Die Immobilienpreise fallen, die Chancen verbessern sich allmählich

Bezahlbarer Wohnraum für Mittel- und Geringverdiener wird in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt immer knapper, während das Angebot an hochwertigen und superluxuriösen Wohnungen zunimmt.

Im Bau befindliches Immobiliengebiet im Distrikt 7 (HCMC) – Foto: QUANG DINH

Das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage macht den „Traum“ vom Sesshaftwerden für viele Menschen immer unerreichbarer …

Um das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage zu beheben, forderte der Ständige Regierungsausschuss in einer kürzlich abgehaltenen Sitzung zur Lage auf dem Immobilienmarkt das Bauministerium , die Staatsbank sowie die zuständigen Ministerien und Kommunen auf, eine Reihe von Lösungen umzusetzen, um Hindernisse zu beseitigen. Dazu gehören beispielsweise die Schaffung von Grundstücksfonds, die Suche nach mittelfristigen Kreditpaketen, stabile Zinssätze für gewerbliche Wohnprojekte zu angemessenen Preisen sowie Kreditpakete, mit denen junge Menschen Kredite aufnehmen können, um Häuser zu kaufen.

Gleichzeitig müssen wir die Preisinflation strikt bekämpfen und ein regelrechtes Fieber auslösen, um die Immobilienpreise unter Kontrolle zu halten.

Die Immobilienpreise explodieren

Nach Angaben des Bauministeriums wird es in den ersten Monaten des Jahres 2025 auf dem Immobilienmarkt zu zahlreichen Verbesserungen kommen. Das Angebot und das Transaktionsvolumen im Immobilienbereich werden im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2024 steigen.

Das Angebot ist jedoch nach wie vor begrenzt und entspricht nicht der Marktnachfrage. Die Produktstruktur ist nicht ausgewogen. Es mangelt an Wohnraum, der den Bedürfnissen von Arbeitnehmern und jungen Menschen entspricht. Es gibt zu viele Villen und niedrige Häuser. Die Immobilien- und Wohnungspreise entsprechen nicht den Möglichkeiten der Bedürftigen. Spekulation, Manipulation, Preisinflation und Marktstörungen sind weiterhin vorhanden.

In Ho-Chi-Minh-Stadt konzentrierten sich die meisten Projekte, die zwischen Ende letzten Jahres und dem zweiten Quartal dieses Jahres zum Verkauf freigegeben wurden, auf das Segment der High-End- und Luxuswohnungen mit Preisen zwischen 100 und 150 Millionen VND/m², im Zentrum sogar noch höher.

Laut einer Umfrage von Tuoi Tre im Osten von Ho-Chi-Minh-Stadt werden Wohnungen in Neubauprojekten in Thu Duc City zu Preisen von über 100 Millionen VND/m² angeboten. In der Gegend nahe der An-Phu-Kreuzung (Thu Duc) gibt es einige Projekte, die Preise von bis zu 120 – 150 Millionen VND/m² „bieten“.

Im südlichen Teil der Stadt, in den Bezirken Binh Chanh und Nha Be, werden Projekte zu Preisen zwischen 64 und 80 Millionen VND/m² an Kunden verkauft.

Allein im Distrikt 1 haben nur noch wenige Mehrfamilienhäuser Wohnungen im „Einkaufswagen“, der Verkaufspreis liegt jedoch bei 200 – 300 Millionen VND/m², mancherorts sogar bei 400 – 500 Millionen VND/m².

Nicht nur auf dem Primärmarkt, auch auf dem Altbaumarkt sind die Preise exorbitant hoch. Selbst bei Projekten, die bereits seit fast zehn Jahren in Betrieb sind, hat sich der Verkaufspreis verdoppelt und liegt derzeit bei 4 bis 5 Milliarden VND pro Wohnung.

Marktforschungsinstituten zufolge schwankt der Preis für erschwingliche Wohnungen in den Vororten von Ho-Chi-Minh-Stadt zwischen 45 und 55 Millionen VND/m². Bei diesem Preis kostet eine 50 m² große Wohnung auch etwa 2,2 Milliarden VND.

