Erwartungen auf einen Durchbruch im sozialen Wohnungsbau

Aufgrund zahlreicher Schwierigkeiten und Probleme fielen die Ergebnisse des sozialen Wohnungsbaus nicht wie erwartet aus.

Der stellvertretende Vorsitzende des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt, Bui Xuan Cuong, sagte, dass Ho-Chi-Minh-Stadt auf Grundlage des Wohnungsbauprogramms von Ho-Chi-Minh-Stadt für den Zeitraum 2021–2030 und des Regierungsprojekts zur Investition in den Bau von mindestens einer Million Sozialwohnungen für Geringverdiener und Arbeiter in Industrieparks im Zeitraum 2021–2030 die Entwicklung von etwa 69.700–93.000 Sozialwohnungen plant; davon plant Ho-Chi-Minh-Stadt im Zeitraum 2021–2025 die Entwicklung von 26.200 bis 35.000 Einheiten.

Bescheidene Ergebnisse

Seit 2021 hat das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt zahlreiche Richtlinien erlassen, um Hindernisse bei der Umsetzung allgemeiner Richtlinien und Leitlinien zu beseitigen. Darüber hinaus hat die Stadt seit 2023 jedes Hindernis bei spezifischen Projekten überprüft und mit 63 Resolutionen, die 21 Projekten entsprechen, Anweisungen zur Beseitigung von Hindernissen bei der Umsetzung von Investitionsverfahren erlassen.

Die Umsetzung der Ziele für den sozialen Wohnungsbau ist jedoch noch begrenzt und hat nicht die gewünschten Ergebnisse gebracht. Konkret hat die Stadt vom Beginn der Amtszeit (2021) bis September 2024 lediglich sechs Projekte (fünf Sozialwohnungsprojekte und ein Arbeiterwohnungsprojekt) mit einem Umfang von 2.745 Wohnungen abgeschlossen und vier Projekte mit fast 3.000 Wohnungen sind im Bau.

Le Thanh – Ein Sozialwohnungsgebäude von Lac im Bezirk Binh Tan, Ho-Chi-Minh-Stadt Foto: QUOC ANH

Bei den meisten abgeschlossenen und im Bau befindlichen Projekten wurden die Investitionsverfahren im Zeitraum 2016–2020 teilweise oder vollständig abgeschlossen (6/9 Projekte). Bei den Projekten, die die Verfahren für die Baugenehmigung ab 2021 bis heute abgeschlossen haben, handelt es sich um 3/9 Projekte.

Die genannten Einschränkungen haben viele Gründe. Erstens ist die Abstimmung von Meinungen und der Informationsaustausch zwischen den Einheiten zeitaufwändig, verwaltungstechnisch aufwendig und mit zahlreichen Mängeln behaftet. Zweitens verlangsamt die sorgfältige Prüfung des Rechtsstatus von Sozialwohnungsprojekten den Umsetzungsprozess.

Drittens sind die Anreizmaßnahmen für Investitionen und Sozialwohnungen noch immer nicht attraktiv genug und es gibt viele Probleme bei der Umsetzung. Viertens hat die Stadt noch keine Datenbank mit Personen, die Sozialwohnungen benötigen, eingerichtet, um Kontakte zu Investoren für Sozialwohnungsprojekte zu knüpfen, Angebot und Nachfrage zu verknüpfen und über ein staatliches Kreditinstitut Ressourcen von diesen Personen zu mobilisieren.

Dr. Can Van Luc, Mitglied des Nationalen Finanz- und Währungspolitischen Beratungsgremiums, erklärte, es müsse noch viel getan werden, um das Ziel des sozialen Wohnungsbaus bald zu erreichen. Denn der Bedarf der Bevölkerung an Sozialwohnungen sei sehr groß, doch die Gemeinden hätten diesen noch nicht vollständig gedeckt. Das Ziel für den Zeitraum 2021–2030 liege bei einer Million Sozialwohnungen, die Kapazität liege jedoch bei nur etwa 400.000 Einheiten.

