Wenn das Gesetz nicht geändert wird, werden Immobilienprojekte in den nächsten zehn Jahren ins Stocken geraten.

Laut der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA) könnte es, wenn Punkt b, Klausel 1, Punkt a, Klausel 4 und Klausel 6, Artikel 128 des Entwurfs des Bodengesetzes (geändert) nicht geändert werden, dazu kommen, dass die Verwaltung, Ausbeutung und Nutzung von Land in den nächsten zehn Jahren „blockiert“ wird und nicht die höchste Effektivität und Effizienz erreicht wird, wie in Resolution 18 vorgeschlagen.

Der Entwurf des geänderten Bodengesetzes vom 31. Oktober sieht in Artikel 128 Punkt b, Absatz 1 und Absatz 6 vor: „Bei der Nutzung von Grundstücken zur Umsetzung gewerblicher Wohnbauprojekte ist die Vereinbarung über die Erteilung von Nutzungsrechten für Wohngrundstücke zulässig.“ Für gewerbliche Wohnbauprojekte ist ein Nutzungsrecht für Wohngrundstücke oder für Wohngrundstücke und sonstige Grundstücke erforderlich. Laut HoREA ist mit diesen Regelungen die Politik der Resolution 18, die die Umsetzung des Mechanismus der Selbstvereinbarung zwischen Personen und Unternehmen bei der Übertragung von Landnutzungsrechten zur Umsetzung städtischer und gewerblicher Wohnbauprojekte vorsieht, nicht vollständig institutionalisiert.

Artikel 128 Punkt b, Satz 1 und Satz 6 des Bodengesetzentwurfs lassen nur Vereinbarungen über den Erhalt von Nutzungsrechten für Wohngrundstücke zu bzw. über die Notwendigkeit, Nutzungsrechte für Wohngrundstücke oder für Wohngrundstücke und andere Grundstücke zu erhalten. Der Inhalt ist also „enger“ als die aktuellen Bestimmungen in Artikel 73 Punkt b, Satz 1, Artikel 169, Satz 2, Artikel 191 und Sätze 1 und 2, Artikel 193 des Bodengesetzes von 2013. Das Bodengesetz von 2013 ermöglicht es Wirtschaftsorganisationen , Landnutzungsrechte für bestimmte Grundstücksarten im Einklang mit der Flächennutzungsplanung zu erhalten. Im Falle der Übertragung von Nutzungsrechten für landwirtschaftliche Flächen muss für die Umsetzung von Investitionsprojekten, einschließlich gewerblicher Wohnungsbauprojekte, eine schriftliche Genehmigung einer zuständigen staatlichen Behörde vorliegen. Punkt b, Satz 1, Artikel 128 ist zudem „enger“ als Artikel 4 des Gesetzes zur Änderung und Ergänzung einer Reihe von Artikeln von 9 Gesetzen 2022, der 2 Fälle vorsieht, in denen das Recht zur Nutzung von Wohngrundstücken oder das Recht zur Nutzung von Wohngrundstücken und anderen Grundstücken, die keine Wohngrundstücke sind, zur Durchführung gewerblicher Wohnbauprojekte besteht.

Punkt b, Satz 1 steht auch nicht im Einklang mit § 128, Satz 6 des Entwurfs des Bodengesetzes. Denn § 6 sieht zwei Fälle vor, in denen Investoren das Recht haben müssen, Wohngrundstücke oder Wohngrundstücke und andere Grundstücke zur Umsetzung gewerblicher Wohnbauprojekte zu nutzen. Punkt b, Satz 1, Artikel 128 hingegen sieht nur einen Fall vor, in dem Investoren das Recht auf die Nutzung von Wohngrundstücken vereinbaren können, erlaubt es Investoren jedoch nicht, das Recht auf die Nutzung von Wohngrundstücken und anderen Grundstücken zur Umsetzung gewerblicher Wohnbauprojekte zu vereinbaren.

Daher ist Absatz 1 Buchstabe b) nicht mit Absatz 6 Artikel 128 des Entwurfs des Bodengesetzes vereinbar. Sollte Absatz 1 Buchstabe b) verabschiedet werden, dürfen Investoren in den nächsten zehn Jahren nicht mehr über die Erteilung von Nutzungsrechten für Wohn- und sonstige Grundstücke zur Umsetzung gewerblicher Wohnbauprojekte verhandeln. Daher wird kein Investor die in Absatz 6 Artikel 128 des Entwurfs des Bodengesetzes vorgeschriebene Voraussetzung für die Nutzung von Wohn- und sonstigen Grundstücken erfüllen.

Es wird erwartet, dass der Entwurf des geänderten Bodengesetzes, falls er verabschiedet wird, den Unternehmen weitere Schwierigkeiten bereiten wird.

