Die Transaktionen stagnieren, aber der Verkaufspreis von Wohnungen in Hanoi steigt weiterhin wie „besessen“

(Dan Tri) – Experten zufolge hat der kontinuierliche Anstieg der Wohnungspreise dazu geführt, dass viele Menschen ihre Kaufpläne vorübergehend auf Eis gelegt haben. Trotz der Schwierigkeiten bei den Transaktionen steigen die Wohnungspreise jedoch weiter.

Hauskäufer kämpfen im Preissturm

Einer Umfrage von Reportern von Dan Tri zufolge ist der Aufwärtstrend bei den Verkaufspreisen von Wohnungen in Hanoi im vergangenen Monat weiter angehalten.

Ein 64 m² großes Haus mit zwei Schlafzimmern im Projekt Vinhomes Smart City wurde Mitte Oktober für rund 4,2 Milliarden VND zum Verkauf angeboten. Bislang ist der Preis für diese Wohnung kontinuierlich auf 4,6 Milliarden VND gestiegen.

Oder beim Projekt Thang Long Nummer 1: Anfang Oktober wurde eine 87 m² große Wohnung mit 2 Schlafzimmern für 5,7 Milliarden VND zum Verkauf angeboten. Der Preis für diese Wohnung wurde inzwischen jedoch auf 6 Milliarden VND erhöht.

Den Daten einer Forschungseinheit zufolge ist der durchschnittliche Verkaufspreis für Erstwohnungen auf dem gesamten Markt von Hanoi deutlich gestiegen, von 40 Millionen VND/m2 Anfang 2022 auf etwa 72 Millionen VND/m2 im dritten Quartal dieses Jahres.

Insbesondere erreichte der Durchschnittspreis neu eröffneter Projekte in diesem Quartal etwa 70 Millionen VND/m2 (ohne Mehrwertsteuer und Wartungsgebühren), da das Angebot an neu eröffneten Wohnungen in diesem Quartal hauptsächlich im High-End- und Luxussegment erfasst wurde und 100 % des Marktanteils ausmachte.

Herr Nguyen Van Ngu (aus Nam Dinh ) möchte ein Haus kaufen und sagte, dass seine Familie sich in den letzten drei Monaten kontinuierlich viele Wohnungen in den Bezirken Nam Tu Liem und Ha Dong angesehen habe. Für 3 Milliarden VND plant Herr Ngu, eine Wohnung mit zwei Schlafzimmern und einer Fläche von etwa 65 bis 70 m² zu kaufen. Doch je mehr er sucht, desto mehr fühlt er sich, als sei er in einer „Matrix von Wohnungspreisen“ gefangen.

„Dieselbe unverkaufte Wohnung, aber der vom Eigentümer angebotene Preis ist noch höher als zuvor. Beispielsweise wurde im September ein 68 m² großes Haus in My Dinh (Nam Tu Liem, Hanoi) für rund 3,3 Milliarden VND zum Verkauf angeboten. Dasselbe Haus wird jetzt für 3,7 Milliarden VND angeboten“, sagte er. Während die Wohnungspreise ständig schwanken, hat Herr Ngu seinen Plan, ein Haus zu kaufen, vorübergehend auf Eis gelegt und wartet auf eine Abkühlung der Preise.

Oder wie Herr Tran Van Cuong (aus Bac Giang ) sagte: In den letzten zwei Monaten hat seine Familie viele Wohnanlagen in Hanoi besichtigt. Herr Cuong war jedoch schockiert, weil der Verkaufspreis der vom Eigentümer angebotenen Wohnungen immer schneller stieg.

Einige Menschen haben ihre Pläne, ein Haus zu kaufen, aufgegeben, weil die Angebotspreise rapide gestiegen sind (Illustration: Tran Khang).

Vor zehn Tagen wurde Herrn Cuong vom Eigentümer einer 72 m² großen Zwei-Zimmer-Wohnung im Bezirk Hoang Mai (Hanoi) ein Preis von 4,3 Milliarden VND angeboten, was einem Preis von 60 Millionen VND/m² entspricht. Kürzlich teilte der Eigentümer Herrn Cuong jedoch mit, dass der Preis auf 4,7 Milliarden VND gestiegen sei.

