Senkung der Grundstückspreise zur Abkühlung der aktuellen Immobilienpreise in Ho-Chi-Minh-Stadt

Die derzeit hohen Wohnungspreise sollen auf die Inputkosten zurückzuführen sein, von denen die Grundstückskosten und die Landnutzungsgebühren die wichtigsten sind.

Marktforschungsberichten von Immobilienunternehmen zufolge steigen die Immobilienpreise weiter an. Im Vergleich zu vor fünf Jahren haben sich die Wohnungspreise in Ho-Chi-Minh-Stadt verdoppelt, insbesondere im gehobenen Segment. Die Dominanz dieses Wohnungssegments hat die Immobilienpreise in die Höhe getrieben und es für Mittelverdiener zunehmend schwieriger gemacht, eine Wohnung zu finden.

Die Immobilienpreise steigen stetig

Herr Phong, ein Bewohner des Bezirks An Lac (HCMC), sagte, er habe vor einigen Jahren eine Luxuswohnung im alten Bezirk Binh Thanh für 4 Milliarden VND gekauft, der Preis sei inzwischen auf 9 Milliarden VND gestiegen. Es ist erwähnenswert, dass sich der Preis zwar fast verdoppelt hat, aber ein Ende des Anstiegs nicht in Sicht ist.

Unterdessen wurden im Rahmen eines neuen Projekts im Bezirk Binh Trung (HCMC) Wohnungen für über 90 Millionen VND/m² zum Verkauf angeboten, das Doppelte der Schätzung von vor fünf bis sechs Jahren. Im Stadtgebiet Phu My Hung, das als das luxuriöseste in HCMC gilt, liegen die Wohnungspreise derzeit zwischen 80 und 95 Millionen VND/m². Vor sieben bis acht Jahren lagen sie bei nur etwa 37 bis 38 Millionen VND/m².

Der jüngste Bericht der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA) zeigt, dass das Segment der Luxusimmobilien zwischen 2020 und 2023 etwa 70 % des gesamten Marktangebots ausmacht. Dies führt zu einer unausgewogenen Marktentwicklung, das Pyramidenmodell des Wohnungsbaus wird umgekehrt.

Allein in den ersten sechs Monaten des Jahres 2025 wurden in Ho-Chi-Minh-Stadt lediglich vier kommerzielle Wohnungsbauprojekte mit insgesamt 3.353 Luxuswohnungen im Wert von über 10.239 Milliarden VND umgesetzt. Projekte im mittleren oder erschwinglichen Wohnungssegment gab es nicht. Auch der soziale Wohnungsbau war sehr bescheiden: Mit lediglich 205.000 m² bebauter Fläche, was 4.100 Wohnungen entspricht, wurden bis 2025 nur etwa 11,7 % des Plans erreicht. Laut Le Hoang Chau, Vorsitzender von HoREA, sind die Immobilienpreise in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen und befinden sich derzeit auf einem hohen Niveau. Eine Luxuswohnung kostet bis zu 90 Millionen VND/m², was etwa 9,7 Milliarden VND/Einheit entspricht und für Menschen mit mittlerem Einkommen weit unerschwinglich ist.

Die Wohnungspreise in Ho-Chi-Minh-Stadt haben sich in den letzten fünf Jahren mehr als verdoppelt.

Savills Vietnam geht davon aus, dass der Wohnungsmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt in den letzten fünf Jahren mit einem gravierenden Angebotsmangel zu kämpfen hatte. Obwohl sich die Stadt das Ziel gesetzt hat, im Zeitraum 2021–2025 235.000 neue Häuser zu bauen, wurden erst 24 % des Plans umgesetzt, sodass immer noch fast 179.000 Einheiten fehlen. Im zweiten Quartal 2025 werden in Ho-Chi-Minh-Stadt nur 1.600 neue Wohnungen auf dem Markt sein, wodurch sich das gesamte Primärangebot in den ersten sechs Monaten auf 6.800 Einheiten beläuft. Die Absorptionsrate erreichte jedoch nur 45 %, sodass 3.800 Einheiten gehandelt wurden. Hauptgründe dafür sind angeblich das langsame Genehmigungsverfahren und rechtliche Hürden.

Die Landnutzungsgebühren sind zu hoch

Herr Vo Hong Thang, stellvertretender Generaldirektor von DKRA Consulting und Investmentdirektor der DKRA Group, sagte, dass die Grundstückskosten, einschließlich Kaufkosten, Steuern, Anwaltskosten, Darlehenszinsen usw., derzeit den Großteil der gesamten Projektinvestitionskosten ausmachten, während die Baukosten oder die Wohnungsqualität leichter zu kontrollieren seien. Er erwartet daher, dass sich die Immobilienpreise in Ho-Chi-Minh-Stadt „abkühlen“ werden, wenn Projekte mit rechtlichen Problemen gelöst und die Grundstücksnutzungsgebühren gesenkt werden.

Dr. Pham Viet Thuan, Direktor des Ho-Chi-Minh-Stadt-Instituts für Wirtschaft , natürliche Ressourcen und Umwelt, sagte, der Anstieg der Grundstückspreise und die Überschussmethode zur Bestimmung der Landnutzungsgebühren seien die Hauptgründe für den starken Anstieg der Wohnungspreise. Ihm zufolge führe die Anwendung marktnaher Grundstückspreise, wie sie im Grundstücksgesetz und im Dekret 71/2024 festgelegt sind, dazu, dass der Markt durch „virtuelle“ Preise in die Höhe getrieben werde, insbesondere nach der Aufhebung des Grundstückspreisrahmens. Daher müsse es seiner Meinung nach Anpassungen im Grundstücksgesetz 2024 geben, um die Grundstückspreisberechnungsquote bei einer Änderung des Nutzungszwecks zu senken, um die Inputkosten zu kontrollieren und die Immobilienpreise zu stabilisieren. Eine kontrollierte Festlegung der Grundstückspreise werde dazu beitragen, die Immobilienpreise zu senken und die soziale Sicherheit zu fördern.

