Voraussichtlich, wenn sich der Markt erholt, sind die Immobilienpreise in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt himmelhoch, es fehlt an bezahlbaren Wohnungen

Der Markt hat immer noch viele Schwierigkeiten, die Politik muss verschoben werden, wird sich in der zweiten Hälfte des Jahres 2024 verbessern; die Immobilienpreise in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt sind im Vergleich zum Einkommen der Menschen zu hoch; Thai Nguyen ist entschlossen, Schulden im Zusammenhang mit Landnutzungsgebühren, Grundmieten usw. einzutreiben, so die neuesten Immobiliennachrichten.

Die Immobilienbranche hat noch immer mit vielen Schwierigkeiten zu kämpfen, könnte sich aber in der zweiten Hälfte des Jahres 2024 erholen. (Quelle: SBV)

Immobilienmarkt wird in der zweiten Hälfte des Jahres 2024 florieren

Eines der Signale, das eine Erholung der Immobilienbranche vorhersagt, ist die Senkung der Kreditzinsen auf ein niedrigeres Niveau, was die Hauptantriebskraft für die Erholung der gesamten Branche sein wird. Derzeit werden die Mobilisierungszinsen seit dem ersten Quartal 2023 angepasst, die Entwicklung der Kreditzinsen verzögert sich jedoch.

Laut dem Bericht der WiGroup über die Geschäftsergebnisse im zweiten Quartal 2023 hat die Immobilienbranche noch immer mit vielen Schwierigkeiten zu kämpfen, könnte sich aber in der zweiten Hälfte des Jahres 2024 erholen.

Konkret verzeichnete das Wachstum des Gewinns nach Steuern (NPAT) im zweiten Quartal 2023 der gesamten Wohnimmobilienbranche (ohne Vinhomes) ein negatives Wachstum von etwa -46 % im gleichen Zeitraum, obwohl der absolute Wert im Vergleich zum ersten Quartal 2023 einen Anstieg verzeichnete, es jedoch keinen wirklich starken Katalysator gab, der den Gewinn der gesamten Branche ankurbelte, um sich von der Talsohle zu erholen.

Bei genauerer Betrachtung der Wachstumsanalyse von 20 Unternehmen (die 90 % der Kapitalisierung der Branche ausmachen) zeigen die Daten, dass nur fünf Immobilienunternehmen im zweiten Quartal ein positives Wachstum verzeichneten.

Dafür gibt es jedoch zwei Hauptgründe: plötzliches Wachstum aufgrund anderer Gewinne und nicht aufgrund des Kerngeschäfts oder hohes Wachstum aufgrund niedriger Gewinne im gleichen Zeitraum.

Andere große Unternehmen der Branche verzeichneten im Vergleich zum gleichen Zeitraum allesamt einen Gewinnrückgang von über 20 %, was die allgemeinen Schwierigkeiten des Immobilienmarktes widerspiegelt.

Der Lagerbestandswert der gesamten Branche ist im Vergleich zum ersten Quartal 2023 gesunken. Enge gesetzliche Rahmenbedingungen und eine Verknappung der Kreditströme in den Immobilienmarkt sind die beiden Hauptgründe, warum Unternehmen Schwierigkeiten bei der Umsetzung von Projekten haben.

Die Nachfrage ist auch nicht sehr optimistisch, wenn man bedenkt, dass die gesamten Immobilientransaktionen im zweiten Quartal 2023 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 66 % und im Vergleich zum Vorquartal um 9 % zurückgingen.

Um ihr „Überleben“ zu sichern, müssen Immobilienmanager laut WiGroup eine defensive Strategie umsetzen, indem sie den Verschuldungsgrad auf ein sicheres Niveau reduzieren, die Zinsaufwendungen senken und eine Insolvenz vermeiden, während die Verkaufsaktivitäten deutlich zurückgehen. Zum Ende des zweiten Quartals 2023 lag das Verhältnis von Schulden zu Zinsen zum Eigenkapital der gesamten Branche bei 0,48.

Die gesamten Zinsaufwendungen beliefen sich im Berichtszeitraum auf 2.030 Milliarden VND, ein leichter Anstieg im Vergleich zum ersten Quartal. Dies spiegelt die nach wie vor recht hohen Kreditzinsen wider, die keine Anzeichen einer Abkühlung zeigen. Die Zahlungsfähigkeit der Unternehmen der Branche, gemessen am EBIT/Zins-Verhältnis, sank im Vergleich zum ersten Quartal 2023.

