Mietrenditen für Wohnungen sinken stark, Investoren müssen ihre Strategie ändern

Die Rendite aus der Wohnungsvermietung beträgt heute nur noch 3–4 %, also deutlich weniger als noch vor einigen Jahren.

Der Kauf einer Mietwohnung war viele Jahre lang eine sichere Option und sicherte vielen Menschen, insbesondere mittleren Alters, ein stabiles monatliches Einkommen. Sie sehen darin nicht nur eine Möglichkeit zum Vermögenserhalt, sondern dank der Wertsteigerung der Wohnung auch eine nachhaltige Einnahmequelle. In den letzten Jahren hat sich das Problem der Mieteinnahmen jedoch rapide verändert: Der Kaufpreis einer Wohnung schießt in die Höhe, während der Mietpreis nur noch schneckenartig steigt.

Mietrendite für Wohnungen sinkt um mehr als die Hälfte

Eine Umfrage eines Reporters der Zeitung Lao Dong zeigt, dass die Wohnungspreise in Ho-Chi-Minh-Stadt allein in den letzten drei bis vier Jahren um 30 bis 50 Prozent gestiegen sind, bei einigen Projekten sogar um das Doppelte. Die Mietpreise hingegen stiegen lediglich um 10 bis 15 Prozent. Dieser Unterschied hat zu einem starken Rückgang der Mietrendite geführt, die in vielen Fällen nur noch 2 bis 3 Prozent pro Jahr beträgt und damit unter dem Zinssatz für Spareinlagen liegt.

Die Wohnungspreise steigen immer weiter, doch die Mietrendite ist auf einem historischen Tiefstand.

Frau Thanh Dung (wohnhaft im Bezirk Xuan Hoa) sagte, sie habe 2015/16 zwei Zweizimmerwohnungen im Projekt Masteri Thao Dien (Bezirk An Khanh) für nur 2,4 Milliarden VND pro Wohnung gekauft. Nach der Fertigstellung des Innenausbaus vermietete sie die Wohnungen für 1.000 USD pro Monat. Nach der Pandemie sank der Mietpreis jedoch auf 19 Millionen VND pro Monat.

Im Gegenteil, der Wert der Wohnung schoss in die Höhe. Im April 2025 verkaufte sie eine für 6,9 Milliarden VND, ein Anstieg von fast 290 % im Vergleich zum Kaufzeitpunkt. Nur wenige Monate später übertrug der neue Eigentümer sie für 8 Milliarden VND, während der aktuelle Mietpreis dieser Wohnung im Vergleich zum Verkaufszeitpunkt nur um 1-2 Millionen VND stieg. Die Rendite aus der Kapitalmiete von 10 % pro Jahr beträgt jetzt nur noch etwa 3,5 %.

Nicht nur Masteri Thao Dien, sondern auch viele andere Gebiete, die einst als „Paradies“ für Wohnungsmieten galten, befinden sich in einer ähnlichen Situation. Im Stadtgebiet Phu My Hung (in den Bezirken Tan Hung und Tan My), wo die Rendite früher bei 6 bis 9 Prozent pro Jahr lag, haben sich viele Hausbesitzer zurückgezogen. Frau Minh, eine langjährige Investorin, sagte, sie habe hier zwei bis drei Wohnungen besessen, diese aber dieses Jahr alle verkauft.

„Früher konnte man für eine neue Zweizimmerwohnung, die etwa 4,2 bis 4,5 Milliarden VND kostete, problemlos 20 bis 21 Millionen VND pro Monat mieten. Mittlerweile ist dieser Preis schwer zu halten, viele Wohnungen kosten aufgrund der Konkurrenz durch neue Angebote nur noch 17 bis 18 Millionen VND pro Monat. Die Mieten sind nicht mehr so ​​„gut“ wie früher und ich muss jeden Monat 5 % Steuern zahlen, deshalb habe ich mich zum Verkauf entschlossen, um in andere Kanäle zu investieren“, sagte sie.

Im günstigeren Segment, beispielsweise im Phu My Apartment (Bezirk Phu Thuan), liegt der Preis für eine Zweizimmerwohnung bei etwa 3,8–3,9 Milliarden VND, die Miete beträgt jedoch nur 12 Millionen VND/Monat, was einer Rendite von etwa 4 % entspricht. Projekte im Bezirk 8, Binh Tan, und dem alten Bezirk 9 sind ähnlich: Die Preise liegen bei 2,7–3,5 Milliarden VND/Wohnung, die Miete beträgt jedoch nur 8–10 Millionen VND/Monat, bei einer Rendite von 3–3,3 %.

