Der Grund, warum es in Hanoi keine bezahlbaren Wohnungen mehr gibt

Im Jahr 2018 betrug der Anteil erschwinglicher Wohnungen in Hanoi 35 % des neuen Angebots. Im Jahr 2024 sank diese Zahl jedoch auf 0 %. Laut der vietnamesischen Immobilienvereinigung gibt es drei Hauptgründe für diese Situation.

Im Jahr 2018 betrug der Anteil erschwinglicher Wohnungen in Hanoi 35 % des neuen Angebots. Im Jahr 2024 sank diese Zahl jedoch auf 0 %. Laut der vietnamesischen Immobilienvereinigung gibt es drei Hauptgründe für diese Situation.

Laut der Vietnam Association of Realtors (VARS) sind Wohnungen mit Preisen unter 25 Millionen VND/m2 seit 2023 in Hanoi verschwunden und werden voraussichtlich nicht wieder auftauchen. Andererseits dominiert das High-End-Segment zunehmend die Medien. In den letzten neun Monaten hatten 80 % des Wohnungsangebots in Hanoi einen Verkaufspreis von 50 Millionen VND/m2 oder mehr.

Bevor der Anteil der neu auf den Markt gebrachten bezahlbaren Wohnungen jedoch „aussterben“ konnte, erreichte er 2018 35 %, sank dann 2019 auf 20 % und lag 2020 nur noch bei 12 %. In den Jahren 2021 und 2022 ging das Angebot an bezahlbaren Wohnungen in Hanoi weiter zurück und machte nur noch etwa 4 % des gesamten Angebots an zum Verkauf stehenden Wohnungen aus.

Auch Wohnungen in den Außenbezirken von Hanoi kosten nicht weniger als 30 Millionen VND/m2. Foto: Thanh Vu

Aus Sicht von VARS gibt es für diese Situation drei Hauptgründe.

Erstens , weil Investoren und Immobilienentwickler selbst kein Interesse am erschwinglichen Wohnungssegment haben, da die Gewinnmargen im Vergleich zum Luxussegment geringer sind. Um erschwingliche Wohnungen zu bauen, müssen Unternehmen viele Kosten optimieren, von der Grundstücksfinanzierung über den Bau bis hin zum Betrieb.

„Bei einer Gewinnspanne von nur etwa 15 % verliert der Bauträger Geld, wenn das Kapital ein bis zwei Jahre lang stagniert oder sich der Verkauf ein bis zwei Jahre lang verzögert“, so das Fazit der Experten des Verbands.

Darüber hinaus steigen die Grundstückskosten unter den Inputkosten der Unternehmen angesichts der zunehmenden Knappheit der Grundstücksfonds in den zentralen Gebieten. Dies zwingt die Unternehmen, die Wohnungspreise zu erhöhen, um den Kapitalbedarf zu kompensieren.

Zweitens : Obwohl die Regierung zahlreiche Maßnahmen zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus und des bezahlbaren Wohnraums ergriffen hat, stellen die rechtlichen Verfahren im Zusammenhang mit Grundstücken und Planungen nach wie vor große Hindernisse dar. Das Genehmigungsverfahren ist kompliziert und dauert lange, und der Grundstücksfonds für den Wohnungsbau in Großstädten wird immer knapper. Projektentwickler müssen daher sorgfältig überlegen, bevor sie in dieses Segment investieren.

Darüber hinaus wurden die Kreditförderungsmaßnahmen für Eigenheimkäufer im sozialen Wohnungsbau nicht zeitgleich umgesetzt. Finanzielle Unterstützungspakete für Gering- und Mittelverdiener, wie etwa Vorzugszinsen und Kreditquellen, sind nach wie vor schwer zugänglich und die Verfahren sind kompliziert.

Drittens ist es unwahrscheinlich, dass sich die Wohnungspreise in naher Zukunft „abkühlen“, da Luxusprojekte hohe Gewinnspannen erzielen und dennoch über eine gute Liquidität verfügen. Einige Projekte verzeichneten bereits zum Zeitpunkt der offiziellen Verkaufseröffnung Absorptionsraten von bis zu 99 %.

Dieser Trend wird durch die Tatsache verstärkt, dass der Kundenstamm mit hohem Einkommen zusammen mit der Entwicklung der Wirtschaft ständig wächst. Darüber hinaus fließt dank des neuen Rechtskorridors, der die Bedingungen für Wohneigentum lockert, auch Geld von Ausländern und Auslandsvietnamesen in den vietnamesischen Immobilienmarkt.

Doch selbst wenn diese Gruppe ausgabefreudiger Kunden tendenziell wächst, reicht das Einkommen der meisten Hanoier immer noch nur zum Leben. Laut dem jüngsten Bericht des Allgemeinen Statistikamts beträgt das durchschnittliche Pro-Kopf-Einkommen in Hanoi im Jahr 2023 nur 6.869 Millionen VND/Monat. Vergleicht man die aktuellen Immobilienpreise, entspricht die Situation der Aussage des Abgeordneten der Nationalversammlung, Nguyen Cong Long (Delegation Dong Nai): „Beamte können sich nicht Hunderte von Jahren lang ein Haus leisten.“

Um das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage zu beheben, empfiehlt VARS dem Staat, Maßnahmen zu erforschen und zu entwickeln, um günstige Bedingungen für Investoren zur Entwicklung von bezahlbaren Gewerbewohnungen zu schaffen. Dazu gehören beispielsweise Maßnahmen zur Befreiung von Grundsteuern und Körperschaftssteuern oder eine Erhöhung der Baudichte oder des Flächennutzungskoeffizienten im Vergleich zu den Standards für bezahlbare Gewerbewohnungsprojekte.

„Der Staat sollte Kooperationsprojekte zwischen der Regierung und dem privaten Sektor fördern, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Der private Sektor wird den Großteil des Bau- und Entwicklungsprozesses übernehmen, während der Staat Grundstücksanreize und rechtliche Unterstützung bietet“, so VARS.

Neben der Angebotsförderung schlug die Vietnam Real Estate Brokers Association außerdem vor, dass die Verwaltungsbehörden einen Fonds zur Unterstützung der Entwicklung und Aufrechterhaltung des Angebots an preiswerten Wohnungen erforschen und einrichten, Richtlinien zur Begrenzung der Immobilienspekulation erlassen und ein Informationssystem und Marktdaten aufbauen sollten...

Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/nguyen-nhan-khien-can-ho-binh-dan-tai-ha-noi-tuyet-chung-d230856.html