Dieser Experte zitierte Statistiken, denen zufolge bis zum Ende des dritten Quartals 2024 landesweit lediglich 79 Projekte mit 42.414 Wohnungen fertiggestellt waren, was 4 % des Plans entspricht. Bei 131 Projekten war mit dem Bau begonnen worden, und 412 Projekte wurden für die Investitionspolitik genehmigt. Aus dem 120.000 Milliarden VND schweren Kreditpaket zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus wurden lediglich mehr als 1.700 Milliarden VND ausgezahlt, was 1,5 % entspricht. Davon betrugen die ausstehenden Schulden von 15 Projekten lediglich über 1.600 Milliarden VND, die ausstehenden Schulden der Eigenheimkäufer bei 12 Projekten beliefen sich auf 150 Milliarden VND.

Viele Erwartungen

Herr Bui Xuan Cuong sagte, dass das Parteikomitee der Stadt und das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt in der kommenden Zeit die Abteilungen und Zweigstellen weiterhin anweisen werden, die Koordinierungsvorschriften umzusetzen und Projektverfahren zu klären. Insbesondere müssen die Abteilungen, Zweigstellen und die Stadt Thu Duc eine enge Koordinierung priorisieren, um die Investitionsverfahren für die Planungsarbeiten abzuschließen und die Investitionsrichtlinien für 27 Projekte (ca. 32.000 Wohnungen) zu genehmigen, für die sich Investitionsverfahren befinden. Diese Projekte haben Priorität, wobei der Schwerpunkt auf der Klärung von Investitionsverfahren und der Beseitigung von Hindernissen liegt und ein monatliches Berichtsregime vorgesehen ist, um die Projekte ab sofort bis Ende 2025 zügig in Betrieb nehmen zu können.

Damit die Projekte bald umgesetzt werden können und die Ziele der Resolution des 11. Parteitags von Ho-Chi-Minh-Stadt sowie des Regierungsprojekts zur Investition in den Bau von mindestens einer Million Sozialwohnungen für Menschen mit geringem Einkommen und Arbeiter in Industrieparks im Zeitraum 2021–2030 erreicht werden, hat das Bauamt von Ho-Chi-Minh-Stadt Lösungen für die Planung, Genehmigung von Investitionsrichtlinien, Grundstücke, Umstrukturierung, Handhabung, Änderung des Verwendungszwecks öffentlicher Mittel, Finanzen und Stärkung der Verantwortung der Abteilungen, Zweigstellen und Volkskomitees der Bezirke, Städte und der Stadt Thu Duc vorgeschlagen.

Nach Angaben des Bauministeriums hat das Ministerium unter den 27 Projekten, bei denen die Umsetzung rechtlicher Verfahren im Mittelpunkt steht, machbare Projekte geprüft, mit denen bald begonnen werden kann. Darunter ist 1 Projekt, für das die Investitionsrichtlinien und die Genehmigung durch Investoren vorliegen (Sozialwohnungsprojekt Le Thanh Tan Kien, Bezirk Binh Chanh, investiert von Le Thanh Construction – Trading Company Limited mit einem Umfang von 1.456 Einheiten), bei 18 Projekten werden Verfahren zur Genehmigung der Investitionsrichtlinien durchgeführt (13 Projekte des Planungs- und Investitionsministeriums, 5 Projekte des Volkskomitees der Stadt Thu Duc).

Was öffentliche Investitionen in den sozialen Wohnungsbau betrifft, so beträgt das staatliche Haushaltskapital für den sozialen Wohnungsbau im Zeitraum 2021–2025 laut dem Wohnungsbauprogramm für den Zeitraum 2021–2030 und dem Wohnungsbauplan für den Zeitraum 2021–2025, der vom Volksrat und dem Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt genehmigt wurde, etwa 3.770 Milliarden VND.

Aktuell hat das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt die öffentliche Investitionspolitik für das Projekt in Phan Chu Trinh 4, Bezirk Binh Thanh, mit einem Gesamtkapital von rund 990 Milliarden VND genehmigt. Das Bauministerium empfiehlt dem Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt, in der kommenden Zeit öffentliche Investitionen in vier Sozialwohnungsprojekte mit einem Umfang von rund 4.000 Wohnungen energisch zu fördern.

Vorschlag angemessener Steuersätze

Herr Truong Anh Tuan, Vorstandsvorsitzender der Hoang Quan Group, sagte, dass Sozialwohnungen noch nie so günstig gewesen seien wie heute, da sie bei gleicher Lage und Qualität im Vergleich zu Gewerbewohnungen nur 50 % günstiger seien. Die aktuellen Zinssätze seien relativ günstig und Unternehmen würden Sozialwohnungen nicht gewinnorientiert bauen. Käufer seien daher Geringverdiener, Beamte und Angestellte, die ihren Traum vom Eigenheim verwirklichen möchten.

