So schwierig wie der Besitz eines Hauses in Hanoi, Hai Phong korrigiert Landauktionen, der Markt beginnt einen neuen Zyklus und prognostiziert das „herrschende“ Segment

Für die Menschen wird es in Hanoi zunehmend schwieriger, Wohnraum zu finden, 2025 beginnt ein neuer Zyklus, Hai Phong korrigiert Auktionen für Landnutzungsrechte … das sind die neuesten Nachrichten aus der Immobilienbranche.

Die Immobilienpreise in Vietnam steigen weltweit am stärksten, was dazu führt, dass es für viele immer schwieriger wird, ein Haus zu kaufen. (Foto: Linh An)

Der Zugang zu Wohnraum wird für die Menschen immer schwieriger.

Herr Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von Batdongsan.com.vn, sagte, dass die Steigerungsrate der Immobilienpreise in Vietnam zu den höchsten der Welt gehöre, was zur Folge habe, dass es für die Menschen immer schwieriger werde, ein Haus zu kaufen.

Dementsprechend stiegen die Immobilienpreise in Vietnam zwischen 2019 und 2024 innerhalb von fünf Jahren um 59 %. Dieser Anstieg ist deutlich höher als in Industrieländern wie den USA (54 %), Australien (49 %), Japan (41 %), Singapur (37 %) usw.

Aufgrund der oben genannten Preiserhöhung sagte Herr Quoc Anh, dass die Menschen in Hanoi, wenn man davon ausgeht, dass ihr gesamtes Einkommen für den Kauf eines Hauses verwendet wird, 169 Jahre arbeiten müssen, um ein Haus mit Straßenfront zu einem durchschnittlichen Verkaufspreis von 22,8 Milliarden VND pro Einheit zu kaufen. Für ein Privathaus mit einem durchschnittlichen Verkaufspreis von etwa 6,3 Milliarden VND pro Einheit werden sie 132 Jahre brauchen. Für eine Wohnung, deren durchschnittlicher Verkaufspreis derzeit 3,1 Milliarden VND pro Einheit beträgt, werden die Menschen ebenfalls 23 Jahre arbeiten müssen.

Forschungsdaten der Vietnam Association of Realtors (VARS) zeigen außerdem, dass das empfohlene Mindesteinkommen für den Kauf eines durchschnittlich teuren Hauses in Hanoi etwa 2,3 bis 10 Mal höher ist als das durchschnittliche Haushaltseinkommen in Hanoi.

Konkret belief sich das durchschnittliche Monatseinkommen der Arbeitnehmer in Hanoi im dritten Quartal 2024 nach Angaben des Allgemeinen Statistikamts auf 10,7 Millionen VND/Monat. Bei einem Haushalt mit vier Personen, von denen zwei im erwerbsfähigen Alter sind, beträgt das Gesamthaushaltseinkommen etwa 21,4 Millionen VND/Monat.

Der durchschnittliche Erstwohnungspreis wird im Jahr 2024 70 Millionen VND/m2 erreichen, bei neu eröffneten Projekten beginnen die Preise bei 60 Millionen VND/m2. Um eine Wohnung in Hanoi kaufen zu können, benötigen Käufer ein Mindesteinkommen zwischen 45 Millionen und 210 Millionen VND/Monat, je nach Gegend.

Die erhebliche Lücke zwischen dem tatsächlichen Durchschnittseinkommen und den Immobilienpreisen macht den Erwerb von Wohneigentum in Hanoi heute für die Mehrheit der Haushalte mit durchschnittlichem oder sogar gutem Einkommen nicht nur zu einer Herausforderung, sondern sogar unmöglich. In zentralen Bezirken wie Hoan Kiem, Ba Dinh, Dong Da, Hai Ba Trung oder Tay Ho beträgt die Lücke zwischen dem zur Zahlung einer Hypothek erforderlichen Mindestjahresgehalt und dem durchschnittlichen Haushaltseinkommen bis zu zehnstellig. Vororte wie Ha Dong, Bac Tu Liem oder Long Bien bieten zwar günstigere Preise, eignen sich aber nur für Einzelpersonen und Haushalte mit einem Einkommen von 40 bis 60 Millionen pro Monat.