Bei dem Workshop „Grundstückspreise, Grundsteuern … wie man sie vernünftig gestaltet“, der am 22. Juli von der Zeitung Thanh Nien organisiert wurde, schlug der Anwalt Truong Anh Tu, Vorsitzender der Anwaltskanzlei TAT, vor, dass der Staat vernünftigere Lösungen für die Erhebung von Grundsteuern brauche, insbesondere bei der Erhebung von Baulandpreislisten und Steuerrichtlinien.

Ihm zufolge müssen die Grundstückspreise so festgelegt werden, dass die Interessen aller Parteien in Einklang gebracht werden. Das bedeutet, dass dem Staat keine Steuereinnahmen entgehen, die Unternehmen weiterhin ihre Effizienz und Gewinnspannen sichern, Angebot und Nachfrage auf dem Markt nicht gestört werden und die Menschen weiterhin Zugang zu Grundstücken haben. Dies sei ein einheitliches Ziel, das sichergestellt werden müsse. Das bedeutet, dass sich die Grundstückspreise nicht unbedingt vollständig an den Marktpreisen orientieren müssen.

Frau Vo Nhat Lieu, Direktorin des PROPIIN Real Estate Project Development Training Institute, wies auf eine wichtige Variable hin: Die Landnutzungsgebühren machen oft bis zu 50 % der Gesamtprojektkosten aus, wobei der Anteil des Grundstücks bei etwa 20 % liegt. Viele internationale Investoren zögern, weil es im Bewertungsprozess keine Standardformel gibt und die Kosten unvorhersehbar schwanken.

Sie schlug daher vor, die Gebühr für die Umwandlung von Grundstücken in neue Gebiete für Haushalte mit weniger als 300 Quadratmetern zu erlassen oder deutlich zu senken und Privatpersonen mit vielen Grundstücken höhere Steuern aufzuerlegen. Der Grundstückspreis müsse zudem lange genug stabil gehalten werden, um zu verhindern, dass die Preise in den einzelnen Regionen zu schnell ansteigen und so eine Kluft zwischen den Regionen entsteht, die eine Spekulationswelle auslöst.

Der stellvertretende Finanzminister Le Tan Can räumte außerdem ein, dass die beiden größten Engpässe derzeit die Berechnung der „Zusatzzahlungen“ und der Landnutzungsgebühren bei der Umwandlung von landwirtschaftlichen Flächen in Wohngrundstücke seien. Er sagte, das Finanzministerium habe den Entwurf des Dekrets zur Änderung des Dekrets 103/2024 fertiggestellt und zur Prüfung an das Justizministerium weitergeleitet, bevor es ihn der Regierung zur Verkündung vorlege. Ziel sei es, die Hindernisse so schnell wie möglich zu beseitigen, da Gemeinden immer wieder von „finanziell unmöglichen“ Fällen berichten, einfach weil Gebühren und Steuern zu hoch angesetzt werden.

Erhöhung des Landnutzungskoeffizienten

Der HoREA-Vorsitzende ist der Ansicht, dass Ho-Chi-Minh-Stadt zur Senkung der Immobilienpreise vorrangig das Angebot an Sozialwohnungen erhöhen und gleichzeitig die Verwaltungsverfahren grundlegend reformieren muss. Konkret ist es notwendig, eine Pilotresolution zu erlassen und das Wohnungsbaugesetz 2023 zu ändern, um das Recht zur Genehmigung von Sozialwohnungsprojekten dem Bauministerium zu übertragen, anstatt wie bisher den Weg über das Investitionsgesetz einzuschlagen.

Darüber hinaus schlug er eine Änderung des Dekrets 100/2024/ND-CP vor, um den Flächennutzungskoeffizienten für Sozialwohnungsprojekte auf das 1,5-Fache zu erhöhen. Dies würde dazu beitragen, die Anzahl der Wohnungen auf derselben Grundstücksfläche um 50 % zu erhöhen und so die Wohnungspreise zu senken.

Darüber hinaus müssen sich die Kommunen synchron abstimmen, um die Zeit für Baugenehmigungen und Lizenzen zu verkürzen. Der Bau von preiswertem Gewerbewohnungsbau muss durch eine günstige Kreditpolitik, insbesondere für junge Menschen, gefördert werden. Der Staat muss den Markt zudem umstrukturieren, indem er Unternehmen ermutigt, in das erschwingliche Segment zu wechseln. Dies ist mit dem Programm zum Bau von einer Million Sozialwohnungen bis 2030 verbunden.

Eine weitere wichtige Lösung besteht darin, das Immobiliengesetz zu ändern, um die Übertragung von Projekten zu ermöglichen, die ihren finanziellen Verpflichtungen auf dem Grundstück nicht nachgekommen sind, sofern der neue Investor diese Verpflichtungen erfüllt. Dies wird dazu beitragen, „auf Eis gelegte“ Projekte wiederzubeleben und das Angebot zu erhöhen.

Quelle: https://nld.com.vn/giam-gia-dat-de-ha-nhiet-gia-nha-196250722220941319.htm