„Der rasante Anstieg der Wohnungspreise lässt mich darüber nachdenken, ob ich jetzt kaufen oder warten soll, bis sich die Lage stabilisiert. Wenn ich jetzt kaufe, könnten die Preise wieder sinken, weil sie zuvor schon so stark gestiegen sind. Wenn ich nicht kaufe, befürchte ich, dass die Wohnungspreise weiter steigen“, sagte er.

Nach Angaben eines Marktforschungsinstituts lag der durchschnittliche Verkaufspreis für Wohnungen im ersten Quartal 2021 landesweit bei 35 Millionen VND/m2. Bis zum dritten Quartal 2024 stieg der Verkaufspreis auf 51 Millionen VND/m2. Somit sind die Wohnungspreise in vier Jahren um 45 % oder mehr als 10 % pro Jahr gestiegen.

Warum sind die Wohnungspreise „heiß“?

Der Immobilienexperte Nguyen Quoc Anh sagte, dass es viele Gründe für den starken Preisanstieg im Wohnungssegment gebe.

Erstens ist der Immobilienmarkt zyklisch. Insbesondere die Wohnungspreise steigen, da sich der Markt in der Erholungsphase befindet. Zuvor, Mitte 2024, prognostizierte diese Abteilung eine Erholung aller Immobilienarten, wobei sich zunächst Wohnimmobilien erholen werden.

Nach einer schwierigen Phase ist die Psychologie der Investoren auf dem Immobilienmarkt sehr schwach. Die größte Angst bei Investitionen ist nicht der Rückgang der Immobilienpreise, sondern die Angst vor der Illiquidität des Produkts. Daher suchen Investoren nun nach Immobilien mit einem sicheren Rechtsstatus, Cashflow und zumindest der Möglichkeit, wie Wohnungen vermietet zu werden.

Der zweite Grund ist, dass das Angebot nicht der Marktnachfrage entspricht, obwohl die Nachfrage sehr groß ist. In Hanoi beispielsweise werden jedes Jahr etwa 100.000 bis 170.000 neue Wohnungen benötigt, während das Angebot zu Jahresbeginn nur etwa 30.000 Einheiten und im Jahr 2023 etwa 10.000 Einheiten umfasst.

Gleichzeitig ist die Bevölkerungsdichte in städtischen Gebieten sehr hoch. Einige Länder wie Korea und China verfügen zwar über gute Verkehrssysteme und ermöglichen eine bequeme Anreise in alle Provinzen und Städte, doch die Menschen leben und arbeiten immer noch hauptsächlich in Großstädten. Vietnam bildet da keine Ausnahme. Der Kauf eines Hauses in Großstädten war noch nie so einfach. Mit der zunehmenden Konzentration der Bevölkerung ist es sehr schwierig, das Preisniveau zu senken.

Darüber hinaus konzentrieren sich Immobilienprodukte zunehmend auf hochpreisige Segmente. Anfang 2020 machte das High-End-Segment und höher (mit Preisen von über 55 Millionen VND/m2) nur etwa 6 % des Gesamtangebots aus. Im dritten Quartal dieses Jahres betrug dieser Anteil bereits rund 60 %.

Nach Angaben des Experten konzentrieren sich die Investoren angesichts des geringen Angebots auf dem Markt, nachdem rechtliche Probleme gelöst und Produkte auf den Markt gebracht wurden, hauptsächlich auf das mittlere und höhere Segment (Preise über 35 Millionen VND/m2).

„Es dauert lange, ein Projekt auf den Weg zu bringen, während die Grundstückspreise täglich weiter steigen. Daher ist es für Investoren logisch, sich für den Bau von Wohnungen im mittleren Preissegment und darüber zu entscheiden“, sagte Quoc Anh.

Ein Wohnhaus in Hanoi (Foto: Duong Tam).

Der dritte Grund ist der psychologische Faktor des Marktes. Insbesondere wenn die Wohnungspreise nicht stark gestiegen sind, warten die Menschen in der Regel auf einen Preisrückgang. Sobald die Preise jedoch um etwa 10 bis 20 Prozent steigen, stürzen sich alle auf den Kauf, weil sie befürchten, dass die Preise weiter steigen. Dies ist ein zusätzlicher psychologischer Schlag, der den Markt wieder ankurbelt.

