Wohnungspreise explodieren, die Einkommen der Hanoier können nicht mithalten

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Wohnungspreise explodieren, die Einkommen der Hanoier können nicht mithalten

Laut einem Bericht von Savills Vietnam ist das zweite Quartal 2023 das 18. Quartal in Folge, in dem die Wohnungspreise in Hanoi gestiegen sind. Derzeit liegt der durchschnittliche Verkaufspreis für Erstwohnungen in Hanoi bei 53 Millionen VND/m2, was einem Anstieg von 73 % gegenüber vor vier Jahren (2019) entspricht.

Frau Do Thu Hang, Senior Director der Savills Hanoi Consulting-Abteilung, erklärte: „Der kontinuierliche Anstieg der Preise für Erstwohnungen in Hanoi ist auf den starken Anstieg der Grundstückspreise und Baukosten zurückzuführen.“

Die Immobilienpreise steigen, aber das Einkommen der Menschen in Hanoi reicht immer noch nicht aus, um mit dem Einkommensanstieg Schritt zu halten. Bild 1 — Die Wohnungspreise explodieren, während die Einkommen der Hanoier zurückgehen. (Foto: TTX)

Darüber hinaus führt die Notwendigkeit, in die Verbesserung der Produktqualität und der umgebenden Infrastruktur und Versorgungseinrichtungen sowie in interne Projekte zu investieren, dazu, dass die Preise auf dem Primärmarkt oder bei neu gestarteten Projekten immer höher sind als das allgemeine Marktniveau der zum Verkauf stehenden Wohnungen.

Laut einer Studie von Savills steigt die Nachfrage nach Wohnraum in Hanoi aufgrund der stetig zunehmenden Migration jedes Jahr weiter an. Darüber hinaus wird prognostiziert, dass es zwischen 2023 und 2025 in Hanoi 157.000 zusätzliche Haushalte geben wird.

Allerdings ist das Wohnungsangebot sehr gering: Es wird erwartet, dass in Zukunft nur 59.000 Wohnungen aller Art, 9.000 Flachbauten und 18.700 Sozialwohnungen zum Verkauf angeboten werden. Es fehlen 70.300 Wohnungen.

Der Bericht von Savills zeigt, dass Hanoi im Jahr 2023 ein durchschnittliches Pro-Kopf-Einkommen von 150 Millionen VND pro Person und Jahr anstrebt. Im Vergleich zu 2019 beträgt die durchschnittliche Einkommenswachstumsrate 6 % pro Jahr. Gleichzeitig beträgt die Wachstumsrate der Wohnungspreise von 2019 bis zur ersten Hälfte des Jahres 2023 13 % pro Jahr.

Frau Hang erklärte, dass das Wachstum des Pro-Kopf-Einkommens in Hanoi in der Realität geringer sei als das Wachstum der Wohnungspreise. Dies zeige, dass die Menschen länger ein Haus besitzen müssten, wenn sich diese Kluft weiter vergrößere.

„Wenn sich diese beiden Zahlen nicht annähern, wird es für die Menschen im Allgemeinen, für die in Hanoi lebenden Menschen und für diejenigen aus anderen Provinzen, die aus beruflichen Gründen oder für ihre Kinder ein Haus in Hanoi haben möchten, länger dauern und schwieriger werden, ein Eigenheim zu erwerben“, sagte Frau Hang.

Ganz zu schweigen von niedrigen Wohnprodukten: Wenn der Preis hoch ist, werden Käufer auch die Angemessenheit des Preises sowie die Frage berücksichtigen, ob er dem tatsächlichen Wert des Produkts entspricht oder nicht. Von hier aus wird die Entscheidungsfindung des Käufers langsamer und länger dauern.

Seltenes Segment rabattiert, aber nicht für die Massen

Im Gegensatz zum Wohnungssegment ist im Villen- und Reihenhaussegment eine leichte Abwärtsbewegung zu verzeichnen. So sank der Grundpreis für Villen in Me Linh im Vergleich zum Vorquartal um 10 % auf 100 Millionen VND/m2 unverkauftes Land. Die Preise für Geschäftshäuser sanken im Vergleich zum Vorquartal um 7 %. Im Gegensatz dazu stiegen die Preise für Reihenhäuser im Vergleich zum Vorquartal um 4 % auf 173 Millionen VND/m2. Obwohl rückläufig, ist dieses Segment aufgrund der hohen Preise nicht für die Mehrheit geeignet.

