Entwurf einer Verordnung über Grundstückspreise „vergisst“ viele Betriebskosten?

Kosten nicht ausreichend kalkuliert, schwierig, Investoren zu gewinnen

Die Vietnam Valuation Association teilte mit, dass diese Einheit auf das Dekret Nr. 12/2024/ND-CP der Regierung zur Änderung und Ergänzung des Dekrets Nr. 44/2014/ND-CP der Regierung zur Regulierung der Grundstückspreise und auf den Entwurf des Dekrets der Regierung zur Regulierung der Grundstückspreise zugegriffen habe, das die Umsetzung des Grundstücksgesetzes Nr. 31/2024/QH15 regelt.

Die Vietnam Valuation Association ist der Ansicht, dass sowohl das Dekret Nr. 12/2024/ND-CP als auch der neue Dekretsentwurf viele geeignete Inhalte aufweisen und die Anforderungen zur Beseitigung von Schwierigkeiten in der Praxis erfüllen.

Darüber hinaus stellte die Vietnam Valuation Association jedoch auch fest, dass die im Dekret und im Dekretentwurf festgelegte Methode zur Grundstücksbewertung nach der Überschussmethode weiterhin Mängel aufweist, da die Gesamtkosten, die Investoren für die Umsetzung des Projekts aufwenden müssen, und der Gewinn, den sie nach Abschluss des Investitionsprojekts erzielen, nicht korrekt und vollständig berechnet werden. Dies wird nicht nur die Anziehung von Investitionen erschweren, sondern auch die Grundstückspreise auf ein unangemessen hohes Niveau treiben.

Zunächst zu den Gesamtinvestitionskosten.

Das Dekret 12/2024/ND-CP und der Dekretsentwurf berücksichtigten nicht alle Kosten, um die Gesamtkosten zu ermitteln, die Investoren für die Umsetzung des Projekts aufwenden müssen. Die Verordnung berechnet lediglich die Investitionskosten für die Landerschließung, ohne die anfänglichen Kosten zu berücksichtigen, die Investoren für das Land zur Umsetzung des Projekts aufwenden müssen. Diese bestehen aus der „Landnutzungsgebühr“ (es sei denn, der Investor, der das Projekt umsetzt, ist vom Staat von der Landnutzungsgebühr befreit, dann wird sie nicht berechnet) und den Darlehenszinsen. „Dies ist unangemessen“, so die Bewertungsvereinigung.

Zweitens geht es um den Gewinn.

Im Dekret und in beiden Optionen des Dekretentwurfs: Der Gewinn wird nur auf Grundlage der Kosten für die Grundstückserschließung berechnet, nicht auf Grundlage der Gesamtkosten (wie oben erwähnt), die der Investor aufwendet (einschließlich Landnutzungsgebühren + Kosten für die Grundstückserschließung + Geschäftskosten). Dies ist eine Unterschätzung und entspricht nicht dem Preisbildungsprinzip: Der Preis muss die Produktions- und Geschäftskosten decken und einen Gewinn abwerfen (was auch nicht mit der Gewinnberechnungsmethode der Überschussmethode übereinstimmt, bei der der Gewinn auf Grundlage des Vermögenswerts berechnet wird) und verneint das Prinzip des „Zukunftswerts des Geldes“, d. h., wenn ein Investor Geld hat, um es in irgendeinem Bereich zu investieren, muss er mit erwarteten Gewinnen rechnen, einschließlich der Einzahlung von Geld auf die Bank, um Zinsen zu erhalten.

Zu Option 1: Der Entwurf verwechselt den Gewinn, den der Investor erzielt, mit den Kosten, die der Investor für die Umsetzung des Projekts aufwenden muss (Der Entwurf sieht vor: Der Gewinn beinhaltet die Kapitalkosten); denn der Gewinn ist der Geldbetrag, den der Investor erzielt. Die Kapitalkosten sind der Geldbetrag, den der Investor an den „Kapitalgeber“ zahlen muss.

Bei den Kapitalkosten handelt es sich im Wesentlichen um den Zinssatz, den der Investor an den Kreditgeber zahlen muss. Sie stellen den Gewinn des Kreditgebers dar, stellen aber die Kosten des Kreditnehmers dar. Natürlich profitiert der Investor nicht von diesen finanziellen Kosten, sondern muss sie bezahlen. Sie sind in die Struktur der Produktions- und Geschäftskosten eingebunden.