„Tatsächlich war der Markt im vergangenen Jahr sehr heiß. Das liegt auch daran, dass die Leute ziemlich ungeduldig sind, nachdem sie darauf gewartet haben, dass die Wohnungspreise fallen“, schloss Herr Quoc Anh.

Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der Vietnam Association of Realtors (VARS), stellte fest, dass die Wohnungspreise in der letzten Zeit ungewöhnlich gestiegen seien, insbesondere in Hanoi. Dieses Phänomen sei sicherlich von Interessengruppen beeinflusst, während sich die wirtschaftliche Lage, der Markt und die Einkommen der Bevölkerung noch nicht erholt hätten.

„Die Immobilienpreise steigen, aber es finden keine Transaktionen statt. Das könnte ein Trick einer Investmentgruppe mit unklaren Absichten sein“, sagte Herr Dinh freimütig.

Ihm zufolge können diese Interessengruppen ihre Preistreiberei ausnutzen, weil das Wohnungsangebot problematisch ist. In den letzten Jahren wurden auf dem Markt keine neuen Projekte genehmigt, für die Investitionslizenzen erteilt wurden. Die auf dem Markt befindlichen Projekte sind hauptsächlich Altbauten, die wieder gekauft und verkauft werden. Das Angebot ist unzureichend und von schlechter Qualität, das Angebot für Menschen mit niedrigem Einkommen ist sehr gering und die Produktstruktur ist nicht geeignet.

Hinzu kommt, dass der Großteil des Neubauangebots weiterhin mit hohen Investitions- und Grundstückskosten ausgestattet ist und die Investoren höhere Renditen als zuvor erwarten. Daher ist es sehr schwierig, das Preisniveau für Erstwohnungen zu senken. Die hohen Wohnungspreise auf dem Primärmarkt haben zu einem plötzlichen Preisanstieg auf dem Sekundärmarkt geführt.

Derzeit lässt die Psychologie der Eigenheimkäufer allmählich nach, da die Wohnungspreise seit Jahresbeginn kontinuierlich gestiegen sind.

Der Wohnungsverkauf hat nachgelassen, dürfte sich aber kurzfristig kaum verringern lassen (Foto: Tran Khang).

Herr Pham Duc Toan, Generaldirektor von EZ Property, sagte, dass die Wohnungspreise in Hanoi in letzter Zeit aufgrund des Unterschieds zwischen Angebot und Nachfrage nur lokal hoch waren. Bis jetzt haben die Wohnungspreise in Hanoi den Höchststand überschritten.

„Ich habe einen Freundeskreis, der allesamt Gutverdiener sind, aber wenn sie sich die aktuellen Wohnungspreise ansehen, meinen sie alle, dass sie zu hoch sind, nicht dem Wert entsprechen und sehr schwer zu bekommen sind“, sagte er.

Die Wohnungspreise sind zu hoch, weshalb viele Menschen ihren Kauf aufschieben, da sie die Preise für unangemessen halten. Daher ist die Liquidität von Wohnungen in letzter Zeit sehr gering. Herr Toan prognostiziert, dass die Wohnungspreise von jetzt an bis zum Jahresende kaum weiter steigen werden. Allerdings werden sie auch nur sehr schwer sinken können, außer in Fällen, in denen Menschen, die Geld brauchen, den Preis senken, um schnell verkaufen zu können.

Nguyen Van Dinh erklärte, dass zur Senkung der Wohnungspreise in Hanoi Anstrengungen unternommen werden sollten, den Fortschritt von Sozialwohnungsprojekten zu beschleunigen. Das Angebot müsse proaktiv reguliert werden, indem Planungsinstrumente effektiv eingesetzt, die Planung angepasst und zusätzliche Mittel für sauberes Land bereitgestellt würden, um Investoren bei der Umsetzung von Sozialwohnungsprojekten zu unterstützen, sobald die Planung abgeschlossen sei.

Um die Preise für Wohnungen und Wohnprodukte langfristig zu stabilisieren, bedarf es einer starken staatlichen Beteiligung. Insbesondere muss der Ausbau der Verkehrsinfrastruktur weiter vorangetrieben werden, um die Fahrzeiten von den Außenbezirken in die Innenstadt zu verkürzen. Das Angebot aus den Vororten wird die Immobilienpreise senken.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/giao-dich-chung-nhung-gia-rao-ban-chung-cu-ha-noi-van-tang-nhu-len-dong-20241118023451755.htm