Frau Hang sagte, dass der Preisrückgang bei Villen und Stadthäusern darauf zurückzuführen sei, dass Projekte weit vom Zentrum entfernt zu vernünftigen Preisen auf den Markt gebracht würden, was ebenfalls zu einem Rückgang des Marktniveaus führe.

Tatsächlich sind die Preise für niedrige Gebäude immer noch hoch, insbesondere in den an Hanois Ringstraßen 2 und 3 angrenzenden Gebieten sowie in entwickelten Gebieten mit stabiler sozialer Infrastruktur und Verkehrsinfrastrukturplanung und in Gebieten mit hoher Bevölkerungsdichte.

Die Immobilienpreise steigen, aber das Einkommen der Menschen in Hanoi reicht immer noch nicht aus, Bild 2 — Villen sind ein seltenes Segment mit reduzierten Preisen, aber sie sind nicht für die Mehrheit. (Foto: DP)

Laut Frau Hang ziehen auf dem Markt für Villen und Stadthäuser Produkte mit angemessenen Preisen und gut geplanten Projekten nach wie vor Käufer an. Dies spiegelt sich in der Tatsache wider, dass sich die Transaktionen im Flachbausegment in Hanoi nach einem trüben ersten Quartal verbessert haben. 106 Einheiten wurden verkauft, ein Anstieg von 20 % gegenüber dem Vorquartal.

„Dies ist eines der positiven Zeichen, die Ende des zweiten Quartals 2023 verzeichnet wurden, als auf dem Markt Flachbauprojekte mit Produkten zu Preisen von etwa 10 Milliarden VND/Einheit angeboten wurden“, sagte Frau Hang.

Laut den Aufzeichnungen des zweiten Quartals 2023 in Hanoi machten Projekte mit Primärpreisen unter 10 Milliarden VND 39 % der Transaktionen aus, Wohnungen zwischen 10 und 20 Milliarden VND 28 % und Wohnungen über 30 Milliarden VND nur 13 %. Die Daten zeigen, dass die Verkaufsrate umso besser ist, je günstiger der Preis des Produkts ist.

Das Primärangebot ist begrenzt, doch der Vorteil für Immobilienkäufer auf dem Hanoi-Markt besteht heute darin, dass sie sich für den Sekundärmarkt entscheiden können – mit vielen Produkten, die im Voraus entwickelt wurden, rechtlich abgesichert sind und günstigere Preise bieten. Unter den gegenwärtigen Bedingungen sind die Preise auf dem Sekundärmarkt im Vergleich zum Primärmarkt immer noch wettbewerbsfähig.

Typischerweise sind Produkte mit niedriger Bauhöhe laut Savills im zweiten Quartal 2023 auf dem Sekundärmarkt zu einem um 20 % niedrigeren Preis erhältlich als Einheiten auf dem Primärmarkt. Auf dem Primärmarkt gibt es nicht viele Auswahlmöglichkeiten, während auf dem Sekundärmarkt preislich mehr Auswahlmöglichkeiten bestehen. Obwohl das Produkt nicht mehr neu ist, können Käufer es im Gegenzug sofort verwenden oder sofort nutzen.

Insbesondere hat Hanoi in jüngster Zeit die Auszahlung öffentlicher Investitionen gefördert. Dies ist ein günstiger Faktor für die Förderung der wirtschaftlichen Aktivitäten Hanois im Allgemeinen und anderer Aktivitäten, insbesondere des Immobiliengeschäfts.

Mit dem vor Kurzem begonnenen Bau der Ringstraße 4 wird die Entwicklung in Vororten wie Me Linh, Dan Phuong, Hoai Duc, Soc Son, Ha Dong, Thanh Oai und Thanh Tri voraussichtlich angekurbelt, wenn die Ringstraße 4 im Jahr 2027 für den Verkehr freigegeben wird. Das Wohnungsangebot in den Gebieten rund um die Ringstraße 4 wird voraussichtlich im Vergleich zum heutigen Stand um 36 % steigen.

Sobald die Infrastruktur synchron ausgebaut wird, wird sie ein ausgewogenes Angebot und eine ausgewogene Nachfrage in allen Bereichen unterstützen. Dank der bequemen Transportmöglichkeiten werden bedürftige Menschen bereit sein, in Gebiete mit günstigeren Preisen zu ziehen.

„Dies gilt als einer der Faktoren, die das Problem lösen, dass sich in der Innenstadt oder in der Gegend um die Ringstraße 3 des Hanoi-Marktes in letzter Zeit neue Höchstpreise etabliert haben, die den Kauf von Eigenheimen für die Menschen erschweren“, kommentierte Frau Hang.

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