Das Grundstückspreisrisiko „bedroht“ die Entwicklung. Teil 2

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Die Verzögerung bei der Festlegung der jährlichen und einmaligen Pachtpreise für Grundstücke hat sich auf das Investitionsumfeld ausgewirkt und beeinträchtigt die Produktions- und Geschäftsplanung sowie die Vergabe von Hypotheken für Investitionskredite, insbesondere bei Investitionsprojekten mit großen Flächen und hohem Investitionskapital (LNG-Hafenlagerprojekt, Son My I-Wärmekraftwerksprojekt, Son My II-Wärmekraftwerksprojekt und Projekt zur Herstellung von Windkraft-Ventilatorblättern usw.). Wenn es keine frühzeitige und entschlossene Politik gibt, wird sich dies auf das Investitionsumfeld und die Ergebnisse der Investitionsanziehung in der Provinz auswirken – kommentierte der Verwaltungsrat des Provinzindustrieparks.

Die eine Seite ist ungeduldig, die andere Seite ist vorsichtig.

Während NovaWorld Phan Thiet auf konkrete Grundstückspreise wartet, um viele Aktivitäten freizugeben und bis Ende 2025 ein städtisches Wirtschaftsgebiet für den Tourismus aufzubauen und fertigzustellen, warten auch die neuen Industrieparks in Ham Tan auf konkrete Grundstückspreise zur Pacht. Ab hier wird die Grundlage für den Bau gemäß dem skizzierten Fahrplan geschaffen. Beispielsweise wird der Bau des Industrieparks Tan Duc im zweiten Quartal 2023 beginnen, die Umsetzung gilt jedoch als schwierig, da die Arbeit zur Ermittlung, Bewertung und Genehmigung der Festlegung konkreter Grundstückspreise (für Wohngrundstücke und landwirtschaftliche Flächen in Wohngebieten) noch langsam vorankommt und zahlreiche Überarbeitungen und Ergänzungen erfordert, welche die Entschädigungs- und Räumungsarbeiten beeinträchtigen. Aktuell hat der Investor des Industrieparks einen Antrag auf Landzuteilung/Landpacht mit einer Fläche von 61,17 Hektar eingereicht. Nicht benachbarte Grundstücke erschweren jedoch die Zuteilung/Landpacht und die Beantragung einer Baugenehmigung für den Baubeginn. Im Industriepark Son My I wurde dem Investor in der ersten Phase vom Volkskomitee der Provinz ein Grundstück mit einer Fläche von 76,78 Hektar zugeteilt. Für die Bauarbeiten ist jedoch ein konkreter Grundstückspreis erforderlich, um einen Pachtvertrag abschließen zu können. Zuvor hatte das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt eine Ausschreibung durchgeführt und einen Vertrag mit einer Beratungseinheit (TMS Consulting Co., Ltd.) zur Bestimmung des Pachtpreises unterzeichnet. Nach vielen dringenden Dokumenten meldete die Beratungseinheit eine Verzögerung bei der Festlegung des konkreten Grundstückspreises für den Industriepark Son My I. Grund dafür sei, dass die Untersuchungen und die Informationsbeschaffung zur Ermittlung von Einnahmen und Kosten für die Bewertungsarbeiten im Zusammenhang mit Industrieparkprojekten sehr begrenzt und mit vielen Schwierigkeiten behaftet seien und keine ausreichende Grundlage für einen vollständigen Nachweis gemäß den Bestimmungen des Rundschreibens 36/2014/TT-BTNMT vom 30. Juni 2014 des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt lägen. Daher übermittelte TMS Consulting Company Limited am 5. April 2023 ein Dokument mit der Bitte an die zuständigen Einheiten, bei der Überprüfung der Informationen zur Grundstücksbewertung mitzuwirken, sowie einen Berichtsentwurf mit Erläuterung der Bewertungsergebnisse. Und bis jetzt warten wir immer noch auf ... Ergebnisse.

Daher erstattete der Verwaltungsrat des Industrieparks der Provinz Ende April 2023 den zuständigen Funktionsbehörden Bericht, um den Industriepark Tan Duc dabei zu unterstützen, die Verfahren für den Baubeginn im zweiten Quartal 2023 abzuschließen, von der Festlegung konkreter Grundstückspreise für Investoren bis hin zur Unterzeichnung von Pachtverträgen für ein Gebiet von 61,17 Hektar. Ähnlich verhält es sich mit dem Industriepark Son My 1, der über 76,7 Hektar umfasst und auf Antrag der IPICO Company im Mai 2023 dem Volkskomitee der Provinz zur Genehmigung vorgelegt wurde, damit die Einheit die Grundstückspacht zahlen, Pachtverträge unterzeichnen und den Bau der Infrastruktur des Industrieparks auf diesem Gebiet organisieren kann.

