Wird die Abschaffung der Residualmethode die Grundstücksbewertung verlangsamen?

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Schwierigkeiten bei der Grundstücksbewertung haben den Projektfortschritt „hinter sich herbeigeschleppt“.

Einer Umfrage des Bauministeriums zufolge sind mehr als 50 % der Immobilienprojekte mit Schwierigkeiten, Hindernissen und einer langsamen Umsetzung konfrontiert. Grund dafür ist die Schwierigkeit, die Methoden zur Grundstücksbewertung festzulegen, um den Marktpreis zu ermitteln. Hinzu kommen Schwierigkeiten im Zusammenhang mit Rechtmäßigkeit, Planung, Investitionen usw. Allein die Ermittlung der Grundstücksnutzungsgebühren dauert ein bis zwei Jahre. Aus diesen Gründen ist das Angebot im Jahr 2022 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum stark rückläufig.

Erwähnenswert ist, dass sich der Grundstücksbewertungsprozess nach der Inspektion vieler Projekte sogar noch langsamer gestaltete als zuvor. Manche Projekte verzögerten sich um zwei bis drei Jahre oder sogar zehn Jahre, ohne dass der Grundstückspreis ermittelt werden konnte. In den letzten Jahren wurden viele Investitionsprojekte aufgrund dieser Probleme nicht genehmigt.

Viele unterschiedliche Meinungen zur Grundstückspreisbestimmung erschweren die Ermittlung des Marktpreises zusätzlich. Gleichzeitig warten Projekte immer noch darauf, Geld an die Behörden zu zahlen, um mit der Grundstücksübertragung beginnen zu können. Diese Grundstückspreisbewertung ist zudem ein Problem, über das sich viele Unternehmen und Gemeinden beschweren, da sie den Fortschritt von Investitionsprojekten, insbesondere Immobilienprojekten, behindert.

Verlangsamt die datenbasierte Methode tatsächlich die Grundstücksbewertung? Abbildung 1 — Aufgrund der verzögerten Grundstücksbewertung kommt es bei vielen Immobilieninvestitionsprojekten zu jahrelangen Verzögerungen.

Der Mangel an Konsens in den Ansichten zur Grundstücksbewertung spiegelt sich auch in vielen neueren Stellungnahmen wider, insbesondere in der Frage, ob die Überschussmethode bei der Grundstücksbewertung aufgegeben oder beibehalten werden soll, da diese Methode im Entwurf des Dekrets zur Änderung und Ergänzung des Dekrets 44/2014/ND-CP zur Regelung der Grundstückspreise nicht mehr erwähnt wird.

Viele sind der Ansicht, dass die Direktvergleichs-, Abzugs- und Ertragswertmethode die Überschussmethode, insbesondere bei Immobilienprojekten, nur schwer vollständig ersetzen kann. Die Streichung dieser Methode im Entwurf könnte daher neben den Bewertungsschwierigkeiten weitere Schwierigkeiten verursachen und zu Verzögerungen bei der Projektumsetzung führen. Darüber hinaus verdeutlicht die Änderung der Bewertungsmethode die Instabilität der Politik und beeinträchtigt Investitionsprojekte, die nach der Überschussmethode bewertet werden, und damit die Geschäftsergebnisse der Unternehmen.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt, teilte diese Ansicht und erklärte, dass Ho-Chi-Minh-Stadt in den letzten acht Jahren hauptsächlich die Überschussmethode zur Berechnung der Grundstücksgebühren und Pachtzinsen für Projekte verwendet habe. 280/320 gewerbliche Wohnungsbauprojekte und Stadtgebiete in der Umgebung wenden diese Methode an, was 87,5 % entspricht. Daher ist es notwendig, die Überschussmethode weiterhin beizubehalten und das Rundschreiben 36/2014/TT-BTNMT zu ändern, in dem die Methode zur Grundstücksbewertung detailliert beschrieben wird, um die Berechnung der geschätzten Gesamtkosten und des angenommenen Gesamtertrags des Projekts immer genauer zu gestalten.

