Wenn das Gesetz nicht geändert wird, werden Immobilienprojekte in den nächsten zehn Jahren ins Stocken geraten.

Laut der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA) könnte es, wenn Punkt b, Klausel 1, Punkt a, Klausel 4 und Klausel 6, Artikel 128 des Entwurfs des Bodengesetzes (geändert) nicht geändert werden, dazu kommen, dass die Verwaltung, Ausbeutung und Nutzung von Land in den nächsten zehn Jahren „blockiert“ wird und nicht die höchste Effektivität und Effizienz erreicht wird, wie in Resolution 18 vorgeschlagen.

Mit Stand vom 31. Oktober sieht der Entwurf des geänderten Bodengesetzes in Artikel 128 Punkt b, Absatz 1 und Absatz 6 vor: „Bei der Nutzung von Grundstücken zur Umsetzung eines gewerblichen Wohnbauprojekts ist eine Vereinbarung über den Erwerb von Nutzungsrechten für Wohngrundstücke zulässig.“ Bei der Umsetzung eines gewerblichen Wohnbauprojekts muss das Nutzungsrecht für Wohngrundstücke oder für Wohngrundstücke und andere Grundstücke vorliegen. Laut HoREA haben diese Regelungen die Politik der Resolution 18, die den Mechanismus der Selbstverhandlung zwischen Personen und Unternehmen bei der Übertragung von Landnutzungsrechten zur Umsetzung städtischer und gewerblicher Wohnbauprojekte weiter umsetzen soll, nicht vollständig institutionalisiert.

Artikel 128 Punkt b, Satz 1 und Satz 6 des Bodengesetzentwurfs lassen nur Vereinbarungen über den Erhalt von Nutzungsrechten für Wohngrundstücke zu oder verlangen, dass ein Nutzungsrecht für Wohngrundstücke oder für Wohngrundstücke und andere Grundstücke erworben wird. Der Inhalt ist also „enger“ als die aktuellen Bestimmungen in Artikel 73 Punkt b, Satz 1, Artikel 169, Satz 2, Artikel 191 und Sätze 1 und 2, Artikel 193 des Bodengesetzes von 2013. Das Bodengesetz von 2013 ermöglicht es Wirtschaftsorganisationen , Landnutzungsrechte für Grundstücke zu übertragen, die für die Flächennutzungsplanung geeignet sind. Im Falle der Übertragung von Nutzungsrechten für landwirtschaftliche Flächen muss für die Umsetzung des Investitionsprojekts (einschließlich gewerblicher Wohnbauprojekte) eine schriftliche Genehmigung einer zuständigen staatlichen Behörde vorliegen. Punkt b, Satz 1, Artikel 128 ist zudem „enger“ als Artikel 4 des Gesetzes zur Änderung und Ergänzung einer Reihe von Artikeln von 9 Gesetzen 2022, der 2 Fälle vorsieht, in denen das Recht zur Nutzung von Wohngrundstücken oder das Recht zur Nutzung von Wohngrundstücken und anderen Grundstücken, die keine Wohngrundstücke sind, zur Durchführung gewerblicher Wohnbauprojekte besteht.

Punkt b, Satz 1 steht auch nicht im Einklang mit § 128 Satz 6 des Entwurfs des Bodengesetzes. Denn Satz 6 sieht zwei Fälle vor, in denen Investoren das Recht haben müssen, Wohngrundstücke oder Wohngrundstücke und andere Grundstücke zur Umsetzung gewerblicher Wohnbauprojekte zu nutzen. Punkt b, Satz 1, Artikel 128 sieht jedoch nur einen Fall vor, in dem Investoren über den Erhalt des Nutzungsrechts für Wohngrundstücke verhandeln dürfen, und erlaubt Investoren nicht, über den Erhalt des Nutzungsrechts für Wohngrundstücke und andere Grundstücke zur Umsetzung gewerblicher Wohnbauprojekte zu verhandeln.

Daher ist Absatz 1 Buchstabe b) mit Absatz 6, Artikel 128 des Entwurfs des Bodengesetzes unvereinbar. Sollte Absatz 1 Buchstabe b) verabschiedet werden, dürfen Investoren in den nächsten zehn Jahren nicht mehr über die Erlangung von Nutzungsrechten für Wohn- und sonstige Grundstücke zur Umsetzung gewerblicher Wohnbauprojekte verhandeln. Daher wird kein Investor die in Absatz 6, Artikel 128 des Entwurfs des Bodengesetzes vorgeschriebene Voraussetzung für die Nutzung von Wohn- und sonstigen Grundstücken erfüllen.

Es wird erwartet, dass der Entwurf des geänderten Bodengesetzes, falls er verabschiedet wird, den Unternehmen weitere Schwierigkeiten bereiten wird.

