit ist der Name weiterhin umfassend und stellt sicher, dass er sich nicht mit dem Bodengesetz von 2024 überschneidet, das die Umsetzung ermöglichte.
Zu den Kriterien für die Umsetzung des Pilotprojekts sagte Minister Do Duc Duy, der Resolutionsentwurf sehe vor, dass während des Planungszeitraums nicht mehr als 30 % zusätzliche Wohnfläche im Vergleich zur bestehenden Wohnfläche geschaffen werden dürfe. Der Grund für diese Regelung liegt in der Resolution 18 des Zentralkomitees, die vorsieht, dass Landzuteilung und Landpacht hauptsächlich über Auktionen von Landnutzungsrechten und Ausschreibungen für Projekte, bei denen Land genutzt wird, erfolgen. Die Resolution des Zentralkomitees sieht also vor, dass Auktionen oder Ausschreibungen die wichtigsten Optionen sind. Die dritte Form ist somit der Erhalt von Rechtsübertragungen und die vierte Form ist die Änderung des Landnutzungszwecks bei Land, für das ein Nutzungsrecht besteht. Wenn wir diese umsetzen, wird dies nicht die wichtigste sein. Die Regierung schlägt daher maximal 30 % vor. Die restlichen 70 % werden somit im Sinne der Resolution 18 durch Ausschreibungen oder Auktionen umgesetzt.
Einige Delegierte schlugen vor, das Verfahren auf ländliche Gebiete auszuweiten und nicht nur auf städtische Gebiete zu beschränken. Minister Do Duc Duy sagte, dass der Staat gemäß den Bestimmungen von Artikel 79, Klausel 27 des Bodengesetzes derzeit bei Projekten mit synchronem städtischem Ausmaß Land zurückfordern darf und die Rückgewinnung von Land für Projekte zur Entwicklung ländlicher Wohngebiete zulässt. In ländlichen Wohngebieten gibt es also bereits eine Methode für den Staat, Land zurückzufordern, und die Gemeinden setzen diese weiterhin normal um. Daher ist es nicht notwendig, in ländlichen Gebieten eine weitere Vertragsform hinzuzufügen. Es muss sichergestellt werden, dass es keine Überschneidungen mit den Fällen gibt, die im Rahmen des Bodengesetzes von 2024 umgesetzt werden können.
Der Delegierte war der Ansicht, dass die Kriterien die Nutzung verschiedener Landtypen vorsahen. Welche Mechanismen und Sanktionen müssten entwickelt oder eingeführt werden, um die Ernährungssicherheit zu gewährleisten, die Stabilität von 3,5 Millionen Hektar Reisanbaugebieten zu erhalten und eine durchschnittliche Waldbedeckung von 42 % im ganzen Land sicherzustellen? Der Minister sagte, dass dieses Thema bereits in der Phase der Flächennutzungsplanung, der Stadtplanung und der Bauplanung umgesetzt und streng kontrolliert werde. Bei der Planung mussten wir feststellen, wie viel landwirtschaftliche Flächen in nichtlandwirtschaftliche Zwecke umgewandelt und wie viel Wohnland während des Planungszeitraums genutzt wurde, um die Stabilität der 3,5 Millionen Hektar Reisanbaugebietsfläche und die Stabilität der 42 % Waldbedeckung zu gewährleisten. In diesem Schritt führen wir die Planung durch und legen fest, welche Gebiete innerhalb des geplanten Gebiets für gewerbliche Wohnbebauung dem staatlichen Landerwerbsverfahren unterliegen und welche Gebiete der Übertragung von Landnutzungsrechten an den Investor unterliegen. Dies gilt jedoch nur innerhalb des genehmigten Planungsgebiets.
Die Abgeordneten der Nationalversammlung erwähnten außerdem, dass der Umsetzungszeitraum des Pilotprojekts fünf Jahre beträgt, es aber auch Sanktionen geben soll, falls der Investor Schwierigkeiten hat, die Übertragung der Rechte zu erhalten, oder sich die Frist für die Übertragung der Rechte verlängert. Minister Do Duc Duy erklärte, dass das Bodengesetz 2024 derzeit sehr genaue Vorschriften für die Handhabung von Fällen enthält, in denen Investoren die Übertragung von Landnutzungsrechten erhalten, und wie die Frist im Falle einer Verlängerung verlängert werden kann. Auch für den Fall, dass die Verlängerungsfrist ohne erfolgreiche Einigung für das gesamte Gebiet abläuft, gibt es einen Handhabungsmechanismus. Daher wird im Resolutionsentwurf erwähnt, dass die Umsetzung der Vereinbarung zum Erhalt von Landnutzungsrechten gemäß dem Bodengesetz 2024 erfolgt, was die Handhabung aller Verlängerungsfälle beinhaltet. Viele Fälle werden nicht erfolgreich umgesetzt, sodass diese Resolution keine weiteren Vorschriften enthält.
Bezüglich der Verfahren erklärte der Minister, dass das Bodengesetz zwar die Verfahren zur Vereinbarung von Landnutzungsrechten für die Umsetzung von Investitionsprojekten im Allgemeinen, einschließlich Wohnungsbauprojekten, vorschreibe, einige Abgeordnete der Nationalversammlung jedoch der Meinung waren, dass es spezifische und detaillierte Regelungen für die Art von Projekten geben müsse, bei denen auf diese Weise auf Land zugegriffen wird. Die Regierung hat dies akzeptiert, und im Resolutionsentwurf ist eine Bestimmung enthalten, wonach die Nationalversammlung die Regierung beauftragt, die Verfahren für Projekte zur Umsetzung des Pilotmechanismus sowie für Projekte zur Umsetzung des Pilotmechanismus, die sich auf Land beziehen, das aus dem Bereich der nationalen Verteidigung und Sicherheit stammt, festzulegen.
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Quelle: https://baotainguyenmoitruong.vn/bo-truong-do-duc-duy-lam-ro-quy-dinh-thuc-hien-du-an-nha-o-thuong-mai-thong-qua-thoa-thuan-ve-nhan-quyen-su-dung-dat-383055.html
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