Dieser Experte sagte jedoch, dass die Anwendung der Überschussmethode auch einige rechtliche Risiken für Beamte und verwandte Personen mit sich bringt. Beispielsweise bestehe das Problem großer Fehler, da es sich bei der Überschussmethode um eine Schätzung handelt, bei der sowohl die gesamten Investitionskosten als auch die Gesamteinnahmen des Projekts angenommen werden. Die wichtigste Grundlage sei jedoch die Eingabedatenbank, die ungenau sei und nicht in Echtzeit aktualisiert werde. Daher könne der Durchschnittspreisindex nicht gefunden werden.

Aus diesem Grund wird in vielen Stellungnahmen vorgeschlagen, dass statt der Abschaffung der Überschussmethode Maßnahmen ergriffen werden sollten, um die Genauigkeit der Informationserfassung bei Verwendung dieser Methode zu verbessern und sie zu beseitigen.

Warum ist die Überschussmethode heute noch langsam?

Als Reaktion auf die oben genannten Meinungen betonte Herr Dao Trung Chinh, Direktor der Abteilung für Planung und Landressourcenentwicklung im Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt und Leiter des Redaktionsteams des geänderten Landgesetzes, auf dem kürzlich abgehaltenen „Workshop zur angemessenen Landbewertung zur Freigabe von Projektblockaden“, dass der Gesetzesentwurf nicht deren Abschaffung vorsehe, die Überschussmethode vorerst jedoch nicht angewendet werde.

Verlangsamt die datenbasierte Methode tatsächlich die Grundstücksbewertung? Abbildung 2 — Die Streichung der Überschussmethode aus dem neuen Entwurf hat zu zahlreichen Meinungsverschiedenheiten geführt.

Der Erklärung zufolge ist in der Resolution 18-NQ/TW des Zentralkomitees für Landnutzungsmanagement festgelegt, dass bei der Festlegung der Grundstückspreise der Markt genau beachtet werden muss. Die Überschussmethode hingegen sieht eine Preisbestimmung auf Grundlage angenommener Kosten und Einnahmen vor. In der Vergangenheit lagen die Angaben zu den Grundstückspreisen in Übertragungsverträgen unter dem tatsächlichen Preis. Eine Festlegung auf Grundlage dieses Preises würde zwar dem Gutachter Sicherheit bieten, den Markt jedoch nicht genau widerspiegeln.

Darüber hinaus sind bei der praktischen Umsetzung der Überschussmethode viele Faktoren zu berücksichtigen. Wird nur ein Indikator geändert, ist der mit der Überschussmethode ermittelte Grundstückspreis sehr falsch. Ganz zu schweigen davon, dass bei dieser Methode, wenn sie von verschiedenen Personen angewendet und Informationen gesammelt werden, unterschiedliche Parameter auch zu unterschiedlichen Preisen führen.

Insbesondere sprach Herr Chinh auch das folgende Problem an: „Kommunen und Investoren sind besorgt, dass die Abschaffung der Überschussmethode die Grundstücksbewertung verzögern wird. Die Frage ist, warum die Überschussmethode immer noch langsam ist?“

Ihm zufolge sei die aktuelle Marktdatenbank unvollständig, nicht standardisiert und spiegele den Marktwert nicht genau wider. Daher werde die Grundstücksbewertung nach der Überschussmethode in naher Zukunft nicht mehr angewendet. Der Entwurf des geänderten Grundstücksgesetzes sieht daher bei der Bewertung eines Grundstücks mindestens zwei Methoden vor. Sollten diese beiden Methoden unterschiedliche Werte ergeben, werde der höhere Wert herangezogen.

Das geltende Recht sieht fünf Methoden zur Grundstücksbewertung vor: die direkte Vergleichsmethode, die Abzugsmethode, die Ertragsmethode, die Überschussmethode und die Methode des Anpassungskoeffizienten. Der Änderungsentwurf zum Dekret Nr. 44/2014/ND-CP und zum Rundschreiben Nr. 36/2014/TT-BTNMT, der derzeit vom Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt geprüft wird, sieht lediglich drei Methoden vor: die Vergleichsmethode, die Ertragsmethode und die Methode des Grundstückspreisanpassungskoeffizienten.
Zu dieser Option hat der Entwurf zahlreiche Meinungen zu den aktuellen Methoden der Grundstücksbewertung hervorgerufen, die die Redaktion zu ändern vorgeschlagen hat. Dabei sorgt die Abschaffung der Überschussmethode für die meisten Diskussionen.

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