Basierend auf dem durchschnittlichen Hauspreis in jedem Bezirk und unter der Annahme, dass der Käufer 70 % des Hauswerts bei einer Bank mit einem durchschnittlichen Zinssatz von 8 %/Jahr für 20 Jahre leihen kann. Gemäß dem Finanzprinzip sollte die monatliche Gesamtrate 40 % des Einkommens nicht überschreiten. Dann ist das empfohlene Mindesteinkommen für den Kauf eines durchschnittlich teuren Hauses in Ha Dong, Long Bien, Nam Tu Liem, Bac Tu Liem und Gia Lam etwa zwei- bis dreimal höher als das durchschnittliche Haushaltseinkommen der Arbeiter in Hanoi.

In den Bezirken Hoan Kiem, Ba Dinh, Hai Ba Trung, Dong Da oder Tay Ho liegt das erforderliche Mindesteinkommen über 1 Milliarde VND/Jahr, was einem Unterschied von etwa dem 3,7- bis 8-fachen entspricht. In den Bezirken Cau Giay und Thanh Xuan beträgt der Unterschied das 3- bis 3,5-fache.

Herr Le Bao Long, Marketingdirektor von Batdongsan.com.vn, sagte, dass aufgrund der stark gestiegenen Immobilienpreise 84 % der Käufer immer noch Kredite aufnehmen müssen. Haushalte mit einem Gesamteinkommen von weniger als 40 Millionen VND/Monat haben mit 69 % den höchsten Zinssatz. Haushalte mit einem Gesamteinkommen von 41–70 Millionen VND/Monat haben einen Zinssatz von 18 %, Haushalte mit einem Gesamteinkommen von 71–100 Millionen VND/Monat einen Zinssatz von 9 %. Für Haushalte mit einem Gesamteinkommen von über 100 Millionen VND/Monat beträgt der Zinssatz nur 4 %.

Laut Nguyen Van Dinh, Vorsitzender des vietnamesischen Immobilienmaklerverbands, werden Kreditnehmer jedoch mit vielen unvorhersehbaren Ereignissen konfrontiert, beispielsweise mit einem wirtschaftlichen Abschwung, der das Einkommen der Hauskäufer schmälern, ihre Zahlungsfähigkeit verringern oder den Druck auf die Schuldentilgung erhöhen kann. Die Bankzinsen sind nicht festgeschrieben, und in manchen Zeiträumen verteuern Zinsanpassungen die Hypotheken, sodass die Ratenzahlungen nicht mehr geleistet werden können. Manche Kunden warten zudem lieber ab oder mieten ein Haus, um finanziell flexibler zu sein. Darüber hinaus senken viele Kunden ihre Kriterien bei der Haussuche, um bald eine eigene Wohnung zu besitzen.

Städtisches Land in Provinzmärkten wird dominieren

Herr Le Dinh Chung, Generaldirektor von SGO Homes, erklärte, dass nach einer langen Phase der Marktkrise die in Not geratenen Investoren den Cashflow und den Investitionsmarkt wieder ins Gleichgewicht gebracht hätten. In den letzten zwei Jahren floss der Cashflow in die Hauptstadt, insbesondere in den Wohnungsmarkt, da der Markt und dieses Segment dem tatsächlichen Bedarf entsprechen – einem enormen und stets vorhandenen Kapitalbedarf des Hanoi-Marktes. Ein Markt mit einer hohen Investorenkonzentration hat die Immobilienpreise in Hanoi schnell und stark in die Höhe getrieben und damit die Märkte der umliegenden Provinzen unter Druck gesetzt, was diesen Provinzen zu ersten Erholungserscheinungen verhalf.