Wohngebäude entlang der Vo Nguyen Giap Straße, Thu Duc City, Ho-Chi-Minh-Stadt – Foto: QUANG DINH

In Hanoi sind die Immobilienpreise seit der zweiten Hälfte des Jahres 2024 „schwindelerregend“ gestiegen, und Gewerbewohnungen mit Preisen unter 50 Millionen VND/m2 sind selbst in Gebieten außerhalb der Ringstraße 3 fast verschwunden.

Auf einem Immobilienhandelsplatz im Gebiet Nam Tu Liem (der Investor eröffnet ein Projekt zum Verkauf in Hung Yen , Hanoi, einschließlich der Gebiete Dong Anh, Gia Lam und Nam Tu Liem) wimmelt es, obwohl es ein Wochentag ist, von Autos und Motorrädern der Makler und Leuten, die kommen, um sich das Musterhaus anzusehen.

Einer Umfrage zufolge werden im Gebiet Nam Tu Liem einige gewerbliche Apartmentprojekte von Investoren zu Preisen zwischen 120 und 160 Millionen VND/m2 zum Verkauf angeboten.

Frau Minh Huong, eine Immobilienmaklerin, sagte, dass es in der Gegend von Nam Tu Liem keine Wohnungen mehr unter 50 Millionen VND/m2 gebe. Ein Projekt neben der Le Quang Dao Straße biete ebenfalls Preise von 120 bis 150 Millionen VND/m2, ohne Mehrwertsteuer und Instandhaltungsgebühren.

Für Wohnungen mit schöner Aussicht beträgt der Preis etwa 150 Millionen VND/m². Dreizimmerwohnungen mit etwa 100 m² kosten ebenfalls 13 bis 15 Milliarden VND.

Darüber hinaus werden einige bereits in Betrieb genommene Wohnungen im Gebiet Thanh Xuan (Hanoi) von Maklern für 74 Millionen VND/m2 zum Verkauf angeboten, oder Wohnungen im kommerziellen Apartmentkomplex in der Pham Van Dong Straße (Bac Tu Liem) werden ebenfalls für 67 Millionen VND/m2 angeboten.

Bei niedrigen Grundstückspreisen entstehen viele Immobilienarten wie Reihenhäuser und Wohnungen zu günstigen Preisen. Ein reichhaltiges und vielfältiges Angebot führt zu einem Wettbewerb zwischen den Wohnungsarten und senkt die Wohnungspreise. Um erschwingliche Immobilienpreise zu gewährleisten, bedarf es transparenter und klarer Richtlinien, insbesondere bei der Erteilung von Baugenehmigungen, der Vergabe von roten Listen und der Aufteilung von Grundstücken.

Herr Tran Khanh Quang (Direktor der Viet An Hoa Company)

Immobilienpreise steigen aufgrund von Verfahrensengpässen

Im Gespräch mit Tuoi Tre sagte Herr Nguyen Hoang Minh, stellvertretender Generaldirektor der Saigon 5 Real Estate Development Joint Stock Company, dass die Immobilienpreise in Großstädten wie Ho-Chi-Minh-Stadt teilweise aufgrund von Verwaltungsstaus zu hoch getrieben würden.

Nehmen wir das Beispiel eines Geschäftsprojekts, das sich seit 2018 in der Entwicklung befindet, aber in Verfahrensphasen „steckengeblieben“ ist, wodurch der erwartete Immobilienpreis im Vergleich zum ursprünglichen Preis mindestens um das Doppelte steigen wird.

Herr Minh führte an, dass das Projekt dieses Unternehmens im Bezirk 8 vor 2020 zunächst zu einem Preis von 26 bis 28 Millionen VND/m² auf den Markt gebracht wurde.