Für Option 2: Der Gewinn des Investors wird nur auf Grundlage der Entwicklungskosten berechnet, nicht auf Grundlage der Gesamtkosten, die, wie oben analysiert, nicht korrekt und vollständig berechnet werden.

Aufgrund der oben genannten Mängel empfiehlt die Vietnam Valuation Association, die Gesamtkosten zur Berechnung des Gewinns für Investoren korrekt und vollständig zu berechnen und dabei die folgenden Kosten einzubeziehen: Gesamtkosten (1) = Landnutzungsgebühr + Entwicklungskosten und Geschäftskosten.

Der Gewinn des Anlegers wird nach der Formel berechnet: Gewinn des Anlegers = % x Gesamtkosten (1).

Vorschlag zur Hinzufügung des Elements „Investorengewinn“

Zuvor hatte sich auch der vietnamesische Handels- und Industrieverband (VCCI) zum Entwurf des Dekrets zur Regulierung der Grundstückspreise geäußert.

Laut VCCI legt Artikel 6.3 des Entwurfs die Formel zur Ermittlung des durchschnittlichen jährlichen Nettoeinkommens fest (= durchschnittliches Jahreseinkommen – durchschnittliche Jahreskosten). Nach Ansicht von Unternehmen ist diese Regelung unangemessen, da sie den Faktor „Investorengewinn“ nicht berücksichtigt (dieser Faktor darf nicht abgezogen werden). Die Nichtermittlung des Investorengewinns gewährleistet keine Fairness der angewandten Methoden, da der Investor im Vergleich zur Formel ohne Gewinn investieren und nutzen wird. Der gesamte Überschuss aus der Nutzung des aktuellen Bauzustands auf dem Grundstück während der gesamten Pachtdauer (einmalige Zahlung) des Grundstücks wird an den Staat abgeführt, Körperschaftssteuer nicht inbegriffen.

Eine solche Regelung steht im Widerspruch zur Theorie der Ermittlung von Pachtunterschieden; sie erhöht den Unterschied im Grundstückspreis bei Anwendung der Ertragswertmethode mit der Überschussmethode (bei gleichen Planungsinformationen). Daher wird empfohlen, dass die Entwurfsagentur der obigen Formel den Faktor „Investorengewinn“ hinzufügt.

Artikel 7.3.a des Entwurfs legt fest, dass die Bauinvestitionskosten zur Ermittlung der Grundstückspreise mithilfe der Überschussmethode folgende Kosten umfassen: Kosten für den Bau technischer Infrastruktur, sozialer Infrastruktur, Wohnungsbau, sonstiger Bauarbeiten, Ausrüstungskosten, Beratungskosten für Bauinvestitionen, Kosten für Projektmanagement und eine Reihe weiterer Kostenpositionen, die im Investitionskapitalsatz festgelegt sind.

Nach Ansicht der Unternehmen ist diese Regelung abgeschlossen. Andere, nicht aufgeführte Kosten fallen nur bei Verwendung des Investitionskapitalsatzes an, wie etwa: Eventualkosten für das während der Projektumsetzung auftretende Arbeitsvolumen und Preisinflationsfaktoren; Kreditzinsen, Baukosten für temporäre Arbeiten, Arbeiten, die dem Bau dienen, Versicherungen usw. Daher empfiehlt VCCI der Redaktion, die oben genannten Kosten zu ergänzen.

Laut VCCI sieht Artikel 7.3.b des Entwurfs außerdem vor, dass die Betriebsausgaben als Prozentsatz der Einnahmen entsprechend dem allgemeinen Niveau vor Ort berechnet werden. Laut Rückmeldungen der Unternehmen ist diese Regelung unklar und unangemessen.

Insbesondere die Geschäftskosten wie Werbe-, Vertriebs- und Betriebskosten variieren in den einzelnen Bereichen stark, sodass es schwierig ist, vor Ort ein gemeinsames Niveau festzulegen.

Darüber hinaus ist die Zonierung des „örtlichen Gemeinschaftsgrundstücks“ ebenfalls nicht geeignet. Insbesondere bei Projekten in unbebauten Gegenden ohne viele Großprojekte ist das örtliche Gemeinschaftsgrundstück möglicherweise nicht für das jeweilige Projekt geeignet.