Derzeit sind die Immobilienpreise in Hanoi zu hoch, was allmählich einer ähnlichen Entwicklung wie in den umliegenden Provinzen Platz macht. Diesem Trend folgend, wird der Immobilienmarkt im Norden, insbesondere in Hanoi, im Jahr 2025 keinen so starken Preisanstieg wie im Jahr 2024 erleben. Insbesondere angesichts der hohen Immobilienpreise werden die Menschen dazu neigen, nicht mehr überstürzt Häuser zu kaufen, sondern auf Mieten umzusteigen und das für den Hauskauf vorgesehene Geld in die Provinz oder aufs Land zu investieren.

Auf den Provinzmärkten dominiert das städtische Grundstückssegment, insbesondere Grundstücke mit vollständigen Rechtsdokumenten sind gefragter. Käufer bevorzugen Grundstücke und niedrige Gebäude in der Nähe von Industrieparks und Wirtschaftszentren wie Bac Ninh, Bac Giang oder Hung Yen, Hai Duong, Hai Phong und Quang Ninh. Gemeinsam ist diesen Provinzen, dass sie eine relativ starke wirtschaftliche Entwicklung aufweisen, an den Hauptverkehrswegen der Hauptstadt liegen, über Industrieparks und einen regen Tourismus verfügen.

2025 markiert den Beginn eines neuen Immobilienzyklus. Anstatt in die Masse zu investieren, der Marktwelle zu folgen oder einem bestimmten „heißen“ Marktsegment zu folgen, sollten Investoren einen Markt wählen, der eng mit der wirtschaftlichen Entwicklung und Infrastruktur verknüpft ist. 2025 werden die Provinzmärkte am Stadtrand von Hanoi aufblühen. Investoren werden Produkte von seriösen Investoren mit vollständigen Rechtsdokumenten bevorzugen. Anschließend müssen sie Produkte wählen, die ihrer finanziellen Leistungsfähigkeit entsprechen, ohne zu viel Fremdkapital einzusetzen.

Hai Phong: Korrektur der Auktionsarbeiten für Landnutzungsrechte

Der Vorsitzende des Volkskomitees der Stadt Hai Phong hat gerade Anweisungen herausgegeben und die zuständigen Abteilungen, Zweigstellen und Einheiten aufgefordert, die Versteigerung der Landnutzungsrechte in dem Gebiet zu korrigieren.

Konkret beauftragte der Vorsitzende des Volkskomitees der Stadt Haiphong das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt und die Volkskomitees der Bezirke, die öffentliche Bekanntgabe von Planungen, Flächennutzungsplänen, Bauplanungen und Stadtplanungen in dem Gebiet, in dem Versteigerungen von Landnutzungsrechten stattfinden, und in den angrenzenden Gebieten zu organisieren. Außerdem sollten Maßnahmen ergriffen werden, um die Versorgung mit Wohnimmobilien und Wohngrundstücken sicherzustellen, die der Zugänglichkeit und Zahlungsfähigkeit der Mehrheit der bedürftigen Menschen entsprechen, und so das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt zu überwinden.

Bevor der Startpreis für die Versteigerung von Landnutzungsrechten gemäß der Grundstückspreisliste festgelegt wird, muss der entsprechende Grundstückspreis in der Grundstückspreisliste des Gebiets und des Ortes, an dem die Versteigerung stattfindet, gemäß den Vorschriften überprüft, angepasst und ergänzt werden. Die Entwicklung des Auktionsplans für Landnutzungsrechte muss streng, wissenschaftlich und von den Behörden kontrolliert werden, um zu vermeiden, dass die Versteigerung gewinnbringend ausgenutzt wird und viele Marktstörungen verursacht.