Aufgrund rechtlicher Probleme wurde das Projekt jedoch bis jetzt vorübergehend ausgesetzt, wodurch das Unternehmen zusätzliche Bankzinsen in Höhe von über 51 Milliarden VND zu tragen hatte, ganz zu schweigen von vielen anderen finanziellen Kosten, die ebenfalls gestiegen sind.

Wenn das Projekt in diesem Jahr umgesetzt und zum Verkauf freigegeben wird, plant die Geschäftsseite daher auch, den Verkaufspreis mindestens auf das Doppelte zu kalkulieren, da neben den finanziellen Kosten auch andere Kosten steigen werden, wie etwa Baumaterialien, Baukosten, Geschäftskosten usw.

„Wenn die Verfahren nicht so kompliziert wären, hätten wir schnell gebaut, schnell verkauft und die Leute hätten sich in vier bis fünf Jahren niedergelassen. Aber das Projekt entwickelt sich nur langsam, sodass zu den Verkaufspreisen letztendlich noch die finanziellen Kosten hinzukommen, die die Hauskäufer tragen müssen. Dadurch sind die Hauspreise nicht so günstig, wie es sich die Leute und Unternehmen wünschen“, erklärte Herr Minh.

Laut Frau Duong Thanh Thuy, Vizepräsidentin der Trung Thuy Group, machen bei Wohnungsbauprojekten die Grundstückspreise nur 30 % aus, die Finanzierungskosten betragen 30 %, wenn das Projekt innerhalb von drei Jahren abgeschlossen wird, und die Baukosten lagen in der Vergangenheit bei nur 15 %, sind jetzt aber auf 20 – 25 % gestiegen.

Ihrer Meinung nach handelt es sich dabei um „harte“ Kosten. Wenn das Projekt also in rechtlichen Verfahren schleppend vorankommt und es zu Verzögerungen kommt, steigen die finanziellen Kosten bei einer Verlängerung um vier Jahre um 40 % oder mehr, was bedeutet, dass auch die finanziellen Kosten „aufgebläht“ werden.

Wenn die Grundstückspreise hoch sind und die Finanzierungskosten mit der Zeit steigen, wie es bei vielen Wohnbauprojekten der Fall ist, wird es keinen bezahlbaren Wohnraum geben.

Tran Khanh Quang, Direktor der Viet An Hoa Company, teilt diese Ansicht und meint, der wichtigste Faktor für erschwingliche Immobilienpreise seien niedrige Grundstückspreise. Die Kosten für Baumaterialien hätten keinen großen Einfluss auf den Gesamtpreis der Immobilie.

Bei einer 50 m² großen Wohnung im Zentrum von Ho-Chi-Minh-Stadt zum Preis von 5 Milliarden VND betragen die Materialkosten nur etwa 1 Milliarde VND und machen damit einen kleinen Teil von etwa 15 – 20 % des Verkaufspreises aus.

Menschen schließen Hausbauarbeiten im Bezirk Binh Thanh, Ho-Chi-Minh-Stadt ab – Foto: HUU HANH

Benötigen Sie Hilfe für Erstkäufer

Um den Mangel zu überwinden, sind nach Ansicht von Unternehmen und Experten Lösungen erforderlich, um das Wohnungsangebot rasch zu erhöhen, insbesondere im Segment der bezahlbaren Wohnungen.

Darüber hinaus sollte es Maßnahmen zur Unterstützung von Erstkäufern von Eigenheimen geben, unabhängig vom Alter. Die offensichtlichste Form der Unterstützung sind dabei Zinspolitiken.

Aufgrund der Tatsache, dass in den zentralen Gebieten von Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt Grundstücksfonds knapp sind, erklärte Herr Nguyen Van Dinh, Vizepräsident der Vietnam Real Estate Association, dass es notwendig sei, Grundstücksfonds in den Vororten der beiden Städte zu planen und zu reservieren, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.

Für den Bau von bezahlbarem Wohnraum sollten in der unmittelbaren Zukunft Grundstücke mit vorhandener Verkehrsanbindung an die Zentren der beiden Städte bevorzugt werden.

