Die Investitionsverfahren für Sozialwohnungen sind „um ein Vielfaches“ schwieriger als für gewerbliche Wohnungen.
Laut Herrn Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), ist die Nachfrage nach Sozialwohnungen in städtischen Gebieten sehr groß, vor allem in zentral verwalteten Städten und Provinzen mit hohem Industrialisierungsgrad. Es ist jedoch notwendig, sorgfältige Untersuchungen durchzuführen, um Sozialwohnungstypen zu entwickeln, die den Bedürfnissen der Menschen vor Ort gerecht werden, und um die Situation „unverkaufter“ Sozialwohnungen zu vermeiden, wie es in einigen Gegenden der Fall ist.
Die Investitionsverfahren für gewerbliche Wohnungsbauprojekte seien „einmal schwierig“, für soziale Wohnungsbauprojekte jedoch „doppelt so schwierig“.
Wenn die Investitionsverfahren für gewerbliche Wohnungsbauprojekte „schwierig“ sind, dann sind sie für soziale Wohnungsbauprojekte „doppelt so schwierig“, was dazu führt, dass die Umsetzung des sozialen Wohnungsbauentwicklungsplans für den Zeitraum 2016–2020 bundesweit nur etwa 41 % erreicht.
Insbesondere in Ho-Chi-Minh-Stadt wurden zwar 75 % des Plans erreicht, die tatsächliche Zahl betrug jedoch lediglich 15.000 Sozialwohnungen (durchschnittlich 3.000 Einheiten/Jahr), was der enormen Nachfrage nach Sozialwohnungen nicht gerecht wurde.
„Im Zeitraum 2021–2023 wurden im ganzen Land lediglich 72 Sozialwohnungsprojekte mit 38.128 Wohnungen fertiggestellt, womit nur knapp 9 % des Fünfjahresplans für 2021–2025 von 446.000 Wohnungen erreicht wurden.
Davon hat Ho-Chi-Minh-Stadt lediglich zwei Sozialwohnungsprojekte mit 623 Wohnungen (übertragen aus dem Zeitraum 2016–2020) fertiggestellt und in Betrieb genommen und mit sieben Sozialwohnungsprojekten mit 4.996 Wohnungen begonnen, aber aufgrund „rechtlicher Probleme“ ist es fast unmöglich, den Bau umzusetzen, sagte Herr Chau.
9 Lösungen zur Überwindung von Schwierigkeiten und zur Erhöhung des Angebots an Sozialwohnungen
Um „Schwierigkeiten zu beseitigen und die Umsetzung von Sozialwohnungsprojekten zu fördern“, um das Angebot an Sozialwohnungen zu erhöhen, schlug HoREA eine Reihe von Lösungen vor.
HoREA hat gerade eine Reihe von Lösungen vorgeschlagen, um Schwierigkeiten zu beseitigen und die Umsetzung von Sozialwohnungsprojekten zu fördern, um das Angebot an Sozialwohnungen zu erhöhen.
Erstens schlug der Verband vor, das Verfahren der „Genehmigung der Investitionspolitik gleichzeitig mit der Genehmigung der Investoren“ für alle Sozialwohnungsprojekte und gewerblichen Wohnungsbauprojekte im ganzen Land umgehend abzuschaffen, und forderte das Ministerium für Planung und Investitionen auf, der Regierung eine Änderung und Ergänzung von Punkt c, Klausel 7, Artikel 31 des Dekrets 31/2021/ND-CP vorzulegen.
Zweitens schlug der Verband auf der Grundlage der Änderung und Ergänzung von Punkt c, Klausel 7, Artikel 31 des Dekrets 31/2021/ND-CP und Klausel 3, Artikel 1 des Dekrets 30/2021/ND-CP (siehe oben) vor, dass das Bauministerium die Bauämter (Abteilung für Planung und Architektur) der Gemeinden anweist, die Detailplanung im Maßstab 1/500 für Sozialwohnungsprojekte (und gewerbliche Wohnungsbauprojekte) zu bewerten und zu genehmigen, für die gemäß den Bestimmungen von Punkt b, Klausel 3, Artikel 6 der Resolution Nr. 98/2023/QH15 der Nationalversammlung „eine Genehmigung der Investitionspolitik gleichzeitig mit der Genehmigung durch den Investor“ beantragt wurde. Darin heißt es: „Bebauungspläne und Detailpläne müssen gemäß den gesetzlichen Bestimmungen genehmigt oder zur Anpassung freigegeben werden, bevor der Bericht über die Machbarkeitsstudie für Investitionen für den Bau und die Umsetzung der nächsten Schritte des Projekts erstellt wird.“ Der Verband schlug vor, diese Ergänzung zu Punkt c, Klausel 7, Artikel 31 des Dekrets vorzunehmen. 31/2021/ND-CP und Klausel 3, Artikel 1 des Dekrets 30/2021/ND-CP.