Artikel 7.3.c des Entwurfs legt fest, wie der Gewinn der Investoren nach zwei Methoden berechnet wird. Nach Ansicht der Unternehmen sind die beiden oben genannten Methoden nicht sinnvoll, da sie den Gewinn des gesamten Projekts nicht vollständig nach der Überschussmethode für Investoren berechnen.

Konkret sieht die Regelung vor, dass der Gewinn nur auf Grundlage der Bauinvestitionskosten berechnet wird. Dabei handelt es sich lediglich um den Gewinn der Immobilienentwicklungsphase (Grundstücksentwicklungsinvestition), nicht um den Gewinn des gesamten Projekts.

Eine solche Regelung widerspricht dem Prinzip der Preisbildung, da die Preise die Produktions- und Geschäftskosten decken und Gewinne generieren müssen. Diese Regelung widerspricht auch dem Prinzip des „Zeitwerts des Geldes“ (aufgrund von Opportunitätskosten, Inflation und Risiken) und dem Prinzip des „Zukunftswerts des Geldes“ (d. h. bei Investitionen in jedem Bereich muss man mit erwarteten Gewinnen rechnen, einschließlich Bankeinlagen).

Tatsächlich sind die vom Investor aufgewendeten Kosten (Gesamtkosten) alle angemessenen Kosten, die der Investor für die Fertigstellung des Projekts aufwenden muss (bis das Unternehmen gegründet ist). Die Gesamtkosten müssen die Landnutzungsgebühren (oder den Landwert) enthalten – die anfänglichen Investitionskosten, die der Investor aufwenden muss, um seinen finanziellen Verpflichtungen gegenüber dem Staat nachzukommen.

Wenn diese Kostenart nicht berechnet wird, kann davon ausgegangen werden, dass der Investor die Grundstückskosten zweimal zahlen muss: einmal, wenn sie bei der Ermittlung des Grundstückspreises nicht in die ausgeschlossenen Kosten einbezogen werden (gemäß dieser Regelung), und das zweite Mal, wenn er Landnutzungsgebühren zahlen muss (die jedoch nicht als Kostenart abgezogen werden).

Daher wird empfohlen, dass die Redaktion die Verordnung dahingehend ändert, dass die Gewinne auf der Grundlage der Gesamtkosten berechnet werden, die die Investoren für die Fertigstellung des Projekts bis zum gewinnbringenden Verkauf des Produkts aufwenden müssen. Diese Gesamtkosten müssen die Bauinvestitionskosten, die Geschäftskosten und die Landnutzungsgebühren umfassen – die anfänglichen Investitionskosten, die die Investoren aufwenden müssen, um ihren finanziellen Verpflichtungen gegenüber dem Staat nachzukommen.

Artikel 4.2.d des Verordnungsentwurfs zur Bestimmung der Grundstückspreise für die Landzuteilung und Landpacht entsprechend der Entschädigung, Unterstützung und des Umsiedlungsfortschritts gemäß Artikel 257.2.c des Landgesetzes von 2024.

Der Zeitpunkt der Grundstückspreisermittlung sollte nach Ansicht der Unternehmen erst mit der Fertigstellung der Grundstücksräumung und -übergabe beginnen, damit Investitionen getätigt werden können.

Tatsächlich gibt es Fälle, in denen die Landzuteilung zu gering ist und nicht investiert werden kann. Daher ist es nicht ratsam, den Zeitpunkt für die Bewertung des Landes zu bestimmen. Wenn eine solche Regelung eingeführt wird, entstehen unnötige Verfahren, und es wird notwendig sein, eine nicht synchrone Preismethode zu wählen, bei der viele zugewiesene Landflächen nicht ausreichen, um zu investieren, oder auf der geplanten Fläche keine Einnahmen generiert werden.

Daher sollte geregelt werden, dass die Mehrkostenmethode auf die gesamte Projektfläche gemäß der detaillierten Bauplanung bzw. dem Masterplan bis zum Zeitpunkt der Grundstücksbewertung berechnet wird, aufgeteilt nach dem Flächenverhältnis zur übergebenen Fläche.

TM

Quelle: https://www.nguoiduatin.vn/du-thao-nghi-dinh-ve-gia-dat-bo-quen-nhieu-chi-phi-cua-doanh-nghiep-a662784.html