Für die übrigen Gebiete muss die Flächenplanung für Gewerbewohnungen zu angemessenen Preisen mit Investitionen in die Verkehrsanbindung synchronisiert werden, um Wohnraum für die Menschen zu schaffen.

Darüber hinaus ist für die Entwicklung von bezahlbarem Wohnraum eine spezifische Strategie erforderlich. Dabei muss die Regierung gemeinsam mit den Kommunen die Entwicklung von bezahlbarem Wohnraum für die Menschen in den an Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt angrenzenden Provinzen planen.

Herr Nguyen Hoang Minh sagte, wenn die staatlichen Behörden die Schwierigkeiten bei den Rechtsverfahren rasch beseitigen würden, könnten die Unternehmen bald wieder bauen, die finanziellen Kosten für Projekte würden geringer ausfallen und die Kosten, die die Immobilienpreise ausmachen, würden sinken.

In der Zwischenzeit sagte der Vizepräsident der Trung Thuy Group, dass eine Anpassung der Grundstücks- und Finanzkosten notwendig sei. Der Staat könne die Grundstückskosten so anpassen, dass sie etwa 20 % statt der derzeitigen Grundstückskosten von bis zu 30 % ausmachen.

Insbesondere ist es möglich, nichtfinanzielle Maßnahmen (bei denen es sich im Wesentlichen um finanzielle Lösungen handelt) durch die Beschleunigung von Verfahren zu fördern und so zu verhindern, dass Projekte in einen Zustand langsamer Umsetzung geraten.

Anstatt beispielsweise drei Jahre lang finanzielle Kosten in Höhe von 30 % zu verursachen, sollte der Staat die Unternehmen bei der Bewältigung der einzelnen Phasen in nur einem Jahr begleiten, dann würden auch die finanziellen Kosten auf nur 10 % sinken.

„Wenn wir die beiden oben genannten Dinge erreichen, wird sich die drastische Senkung der Projektentwicklungskosten eindeutig auf die Immobilienpreise auswirken. Dann werden die Unternehmen nur noch akzeptable Gewinnspannen erzielen, während die übrigen Immobilienpreise sinken und die Menschen leichteren Zugang zu Wohnraum haben“, fügte Frau Thuy hinzu.

Um die finanziellen Kosten für Unternehmen zu senken, müssen Verwaltungsverfahren schnell abgeschlossen werden. Auf dem Foto: Immobilienbereich in der Nguyen Huu Tho Straße (Nha Be, Ho-Chi-Minh-Stadt) – Foto: TU TRUNG

* Herr Nguyen Quoc Hiep (Vorsitzender der Vietnam Association of Construction Contractors):

Der Käufer bekommt, was ihm zusteht.

Auf dem Immobilienmarkt herrscht eine Situation, in der „Grundstückspreise den Hauspreisen und Hauspreise den Grundstückspreisen hinterherjagen“, wodurch ein Teufelskreis entsteht, unter dem letztlich die Käufer leiden. Ein Grund dafür sind die schwankenden Preise, die zu steigenden Grundstückspreisen führen und ein hohes Risiko darstellen, zu den Spitzenpreisen der Welt zu gehören.

Bei demselben Projekt können nur wenige Monate zwischen der vorherigen und der nächsten Entscheidung über die Landzuteilung zu einer Preissteigerung von 20 % führen, was unangemessen ist und zu einer Erhöhung des Hausverkaufspreises führt.

Daher ist es an der Zeit, dass die Behörden eingreifen und die Grundstückspreise auf harmonische Weise steuern und kontrollieren.

Darüber hinaus verursachen langwierige Verwaltungsverfahren wie die Grundstücksbewertung den Unternehmen zusätzliche finanzielle Kosten wie Kreditzinsen oder zusätzliche Grundstückskosten in Höhe von bis zu mehreren zehn oder sogar hundert Milliarden VND. Diese Kosten werden alle zum Verkaufspreis hinzugerechnet.