Herr Phan Duc Hieu, ständiges Mitglied des Wirtschaftsausschusses der Nationalversammlung, sagte, dass seit dem 1. August Gesetze im Zusammenhang mit Immobilien in Kraft getreten seien, die viele günstige Bedingungen für Investoren, Bauträger und Käufer von Sozialwohnungen schaffe. Käufer könnten Kredite zu vielen Vorzugskonditionen aufnehmen, und auch die Einkommensbedingungen seien flexibler geworden.

Nguyen Manh Khoi, stellvertretender Direktor der Abteilung für Wohnungs- und Immobilienmarktmanagement ( Bauministerium ), erklärte, das Wohnungsbaugesetz 2023 enthalte zahlreiche Neuerungen in der Sozialwohnungspolitik. Insbesondere die Zuständigkeit für die Bereitstellung von Landmitteln für den sozialen Wohnungsbau werde im Wohnungsbaugesetz 2023 klar bei den lokalen Behörden festgelegt. Dem Volkskomitee der Provinz werde entsprechend bei der Erstellung und Genehmigung der Bau- und Stadtplanung die Verantwortung übertragen, ausreichend Landmittel für den sozialen Wohnungsbau entsprechend dem genehmigten Wohnungsbauprogramm und -plan bereitzustellen. Mit der Übertragung der Befugnisse sei auch die Verantwortung verbunden, einen flexiblen Mechanismus für die Umsetzung durch die Kommunen zu schaffen.

Das Gesetz ändert und ergänzt außerdem zahlreiche Anreize für Investoren in Sozialwohnungsprojekte, ermutigt Unternehmen zur Beteiligung an Investitionen und trägt so zur Erhöhung des Angebots an Sozialwohnungen bei. Insbesondere werden Grundsteuern und Pachtzinsen für die gesamte Grundstücksfläche des Projekts erlassen, und die Verfahren zur Bestimmung des Grundstückspreises, zur Berechnung von Grundsteuern und Pachtzinsen werden gemäß den Bestimmungen des Bodengesetzes erlassen. Für den Bereich des Sozialwohnungsbaus gilt eine maximale Gewinnspanne von 10 %. Für den Bau von Bauwerken, Unternehmensdienstleistungen, Gewerbe und gewerblichem Wohnraum wird gemäß der genehmigten Investitionspolitik des Projekts ein maximaler Anreiz von 20 % der gesamten Wohngrundstücksfläche (oder 20 % der gesamten Baufläche des Projekts) gewährt.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA), sagte jedoch, er habe dem Ständigen Ausschuss der Nationalversammlung und der Regierung gerade zwei Dokumente zu zwei wichtigen Steuerfragen im Zusammenhang mit Sozialwohnungen übermittelt. Insbesondere schlug er vor, die Vorschriften zum angemessensten Mehrwertsteuersatz für Investoren von Sozialwohnungsprojekten, die ausschließlich zur Miete dienen, Investoren von Projekten zur Renovierung und zum Wiederaufbau von Mehrfamilienhäusern und Vermieter, die ausschließlich Zimmer langfristig vermieten, zu ergänzen. Außerdem schlug er vor, Klausel 3, Artikel 16 des Dekrets Nr. 132/2020/ND-CP zu ändern, um die gesamten abzugsfähigen Zinsaufwendungen auf maximal 50 % des gesamten Nettogewinns aus Geschäftstätigkeiten zu erhöhen und den Abzugszeitraum für die verbleibenden Zinsaufwendungen auf 7 Jahre zu verlängern.

Diskussion „Sozialwohnungen: Durchbruch durch die Politik“

Am 21. November veranstaltete die Zeitung Lao Dong eine Diskussion zum Thema „Sozialwohnungen: Ein Durchbruch in der Politik“. An der Diskussion nahmen Behörden, Unternehmen und Experten teil, um die Schwierigkeiten und Hindernisse des Wohnungsbaus der letzten Zeit zu analysieren. Gleichzeitig wurden neue Aspekte der Wohnungspolitik aufgezeigt und Lösungsvorschläge zur schnellen Verwirklichung der Ziele des sozialen Wohnungsbaus unterbreitet.

Quelle: https://nld.com.vn/ky-vong-but-toc-trong-phat-trien-nha-o-xa-hoi-196241120203110604.htm