Darüber hinaus trägt die Beseitigung gesetzlicher Beschränkungen dazu bei, das Immobilienangebot wieder zu öffnen. Der soziale Wohnungsbau kann ein Katalysator für die Wohnimmobilienbranche sein, da dieser Bereich von zahlreichen Fördermaßnahmen der Regierung profitiert.

„Dementsprechend wird sich die Erholung des Immobilienmarktes im Allgemeinen und der Wohnimmobilienbranche im Besonderen etwa in der zweiten Hälfte des Jahres 2024 abzeichnen, wenn die Unterstützungspolitik zu greifen beginnt“, schätzte WiGroup.

Genehmigung der Investitionspolitik für das Wohngebietsprojekt Ho Son 3

Der stellvertretende Vorsitzende des Volkskomitees der Provinz Lang Son, Luong Trong Quynh, hat gerade die Entscheidung Nr. 1282/QD-UBND erlassen, mit der er die Investitionspolitik des Wohngebietsprojekts Ho Son 3 im Bezirk Huu Lung durch Ausschreibung an ausgewählte Investoren genehmigt.

Laut der Entscheidung umfasst der Umfang des Wohngebietsprojekts Ho Son 3: Der Norden und Nordosten grenzen an die Provinzstraße DT.242 und die Straße, die zur Schnellstraße Hanoi – Lang Son führt; der Süden grenzt an die Schnellstraße Hanoi – Lang Son; der Osten grenzt an das aktuelle Wohngebiet der Gemeinde Ho Son und des Volkskomitees der Gemeinde Ho Son; der Westen und Südwesten grenzen an den Fluss Thuong.

Das Investitionsziel des Projekts besteht darin, ein Wohngebiet mit einem synchronen und modernen technischen Infrastruktursystem zu errichten, wobei die Arbeiten der genehmigten Planung entsprechen. Der vorhandene Landfonds soll vollständig ausgeschöpft werden, um den Bedarf aller Subjekte mit Bedarf an Wohngrundstücken und Wohnraum zu decken und aktiv zum Wohnungsbauprogramm des Bezirks Huulung im Besonderen und der Provinz Lang Son im Allgemeinen beizutragen.

Das Wohngebietsprojekt Ho Son 3 verfügt über ein Gesamtinvestitionskapital (ohne Entschädigungs-, Unterstützungs- und Umsiedlungskosten) von 1.379 Milliarden VND bei einer Gesamtgrundstücksfläche von 400.000 m² (40 ha). Der Umfang des Projekts umfasst die folgenden Elemente: Hochhäuser mit einer Fläche von 4.656 m², niedrige Stadthäuser mit einer Gesamtgrundstücksfläche von 111.392 m² (1.102 Grundstücke), niedrige Villen mit einer Gesamtfläche von 20.510,7 m² (131 Grundstücke), Umsiedlungswohnungen mit einer Gesamtfläche von 8.216 m² (84 Grundstücke) und andere Arbeiten wie technische Infrastruktur, Handels- und Dienstleistungszentren … Die Einwohnerzahl beträgt 7.000 Personen.

Die Betriebsdauer des Projekts beträgt 50 Jahre ab dem Datum, an dem der Investor den Bescheid über die Landzuteilung oder den Pachtvertrag erhält, wobei der Projektdurchführungsfortschritt 48 Monate nicht überschreiten darf.

Thai Nguyen: Schulden im Zusammenhang mit Landnutzungsgebühren und Grundrenten entschlossen eintreiben

Der Vorsitzende des Volkskomitees der Provinz Thai Nguyen hat die Leiter der Abteilungen, Zweigstellen und Sektoren sowie die Vorsitzenden der Volkskomitees der Bezirke und Städte soeben aufgefordert, eine Reihe von Aufgaben dringend und konsequent durchzuführen, um weiterhin synchron Lösungen umzusetzen und die Eintreibung der Schulden im Zusammenhang mit Landnutzungsgebühren und Grundrenten in der Provinz voranzutreiben und dabei die bestmöglichen Ergebnisse bei der Einziehung des Staatshaushalts zu erzielen.