Um die Immobilienpreise unter Kontrolle zu halten, ist es notwendig, bald einen staatlichen Mechanismus zur Steuerung der Grundstückspreise einzuführen, die derzeitige schwankende Situation zu vermeiden und die Verwaltungsverfahren rasch zu lösen, um die finanziellen Kosten für Unternehmen zu senken.

* Dr. Nguyen Quoc Hung (Vizepräsident und Generalsekretär der Vietnam Banks Association):

Vorzugskredite müssen an die richtigen Subjekte ausgezahlt werden

Die Ergänzung um ein mittelfristiges Kreditpaket mit stabilen Zinssätzen für bezahlbare Eigenheimkredite für junge Menschen ist die richtige Politik.

Damit dieses Kreditpaket jedoch wirklich wirksam ist, muss geprüft werden, ob die derzeitigen Eigenheimkäufer das Haus zum Wohnen oder als Investition und Spekulation kaufen.

Bei den meisten Transaktionen handelt es sich um Käufe und Verkäufe von Investoren an Investoren. Wenn diese Situation nicht unter Kontrolle gebracht wird, werden die Kredite nicht die richtigen Leute erreichen, die tatsächlich ein Eigenheim kaufen möchten.

Darüber hinaus ist es notwendig, die Begünstigten des Kreditpakets sowie die Kriterien und Standards für die Kreditaufnahme klar zu definieren. Idealerweise sollte dieses Kreditpaket nur für Erstkäufer von Eigenheimen bestimmt sein.

Geeignet sind Gewerbeimmobilien mit einem Preis von 35 – 40 Millionen VND/m2.

Laut Herrn Nguyen Van Dinh, Vizepräsident der Vietnam Real Estate Association, ist bezahlbarer Gewerberaum die Art von Wohnraum, die sich Menschen mit durchschnittlichem und niedrigem Einkommen leisten können. Daher wird die Art von bezahlbarem Gewerberaum zwischen 35 und 40 Millionen VND/m2 liegen.

Nach Berechnungen des Bauministeriums beträgt der aktuelle Stückpreis für den Bau eines 1 m² großen Hochhauses etwa 20 Millionen VND/m², sodass die Investoren bei einem Verkaufspreis von 35 bis 40 Millionen VND einen Gewinn erzielt haben.

Die Grundstückskosten machen in der aktuellen Wohnungspreisstruktur außerhalb des Zentrums von Hanoi in der Regel 20–25 % der Wohnungsverkaufspreisstruktur aus. Bei Projekten im Zentrum können die Grundstückskosten bis zu 50 % der Preisstruktur betragen.

Immobilienmarkt Hanoi – Foto: NAM TRAN

Sorge, keine Möglichkeit mehr zu haben, ein Haus zu kaufen

Der Traum vom Sesshaftwerden rückt für Millionen von Menschen immer weiter in die Ferne, insbesondere für junge Menschen und Mittelverdiener in Großstädten wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt.

Die ohnehin schon hohen Immobilienpreise steigen weiterhin rapide an, während die Einkommen der Arbeitnehmer stagnieren. Dies macht für viele Büroangestellte und Beamte den Wunsch nach einem Eigenheim zunichte.

„Ich arbeite als Gerichtsvollzieher im Bezirk und meine Frau ist Notarin. Wir haben etwas Geld gespart, aber angesichts der derzeit hohen Immobilienpreise haben meine Frau und ich keine Möglichkeit mehr, ein Haus zu kaufen. Wir haben das Geld, das wir verdient haben, investiert und derzeit wohnt unsere Familie noch zur Miete“, sagte Hoang Van Minh (40 Jahre alt, aus Thanh Hoa).

Frau Nguyen Thu Trang (34 Jahre alt, aus Phu Tho) sagte, dass sie nach über 10 Jahren Sparen zwar etwas Geld habe, es aber nach einer Untersuchung immer noch nicht für den Kauf einer etwa 30 Quadratmeter großen Wohnung ausreiche.