Darüber hinaus besagt Artikel 128 Absatz 1 Buchstabe b, dass Investoren nur über die Erteilung von Nutzungsrechten für Wohngrundstücke verhandeln dürfen. Dies führt dazu, dass keine Voraussetzungen für die Entwicklung von gewerblichen Wohnbauprojekten geschaffen werden, keine Möglichkeit, große Stadtgebiete (Dutzende, Hunderte, Tausende Hektar) mit synchroner städtischer Infrastruktur und allen Versorgungs- und Dienstleistungseinrichtungen zu errichten, keine grünen, intelligenten Stadtgebiete zu entwickeln und gemäß der Orientierung in der Resolution Nr. 06 des Politbüros auf den Klimawandel zu reagieren, wie beispielsweise das neue Modellstadtgebiet Phu My Hung (Phase 1) mit einer Fläche von über 400 Hektar.

Aufgrund der Regelung, dass Investoren nur über die Erteilung von Nutzungsrechten für Wohngrundstücke verhandeln können, ist die Umsetzung gewerblicher Wohnungsbauprojekte, gemischter Wohnungsbauprojekte und großer Gewerbe- und Dienstleistungsprojekte unmöglich. Denn in Wirklichkeit sind die an die Häuser angrenzenden Wohngrundstücke alle klein. Das größte Wohngrundstück ist nicht größer als ein paar Tausend Quadratmeter. In Ho-Chi-Minh-Stadt steht typischerweise auf dem größten Wohngrundstück in einem Vorortbezirk eine Villa mit einer Fläche von nur 5.000 ^{Quadratmetern} . In den Innenstadtbezirken ist die Fläche der Wohngrundstücke sogar noch kleiner. Die alte Villa Nr. 110–112 Vo Van Tan (Bezirk 3) mit drei Straßenfronten verfügt typischerweise nur über eine Campusfläche von fast 2.800 ^{Quadratmetern} .

Die Bestimmungen in Absatz 6, Artikel 128 des Bodengesetzentwurfs weisen darauf hin, dass sie Investoren in gewerbliche Wohnbauprojekte „begünstigen“, die bereits Nutzungsrechte an Wohngrundstücken und anderen Grundstücken besitzen. Dies gilt insbesondere für Unternehmen, die bereits über große Wohngrundstücke und andere Grundstücke verfügen. Wenn diese Unternehmen über Hunderte von Hektar verfügen, haben sie die Möglichkeit, den Immobilienmarkt in den nächsten fünf bis zehn Jahren zu „dominieren“. Denn in der Praxis wird das Bodengesetz nur alle zehn Jahre geändert. So wurden die Bodengesetze von 1993, 2003 und 2013 erlassen, und für 2023 wird eine Änderung des Bodengesetzes in Erwägung gezogen.

Wenn Punkt b, Absatz 1, Artikel 128 des Entwurfs des Bodengesetzes verabschiedet wird, dürfen Investoren in den nächsten zehn Jahren keine Übertragungen von Landnutzungsrechten für Wohngrundstücke und andere Grundstücke oder andere Grundstücke als Wohngrundstücke mehr erhalten, um gewerbliche Wohnungsbauprojekte durchzuführen. Es wird also keine Unternehmen mehr geben, die die Bedingung für den Besitz von Landnutzungsrechten für Wohngrundstücke und andere Grundstücke gemäß Absatz 6, Artikel 128 des Entwurfs des Bodengesetzes erfüllen können.

„In der Praxis machen gewerbliche Wohnungsbauprojekte mit 100 % Wohngrundstücken nur etwa 1 % aller gewerblichen Wohnungsbauprojekte aus. Die Projekte mit Wohngrundstücken und anderen Grundstücken machen den Großteil, etwa 95 % aller gewerblichen Wohnungsbauprojekte aus. Die Projekte mit anderen Grundstücken als Wohngrundstücken, einschließlich Fällen mit ausschließlich landwirtschaftlichen Flächen oder ausschließlich nichtlandwirtschaftlichen Flächen, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden, machen etwa 5 % aller gewerblichen Wohnungsbauprojekte aus und sind in der Regel große oder sehr große Projekte“, sagte Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender von HoREA, und schlug vor, Vorschriften hinzuzufügen, die es Investoren ermöglichen, über den Erhalt von Nutzungsrechten für andere Grundstücke als Wohngrundstücke zu verhandeln, einschließlich landwirtschaftlicher Flächen oder nichtlandwirtschaftlicher Flächen, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden, ähnlich den Vorschriften im Bodengesetz von 2013, um Bedingungen zu schaffen und die Entwicklung gewerblicher Wohnungsbauprojekte und großer städtischer Gebiete zu fördern, die bis zu zehn, hundert oder tausend Hektar groß sein können, um voll funktionsfähige Bereiche und Versorgungseinrichtungen und Dienstleistungen bereitzustellen.

Quellenlink: https://thanhnien.vn/neu-khong-sua-luat-du-an-bat-dong-san-se-tac-trong-10-nam-toi-185231102092040129.htm