Die Volkskomitees der Bezirke, Abteilungen, Behörden und verwandten Organisationen müssen den lokalen Landbedarf prüfen, in den Bau von Infrastruktur für die voraussichtlich zu versteigernden Landnutzungsrechte investieren und entsprechende Planungen treffen. Gleichzeitig müssen sie die Bereitstellung geeigneter Landfonds in Erwägung ziehen, um die Zuteilung von Umsiedlungsland und die Zuteilung von Land ohne Versteigerung von Landnutzungsrechten für die festgelegten Personen zu ermöglichen. Bei der Organisation von Versteigerungen von Landnutzungsrechten ist der Einsatz von Informationstechnologie und digitaler Transformation zu fördern, um Öffentlichkeit und Transparenz zu gewährleisten. Sie sind vor dem Gesetz und dem Volkskomitee der Stadt für die Organisation und Durchführung von Versteigerungen von Landnutzungsrechten verantwortlich, um Öffentlichkeit, Transparenz und Objektivität zu gewährleisten und die Interessen des Staates sowie die Rechte und Interessen der Beteiligten zu schützen.

Fordern Sie das Justizministerium auf, die Immobilienauktionsorganisationen anzuweisen, auf der Grundlage der geltenden gesetzlichen Bestimmungen geeignete Maßnahmen zu ergreifen, um Informationen über die Auktionsteilnahmehistorie streng zu verwalten und Fälle mit ungewöhnlichen Anzeichen bei Auktionen umgehend zu erkennen, wie etwa: eine Person oder eine Gruppe von Personen, die sich für die Abgabe von Geboten auf mehrere Grundstücke im selben Auktionsgebiet anmeldet, Auktionsteilnehmer, die ungewöhnlich hohe Gebote abgeben oder hohe Gebote gewinnen, aber ihre Anzahlung nicht leisten, und dies den Immobilieneigentümern und den zuständigen Behörden zu melden, damit diese geeignete Maßnahmen ergreifen können.

Die Polizei der Stadt Hai Phong erfasst die Situation proaktiv, erkennt, untersucht und geht streng nach dem Gesetz gegen Organisationen und Einzelpersonen vor, die bei der Versteigerung von Landnutzungsrechten in einem solchen Ausmaß gegen die Vorschriften verstoßen, dass sie wegen strafrechtlicher Verantwortlichkeit strafrechtlich verfolgt werden müssen.

Hung Yen versteigerte erfolgreich 273 Grundstücke

Die Lac Viet Joint Stock Auction Company gab bekannt, dass das Unternehmen am 9. Februar erfolgreich das Nutzungsrecht für 273 Grundstücke im nördlichen Wohngebiet des District Sports, Cultural and Residential Complex in der Stadt An Thi in der Provinz Hung Yen versteigert habe.

Frau Do Thi Hong Hanh, Vorstandsvorsitzende der Lac Viet Joint Stock Auction Company, sagte, dass die Einheit mehr als 4.000 Ausschreibungsunterlagen erhalten habe. Am Auktionstag waren fast 2.000 Teilnehmer anwesend.

273 versteigerte Grundstücke haben eine Gesamtfläche von 30.571,9 m² und einen Gesamtstartpreis von 645,747 Milliarden VND.

Die Grundstücke haben eine Fläche von 90 bis 295,2 m². Der Startpreis liegt zwischen 19,2 und 31,2 Millionen VND/m². Das entspricht einem Startpreis von über 1,7 bis über 7,8 Milliarden VND pro Grundstück. Die Versteigerung erfolgt durch direkte, geheime Abstimmung in einer Runde; aufsteigendes Gebotsverfahren.

Die Auktionsergebnisse zeigten, dass das Gesamtgebot mehr als 1.503,3 Milliarden VND betrug, was einer Differenz von 857,631 Milliarden VND und einem Anstieg von 232,81 % entspricht.

Dabei beträgt der höchste Auktionspreis 120 Millionen VND/m2 und der niedrigste 36 Millionen VND/m2.

Den höchsten Zuschlagspreis erzielte laut Auktionsveranstalter das Eckgrundstück mit der besten Lage und einer Fläche von über 200 Quadratmetern.

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-kho-nhu-so-huu-nha-ha-noi-hai-phong-chan-chinh-dau-gia-dat-thi-truong-bat-dau-chu-ky-moi-du-bao-phan-khuc-len-ngoi-303885.html