Im Jahr 2023 beauftragte der Volksrat der Provinz Thai Nguyen den Staatshaushalt mit der Einnahme von 20.000 Milliarden VND. Davon entfielen 4.800 Milliarden VND auf Landnutzungsgebühren und 700 Milliarden VND auf Grundrenten. Bis zum 31. Juli betrugen die Landnutzungsgebühren in der Provinz Thai Nguyen nur 734.778 Milliarden VND und damit 15,3 % der Provinzschätzung. Die Grundrenten erreichten 296.086 Milliarden VND und damit 42,3 % der Provinzschätzung.

Der Mitteilung der Steuerbehörde zufolge beträgt die Summe der gemeldeten geschuldeten Landnutzungsgebühren 681.240 Milliarden VND und die Summe der gemeldeten geschuldeten Landpachtgebühren 94.865 Milliarden VND für 14 Wohn- und Stadtgebietsprojekte.

Einige der Gründe für die niedrigen Gebühreneinnahmen für Projekte in der Provinz Thai Nguyen liegen vermutlich im schleppenden Immobilienmarkt des vergangenen Jahres, der zu niedrigen Transaktionsraten führte. Viele Unternehmen sind auf Kredite und mobilisiertes Kapital angewiesen, während die Kreditzinsen hoch bleiben und der Zugang zu Kapital schwierig ist. Hinzu kommt, dass viele Steuerzahler die Steuergesetze nicht ausreichend einhalten.

Nach dem Plan der Steuerbehörde der Provinz Thai Nguyen müssen Projekte mit Landnutzungsschulden spätestens bis Ende September 2023 ihren Verpflichtungen gegenüber dem Staatshaushalt nachkommen.

In Dokument Nr. 4151/UBND-KT vom 18. August beauftragte der Vorsitzende des Volkskomitees der Provinz Thai Nguyen die Steuerbehörde der Provinz mit folgenden Aufgaben: Umsetzung angemessener Inkassomaßnahmen für jeden Steuerschuldfall gemäß den Vorschriften; besonderer Schwerpunkt liegt auf der sofortigen Anwendung von Maßnahmen zur Aufforderung, Durchsetzung und Veröffentlichung von Informationen gemäß den Bestimmungen des Steuerverwaltungsgesetzes und den Leitdokumenten für Steuerzahler mit hohen Steuerschulden, Verzögerungen und Verzögerungen bei der Eintreibung von Steuerschulden gegenüber dem Staatshaushalt.

Weisen Sie untergeordnete Einheiten an, den Fortschritt bei der Bearbeitung von Schulden im Zusammenhang mit Landnutzungsgebühren und Grundrenten in der Provinz genau zu prüfen und zu überwachen. Erstellen Sie regelmäßig monatliche Berichte, um die Situation bei der Bearbeitung von Schulden im Zusammenhang mit Landnutzungsgebühren und Grundrenten in der Provinz zu bewerten. Fassen Sie die Schwierigkeiten und Probleme zusammen, die während des Umsetzungsprozesses auftreten. Berichten Sie und beraten Sie das Volkskomitee der Provinz, damit es dies gemäß den Vorschriften prüfen und anweisen kann.

Die Volkskomitees der Bezirke und Städte: Übernehmen Sie die Führung und koordinieren Sie mit der Steuerbehörde der Provinz, um direkt mit den Unternehmen in der Region zusammenzuarbeiten, die Landnutzungsgebühren und Pachtschulden schulden, und fordern Sie sie auf, ihre Schulden rechtzeitig an den Staatshaushalt zu zahlen. Entwickeln Sie Programme und weisen Sie Abteilungen, Ämtern und angeschlossenen Einheiten spezifische Aufgaben zu, um in enger Abstimmung mit der Steuerbehörde der Region die Berücksichtigung und sorgfältige Bearbeitung von grundstücksbezogenen Schulden zu gewährleisten.

Der Vorsitzende des Volkskomitees der Provinz Thai Nguyen erklärte außerdem: „Falls der Gewinner der Auktion nicht oder nicht ausreichend Geld für die Auktion des Landnutzungsrechts innerhalb von 120 Tagen ab dem Datum der Entscheidung zur Anerkennung des Auktionsergebnisses zahlt, wird das Volkskomitee auf der zuständigen Ebene die Entscheidung zur Anerkennung des Auktionsergebnisses des Landnutzungsrechts gemäß den Bestimmungen von Klausel 2, Artikel 3 des Regierungserlasses Nr. 10/2023/ND-CP vom 3. April 2023 aufheben.“

Die Immobilienpreise in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt sind 18- bis 32-mal höher als das Einkommen.