„Ich bin Single und möchte eine Wohnung kaufen, aber nachdem ich mir die Preise angesehen habe, würde eine schöne Wohnung etwa 2 Milliarden VND kosten. Ich musste mieten, weil eine 30 m² große Wohnung in einem Stadtgebiet nur etwa 8 Millionen VND pro Monat kostet“, erzählte Trang.

Laut einem Experten der vietnamesischen Immobilienvereinigung herrscht auf dem Immobilienmarkt ein Mangel an bezahlbaren Wohnungen, weshalb Investoren hohe Preise für ihre Produkte auf dem Markt anbieten.

Die meisten Hauskäufer sind in letzter Zeit Investoren, die Häuser kaufen und dann auf steigende Preise warten, um einen Gewinn zu erzielen. Daher sind die Hauspreise auf dem Markt nicht real.

Gründe für den Anstieg der Immobilienpreisstruktur wie Grundstückspreise, Baumaterialpreise, Kreditzinsen - Foto: TU TRUNG

Verkürzung der Verfahren, Senkung der Kosten für Wohnungsinvestitionen

Eine der wichtigsten Lösungen zur Förderung einer sicheren, gesunden und nachhaltigen Entwicklung des Immobilienmarktes besteht laut der Schlussfolgerung des Ständigen Regierungsausschusses darin, die Dezentralisierung und Machtdelegation zu verstärken und den Verwaltungsaufwand zu minimieren.

Parallel zu der Aufforderung, die Ursachen für den Anstieg der Immobilienpreisstruktur, wie etwa Grundstückspreise, Baumaterialpreise, Darlehenszinsen usw., zu überprüfen und zu klären, forderte der Ständige Regierungsausschuss Ministerien, Zweigstellen und Kommunen auch auf, sich auf die Minimierung unnötiger und sich überschneidender Verwaltungsverfahren zu konzentrieren und den komplizierten Papierkram und die erforderlichen Dokumente umgehend abzuschaffen.

Sorgen Sie dafür, dass die Bearbeitungszeit und die Verwaltungskosten für die Einhaltung der Vorschriften um mindestens 30 % gesenkt werden. Dazu gehört die Prüfung von Möglichkeiten zur Verkürzung der Verfahren für Investitionsgenehmigungen, Projektbewertung, Entwurf, insbesondere Baugenehmigungsverfahren, Abnahmeprüfungen, Reduzierung der Vorinspektionen und Stärkung der Nachinspektionen.

Darüber hinaus besteht die Lösung darin, das Angebot zu erhöhen, die Preise zu senken und vielfältige Immobiliensegmente zu entwickeln, um den tatsächlichen Wohnungsbedarf insbesondere von Menschen mit niedrigem und mittlerem Einkommen zu decken.

Insbesondere verlangt die Regierung Forschung und Entwicklung von Strategien zur Unterstützung junger Menschen und Menschen mit echtem Wohnungsbedarf, zur Verbesserung des Zugangs zu Wohnraum und zur Verwirklichung des in der Verfassung verankerten Rechts auf Wohnraum.

Die Staatsbank muss sich darauf konzentrieren, Banken zur Teilnahme am Vorzugskreditprogramm in Höhe von 120.000 Milliarden VND zu bewegen und zu drängen. Darüber hinaus werden Ministerien und Zweigstellen beauftragt, das Modell eines vom Staat verwalteten Transaktionszentrums für Immobilien- und Landnutzungsrechte auf einer elektronischen Plattform zu erforschen und vorzuschlagen.

Dabei handelt es sich um ein System, das alle Phasen von Transaktionen, Beglaubigungen, Steuern, Registrierungen usw. integriert, ähnlich wie beim Aktienhandel. Dieses Modell gewährleistet Informationstransparenz und verhindert Preisinflation, Steuerverluste und Marktbetrug.

BAO NGOC - NGOC HIEN - QUANG THE

Quelle: https://tuoitre.vn/giam-gia-nha-co-hoi-dang-sang-dan-20250622092058922.htm