Insbesondere die Investoren der Industrieparks, die Ausgleichs- und Räumungsarbeiten durchführen und sich auf Investitionen vorbereiten, möchten alle sofort Land pachten. Auch damit verbundene Projekte wie das LNG-Gaslager im Hafen und die Wärmekraftwerke Son My I und Son My II mit einer Gesamtfläche von rund 300 Hektar benötigen sofort Land. Informationen des Provinzialverwaltungsrats für Industrieparks zufolge gibt es derzeit, da der genaue Grundstückspreis noch nicht feststeht, für vier Projekte (mit einer Fläche von 4,72 Hektar) im Industriepark Ham Kiem I und ein Projekt (mit einer Fläche von 2,41 Hektar) im Industriepark Ham Kiem II die Genehmigung zur sofortigen Zahlung der Grundstückspacht vom Provinzialvolkskomitee. Das Problem der sofortigen Zahlung der Grundstückspacht durch die Investoren des Industrieparks ist jedoch noch nicht gelöst und besteht bereits seit drei Jahren. Der Wunsch der Investoren, sofort Land zu pachten, soll die Gewinnung von Sekundärinvestoren sowie die Finanzierung und Aufnahme von Fremdkapital für die Projektrealisierung erleichtern.

Warum so eine Eile?

Ein Vertreter des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt erklärte, dass die spezifische Grundstücksbewertung (angewendet für Projekte mit einem Grundstückswert von über 20 Milliarden VND) aus vielen Gründen zeitaufwendig sei. Laut Rundschreiben 36 des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt gibt es fünf Bewertungsmethoden, wobei die drei am häufigsten angewandten Methoden Überschuss, Einkommen und Vergleich sind. Aufgrund von Informationen aus zahlreichen Fällen befürchten Beratungsstellen jedoch, dass diese Methoden bei Anwendung auf jedes einzelne Projekt nicht garantiert sind, insbesondere wenn die Inputfaktoren instabil sind, was zu falschen Ergebnissen führt. Beispielsweise ist bei der Vergleichsmethode die Fläche, die immer Ackerland war, nicht transaktionsbasiert und daher nicht vergleichbar. Bei den Überschuss- und Einkommensmethoden müssen Entwicklungserlöse, Investitionskapitalsatz und Stückpreis ermittelt werden, was sehr kompliziert ist. Daher haben die Beratungsstellen dies immer wieder versucht. Das Ministerium hat die Beratungsstellen unterstützt, doch die Ergebnisse sind nicht überzeugend. Da Annahmen und Schätzungen erforderlich sind und diese Projekte alle sehr großflächig sind, kann selbst ein noch so kleines Fehlerrisiko zu großen Verlusten führen. Darüber hinaus überarbeitet das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt auch Rundschreiben 36, wobei der Schwerpunkt auf Bewertungsmethoden liegt.

Dies ist auch einer der Gründe, warum das Volkskomitee der Provinz kürzlich ein Dokument herausgegeben hat, in dem es das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt auffordert, dem Premierminister die Einrichtung einer Arbeitsgruppe aus Mitgliedern des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt, des Bauministeriums, des Finanzministeriums und verwandter Ministerien und Zweigstellen vorzuschlagen, um die Provinz Binh Thuan bei der Festlegung der Grundstückspreise im Allgemeinen und beim Projekt Ocean Valley Tourism Complex im Besonderen zu unterstützen und zu beraten. Kürzlich hat die Zentralregierung ein Dokument herausgegeben, in dem sie zustimmt, Binh Thuan bei der Bewertung spezifischer Grundstückspreise beim Projekt NovaWorld Phan Thiet zu unterstützen...

Laut einem Vertreter des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt ist die Grundstücksbewertung in Industrieparks im Vergleich zu NovaWorld Phan Thiet einfacher. In der aktuellen Situation ist jedoch eine spezifische Bewertungsberechnung mit Unterstützung der Zentralregierung erforderlich, um mehr Sicherheit zu gewährleisten. Die Hindernisse im Zusammenhang mit den spezifischen Grundstückspreisen für Großprojekte in der Provinz werden in Kürze beseitigt.

In der offiziellen Depesche des Volkskomitees der Provinz an das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt wurde auch betont, dass die aktuelle Grundstücksbewertung sehr komplex sei, da sie viele Sektoren und Bereiche betreffe, die Parameter für Investitionen, Planung, Bau, Grundstücke, Finanzen, Bankwesen, Markt usw. regeln. Der Ausführende müsse über allgemeine Kenntnisse und Erfahrungen in vielen Bereichen verfügen, um die Inhalte der Bewertungsmethode vollständig zu verstehen und angemessen umzusetzen, zu beurteilen und auszuwerten. Gleichzeitig habe das Personal des Sektors für natürliche Ressourcen und Umwelt der Provinz nicht viel Erfahrung in den Spezialbereichen Preise, Finanzen, Bau usw., um die Anforderungen der heutigen sehr komplexen Bewertungsarbeit zu erfüllen. Deshalb habe das Volkskomitee der Provinz dem Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt vorgeschlagen, dem Premierminister zu empfehlen, die Einrichtung einer Arbeitsgruppe in Erwägung zu ziehen und anzuordnen, die die Provinz Binh Thuan bei der Bestimmung der Grundstückspreise im Allgemeinen und beim Projekt Ocean Valley Tourism Complex im Besonderen unterstützen und anleiten solle, damit die Projekte bald umgesetzt und in Betrieb genommen werden können und die lokale Sozioökonomie weiterentwickeln.

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Quelle