Savills hat gerade Zahlen zur Möglichkeit veröffentlicht, in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt ein Haus zu besitzen.

Insbesondere zitierte diese Einheit den Bericht zum Housing Affordability Index in Asia Pacific 2023 des Urban Land Institute (ULI), der zeigt, dass Ho-Chi-Minh-Stadt und Hanoi zwei Städte mit durchschnittlichen Immobilienpreisen in der Region sind. Im Vergleich zum Einkommen der Menschen ist die Lücke jedoch recht groß.

Insbesondere in Ho-Chi-Minh-Stadt beträgt der durchschnittliche Hauspreis 296.000 USD (mehr als 7 Milliarden VND) bei einem durchschnittlichen Haushaltseinkommen von 9.120 USD/Jahr (etwa 220 Millionen VND).

Bất động sản mới nhất. (Nguồn: Ảnh chụp màn hình/DT)

Staatliche Fördermaßnahmen sind entscheidend, um bezahlbaren Wohnraum für die Bevölkerung zu schaffen. (Quelle: Screenshot/DT)

Den Berechnungen des Berichts zufolge beträgt die Kluft zwischen Immobilienpreisen und Einkommen in Ho-Chi-Minh-Stadt das 32,5-Fache. Dies ist der zweithöchste Wert in der Region nach Shenzhen (35-Fache) und sogar höher als in Peking (29,3-Fache), Shanghai (24,1-Fache) und Hongkong (26,5-Fache).

In Hanoi liegt dieser Index bei 18,3, bei einem durchschnittlichen jährlichen Haushaltseinkommen von 9.967 USD (ca. 240 Millionen VND) und ist damit höher als in Seoul (17,3-fach), Tokio (16,1-fach) und Singapur (13,7-fach).

Auf dem Mietwohnungsmarkt beträgt die durchschnittliche Monatsmiete pro Wohnung in Ho-Chi-Minh-Stadt 592 USD, was mehr als 14 Millionen VND entspricht. Dieser Markt eignet sich hauptsächlich für junge Arbeitnehmer mit hohem Einkommen oder in Vietnam arbeitende Ausländer.

Bei der Analyse der Erschwinglichkeit von Wohnraum für die Menschen in Ho-Chi-Minh-Stadt sagte Frau Giang Huynh, stellvertretende Direktorin und Forschungsleiterin bei S22M Savills Ho-Chi-Minh-Stadt, dass sich die meisten Menschen nur erschwinglichen Wohnraum und erschwingliche Wohnungen leisten können.

Laut Frau Giang sind erschwingliche Wohnungen im Preisbereich von 2 bis 4 Milliarden VND derzeit Mangelware. Zuvor machte diese Produktlinie etwa 60 % des Marktangebots aus; im Jahr 2023 werden es nur noch etwa 25 % sein. Dies beeinträchtigt die Chancen der Menschen, ein Eigenheim zu besitzen.

Frau Giang ist davon überzeugt, dass die staatliche Förderpolitik der Schlüssel dazu ist, dass die Menschen in der Lage sind, sich eine Wohnung leisten zu können. Praktische Erfahrungen aus vielen Ländern haben gezeigt, dass sich Wohnraumlösungen positiv auf die sozioökonomische Entwicklung auswirken.

„Die Erwägung der Regierung, Steuern einzuführen, um spekulative Käufe einzuschränken und die Grundstücksfonds für den Bau bezahlbaren Wohnraums zu erhöhen, zeigt ihr Engagement für die Förderung eines stabilen und nachhaltigen Wohnungsmarktes, der den Eigenheimkäufern zugutekommt“, sagte Frau Huynh.

Darüber hinaus sagte sie, dass die Entwicklung von Sozialwohnungen ein vorrangiges Thema sei, da sie dabei trage, die Wohnungsprobleme von Menschen mit niedrigem Einkommen zu lösen, die Sozialwirtschaft anzukurbeln, die Bevölkerungsverteilung zu beschleunigen, städtische Gebiete in Vororte auszudehnen und die Nachhaltigkeit der Stadtplanung zu erhöhen.

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