Drittens empfiehlt der Verband den Kommunen hinsichtlich der Landfonds für den sozialen Wohnungsbau, gemäß den Bestimmungen des Ausschreibungsgesetzes 2023 „Ausschreibungen zur Auswahl von Investoren für die Umsetzung von Projekten unter Nutzung von Land“ für Sozialwohnungsprojekte durchzuführen, um fähige Investoren auszuwählen und „öffentliche Landfonds (sauberes Land)“, die für den Bau von Sozialwohnungen vorgesehen sind, effektiv zu nutzen und die Situation der „Verschwendung“ von Landressourcen, wie sie zuvor vorkam, zu überwinden.
Viertens schlägt der Verband hinsichtlich bevorzugter Kreditquellen zur Umsetzung der Sozialwohnungspolitik vor, dass der Ständige Ausschuss der Nationalversammlung die Zuweisung mittelfristiger Mittel aus dem Staatshaushalt zur Umsetzung der Sozialwohnungspolitik prüft, eine „Rekapitalisierung“ für die Bank für Sozialpolitik oder eine „Zinssubventionierung“ für vier von der Staatsbank benannte Geschäftsbanken (Vietinbank, Vietcombank, Agribank, BIDV) zur Umsetzung bevorzugter Kreditpolitiken für Sozialwohnungen organisiert. Denn im Zeitraum 2015–2020 haben Projektinvestoren sowie Käufer und Mieter von Sozialwohnungen aufgrund des Mangels an mittelfristigen Mitteln aus dem Staatshaushalt zur Umsetzung der Sozialwohnungspolitik gemäß den Bestimmungen des Wohnungsbaugesetzes 2014 kaum Anspruch auf bevorzugte Kreditpolitiken für Sozialwohnungen.
Fünftens schlug der Verband vor, Anreizmaßnahmen für Investoren in Sozialwohnungsprojekte einzuführen oder zu verstärken, um mehr Investoren zu ermutigen und anzuziehen, sich an der Umsetzung von Sozialwohnungsprojekten zu beteiligen.
Sechstens: Die „Unzulänglichkeit und Schwierigkeit“ bei der „Übergangsabwicklung“ der Verpflichtung von Investoren in gewerbliche Wohnbauprojekte, einen Teil des Landfonds (20 %) des Projekts für den sozialen Wohnungsbau zu reservieren, ist unzulänglich und schwierig. Denn das Dekret 100/2015/ND-CP schreibt vor, dass bei Projekten mit einer Fläche von 10 Hektar oder mehr Sozialwohnungen gebaut werden müssen; bei Projekten mit weniger als 10 Hektar dürfen Investoren entweder Sozialwohnungen bauen oder Sozialwohnungsfonds im gleichen Wert eintauschen oder in bar bezahlen.
Siebtens empfiehlt der Verband dem Bauministerium, der Regierung und den zuständigen Behörden vorzuschlagen, dass Vermieter beim Eigenbau oder bei der Renovierung und Instandsetzung von Häusern entsprechend der örtlichen Gegebenheiten in den Genuss von Wohnraumförderungsmaßnahmen kommen, da dieses Thema einen sehr wichtigen Beitrag zur Lösung des Problems der zunehmenden Verbesserung der Wohnqualität für Arbeiter, Hilfsarbeiter und Einwanderer leistet. Gleichzeitig empfiehlt der Verband dem Finanzministerium, der Regierung und den zuständigen Behörden vorzuschlagen, einen „festen“ Einkommensteuersatz von 5 % des Einkommens für Vermieter festzulegen, was vernünftiger sei.
Achtens schlägt der Verband dem Bauministerium vor, eine Änderung des Beschlusses Nr. 510/QD-BXD vom 19. Mai 2023 „zur Bekanntgabe des Investitionskapitalsatzes für Bauarbeiten und der Gesamtbaukosten für Strukturkomponenten von Arbeiten im Jahr 2022“ in Bezug auf den „Investitionskapitalsatz für den Bau von Sozialwohnungen“ in Erwägung zu ziehen, um eine Gleichwertigkeit mit dem „Investitionskapitalsatz für Bauarbeiten“ für gewerbliche Wohnungen sicherzustellen, da der „Investitionskapitalsatz für Bauarbeiten“ für Sozialwohnungen gemäß Beschluss 510/QD-BXD nur 76 % des „Investitionskapitalsatzes für Bauarbeiten“ für gewerbliche Wohnungen desselben Typs beträgt, was unangemessen ist und nicht die Umsetzung des Ziels gewährleistet, die Qualität von Sozialwohnungen zu verbessern, damit sich die Menschen sicher fühlen und Vertrauen in die Sozialwohnungspolitik des Staates haben.
Neuntens schlug der Verband vor, dass das Bauministerium sich mit Ministerien, Zweigstellen und zuständigen Behörden abstimmt, um „Kreditrichtlinien für Darlehen zur Reparatur und zum Bau neuer Häuser für arme und armutsgefährdete Haushalte in ländlichen Gebieten zu erforschen und zu verbreiten“, um die Resolution 01/NQ-CP der Regierung vom 5. Januar 2024 umzusetzen und Provinzen und zentral verwaltete Städte dabei zu unterstützen, die Ziele des lokalen Sozialwohnungsentwicklungsplans für 2024 erfolgreich umzusetzen.
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