Darüber hinaus besagt Artikel 128 Absatz 1, Punkt b, dass Investoren nur über die Erteilung von Nutzungsrechten für Wohngrundstücke verhandeln dürfen. Dies führt dazu, dass keine Voraussetzungen für die Entwicklung von kommerziellen Wohnbauprojekten geschaffen werden, für den Bau großer Stadtgebiete (Dutzende, Hunderte, Tausende Hektar), einer synchronen städtischen Infrastruktur mit allen Versorgungseinrichtungen und Dienstleistungen, für die Entwicklung grüner, intelligenter Stadtgebiete und für die Reaktion auf den Klimawandel gemäß der Richtlinie der Resolution Nr. 06 des Politbüros , typischerweise des neuen Modellstadtgebiets Phu My Hung (Phase 1) mit einer Fläche von über 400 Hektar.

Aufgrund der Regelung, dass Investoren nur über Nutzungsrechte für Wohngrundstücke verhandeln dürfen, ist die Umsetzung großangelegter gewerblicher Wohnungsbauprojekte, gemischter Wohnungsbauprojekte sowie Gewerbe- und Dienstleistungsprojekte nicht möglich. Denn in Wirklichkeit sind die an die Häuser angrenzenden Wohngrundstücke alle klein. Das größte Wohngrundstück ist nicht größer als ein paar Tausend Quadratmeter. In Ho-Chi-Minh-Stadt steht typischerweise auf dem größten Wohngrundstück in einem Vorortbezirk eine Villa mit einer Fläche von nur 5.000 ^{Quadratmetern} . In den Innenstadtbezirken ist die Fläche der Wohngrundstücke sogar noch kleiner. Die alte Villa in 110 - 112 Vo Van Tan (Bezirk 3) mit drei Straßenfronten verfügt typischerweise nur über eine Campusfläche von fast 2.800 ^{Quadratmetern} .

Die Bestimmungen in Absatz 6, Artikel 128 des Bodengesetzentwurfs weisen darauf hin, dass sie Investoren in gewerbliche Wohnbauprojekte „begünstigen“, die bereits Nutzungsrechte an Wohngrundstücken und anderen Grundstücken besitzen. Dies gilt insbesondere für Unternehmen, die bereits über große Wohngrundstücke und andere Grundstücke verfügen. Wenn diese Unternehmen über Hunderte von Hektar verfügen, haben sie die Möglichkeit, den Immobilienmarkt in den nächsten fünf bis zehn Jahren zu „dominieren“. Denn in der Praxis wird das Bodengesetz nur alle zehn Jahre geändert. So wurden die Bodengesetze von 1993, 2003 und 2013 verkündet, und für 2023 wird eine Änderung des Bodengesetzes in Erwägung gezogen.

Wenn Punkt b, Absatz 1, Artikel 128 des Entwurfs des Bodengesetzes verabschiedet wird, dürfen Investoren in den nächsten zehn Jahren keine Übertragungen von Landnutzungsrechten für Wohngrundstücke und andere Grundstücke oder andere Grundstücke als Wohngrundstücke mehr erhalten, um gewerbliche Wohnungsbauprojekte durchzuführen. Daher wird es keine Unternehmen mehr geben, die die Bedingungen für den Besitz von Landnutzungsrechten für Wohngrundstücke und andere Grundstücke gemäß Absatz 6, Artikel 128 des Entwurfs des Bodengesetzes erfüllen können.

„In der Praxis machen gewerbliche Wohnungsbauprojekte mit 100 % Wohngrundstücken nur etwa 1 % aller gewerblichen Wohnungsbauprojekte aus. Die Zahl der Projekte mit Wohngrundstücken und anderen Grundstücken macht den Großteil aus, nämlich bis zu 95 % aller gewerblichen Wohnungsbauprojekte. Die Zahl der Projekte mit anderen Grundstücken als Wohngrundstücken, einschließlich Fällen mit ausschließlich landwirtschaftlichen Flächen oder ausschließlich nicht-landwirtschaftlichen Flächen, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden, macht etwa 5 % aller gewerblichen Wohnungsbauprojekte aus und ist in der Regel groß oder sehr groß angelegt“, sagte Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender von HoREA, und schlug vor, Regelungen hinzuzufügen, die es Investoren ermöglichen, über den Erhalt von Nutzungsrechten für andere Grundstücke als Wohngrundstücke zu verhandeln, einschließlich landwirtschaftlicher Flächen oder nicht-landwirtschaftlicher Flächen, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden, ähnlich den Regelungen im Bodengesetz von 2013, um die Entwicklung gewerblicher Wohnungsbauprojekte und großer städtischer Gebiete mit einer Fläche von bis zu zehn, hundert oder tausend Hektar zu erleichtern und zu fördern, um voll funktionsfähige Bereiche sowie Versorgungseinrichtungen und Dienstleistungen bereitzustellen.

Quellenlink: https://thanhnien.vn/neu-khong-sua-luat-du-an-bat-dong-san-se-tac-trong-10-nam-toi-185231102092040129.htm