Nicht mehr so ​​„einfach“ wie früher

Frau Huong, Vertriebsleiterin eines auf die Vermietung von Wohnungen in der Region Phu My Hung spezialisierten Unternehmens, räumte ein, dass das aktuelle Preisniveau im Vergleich zu den Mieteinnahmen zu hoch sei. „Bestehende Mieter bevorzugen neue Wohnungen gegenüber alten, doch die Investitionskosten sind in den letzten vier bis fünf Jahren stark gestiegen. Daher ist die Nachfrage nach Mietwohnungen zwar nicht verschwunden, die Rendite für Investoren ist jedoch deutlich gesunken“, sagte sie.

Auch das allgemeine Marktbild spiegelt diesen Trend wider. Laut einem Bericht von CBRE Vietnam erreichte der durchschnittliche Preis für eine Erstwohnung in Hanoi im zweiten Quartal 2025 79 Millionen VND/m², ein Anstieg von 13 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Der Preis für eine Zweitwohnung erreichte 50 Millionen VND/m², ein Anstieg von 15 %.

In Ho-Chi-Minh-Stadt erreichte der Primärpreis 82 Millionen VND/m², ein Plus von 29 %, der Sekundärpreis 53 Millionen VND/m², ein Plus von 33 %. Gleichzeitig lag die Bruttomietrendite in den beiden Großstädten in den ersten sechs Monaten des Jahres bei nur 3,4–3,7 %. Dieser Wert ist deutlich niedriger als in Bangkok (Thailand) (6,2 %), Kuala Lumpur (Malaysia) (5,1 %), Seoul (Korea) (4,3 %) und nur höher als in Hongkong (China) (3,2 %) und Singapur (3,3 %).

Herr Vo Huynh Tuan Kiet, Direktor der Abteilung für Wohnprojektmarketing bei CBRE Vietnam, erklärte, dass der Hauptgrund für den Rückgang der Mietrendite das begrenzte Angebot an neuen Wohnungen sei, insbesondere in Ho-Chi-Minh-Stadt – wo im ersten und zweiten Quartal 2025 nur 1.676 neue Wohnungen zum Verkauf freigegeben wurden, der niedrigste Wert seit 2015.

Die meisten davon konzentrieren sich auf das mittlere bis obere Preissegment, was die Preise in die Höhe treibt. Obwohl in Hanoi das Angebot größer ist (1.400 Einheiten im zweiten Quartal), befinden sich 100 % davon im oberen Preissegment und im Luxussegment, was ebenfalls die Preise in die Höhe treibt.

Neben Angebots- und Nachfragefaktoren schmälern auch zusätzliche Kosten wie Instandhaltung, Verwaltung und Steuern die Gewinne der Investoren. Darüber hinaus verringern der Trend zu kurzfristigen Vermietungen über Airbnb und die starke Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus und des bezahlbaren Wohnraums die Nachfrage nach langfristigen Wohnungsmieten, insbesondere im mittleren Preissegment.

Einige Experten sind jedoch der Meinung, dass es immer noch Chancen gibt, wenn Investoren die richtige Wahl treffen. Herr Ta Trung Kien, Direktor der Wowhome Company, kommentierte: „Wenn Sie sich für das richtige, neu übergebene Projekt mit guter Lage und vielen Annehmlichkeiten entscheiden, kann die Miete immer noch 4–5 % pro Jahr erreichen, bei gleichzeitiger Preissteigerung von 10–15 % pro Jahr. Wichtig ist, dass Sie nicht wie früher auf einmal in großen Mengen kaufen, sondern jedes Produkt sorgfältig kalkulieren müssen.“

Ein Lichtblick

CBRE stellte fest, dass Mittelklassewohnungen in den Bezirken Di An, Lai Thieu und Thu Dau Mot in Ho-Chi-Minh-Stadt aufgrund der realen Nachfrage nach Wohnraum und Mietwohnungen von Ingenieuren und Experten in Industrieparks große Aufmerksamkeit erregen. Die Mieteinnahmen in diesen Gebieten sind recht attraktiv, und die Immobilienpreise haben nach der industriellen Entwicklung noch Potenzial für langfristiges Wachstum.

Quelle: https://nld.com.vn/mua-can-ho-de-cho-thue-qua-thoi-hoang-kim-196250825202133905.htm